Restværdi. Metoder til beregning af restværdi

På nutidig russisk marked bliver videresalgsværdien stadig vigtigere. Normalt bruges det til at arbejde med konkursfirmaer eller genstande med langsigtet opførelse af den føderale fond. Processen med vurdering af ejendom er især vigtig i en krisesituation i landet.

Omkostningstyper

Hvert produkt er kendetegnet ved værdi. Under standardbetingelser er der et marked, der betragtes som grundlaget for vurdering af et objekt. Når man afviger fra dets karakteristiske træk, opstår andre typer værdi.

Marked - dette er prisen på objektet, der betragtes som det mest sandsynlige. Emnet for evaluering sælges på et konkurrencepræget marked. Parterne informeres om de nødvendige data om objektet. Prisen påvirkes ikke af nødårsager, som inkluderer:

1. Der er ingen forpligtelser pålagt parterne i transaktionen: den ene skal sælge, den anden skal indløse.
2. Objektet sættes til offentlig auktion.
3. Prisen på varerne udtrykkes i monetære vilkår.
4. Transaktionens størrelse synes at være tilstrækkelig, der er ingen tvang til salget.
5. Begge parter i transaktionen ejer oplysninger om dets emne og handler i deres egne interesser.

Manglende overholdelse af et af de beskrevne kriterier for markedsværdi fører til udseendet af andre typer. Dette forhold kræver en klar definition af den mest passende form i enhver given situation. Investeringsværdi opstår ved erhvervelse af ejendom med klare mål. Dette er et rent kommercielt ønske om fortjeneste i fremtiden og ikke-økonomiske grunde, for eksempel at få glæde af et gammelt billede. Frelse er påkrævet, når der opstår ekstraordinære omstændigheder, og prisen på ejendommen undervurderes.

Omkostningerne ved likvidation - hvad er det?

Begrebet restværdi henviser til den pengemængde, der kan opnås ved likvidation af aktiver. Disse inkluderer ejendom, der hører til en enkeltperson eller juridisk enhed. Følgelig er dette det reelle beløb, som ejeren forventer, når han sælger genstanden på kort tid. Det russiske marked har endnu ikke et tilstrækkeligt statistisk grundlag for salg af sådanne genstande, derfor anvendes markedstypen af ​​værdiansættelse.

Samtidig beregnes objektets restværdi. Det repræsenterer en værdi, der er lig med den økonomisk reelle værdi under hensyntagen til afskrivning af fast ejendom. For at opnå det rigtige resultat er det nødvendigt at trække den akkumulerede afskrivning fra den oprindelige pris. Sådanne data tages i betragtning ved beregningen af ​​likvidationsværdien af ​​ejendom, der er sat til auktion under tvungne omstændigheder.

Hvornår forekommer det?

En virksomhed vurderes ved hjælp af likvidationsværdimetoden, når det bliver nødvendigt at afbetale eksisterende gæld hos kreditorer. Salget af fremstillede varer er ikke i stand til at dække gæld og tvinger ejeren til at sælge aktiver for at tilbagebetale dem. Tidsfaktoren bliver afgørende. Jo hurtigere aktiverne er udsolgt, desto hurtigere tilbagebetales gælden.

Betingelserne for transaktionen accepteres individuelt for hvert tilfælde. Likvidation af en juridisk enhed udføres både tvungen og frivillig. I tilfælde af frivilligt salg af ejendom bliver det muligt at udarbejde en acceptabel salgsplan, planlægge dine handlinger baseret på specifikke detaljer. Konkursbo (skyldnerens ejendom) sælges rettidigt til auktion.Restværdien er en garanti over for kreditorerne for, at gælden tilbagebetales. Ejendom bliver til et pantsætning. Det er vigtigt for långiveren at vide, hvornår beregningen foretages, til hvilken pris salget finder sted. Undertiden kaldes videresalgsværdi sikkerhed.

I tilfælde af tvungen afvikling reduceres betingelserne kraftigt. I dette tilfælde foretages vurderingen af ​​ejendommens restværdi på grundlag af Den Russiske Føderations lovgivning. Gode ​​genstande sælges inden for to måneder efter deres beslaglæggelse. Både frivillig og tvungen likvidation fører til et fald i værdien af ​​objektet, prisen bliver mindre end markedet. For sælgeren bliver dette en ulønnsom begivenhed, og for køberen - rentabel.

Vurderingsfaktorer

Fra tvungen til at stille på auktion over ejendommen afhænger af likvidationsværdien af ​​værdiansættelsesobjektet. Dette er den vigtigste faktor, der påvirker størrelsen, i mangel af markedsaftaler. Til den nøjagtige beregning af restværdien tages der også andre grunde i betragtning:

1. Eksponeringstiden er den tid, der er afsat til salg af en genstand. Jo kortere tilbudsperioden, desto lavere er ejendommens pris.
2. Den økonomiske situation i landet på auktionstidspunktet. Markedets objektive tilstand kan påvirke værdiansættelsen af ​​objektet negativt.
3. En ejendoms tiltrækningskraft på ejendomsmarkedet afhænger af dens individuelle egenskaber og markedets efterspørgsel efter en bestemt type udstilling.

Et separat sted er videresalgsværdien foretrukne aktier. Deres ejere ved afslutning af organisationen modtager erstatning for tab i første omgang. De nyder også den prioriterede ret til at betale det beløb, der svarer til en solid monetær dimension eller som en procentdel af aktiens pålydende værdi.

Evalueringsmetoder

På det russiske ejendomsmarked anvendes særlige metoder til beregning af likvidationsværdi, når man vurderer et objekt.

For at udføre en direkte metode til vurdering af fast ejendom er det nødvendigt at bruge en sammenlignende analyse af salg af lignende objekter i denne markedssektor. Dette er nødvendigt for at studere nylige salgstransaktioner på et specifikt sted i lignende fag. Derefter etableres en direkte afhængighed af objektets likvidationsværdi af de vigtigste faktorer.

En indirekte metode til vurdering af fast ejendom er baseret på den faktiske markedsværdi af fast ejendom i en bestemt periode. Prisen justeres for koefficienten (korrektion) af påvirkningen af ​​de vigtigste faktorer, der tvinger den ejendom, der skal sælges til auktion. Denne metode afhænger ikke af subjektive meninger, da den beregnes af formlen.

Beregningsformel

For at undgå intuitiv prisfastsættelse af ejendommen er det bedst at bruge den matematiske metode. Formlen giver ubestridelig nøjagtighed i spørgsmålet om, hvordan man finder videresalgsværdi.

Så formlen til den nøjagtige beregning: likvidationsværdien er markedsværdien ganget med korrektionsfaktoren. Vi afklarer det sidste koncept. Korrektionsfaktor er en indikator på tvangsbud. Området for denne værdi varierer fra en til nul. Der er ingen matematiske indikatorer til beregning af det. Takstmanden, baseret på personlig erfaring, viden og intuition, tildeler en korrektionsfaktor (tvungen korrektion). Den russiske virkelighed udsætter den i værdien fra en tiendedel til tre tiendedele. Dette varierer henholdsvis fra ti til tredive procent af ejendommens markedsværdi. Sådanne indikatorer vises som et resultat af mislykket handel. Moderne realiteter på ejendomsmarkedet indebærer en korrektionsfaktor på fem tiendedele og derover.Denne værdi optrådte som et resultat af undersøgelsen af ​​faktorerne for likvidationstvang: salgsmetoder og omkostninger til det, eksponeringsperiode, investeringsrisici. Af komponentens komponenter er den mest nøjagtige markedsværdi.

Værdiansættelse af immaterielle aktiver udgør en vis vanskelighed. Den matematiske formel er ikke egnet, for hvert tilfælde kræves en individuel beregning. Dette skyldes vanskeligheder med at bestemme de kvantitative resultater af brugen af ​​objektet til at generere indkomst. Den nøjagtige metode koster. Det er baseret på beregning af omkostningerne ved udvikling og oprettelse af retsgrundlaget for immaterielle aktiver. Metoden bruges til at evaluere resultaterne af designarbejde og videnskabelig forskning. Når man anvender kostprismetoden, tages der højde for, at der tages flere skridt for at konvertere forskningsresultaterne til indtægtsskabende implementering. Først skal du afslutte udviklingsarbejdet. Baseret på dets resultater, design produktet, lav en prøveversion. Hvis der er indikationer for masseproduktion, kræves det af forbrugerne, så oprettes en virksomhed til sin produktion. Kun efter at have mestret produktionskapaciteten, begynder de at fremstille og sælge nye varer. For at markedsføre produktet skal du føre en erobringspolitik på markedet. Hver trin sørger for materialeromkostninger og har vigtigere en tidsramme.

Tilfælde af dannelse af videresalgsværdi

Eksempler på konvertering af markedsværdi til likvidation er opdelt i tre typiske typer:

1. Annullering af en organisation er oftest resultatet af konkurs.
2. Salg af sikkerhedsstillelse.
3. Tvangssalg af anden ejendom.

Likvidation af en organisation eller virksomhed fører til dannelse af en tidsplan for salg af ejendom til afvikling af eksisterende gæld. Der er tilfælde, hvor det samlede indkomstbeløb fra salg af ejendom ikke kan dække alle gæld. Tidspunktet for foran-salgstiltag og selve budgivningen er begrænset. Fra tilstedeværelsen af ​​en midlertidig faktor afhænger af restværdien af ​​vurderingsobjektet. Dette med lighed mellem alle andre forhold spiller en afgørende rolle.

I begge tilfælde bestemmes varigheden af ​​likvidationsperioden individuelt. Det er vigtigt at overveje, at en sådan beslutning kan træffes frivilligt. Så er der flere muligheder for at eliminere problemet, der er tid til at udvikle og implementere en effektiv plan for likvidation af virksomheden. Tvangssalg af ejendom til afvikling med kreditorer foretages efter en beslutning om konkursbehandling baseret på resultaterne af ekstern ledelse. Den skabte konkurrencebase bør sælges på åben auktion. Tidspunktet for en sådan begivenhed er yderst begrænset. Ejere kan, før de tvinges til tvangsafvikling, overveje at udføre det på frivillig basis.

At sælge en sikkerhed ligner en frakobling fra virkeligheden. I dette tilfælde kræves den estimerede restværdi for at bestemme den nedre grænse for lånet, som det er nødvendigt at realisere den pantsatte ejendom for. Dette giver ikke mulighed for det faktiske salg af ejendommen. Men långiveren skal vide, til hvilken pris det er muligt at sælge en pantsat vare i en begrænset periode, hvis beløbet ikke returneres. Begrænset tid og tvungen salg giver os mulighed for at kalde denne værdi likvidationsværdi. Selv om det i nogle kilder kaldes sikkerhed og er allokeret i en separat kategori.

Tvangssalg af ejendom også på grund af begrænsningen af ​​eksponeringstiden kræver beregning af likvidationsværdien. Ejendom kan sælges på eget initiativ (frivilligt salg) og ved lovlig håndhævelse (tvangssalg).I det andet tilfælde varer perioden med eksponering af ejendom, der blev arresteret i en retssag, ikke mere end to måneder fra tidspunktet for beslaglæggelse.

Krisens indvirkning på vurderingen af ​​anlægget

Ustabiliteten i det økonomiske marked påvirker likvidationsværdien af ​​fast ejendom og oftere negativt. Krisen forværrer denne ikke-negative indvirkning. Den gensidige indflydelse skyldes en række grunde:

• ikke nok økonomiske ressourcer kommer ind på det økonomiske marked;
• mindre ejendom af sekundærboliger er meget efterspurgt;
• en fiasko i udlån til banksektoren reducerer efterspørgslen efter store fast ejendom.

Krisen foretager justeringer af bedømmernes aktiviteter og kræver mere omhyggelige ejere. For at opnå en tilstrækkelig pris er det bedre at bruge begge metoder til at bestemme en objekts restværdi. Under eksisterende forhold skal man ikke kun stole på professionelle erfaringer. Funktioner ved vurdering af likvidationsværdi under en krise er, at hver af metoderne bringer sine egne fordele. Direkte giver dig mulighed for at analysere ejendomsmarkedets tilstand og lignende salgstransaktioner. Konklusionen vil blive grundlaget for den indirekte metode. Han vil tage hensyn til ejendommens faktiske markedsværdi, tage højde for matrikelvurderingen og indstille en justeringsfaktor, der er passende til styrken.

Kun en harmonisk kombination af to tilgange, der tager højde for objektive grunde og subjektive faktorer, opnår den maksimale effekt.

Konklusion: det særlige ved vurderingen af ​​likvidationsværdien på det russiske marked er dens mangelfuldhed og relevansen af ​​dens anvendelse. Empirisk information og den intuitive opfattelse af specialister er kernen i værdiansættelsesaktiviteter. For at opnå et nøjagtigt resultat skal du bruge alle tilgængelige metoder.

Metoder til beregning af værdien af ​​anlægsaktiver

I praksis er der et behov for at beregne restværdien af ​​anlægsaktiver. Der er flere meninger om forklaringen på dette koncept. Den første er prisen på nyttigt affald, der vil blive modtaget efter salget af anlægget, inkluderet i det samlede beløb. Det andet er forskellen mellem værdien af ​​objektet efter færdiggørelse af dets brug og omkostningerne ved dets likvidation. Der er en tredje opfattelse: Når midlerne afskrives fuldt ud og deres uegnethed til efterfølgende drift anerkendes, vil denne værdi svare til forskellen mellem prisen på nyttigt affald (brænde, metalskrot, mursten osv.) Og omkostningerne ved at ødelægge varen.

Således beregnes restværdien af ​​anlægsaktiver efter en særlig formel. Antag, at et objekt oprindeligt blev anslået til en million rubler, det er blevet brugt i ti år. Markedsværdien af ​​lignende udstyr i samme brugsperiode faldt til tre hundrede tusinde. De anslåede omkostninger ved annullering heraf er ca. 90.000. Derfor er tre hundrede minus halvfems to hundrede og ti tusind rubler. Dette beløb vil være organisationens indkomst ved salg af nyttigt affald efter annullering af anlægsaktiver.

Det er vigtigt at overveje, at når der træffes beslutning om likvidation ved slutningen af ​​et objekts levetid, skal der tages hensyn til nogle kriterier. Disse inkluderer:

• kompleksiteten af ​​demonteringsarbejdet
• størrelsen af ​​udgifter til ødelæggelse af anlægsaktiver
• afskrivning af rester, både fysiske og moralske;
• prisdynamik for byggematerialer, metal, reservedele og mere;
• evnen til at bruge balancer i deres egne aktiviteter eller til at realisere dem;
• en pålidelig vurdering af de solgte restprodukter.

Ophør af selve virksomheden som en juridisk enhed fører til udarbejdelse af et regnskabsmæssigt regnskabsdokument. udgifter til likvidationsbalance karakteriserer kilderne til midler og deres værdi på tidspunktet for lukningen af ​​organisationen. For den tildelte periode for annullering af en virksomhed skal forpligtelser over for banker og kreditorer tilbagebetales. Organisationens afviklingsstatus efter likvidationsperioden viser den faktiske økonomiske situation.

Evalueringsvanskeligheder

Beregningen af ​​restværdien ledsages af nogle problemer. Den vigtigste er begrænsningen af ​​tidspunktet for salg af ejendommen. Det tager tid og omhyggelig verifikation af dokumenter at registrere en ejendom. Det andet problem er reduktionen i kundekredsen.

Omvurdering af virksomhedens rentabilitet kan ske på tre måder.

1. Indkomstmetoden tager højde for fordelene i den nærmeste og fjerne fremtid.
2. Den sammenlignende metode er baseret på den reelle pris på ejendom, der sælges på det åbne marked.
3. Omkostningsvisningen indebærer de tilladte omkostninger, som ejeren vil pådrage sig at erhverve og derefter genoprette det.

Metodernes relevans påvirker etablering af virksomhedens likvidationsværdi. Den begrænsede periode tillader ikke potentielle købere at være opmærksomme på fordelene ved aktiver. For den endelige godkendelse af satsen er det nødvendigt at analysere resultaterne af alle tilgange til estimeringen.