Quan hệ đối tác của chủ nhà (viết tắt là HOA) là các hình thức quản lý nhà duy nhất. Các hoạt động của họ được quy định bởi nhiều hành vi pháp lý quy định. Bộ luật Nhà ở có thể được coi là tài liệu chính xác định quyền hạn và toàn bộ công việc của HOAs. Cuộc họp chung với hội đồng HOA được yêu cầu phải hành động trong khuôn khổ luật pháp hiện đại, và hôm nay trong bài viết đề xuất, chúng tôi sẽ xem xét một cách chi tiết nhất tất cả những gì liên quan đến quyền và nghĩa vụ của HOA và hội đồng quản trị.
HOA được quyền làm gì?
Nói tóm lại, đó là thực hiện các công việc liên quan đến quản lý nhà, nghĩa là thực hiện hoạt động từng là trọng tâm của công ty quản lý (dưới hình thức tổ chức thương mại hoặc bộ phận nhà ở).
Và bây giờ chúng ta hãy xem xét kỹ hơn toàn bộ phạm vi hoạt động có trong khái niệm này. Chính xác những gì người thuê ủy quyền cho đại diện của họ trong cuộc bầu cử hội đồng HOA?
Bài viết thứ 137 của Bộ luật Nhà ở, dành cho việc điều chỉnh các vấn đề đó, đọc:
- HOA có quyền thỏa thuận với các công ty quản lý và điều hành liên quan đến phục vụ một tòa nhà chung cư và cung cấp đầy đủ các tiện ích.
- Nó có quyền thực hiện một số công việc nhất định mà không cần dùng đến các dịch vụ của Bộ luật Hình sự (ví dụ: thuê người dọn dẹp để truy cập hoặc tổ chức loại bỏ rác độc lập).
- HOA tham gia vào việc tính toán thu nhập và chi phí với việc xác định nguồn vốn cần thiết cho việc bảo trì nhà, thanh toán cho các hoạt động của nhà thầu, hình thành quỹ dự phòng, cũng như những dự định để đại tu.
Còn nữa?
Các quyền khác của ban HOA bao gồm:
- Quan hệ đối tác có thể tiến hành các khu định cư theo hợp đồng với cả cá nhân và pháp nhân cho các dịch vụ được cung cấp.
- Theo thủ tục được thiết lập bởi pháp luật, HOA có thể áp dụng cho ngân hàng hoặc cá nhân cho các quỹ tín dụng.
- Ông chịu trách nhiệm bán, trao đổi và cho thuê tài sản, bao gồm cả bất động sản. Chẳng hạn, HOA có quyền thu phí từ các doanh nhân muốn thuê văn phòng trong tòa nhà hoặc để buôn bán.
- HOA tính toán tiền thuê dựa trên dự toán.
- Nó cũng thu tiền thuê này từ các chủ sở hữu và người thuê trong khuôn viên của tòa nhà chung cư.
- Ngoài ra, trong số các quyền của ông là việc áp dụng các biện pháp pháp lý đối với những người nợ tiền thuê nhà, điều này chắc chắn phải được phản ánh trong biên bản các cuộc họp của hội đồng HOA.
Hiến chương HOA làm tài liệu chính
Toàn bộ và đầy đủ danh sách các quyền lực mà HOA sở hữu được yêu cầu phải được liệt kê trong Điều lệ của tổ chức này. Danh sách này, ví dụ, có thể bao gồm sự cho phép tiến hành tái thiết, thay đổi khu vực địa phương dưới dạng thiết bị đỗ xe cho ô tô, v.v. Tất cả các quyền của tổ chức này được liệt kê trong Điều lệ của nó không thể mâu thuẫn với nội dung của Bộ luật Nhà ở. Họ chỉ có thể bổ sung và mở rộng các quy định chính của nó trong các tình huống cụ thể.
Việc thực hiện phần lớn các quyền của hội đồng hợp tác được thực hiện theo thứ tự làm việc - tiền thuê được tính, tiền được phân bổ vào tài khoản ngân hàng, giao thức của hội đồng quản trị của HOA được giữ. Những hành động này là dành cho công việc hiện tại. Việc tuân thủ tính hợp pháp của tất cả các hoạt động được đề cập được theo dõi bởi một ủy ban đặc biệt, được gọi là ủy ban kiểm toán, với số lượng từ ba đến bốn người. Thành phần của nó không nằm trong số các thành viên của hội đồng quản trị hoặc nhân viên HOA khác.
Nếu bạn cần thực hiện các thay đổi lớn (ví dụ: để sắp xếp lại cấu trúc của HOA, thay đổi tỷ lệ quỹ được phân bổ cho các quỹ khác nhau và trang bị lại tòa nhà), hội đồng quản trị được yêu cầu tổ chức một cuộc họp chung của tất cả cư dân với câu hỏi được bỏ phiếu. Quyền thực hiện các hoạt động được tuyên bố của HOA sẽ chỉ nhận được với đa số phiếu bầu tích cực.
Về các tính năng của HOA
Rất thường xuyên, trong quá trình thực thi các quyền của mình, các thành viên của ban HOA có rất nhiều câu hỏi liên quan đến một số chủ đề gây tranh cãi hoặc có vấn đề. Dưới đây chúng tôi đưa ra ví dụ về các liên quan nhất của họ.
Một trong những vấn đề cấp bách là việc hội đồng quản trị từ chối cấp giấy chứng nhận người thuê nhà (về thành phần gia đình hoặc tuyên bố mở rộng) dựa trên tiền thuê nhà. Câu hỏi tự nhiên: hội đồng quản trị của đối tác có quyền từ chối cấp bất kỳ giấy chứng nhận nào cho các thành viên của mình khi có nợ không?
Thực hành này là trái pháp luật. Đồng thời, các hành động như vậy được chính quyền HOA sử dụng phổ biến với mục đích khuyến khích cư dân trang trải khoản nợ hoặc một phần của nó. Bạn nên lưu ý rằng việc cấp giấy chứng nhận bắt buộc được coi không phải là quyền, mà là nghĩa vụ của HOA. Điều này cũng áp dụng cho các trường hợp khi cư dân có bất kỳ quy mô nợ cho các tiện ích.
Được tiếp cận căn hộ hợp pháp?
Một câu hỏi thường gặp khác từ danh mục những người có vấn đề là về quyền hạn của chủ tịch hoặc hội đồng quản trị của đối tác để vào căn hộ và kiểm tra nó. Tình huống tương tự không phải là hiếm đối với một giao thức bảng HOA điển hình. Hiến pháp của chúng tôi, với tư cách là một luật cơ bản, bảo vệ quyền của bất kỳ công dân nào đối với quyền bất khả xâm phạm của chính ngôi nhà của mình. Trong thực tế, điều này có nghĩa là không có sự cho phép của chủ sở hữu căn hộ, không ai có quyền vào đó. Ngoại lệ chỉ áp dụng cho các trường hợp có lệnh hoặc đe dọa tấn công khủng bố hoặc thảm họa (nhân tạo hoặc tự nhiên).
Trong các trường hợp khác (kể cả trong các tình huống khẩn cấp, ví dụ như vỡ đường ống), việc đi vào căn hộ chỉ có thể được với sự cho phép của người thuê nhà. Đó là lý do tại sao bất kỳ lý do nào cho quyền truy cập vào cơ sở (để kiểm tra đồng hồ hoặc đo chỉ số, đo áp suất, đo nhiệt độ, v.v.) là bất hợp pháp.
Về hình phạt và tiền phạt
Một vấn đề khác, không kém phần gay gắt là thẩm quyền của HOA trong việc tính lãi. Quan hệ đối tác có quyền này trong trường hợp chức năng như vậy được quy định trong Điều lệ, được thông qua bởi cuộc họp chung của cư dân. Biện pháp này đề cập đến việc bắt buộc, nhằm mục đích kích thích các con nợ thanh toán sớm tiền cho nhà ở.
Thủ tục mà tiền phạt được trao được quy định chặt chẽ và quy định trong Điều lệ. Trong trường hợp này, người ta nên tập trung vào các quy định của Bộ luật thuế của Liên bang Nga liên quan đến các giới hạn trên của hình phạt. Ví dụ: không được phép phạt tiền hơn 1/30 tỷ lệ tái cấp vốn cho mỗi ngày thanh toán quá hạn.
Chúng tôi có nghĩa vụ phải ký một thỏa thuận với HOA không?
Đôi khi cư dân có thể bị xúc phạm bởi đề xuất của HOA để ký thỏa thuận dịch vụ. Các thỏa thuận như vậy có nên được ký kết và HOAs có nghĩa vụ phải làm điều này không? Thực hành này là hoàn toàn bình thường. Quyền của các hiệp hội chủ nhà ký kết hợp đồng, cũng như điều khoản điều chỉnh việc tính toán các khoản thanh toán, được quy định tại điều 137 của Bộ luật Nhà ở RF.
Với sự hiện diện của các thỏa thuận đã ký như vậy, hội đồng quản trị có quyền kết luận thay mặt cho cư dân tất cả các loại giao dịch với các nhà cung cấp tiện ích. Nếu không có thỏa thuận giữa chủ sở hữu và HOA, cư dân sẽ phải ký kết các thỏa thuận cần thiết một cách độc lập tại văn phòng đại diện của công ty điều hành.
Chú ý: vi phạm!
Vấn đề tiếp theo, thường xảy ra trong các tòa nhà chung cư, là đăng lên màn hình công khai bởi hội đồng HOA một danh sách các con nợ. Trong trường hợp này, sự phẫn nộ của cư dân là khá hợp lý và hợp lý.Theo luật (chúng tôi đang nói về dữ liệu cá nhân), không được phép tiết lộ trực tiếp thông tin đó. Hội đồng quản trị không có quyền công bố bất kỳ dữ liệu nào về cư dân mà không có sự đồng ý bằng văn bản của họ. Điều này không chỉ áp dụng cho địa chỉ, tên đầy đủ và dữ liệu hộ chiếu của cư dân, nhưng cũng theo quy mô của khoản nợ hiện có.
Danh sách này có thể được hội đồng quản trị biên soạn để sử dụng nội bộ và thực hiện các biện pháp để tác động đến con nợ. Chúng nên được lưu trữ trong nhà một cách an toàn. Trong trường hợp xuất bản bất hợp pháp như vậy, con nợ có toàn quyền kháng cáo lên tòa án để bồi thường thiệt hại về đạo đức. Hành động tối đa có thể có đối với HOA trong trường hợp này là đăng thông báo về tổng nợ cộng dồn và cảnh báo về kháng cáo sắp tới lên tòa án.
Trách nhiệm của Hội đồng quản trị HOAs
Danh sách của họ được đưa ra trong các điều khoản của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga số 148-149. Chính xác thì ban HOA nợ gì cho chủ sở hữu căn hộ chọn nó?
- Tuân thủ các quy định pháp luật và các quy định của Điều lệ.
- Giám sát việc thực hiện nhiệm vụ của người dân đối với việc bảo trì cơ sở.
- Trực tiếp quản lý một tòa nhà chung cư hoặc kiểm soát công ty thực hiện việc quản lý này.
- Kết thúc hợp đồng với các nhà cung cấp tiện ích và nhà thầu phụ.
- Tham gia vào các hợp đồng liên quan đến việc sửa chữa và bảo trì tòa nhà.
- Giữ danh sách cư dân là thành viên của quan hệ đối tác.
- Tham gia vào kế toán, lập dự toán thu nhập và chi phí, tiền thuê phí.
- Giữ hồ sơ và cấp giấy chứng nhận cần thiết cho cư dân - thành viên của HOA.
- Tổ chức các cuộc họp chung của cư dân với việc cung cấp các báo cáo từ ban HOA về công việc đã hoàn thành.
- Để kiểm soát các hoạt động của chủ tịch của quan hệ đối tác.
Trách nhiệm trước mắt của chủ tịch HOA là gì?
- Anh ta thuê và sa thải những nhân viên cần thiết, ra lệnh cho các quan chức HOA khác.
- Trong quyền hạn của mình, hành động thay mặt cho quan hệ đối tác, mà không cần dùng đến thông báo trước của tất cả các thành viên.
- Đệ trình bất kỳ tài liệu nào được phát triển bởi anh ta để quyết định cuộc họp của cư dân.
Về trách nhiệm đối với việc không hoàn thành nhiệm vụ
Một biện pháp như vậy không được đăng ký trong LC hoặc trong Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga. Nhưng điều này không có nghĩa là không thể buộc những người vi phạm phải chịu trách nhiệm. Vấn đề này, theo quy định, cũng được quy định bởi Điều lệ hợp tác, quy định về một số loại hình phạt đối với hành vi sai trái cụ thể. Trong một trường hợp tổng quát hơn, có thể có một lưu ý về các hành động theo luật hiện hành.
Trách nhiệm dân sự nói chung là trong trường hợp phạm tội sau:
- Sự bất cẩn (ví dụ, sự thiếu thông báo của một thành viên trong hội đồng người thuê HOA trong thời gian thích hợp về cuộc họp sắp tới).
- Gian lận - đây có thể là một bằng chứng sai lệch của các thiết bị đo sáng hoặc tài liệu liên quan đến chủ sở hữu của cơ sở.
- Rastraty hoặc chiếm dụng tiền của chủ sở hữu - đôi khi có những trường hợp phân phối tiền bất hợp pháp độc hại của quỹ chung hoặc quỹ dự trữ.
- Sự lừa dối của các chủ sở hữu, bao gồm toàn bộ cuộc họp.
- Chính thức giả mạo.
- Vượt quá thẩm quyền của chính mình (điều này bao gồm các ví dụ trên với danh sách treo của cư dân, v.v.).
Bất kỳ thành viên nào của quan hệ đối tác, bao gồm đại diện của ban quản trị HOA và chính chủ tịch, có nghĩa vụ phải chịu trách nhiệm tài chính cho hành động của mình. Trong trường hợp thiệt hại cho tài sản chung thông qua lỗi của chủ sở hữu (ví dụ, do lũ lụt), sau này có nghĩa vụ phải bồi thường. Một hành động đặc biệt được soạn thảo để xác định mức độ thiệt hại đó. Đánh giá, nếu cần thiết, được thực hiện với sự tham gia của các chuyên gia. Hơn nữa, một mô tả về một số tình huống cụ thể liên quan đến hành vi phạm tội có thể được bao gồm trong điều lệ của HOA.
Quyền hạn của Hội đồng quản trị HOAs
Chúng ta đang nói về loại sức mạnh nào? Nhiệm vụ của quản lý đối tác là tham gia vào các hoạt động trực tiếp của nó. Toàn bộ danh sách các quyền hạn cần thiết cho việc này được quy định bởi cùng Bộ luật Nhà ở (điều khoản 147). Trong Điều lệ của tổ chức phải nhất thiết phải phân biệt giữa các hành động thuộc thẩm quyền của hội đồng quản trị và cuộc họp chung của cư dân. Đó là, cần có những dấu hiệu rõ ràng rằng chính chủ tịch và các đại biểu của ông ta có thể quyết định tại một cuộc họp của hội đồng HOA mà không cần dùng đến thông báo trước của cư dân.
Trong hầu hết các trường hợp, đây là quyền hạn của hội đồng quản trị:
- Việc quản lý trực tiếp quan hệ đối tác với việc bổ nhiệm người biểu diễn cụ thể cho công việc cụ thể và hình thành nhân viên HOA.
- Kết thúc thỏa thuận dịch vụ công thay mặt chủ nhà.
- Gây quỹ để sửa chữa và bảo trì một tòa nhà chung cư.
- Tiến hành thủ tục giấy tờ với việc cấp tất cả các giấy tờ và chứng chỉ cần thiết.
- Thực hiện ngân hàng và kế toán với việc chuyển tiền theo hợp đồng cho thù lao của nhà thầu.
- Tiến hành các cuộc họp chung của cư dân với việc điền vào giao thức liên quan.
- Bảo vệ tại tòa án vì lợi ích của các thành viên hợp tác.
- Trong một tình huống không trả tiền của cư dân các khoản nợ cho các dịch vụ xã - kháng cáo lên các cơ quan chính thức (từ chính quyền thành phố đến tòa án và các công tố viên).
Kết luận
Điều này cho thấy toàn bộ danh sách quyền hạn của ban HOA được xác định bởi các chức năng trực tiếp của nó phát sinh từ mục đích chính của quan hệ đối tác - bảo trì một tòa nhà chung cư.
Ngoài những điều trên, chính quyền HOA có thể bao gồm một số bổ sung, điều này chắc chắn phải được sửa trong Điều lệ hợp tác. Chúng ta có thể nói về việc sắp xếp lãnh thổ liền kề, tự phục vụ tòa nhà, thu tiền thuê từ những người thuê nhà trong khu thương mại và nhà ở, cũng như xử lý tài sản chung, bao gồm hầm, thang máy, v.v.
Bộ luật Nhà ở xác nhận rằng cả quyền và nghĩa vụ của HOA đều gắn bó chặt chẽ với các chức năng của họ và phát sinh từ nhiệm vụ duy trì một tòa nhà chung cư và tất cả các tài sản liên quan đến nó theo thứ tự đầy đủ.