Trong quá trình mua một căn hộ, một hợp đồng sơ bộ thường được soạn thảo. Nó chứa ý định của các bên để hoàn thành giao dịch chính. Thông thường nó được hình thành nếu một người tham gia vào quá trình vì nhiều lý do không thể ký thỏa thuận chính. Theo Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, một hợp đồng sơ bộ chỉ ràng buộc về mặt pháp lý nếu nó được soạn thảo đúng. Do đó, các luật sư thường có kinh nghiệm thường tham gia vào quá trình này, những người nghiên cứu các nội dung của hợp đồng và cũng có những điều chỉnh nhất định đối với nó nếu cần thiết.
Khái niệm về thỏa thuận sơ bộ
Theo Nghệ thuật. 429 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, hợp đồng sơ bộ bán nhà ở là một tài liệu chính thức được hai bên soạn thảo và ký kết giao dịch. Cấu trúc của nó hoàn toàn lặp lại nội dung của hợp đồng chính, nhưng nó không được đăng ký với Rosreestr hoặc với một công chứng viên.
Hợp đồng bao gồm tất cả các điều kiện cho giao dịch. Ngoài ra, các khoảng thời gian mà các bên được yêu cầu tham gia giao dịch được đưa ra.
Tại sao nó được biên dịch?
Theo Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, một hợp đồng sơ bộ cho việc bán một căn hộ được soạn thảo vì nhiều lý do. Điều này thường được yêu cầu trong các tình huống sau:
- vì nhiều lý do, người mua tại thời điểm ký kết thỏa thuận không có số tiền cần thiết để mua bất động sản, ví dụ, anh ta đang chờ căn hộ của mình được bán hoặc anh ta sẽ nhận được tiền thừa kế;
- nhà ở được mua bằng thế chấp, do đó, trước khi ký hợp đồng chính, đại diện của ngân hàng được chọn nên đánh giá người thuê, vì nó hoạt động như một bảo đảm, vì vậy các bên sẽ phải chờ quyết định của tổ chức này;
- người bán, vì nhiều lý do, không có bất kỳ tài liệu quan trọng nào cho căn hộ, vì vậy phải mất một thời gian để khôi phục chúng;
- lỗi chính tả hoặc lỗi trong tài liệu chính thức được tiết lộ.
Để ngăn chặn thỏa thuận phá vỡ, một thỏa thuận sơ bộ được soạn thảo. Nó nói lên hậu quả cho bất kỳ người tham gia nào từ chối ký vào tài liệu chính. Thông thường trong hợp đồng này, kích thước của tiền giả được chỉ định hoặc tiền gửi được chuyển hoàn toàn.
Các loại hợp đồng
Theo Nghệ thuật. 429 Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, một hợp đồng sơ bộ có thể được trình bày trong một số phiên bản. Chúng bao gồm:
- Với một khoản tiền gửi hoặc tạm ứng. Trong trường hợp này, số tiền thực sự được chuyển cho người bán được quy định. Nếu một khoản tiền gửi được sử dụng, nó sẽ không được trả lại nếu người mua từ chối ký hợp đồng. Nếu người bán là thủ phạm của việc từ chối giao dịch, thì anh ta sẽ trả lại một kích thước tiền gửi gấp đôi. Khi sử dụng tạm ứng, số tiền được trả lại cho người mua, bất kể ai từ chối giao dịch chính xác.
- Từ nhà phát triển. Theo một cách khác, một thỏa thuận như vậy được gọi là PDDU. Nhưng tài liệu này không có lực lượng pháp lý, và với sự giúp đỡ của nó ngay cả thông qua tòa án, nó sẽ không thể đưa người vi phạm ra công lý. Do đó, một hợp đồng như vậy thường chỉ được cung cấp bởi những kẻ lừa đảo muốn sử dụng các chương trình màu xám vì nhiều lý do.
- Khi xin thế chấp. Thông thường, theo Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, một hợp đồng sơ bộ được soạn thảo chính xác vì người mua cần một khoản vay để mua bất động sản. Trong trường hợp này, trước khi ký hợp đồng chính, bạn sẽ phải có được sự chấp thuận cho giao dịch từ ngân hàng được chọn, sẽ đánh giá điều kiện và giá của đối tượng được chọn. Nhưng ngay cả sự hiện diện của một hợp đồng sơ bộ không phải lúc nào cũng đảm bảo kết thúc giao dịch chính.Điều này là do thực tế là nếu người mua không nhận được sự chấp thuận từ ngân hàng, thì anh ta sẽ phải bắt đầu tìm kiếm một lựa chọn phù hợp hơn.
- Khi mua qua một cơ quan bất động sản. Trong các điều kiện như vậy, một hợp đồng sơ bộ ba bên được soạn thảo, vì nó bao gồm các nghĩa vụ của một nhân viên của tổ chức này. Cam kết có thể được chuyển trực tiếp đến chuyên gia đại lý, do đó, chính ông là người bảo lãnh cho giao dịch chính.
Mỗi giống có những đặc điểm và sắc thái riêng. Trước khi biên soạn tài liệu nên nghiên cứu các quy định của Nghệ thuật. 429 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga có ý kiến. Một hợp đồng sơ bộ chỉ với sự hình thành có thẩm quyền có hiệu lực pháp lý.
Quy tắc biên soạn
Trong quá trình hình thành tài liệu này, bạn phải tuân theo một số quy tắc bắt buộc. Chúng bao gồm:
- viết đơn giản được sử dụng;
- Nó được phép nhập thông tin bằng máy tính hoặc bằng tay;
- bạn không nên sử dụng thỏa thuận miệng, vì có khả năng các bên tham gia giao dịch sẽ không đối xử với các điều kiện đã thỏa thuận trước đó với tất cả sự nghiêm túc;
- không bắt buộc phải nộp đơn cho một công chứng viên để chứng nhận tài liệu.
Nếu các bên tham gia giao dịch không biết thỏa thuận sơ bộ được soạn thảo chính xác như thế nào, thì họ có thể nhờ luật sư giúp đỡ.
Cần những giấy tờ gì?
Để thiết lập một thỏa thuận sơ bộ, bạn cần chuẩn bị một số tài liệu nhất định. Đó là từ cô ấy thông tin được đưa vào tài liệu này. Chúng bao gồm các giấy tờ sau đây:
- hộ chiếu của người tham gia giao dịch;
- tài liệu địa chính cho nhà ở;
- hộ chiếu kỹ thuật cho căn hộ;
- trích xuất từ USRN, xác nhận rằng đối tượng đang được bán bởi chủ sở hữu trực tiếp chứ không phải bởi một kẻ lừa đảo;
- trích từ sổ nhà có chứa thông tin về những người đăng ký trong căn hộ.
Sử dụng các tài liệu trên, không chỉ một hợp đồng được soạn thảo, mà tính hợp pháp của giao dịch cũng được xác nhận. Theo Nghệ thuật 429. Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga một hợp đồng sơ bộ chỉ nên chứa thông tin có liên quan và đáng tin cậy, nếu không nó sẽ dễ dàng bị vô hiệu bởi quyết định của tòa án.
Những thông tin được bao gồm?
Thông thường, thỏa thuận này được soạn thảo bởi những người tham gia trực tiếp trong giao dịch, nhưng họ có thể tìm kiếm sự giúp đỡ từ luật sư. Theo Nghệ thuật. 429 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, một hợp đồng sơ bộ nhất thiết phải bao gồm các thông tin sau:
- số tiền gửi hoặc tạm ứng;
- chi phí nhà ở;
- quy tắc chuyển nhượng bất động sản;
- giai đoạn hợp đồng chính được ký kết;
- các điều kiện theo đó căn hộ sẽ được đăng ký lại bởi người mua;
- người đăng ký hoặc sống trong nhà ở được chỉ định;
- Đối tượng của giao dịch được đại diện bởi tài sản được mô tả;
- quyền và nghĩa vụ của từng trang web.
Đôi khi một điều khoản về các tình huống có thể được bao gồm trong tài liệu này, khi xảy ra có thể chấm dứt thỏa thuận. Nếu thông tin này không có sẵn, thì theo điều 429 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, một hợp đồng sơ bộ chỉ có thể được chấm dứt tại tòa án hoặc bằng cách soạn thảo một thỏa thuận hòa bình.
Quy tắc đăng ký
Thỏa thuận này có thể không được đăng ký với Rosreestr. Theo Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, hợp đồng sơ bộ chỉ nhằm xác nhận khoản thanh toán tạm ứng hoặc tiền đặt cọc, đồng thời xác nhận ý định của các bên để ký kết hợp đồng chính.
Ngoài ra, bạn không cần phải liên hệ với một công chứng viên để chứng nhận tài liệu. Nhưng chuyên gia này có thể đảm bảo rằng hợp đồng được soạn thảo chính xác.
Tìm gì?
Theo điều 429 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, một hợp đồng sơ bộ sẽ chỉ có giá trị với điều kiện là tất cả các điều kiện và điều khoản cần thiết được đưa vào. Do đó, khi hình thành tài liệu này, bạn nên chú ý những điểm sau:
- nhất thiết phải bao gồm một số thông tin quan trọng, ví dụ, thông tin về đối tượng của hợp đồng, vì nếu không sẽ không thể xác định căn hộ, được mua trên cơ sở thỏa thuận này;
- một tài liệu được ký bởi cả hai bên tham gia giao dịch;
- không cho phép bất kỳ bên nào nhận được nhiều lợi ích hơn từ tài liệu;
- để bảo vệ bản thân khỏi sự gian lận, dữ liệu hộ chiếu của cả hai người tham gia chắc chắn được bao gồm trong thỏa thuận;
- Điều quan trọng là phải xác minh tất cả các thông tin được nhập trên cơ sở các tài liệu chính thức có sẵn;
- bạn nên chắc chắn rằng tài sản đang được bán bởi một chủ sở hữu trưởng thành và các công dân khác không áp dụng cho một căn hộ.
Trước khi ký thỏa thuận, tất cả những người không được ủy quyền phải được xuất viện.
Ngày hết hạn
Theo Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, hợp đồng sơ bộ không mất đi ý nghĩa của nó cho đến khi hợp đồng chính được ký kết, trong đó bao gồm việc ký kết một giao dịch bán căn hộ. Thuật ngữ này thường được nêu trực tiếp trong văn bản của thỏa thuận này.
Nếu, vì nhiều lý do, một giao dịch không diễn ra trong một khoảng thời gian xác định, thỏa thuận sơ bộ sẽ mất đi lực lượng pháp lý. Trong trường hợp này, tiền đặt cọc không được trả lại cho người mua, nếu hợp đồng chính không được ký kết thông qua lỗi của anh ta. Người bán thậm chí có thể ra tòa để buộc bên thứ hai hoàn thành giao dịch.
Các sắc thái của chấm dứt
Theo Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, một hợp đồng sơ bộ về bán bất động sản có thể bị chấm dứt trước thời hạn nếu một bên vi phạm các quy định chính của nó. Ngoài ra, quy trình được thực hiện nếu có bằng chứng cho thấy áp lực được đặt lên người tham gia giao dịch và nó có thể là vật chất hoặc cảm xúc.
Thỏa thuận được công nhận là không hợp lệ nếu một trong những người tham gia là một công dân vị thành niên hoặc người không đủ năng lực pháp lý.
Kết luận
Một hợp đồng sơ bộ thường được ký kết giữa hai bên trong một giao dịch. Nó chứa thông tin về ý định của công dân trong tương lai để ký kết thỏa thuận về việc chuyển quyền sở hữu căn hộ từ người bán sang người mua. Một số dữ liệu bắt buộc phải được đưa vào nó để tài liệu có hiệu lực pháp lý.
Mỗi bên tham gia giao dịch phải nhận thức được hậu quả tiêu cực của việc chấm dứt thỏa thuận này. Những khoảnh khắc tiêu cực phát sinh nếu một khoản tiền gửi được viết trong văn bản.
