Đóng quỹ đầu tư đơn vị bất động sản

Các nhà đầu tư lớn thường hành động độc lập ở cấp độ liên hệ cá nhân với những người cần tiêm tài chính. Nhưng không phải ai cũng có đủ tiền cho hoạt động độc lập. Nếu bạn vẫn muốn đầu tư, thì mọi người sẽ hợp nhất trong các cấu trúc đặc biệt. Chúng tôi sẽ nói về một trong số đó, cụ thể là một quỹ đầu tư tương hỗ khép kín.

Thông tin chung

Ban đầu, chúng ta hãy tìm hiểu những gì tạo nên một quỹ đầu tư đơn vị bất động sản đóng (ZPIF). Đây là tên của tổ hợp tài sản, được tạo ra mà không có sự hình thành của một thực thể pháp lý. Nó được hình thành từ tài sản của một số nhà đầu tư chuyển tiền của họ vào quỹ. Sau đó, họ trở thành chủ sở hữu cổ phần của ông. Tài sản của quỹ có tư cách pháp nhân sở hữu chung. Do đó, kết quả của các hoạt động của nó được phân phối giữa những người tham gia theo tỷ lệ tương ứng với các đóng góp. Nhân tiện, khi một ủy thác đầu tư đơn vị bất động sản đóng được hình thành, thì không chỉ tiền mặt, mà cả quyền đối với các đối tượng như tòa nhà và đất đai có thể được chuyển giao cho nó. Khi cấu trúc được tạo ra, nó được quản lý bởi công ty quản lý theo tuyên bố được thông qua. Các hoạt động của các cấu trúc này được quy định chặt chẽ bởi luật pháp và một số hành vi điều chỉnh của Dịch vụ Liên bang cho Thị trường Tài chính của Liên bang Nga. FFMS nên đăng ký các quy tắc ủy thác cho từng quỹ đầu tư.

Sự khác biệt của họ là gì?

Tại sao bạn cần tạo một loại cấu trúc bổ sung như CUIF? Điều này là do nhu cầu tạo điều kiện cho một số hoạt động. Nếu chúng ta nói về các quỹ đóng, thì trong trường hợp này có một lợi thế như khả năng đưa ra quyết định của những người tham gia liên quan đến các hoạt động tại cuộc họp chung. Sự khác biệt chính của quỹ đầu tư tương hỗ đóng là việc xem xét các quyền đối với bất động sản như một tài sản. Đó là, các hoạt động chính được thực hiện với các tòa nhà dân cư và thương mại, đất đai và tương tự. Trong trường hợp này, hai loại được phân biệt theo quy ước. Đầu tiên được đề cập là một quỹ cho vay đầu tư lẫn nhau đóng. Họ chuyên tài trợ cho việc xây dựng các tài sản bất động sản khác nhau. Một loại khác là một quỹ đơn vị cho thuê (đầu tư) đóng. Anh ấy chuyên cho thuê bất động sản. Thường là người mà anh xây dựng. Đó là, tính năng là một phạm vi hoạt động rộng rãi giá cả phải chăng, sự dịch chuyển của nhiều loại hoạt động và nhiều thứ khác được thực hiện trong thị trường bất động sản (mua / bán nhà ở và tòa nhà thương mại, đất đai, v.v.).

Về tài chính của thế giới xây dựng

Gần đây, việc tạo ra tới tám mươi phần trăm tất cả bất động sản được cung cấp bởi người tiêu dùng cuối cùng, nghĩa là, những người dự định sống và làm việc trong các căn hộ và tòa nhà mới. Do đó, thường có những tình huống khi họ bắt đầu xây dựng, chỉ có 10-20% số tiền cần thiết. Điều này là đủ cho hàng rào và bắt đầu công việc đất đai. Đồng thời, có một tính toán cho các khoản vay hoặc bán bất động sản cho các cá nhân hoặc pháp nhân. Theo một cách nào đó, đó là một hợp tác xã nhà ở. Nguyên tắc hoạt động như sau: chúng tôi bán một số căn hộ, chúng tôi đang xây dựng tầng một. Sau đó, chúng tôi chờ cho đến khi người khác mua. Trong trường hợp này, những người mua đầu tiên đã gặp rủi ro lớn - sau tất cả, họ có thể đợi một thời gian dài cho đến khi tòa nhà hoàn thành.

Có một điểm trừ trong kế hoạch này - không có sự kiểm soát nào đối với tài chính mục tiêu.Và điều này thường biến thành những vụ bê bối lớn trong đó những người nắm giữ cổ phần lừa đảo là nạn nhân. Việc áp dụng luật liên bang số 214-FZ cho phép chúng tôi bắt đầu quá trình thu hút vốn tiêu dùng đến giai đoạn cuối. Đồng thời, có một sự hiểu biết rằng nó cần phải được thay thế bằng một cái gì đó. Mặt khác, việc giảm khối lượng xây dựng và giá nhà đất tăng - chỉ quanh quẩn. Theo luật này (số 214-FZ), các quỹ tín dụng (cấu trúc ngân hàng) và đầu tư (CIF) được phân bổ cho xây dựng.

Mặc dù có một số sắc thái. Vì vậy, nhà nước đã có thể chăm sóc bảo vệ công dân, mặc dù nó đã đẩy các ngân hàng ra khỏi phân khúc thị trường này. Tại sao? Thực tế là luật pháp của Liên bang Nga đã đưa ra định mức trách nhiệm chung của một tổ chức tài chính với một nhà phát triển. Điều này đã được thực hiện với mục tiêu biến các nhà đầu tư tổ chức thành một sự đảm bảo hoàn thành.

Đặc thù công việc

Vì vậy, chúng tôi đã xem xét, mặc dù không bắt buộc, nhưng vẫn quan trọng để hiểu thông tin. Để không đi vào lý thuyết, chúng ta hãy nhìn vào cách các cấu trúc này hoạt động trong thực tế. Ví dụ, hãy để Lừa lấy một quỹ đầu tư đơn vị cho thuê đóng cửa Holy Land. Vì vậy, để tham gia vào quá trình tạo ra nhà ở mới (hoặc bất động sản khác), ZPIFN mua quyền sở hữu từ các nhà phát triển. Một thỏa thuận vốn cổ phần (hoặc đầu tư) được sử dụng làm cơ sở tài liệu.

Sau đó, công ty quản lý chuyển tiền có sẵn cho nhà phát triển và mua lại ngay sau khi xây dựng xong để nhận một số đối tượng (ví dụ: căn hộ) với các thông số nhất định (ví dụ: cảnh quay hoặc độ cao) trong tài sản của họ. Nhưng phải làm gì với tài sản nhận được? Điều này được quyết định bởi công ty quản lý của quỹ đầu tư tương hỗ đóng.

Cần lưu ý rằng nó có thể bắt đầu tài trợ cho nhà phát triển chỉ sau khi tất cả các giấy phép cần thiết được ban hành theo cách quy định của pháp luật. Điều này được thực hiện để hạn chế sự tham gia của các quỹ đầu tư tương hỗ đóng ở giai đoạn xây dựng nguy hiểm nhất. Nhưng điều này không quan trọng, bởi vì không quá mười lăm phần trăm tổng chi phí rơi vào việc thiết kế tất cả các tài liệu và tạo ra các dự án. Kết nối với quỹ đầu tư đầu tư khép kín cho phép nhà phát triển nhận được các khoản đầu tư tài chính quy mô lớn và thường xuyên, cần thiết cho các công trình xây dựng và lắp đặt, tạo ra các thông tin liên lạc kỹ thuật và tiến về phía trước. Một chính sách tương tự được quan sát trong quỹ đầu tư đơn vị bất động sản Metronome đã đóng cửa.

Các sắc thái của công việc

Nhưng đó không phải là tất cả. Một loạt các sắc thái được nhà phát triển quan tâm cần được làm nổi bật:

1. Đảm bảo tài chính ổn định. Điều này rất quan trọng, nhưng nó khó quan sát khi sử dụng doanh số không thể đoán trước. Ngoài ra, không giống như khoản vay ngân hàng, bạn không cần phải trả lãi. Rốt cuộc, nó rút tiền từ lưu thông. Ngoài ra, bạn có thể thực hiện thanh toán trước cho việc mua số lượng lớn vật liệu xây dựng, cho phép bạn nhận được giảm giá và khắc phục chi phí.
2. Ổn định và đều đặn của quá trình thực hiện. Thực tế là để phân bổ một phần tài sản bằng hiện vật - điều này không thể được thực hiện. Tại sao? Bản chất của tình huống này là quỹ đầu tư tương hỗ đóng là một công cụ cho các nhà đầu tư, không phải người tiêu dùng. Do đó, để trả hết cổ phiếu, bạn sẽ phải bán bất động sản. Và nếu bạn đi với thiết kế - đây là một gánh nặng quan liêu bổ sung. Vì điều này, ZPIF quan tâm đến việc bán bất động sản trước khi kết thúc xây dựng. Tất nhiên, điều này cũng có thể được thực hiện trên thị trường thứ cấp, nhưng trong trường hợp này, cần phải thông qua Ủy ban Nhà nước, ký một hành động về việc thực hiện hợp đồng đầu tư và giành quyền sở hữu. Tất cả điều này, do chi phí vật liệu nhất định và một thời gian dài, làm giảm hiệu quả đầu tư.

Lựa chọn tham gia

Bây giờ chúng ta hãy xem xét các chương trình theo đó các chủ sở hữu cổ phần đầu tư của một quỹ đầu tư tương hỗ đóng có thể tham gia vào việc xây dựng các đối tượng nhất định. Ban đầu, để chọn một tài sản nhất định, họ cần phải cùng nhau và đưa ra quyết định phù hợp. Đây là một bước phổ biến cho tất cả các chương trình. Và rồi sự khác biệt bắt đầu. Nhưng bây giờ, hãy bắt đầu với những cái tên:

1. Tài trợ dự án.
2. Thu hút các nguồn lực đầu tư.
3. Quản lý bất động sản thương mại.
4. Chương trình nhà ở.
5. Tích hợp các quỹ đầu tư công nghiệp đóng vào hệ thống quản lý dự án xây dựng.

Mỗi phương án này có những đặc điểm riêng trong việc thực hiện. Và có rất nhiều trong số họ nên dành một phần riêng cho bài viết.

Tài chính dự án bất động sản và xây dựng

Trong trường hợp này, người ta và nhà sáng lập chuyển tiền (cũng như quyền tài sản và chứng khoán) vào quỹ trong quá trình hình thành hoặc khi tham gia vào một cổ phần trên thị trường thứ cấp. Sau khi tạo xong và quỹ đầu tư tương hỗ đóng được công nhận là đã tạo, công ty quản lý đầu tư tài sản vào bất động sản. Các cổ đông của quỹ nhận được thu nhập của họ từ chênh lệch giữa giá mua và bán quyền sở hữu hoặc đối tượng hoàn thành. Nó được hình thành trong quá trình xây dựng, cũng như do sự tăng giá của thị trường cho các vật thể hoàn thiện.

Trong trường hợp này, công ty quản lý là một ủy thác cổ điển, quản lý tiền của khách hàng. Chỉ điều này xảy ra không phải trong thị trường chứng khoán, mà với tài sản. Các quy tắc quản lý ủy thác của một quỹ đầu tư bất động sản đóng cửa cung cấp, theo quy định, lợi nhuận tối đa khi làm việc với khách hàng. Rốt cuộc, một tỷ lệ nhất định đến như một phần thưởng. Và nếu công ty quản lý không phải là một nhóm những kẻ lừa đảo, thì nó trực tiếp quan tâm đến việc có được lợi ích tối đa. Mức thu nhập phụ thuộc vào phân khúc được chọn, cũng như các yêu cầu cho các dự án tiềm năng. Đồng thời, nhờ sự tham gia của nhiều nhà đầu tư, các cổ đông có thể nhận được nhiều lợi ích hơn nếu họ tự làm điều đó.

Một điểm cộng quan trọng khác là ZPIFN không phải trả thuế thu nhập. Do đó, các nhà đầu tư có thể sử dụng hiệu ứng chậm trễ.

Huy động nguồn lực

Một số nhà phát triển sử dụng quỹ đầu tư đóng để lấy tiền xây dựng cơ sở. Trong trường hợp này, công ty quản lý tạo ra một quỹ đầu tư tương hỗ đóng cho một tài sản cụ thể của khách hàng. Quyền tài sản được giới thiệu bởi các chủ sở hữu như thanh toán cho cổ phiếu trong quá trình hình thành quỹ. Sau đó, công ty quản lý và những người sáng lập thu hút các nhà đầu tư để cung cấp tài chính cho một đối tượng cụ thể. Đối với điều này, một thị trường thứ cấp được sử dụng (ví dụ, một trao đổi). Đây là cách kiếm được tiền để tài trợ xây dựng. Một nhà đầu tư, trở thành cổ đông, nhận được một phần thu nhập nhất định sẽ được nhận khi đối tượng được bán. Nó có thể là cả bán và cho thuê. Cách tiếp cận thứ hai thường sử dụng một quỹ đầu tư đơn vị kết hợp khép kín. Đề án như vậy là phổ biến do:

1. Sự đơn giản của việc tạo cấu trúc, đăng ký đầu tư, kế toán và báo cáo.
2. Công cụ minh bạch cho những người đóng góp bên thứ ba.
3. Cơ hội sử dụng cổ phiếu làm tài sản thế chấp.

Quản lý tài sản thương mại

Tùy chọn này được sử dụng bởi các quỹ đầu tư tương hỗ cho thuê. Bản chất của chương trình này là đặt tài sản vào bất động sản thương mại và nhận thu nhập từ việc cho thuê. Các nhà đầu tư sử dụng tùy chọn này để có được thu nhập ổn định. Đối với chủ sở hữu, tùy chọn này hấp dẫn vì những lý do sau:

1. Biến tài sản không cốt lõi thành nguồn tài nguyên cho hoạt động kinh doanh cốt lõi.
2. Có được các ưu đãi về việc nộp thuế thu nhập và tài sản.
3. Thu hút các nguồn tài chính từ việc bán cổ phiếu trong khi vẫn giữ quyền ưu tiên đối với bất động sản thương mại.

Quỹ được mua lại với số tiền đóng góp hoặc được hình thành ngay lập tức từ tài sản phù hợp. Quản lý các quỹ đầu tư lẫn nhau đóng cửa cung cấp thêm cho việc ký kết thỏa thuận với một công ty điều hành. Cô phải đảm nhận tất cả các công việc để đảm bảo và duy trì các cơ sở, và gửi toàn bộ dòng tiền thanh toán cho thuê đến quỹ đầu tư đóng. Giá trị tài sản của các cổ đông đang tăng lên do tiền được chuyển và sự gia tăng giá trị thị trường của đối tượng. Theo thỏa thuận với người sáng lập, thu nhập được quản lý như sau:

1. Đầu tư vào việc tái thiết và hiện đại hóa một đối tượng để tăng giá trị và / hoặc giá cho thuê của nó.
2. Định kỳ trả cổ đông.
3. Đầu tư vào việc xây dựng / mua bất động sản khác (nhà ở hoặc thương mại).
4. Đầu tư vào thị trường chứng khoán, đặt trên một khoản tiền gửi ngân hàng.

Chương trình nhà ở

Đây là một lựa chọn khác cho việc sử dụng vốn, bao gồm sự tham gia của các chương trình nhà ở thành phố hoặc doanh nghiệp. Trong trường hợp này, CIFF hoạt động như một công cụ tích lũy vốn và đảm bảo xây dựng nhà ở cho một đối tượng nhất định, được xác định bởi người sáng lập chương trình nhà ở. Trong trường hợp này, một mảnh đất nhất định được đặt. Nó có thể được lựa chọn bởi chính quyền thành phố hoặc công ty trong số các vùng đất được bao gồm trong lãnh thổ của nó. Sau đó, thế chấp được chuyển sang quỹ đầu tư tương hỗ đóng, bắt đầu xây dựng bất động sản. Tổ chức xây dựng và kiểm soát được thực hiện bởi các công ty quản lý.

Tích hợp quỹ đầu tư đầu tư khép kín vào hệ thống quản lý dự án xây dựng

Tùy chọn này được sử dụng bởi những người chơi thị trường lớn. Họ tích hợp các quỹ đầu tư đóng vào quy trình kinh doanh của mình để tăng hiệu quả quản lý dự án xây dựng và phân phối các quỹ cần thiết để tài trợ cho các cơ sở khác nhau. Vị trí của các cấu trúc này trong chuỗi phụ thuộc vào vai trò, tổ chức, nhu cầu và mục tiêu theo đuổi.

Hãy xem xét một ví dụ nhỏ. Công ty mẹ tạo ra một quỹ đầu tư tương hỗ đóng và nhận 100% cổ phần. Khối lượng và hướng sử dụng của quỹ hình thành được xác định bởi tuyên bố đầu tư. Ngoài ra, trong tương lai, số tiền có thể được tăng lên. Sau đó, các công ty riêng biệt được tạo ra hoặc mua lại. Họ đang tham gia vào việc chuẩn bị tài liệu dự án, nhận tất cả các giấy phép cần thiết để xây dựng, cũng như quyền hạ cánh.

Thích hợp nhất cho các mục đích này là các công ty có hình thức sở hữu một LLC hoặc một công ty cổ phần đóng. Sau khi tất cả các công việc chuẩn bị đã được hoàn thành, ZPIFN kết thúc một thỏa thuận (đầu tư hoặc vốn chủ sở hữu) với cấu trúc này và cung cấp tài chính xây dựng. Nếu tạm thời không có nhu cầu này, thì tiền có thể được chuyển đến tài sản, được quy định bởi tờ khai đầu tư. Sau khi xây dựng xong, các đối tượng được nhận ra. Lợi nhuận từ việc bán các đối tượng từ các quỹ đầu tư tương hỗ đóng không bị đánh thuế.