Bộ luật Dân sự quy định quyền tự do hợp đồng là một trong những nền tảng của pháp luật. Tuy nhiên, bất chấp điều này, các yêu cầu khác nhau được trình bày cho các hợp đồng theo luật pháp và tập quán lưu thông kinh doanh. Sau này bao gồm các quy tắc ứng xử phổ biến trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh, phải được thực hiện bất kể chúng có được ghi trong một tài liệu pháp lý hay không. Điều này được nêu trong Nghệ thuật. 5 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Bài viết sẽ tập trung vào các điều kiện thiết yếu của một thỏa thuận thuê nhà, nghĩa là những điều cần được đưa vào nó (theo luật hoặc tập quán của doanh thu kinh doanh).
Đối tượng của hợp đồng
Các điều kiện cơ bản mà không có hợp đồng là không hợp lệ vẫn còn được tranh luận. Nhưng đối với chủ sở hữu bất động sản mà anh ta định thuê, mục tiêu chính là sắp xếp mối quan hệ theo cách sao cho tất cả các quy tắc của pháp luật được tôn trọng và các tình huống xung đột không xảy ra.
Đó là những luận điểm mà chúng tôi sẽ tập trung vào khi soạn thảo thỏa thuận. Trong nghệ thuật. 432 Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga quy định rằng hợp đồng được ký kết nếu các bên có thỏa thuận về tất cả các điều khoản thiết yếu của hợp đồng (cho thuê mặt bằng, theo chủ đề của bài viết).
Đối tượng, các điều kiện được quy định trong luật, cũng như trong các hành vi pháp lý khác, được gọi là cần thiết và các điều kiện khác theo đó một trong các bên yêu cầu thỏa thuận, là điều cần thiết.
Điều kiện kết cấu và vật liệu
Luật pháp không quy định một quy trình nghiêm ngặt để soạn thảo một thỏa thuận. Tuy nhiên, nó phải tuân thủ các phong tục lưu thông kinh doanh và có tất cả các điều khoản thiết yếu của thỏa thuận thuê nhà xã hội. Theo họ, cấu trúc nên có dạng sau:
- Lời mở đầu.
- Môn học.
- Điều khoản bổ sung.
- Các điều kiện khác.
Lời mở đầu sẽ chỉ ra tên của hợp đồng, ngày và nơi ký kết, thông tin về người. Các chủ đề bao gồm những gì các bên đồng ý.
Tiếp theo, giá và thủ tục giải quyết được chỉ định, trong đó quy mô của lệ phí được quy định, cũng như thủ tục chuyển nhượng. Phần về quyền và nghĩa vụ của các bên mô tả riêng các quyền và nghĩa vụ của chủ nhà và người thuê nhà, bao gồm các thỏa thuận đạt được. Bạn cũng nên thể hiện trách nhiệm đối với việc vi phạm các điều khoản của thỏa thuận, bảo đảm nghĩa vụ (ví dụ: về khoản tiền gửi), thời hạn hiệu lực, căn cứ để sửa đổi và chấm dứt, bảo mật và thủ tục giải quyết các tình huống xung đột. Tất cả điều này là một điều kiện thiết yếu của một thỏa thuận thuê nhà.
Các điều kiện khác bao gồm tham chiếu đến các quy định của pháp luật, số lượng bản sao, bất khả kháng, v.v. Cuối cùng, các chi tiết được yêu cầu, và các bên đưa chữ ký của họ.
Giá
Giá được nêu trong Nghệ thuật. 682 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Ngoài ra một dấu hiệu của điều này có thể được tìm thấy trong Nghệ thuật. 671 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Nó được thành lập theo thỏa thuận của các bên. Thanh toán tiền thuê nhà cũng được quy định trong trường hợp nhà ở của tiểu bang và thành phố, trong đó có các điều khoản của Nghệ thuật. 156 LCD RF.
Chỉ số hợp đồng về lệ phí không có nghĩa là các bên thiết lập nó một cách tùy tiện và không hợp lý. Theo phần 2 và 4 của Nghệ thuật. 156 LCD RF, số tiền cho việc sử dụng và bảo trì các khu dân cư của các quỹ của thành phố và nhà nước phụ thuộc vào diện tích, tiện nghi, vị trí của ngôi nhà. Các tiêu chí tương tự được tuân theo khi đặt giá theo hợp đồng cho thuê thương mại.
Luật pháp có thể thiết lập số tiền thuê tối đa cho một ngôi nhà.Sau đó, nếu giá cao hơn được chỉ định trong hợp đồng, điều kiện tương ứng sẽ được tuyên bố không hợp lệ. Điều này không làm mất hiệu lực hợp đồng nói chung. Tuy nhiên, thay vì giá được chỉ định trong đó, số tiền tối đa sẽ được trả. Trong trường hợp này, chủ nhà sẽ không thể đưa ra yêu cầu chống lại người thuê nhà. Đúng, mặc dù đã được thiết lập, nhưng không ai sử dụng nó, vì giới hạn thanh toán tối đa theo hợp đồng cho thuê thương mại không được cung cấp ở bất cứ đâu.
Thời hạn
Một điều kiện thiết yếu của một thỏa thuận thuê nhà là thời hạn. Nó có thể được kết luận trong khoảng thời gian dưới một năm. Sau đó, nó được coi là ngắn hạn. Nếu thời hạn vượt quá một năm, thì hợp đồng là dài hạn. Thời hạn tối đa mà một thỏa thuận thuê nhà có thể được thực hiện là năm năm. Do đó, ngay cả khi các bên tham gia hợp đồng trong một thời gian dài hơn, nó sẽ chỉ có hiệu lực trong năm năm.
Các quy định về đăng ký hợp đồng dài hạn không áp dụng cho việc làm. Mặc dù vậy, nhiều chuyên gia bất động sản tin rằng (hoặc giả vờ) rằng thỏa thuận sẽ phải được đăng ký với Rosreestr. Và họ đề nghị ký kết hợp đồng chỉ trong 11 tháng. Đồng thời, tùy chọn này thường phù hợp với người thuê nhà, vì trong thời gian này, họ sẽ có thể giải quyết câu hỏi họ hài lòng với căn hộ như thế nào và họ có muốn ở thêm hay không.
Chấm dứt
Trong số các điều khoản thiết yếu của hợp đồng cho thuê mặt bằng của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga quy định việc chấm dứt bởi một trong các bên (bởi chủ nhà thông qua tòa án và bởi người thuê bất cứ lúc nào với thông báo của chủ nhà trong 3 tháng). Các bên cũng có thể chỉ ra trong hợp đồng một khoảng thời gian ngắn hơn để thông báo cho chủ nhà về việc chấm dứt thỏa thuận. Tuy nhiên, điều này là trái pháp luật (Điều 687 Bộ luật Dân sự). Bạn phải hiểu rằng nếu không gửi thông báo, chủ nhà có thể, thông qua tòa án của pháp luật, bắt buộc người thuê phải trả phí sinh hoạt. Do đó, người thuê nhà không nên bỏ qua giai đoạn này, nhưng nó nên được quy định như một điều kiện thiết yếu của hợp đồng cho thuê mặt bằng nhà ở chuyên biệt.
Đạo luật chấp nhận: Thực hành tư pháp
Giữa chủ nhân và chủ nhà thường xảy ra tranh chấp. Chúng có thể liên quan đến thiệt hại về tài sản, sự hình thành của nợ, sự xuất hiện của tổn thất và như vậy. Nghị quyết của họ phần lớn phụ thuộc vào thỏa thuận đã ký kết và hiển thị các điều khoản thiết yếu của hợp đồng cho thuê mặt bằng thương mại.
Ngoài ra, một hành động chuyển nhượng và chấp nhận tài sản đang được chuẩn bị, trong đó cho biết thông tin về tình trạng và các khiếm khuyết hiện có. Điều này là cần thiết, vì không có nó, người thuê sẽ phải chịu trách nhiệm cho những thiếu sót của căn phòng. Nếu hành vi nói rằng các cơ sở đã được chuyển giao trong tình trạng tốt, tòa án sẽ không tính đến sự phản đối của người thuê rằng các khiếm khuyết tương ứng tồn tại ban đầu. Nếu hành động vắng mặt, chủ nhà sẽ không thể chứng minh rằng các cơ sở đã bị hư hại, vì không có thông tin tài liệu về tình trạng ban đầu của nó. Một ví dụ là quyết định của tòa phúc thẩm quận Ulyanovsk số 33-3165 / 2013 ngày 3 tháng 3 năm 2013.
Danh sách tài sản đính kèm
Hành động chấp nhận cũng phải chỉ ra mặt hàng nào được chuyển giao để sử dụng và giá trị ước tính của chúng. Sau đó, chủ sở hữu sẽ dễ dàng chứng minh sự tồn tại của tổn thất nếu tài sản bị thiệt hại.
Chủ sở hữu phải loại bỏ các khiếm khuyết nếu chúng không phải do lỗi của người thuê. Nếu điều này được thực hiện kịp thời, người thuê nhà có lý do để chấm dứt hợp đồng. Và nếu những thiếu sót không đáng kể, thì nhà tuyển dụng không có lý do gì để từ chối hợp đồng. Quyết định liên quan được đưa ra bởi Tòa án thành phố Moscow trong trường hợp số 33-26040 ngày 18 tháng 8 năm 2011.
Tổn thất có thể xảy ra cho người sử dụng lao động
Theo các điều khoản thiết yếu của hợp đồng cho thuê trong thực tiễn tư pháp, các quyết định được đưa ra cả có lợi cho người thuê và có lợi cho chủ nhà. Người thuê nhà có nguy cơ thua lỗ phát sinh, ví dụ, do nhu cầu thuê nhà ở khác, nếu chủ sở hữu đã từ chối quyền truy cập vào căn hộ thuê. Trong cuộc sống, thường xảy ra việc chủ sở hữu đuổi người thuê nhà, gây ra sự bất tiện và buộc họ phải tìm nhà ở mới. Trong trường hợp không có căn cứ thích hợp, bên thuê có quyền yêu cầu bồi thường từ chủ nhà.
Đồng thời, chi phí phải tiết kiệm, gần với khoản thanh toán cho cơ sở, hoặc thậm chí ít hơn. Nhà ở khác nên xấp xỉ như nhà trước, vì đó là lợi ích của người thuê để giảm tổn thất nếu có thể. Điều này được nêu trong Nghệ thuật. 404 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Các khoản lỗ phải được bồi hoàn không thể được quy cho các chi phí vượt quá giá cho thuê, ví dụ như khi thuê phòng khách sạn. Điều này đã được thông qua bởi Quyết định của Tòa án thành phố Moscow số 4g / 8-9143 / 2012 ngày 23 tháng 10 năm 2012.
Ngoài ra, người sử dụng lao động sẽ không thể yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu lý do là lỗi của anh ta, ví dụ, nếu khoản nợ không được trả. Vì cùng với nghĩa vụ cung cấp nhà ở, một mặt, có nghĩa vụ phải trả nó, mặt khác, chủ nhà có quyền đình chỉ quyền truy cập vào cơ sở cho đến khi trả được nợ.
Kết luận
Mỗi người thuê nhà và chủ nhà quyết định cách họ xây dựng mối quan hệ. Nhưng để tránh các vấn đề trong tương lai, đáng để nghiên cứu kỹ các điều khoản thiết yếu của hợp đồng cho thuê nhà ở và đảm bảo rằng tất cả các lợi ích của các bên đều được tôn trọng. Sau đó, trong trường hợp có xung đột, bạn có thể tin tưởng vào một quyết định của tòa án công bằng, vì đối với điều này, tất cả các tài liệu cần thiết sẽ có sẵn.
