Chỉ vài năm trước, một sản phẩm ngân hàng mới đã xuất hiện trên thị trường Nga - thế chấp cho bất động sản thương mại. Mặc dù đối với chúng tôi hiện tượng này là khá mới, nhưng các công ty phương Tây từ lâu đã đánh giá cao nó. Chúng ta hãy xem xét kỹ hơn về loại hình cho vay thương mại này, các tính năng, ưu điểm và nhược điểm của nó.
Tài sản cho doanh nghiệp
Nếu bạn quyết định mở doanh nghiệp của riêng mình hoặc mở rộng một doanh nghiệp hiện có, bạn có thể cần thêm không gian. Tất nhiên, nếu bạn có số tiền cần thiết, bạn có thể ngay lập tức nhận được những gì bạn muốn. Nếu không có tiền, cách duy nhất để tiến gần hơn đến mục tiêu là vay tiền. Thế chấp thương mại là một khoản vay ngân hàng dài hạn để mua mặt bằng phi dân cư để kinh doanh. Với sự giúp đỡ của một khoản vay như vậy, bạn có thể mua một văn phòng, nhà kho, cơ sở thương mại hoặc công nghiệp.
Thông thường, các dịch vụ ngân hàng như vậy là cần thiết cho những người trẻ tuổi mới bắt đầu, và các doanh nhân cá nhân có kế hoạch mở rộng kinh doanh của họ. Ngoài ra, công dân tự cung cấp công việc cho mình có thể tận dụng một đề xuất như vậy: công chứng viên, luật sư. Họ cần phải có một văn phòng để tiếp nhận công dân. Ngoài ra, dịch vụ có thể được sử dụng bởi những công dân muốn đầu tư sinh lãi miễn phí. Có được một đối tượng bất động sản thương mại trong một thế chấp, bạn có thể cho thuê nó một cách có lợi.
Vấn đề pháp lý
Thế chấp thương mại ở Liên bang Nga là xa phạm vi lợi ích nhà nước. Do đó, luật pháp không cung cấp giải thích rõ ràng về các tính năng của loại hình cho vay này. Luật hiện hành về thế chấp (Luật liên bang số 102) được thiết kế cho các khoản vay nhà ở, nhưng về mặt cho vay đối với một doanh nghiệp, nó có nhiều lỗ hổng. Kết quả là, không phải tất cả các ngân hàng Nga mạo hiểm làm việc với một thế chấp kinh doanh.
Mặt khác, bất động sản, hơn nữa, cho mục đích thương mại, trở thành một sự đảm bảo cho loại hình cho vay này. Thực tế này làm cho một số ngân hàng áp đảo nỗi sợ hãi. Do đó, ngành cho vay này, mặc dù chậm, đang phát triển.
Thời hạn cho vay
Do các khoản thế chấp được đảm bảo bằng bất động sản thương mại cho các ngân hàng Nga còn khá mới, nên các điều kiện để có được khoản vay như vậy ở các tổ chức tài chính khác nhau có thể khác nhau rất nhiều. Nhưng, sau khi xem xét một số đề xuất như vậy, người ta có thể rút ra một danh sách các điều kiện cho người vay trung bình. Nó trông như thế này:
- số tiền vay - từ 1 đến 100 triệu rúp Nga;
- tiền cho vay: rúp, đô la, euro;
- lãi suất - từ 10 đến 15,5% cho cá nhân, tối đa 20% - cho pháp nhân;
- thanh toán xuống - ít nhất 20% giá trị của đối tượng;
- thời hạn cho vay - từ 5 đến 10 năm;
- bảo hiểm bắt buộc về mất mát hoặc thiệt hại cho một đối tượng.
Trong trường hợp này, sẽ cần phải chứng minh thêm rằng doanh nghiệp của bạn tồn tại ít nhất sáu tháng và khá thành công, tạo ra lợi nhuận. Như bạn có thể thấy, đối với một doanh nhân thành đạt, các điều kiện hoàn toàn chấp nhận được. Một mức lãi suất đáng kể có thể gây ra câu hỏi. Nhưng nếu bạn tính đến thời hạn thế chấp khá ngắn, thì rõ ràng là bạn đơn giản sẽ không có thời gian để trả quá nhiều.
Yêu cầu phòng
Thế chấp cho bất động sản thương mại ở Nga không phổ biến lắm. Các ngân hàng tiếp cận vấn đề này hết sức thận trọng. Trước hết, nó liên quan đến các yêu cầu cho một tài sản. 
Có khá nhiều người trong số họ:
- Trước hết, một căn phòng hoặc một tòa nhà riêng biệt nên được đặt tại khu vực nơi cung cấp loại hình thế chấp này.
- Diện tích phòng - không dưới 150 m2.
- Tòa nhà không thể di động, nó phải liên quan đến vốn xây dựng.
- Các phòng phải phù hợp với mục đích dự định của nó. Ví dụ, nếu một người đi vay tham gia vào nông nghiệp, thì cơ sở mua lại có thể là một nhà kho, chuồng trại, chuồng lợn, v.v. Trong trường hợp này, nó sẽ không hoạt động để mua một phòng để sắp xếp bãi đậu xe.
- Các phòng phải hợp pháp, sạch sẽ. Số địa chính, tài liệu kỹ thuật và các tài liệu tiêu đề khác nên bình thường.
- Bất động sản phải không có yêu cầu của bên thứ ba.
- Đất mà đối tượng được xây dựng (hoặc nằm) phải thuộc về người vay trên cơ sở quyền tài sản hoặc hợp đồng thuê dài hạn. Trong trường hợp sau, ngân hàng sẽ yêu cầu đảm bảo rằng khi kết thúc hợp đồng thuê, đất sẽ trở thành tài sản của người vay.
- Chi phí mặt bằng phải phù hợp với thị trường. Thực tế này phải được xác nhận bởi một báo cáo đánh giá không quá sáu tháng trước. Việc đánh giá nên được thực hiện bởi một chuyên gia độc lập.
- Đối tượng của một thế chấp phải được bảo hiểm.
Như bạn có thể thấy, danh sách các yêu cầu khá lớn. Do đó, các ngân hàng, siêng năng phát triển khu vực này, hầu hết thường có một danh sách các đối tượng đáp ứng tất cả các yêu cầu và sẵn sàng để bán. Trong các cơ sở từ một danh sách như vậy, có được một thế chấp không khó.
Yêu cầu người vay
Nhưng đối với những người muốn thế chấp thương mại, các yêu cầu ít hơn nhiều. Các tiêu chí chính là:
- người vay là cư dân của Liên bang Nga;
- tuổi - từ 21 đến 70 tuổi (khi kết thúc thế chấp);
- cuộc sống của công ty (doanh nghiệp, cá nhân doanh nhân) là 6 tháng (12 cho kinh doanh theo mùa).
Để đăng ký thế chấp tài sản thương mại, bạn sẽ cần:
- hồ sơ vay vốn;
- hồ sơ (riêng cho từng ngân hàng);
- cấu thành và tài liệu đăng ký cho doanh nghiệp của bạn;
- tài liệu xác nhận hoạt động kinh doanh;
- báo cáo tài chính.
Tất nhiên, danh sách có thể hơi khác nhau. Danh sách đầy đủ sẽ được chỉ định cho bạn bởi người quản lý của tổ chức tín dụng khi đăng ký thế chấp.
Thế chấp kinh doanh cho cá nhân
Thế chấp thương mại cho các cá nhân là một khái niệm hoàn toàn mới đối với các tổ chức ngân hàng Nga. Trước hết, một dịch vụ như vậy được cung cấp bởi các ngân hàng lớn:
- Sberbank
- Vneshtorg.
Bạn cũng có thể liên hệ với các tổ chức khác:
- Ngân hàng tuyệt đối.
- Ngân hàng Moskommerts.
- RosBank.
- Ngân hàng thế chấp Nga.
- "VTB 24".
- "ĐOÀN AKB".
- "PromTransBank" và những người khác.
Mỗi người trong số họ đưa ra các điều kiện riêng để nhận tiền, nhưng danh sách các tài liệu cho tất cả đều giống nhau:
- hộ chiếu, TIN;
- ID quân đội (nếu có);
- bản sao tài liệu về tình trạng hôn nhân;
- giấy chứng nhận thu nhập và từ cơ quan thuế;
- tài liệu xác nhận sự tồn tại của tài khoản, cổ phiếu, trái phiếu và các bằng chứng khác về khả năng thanh toán;
- giấy phép kinh doanh;
- báo cáo chuyên gia về việc định giá tài sản, giá trị thị trường của nó;
- giấy tờ bảo hiểm bất động sản;
- quyền sở hữu đất đai theo tài sản hoặc cho thuê;
- hợp đồng mua bán tài sản có được trong thế chấp;
- các chứng từ khác theo yêu cầu của ngân hàng.
Những lợi ích
Tất nhiên, lợi thế chính được cung cấp bởi các khoản thế chấp thương mại là mua lại cơ sở kinh doanh của riêng họ trong một thời gian ngắn. Điều này rất quan trọng. Rốt cuộc, sự hiện diện của văn phòng, khu vực bán hàng hoặc cơ sở khác của bạn làm cho doanh nhân độc lập với những thay đổi về giá cho thuê và những khoảnh khắc khó chịu khác. Tất nhiên, một khoản thế chấp không được miễn nghĩa vụ phải trả một số tiền khá lớn mỗi tháng. Nhưng nó sẽ là thanh toán cho bất động sản cá nhân, và không cho thuê. Một vấn đề khác, phải không?
Một lợi thế khác là nhiều ngân hàng cung cấp thời hạn cho vay khá dài - lên tới 10 năm. Đôi khi bạn có thể nhận được một thế chấp kinh doanh ngay cả khi không có một khoản thanh toán xuống. Đúng, đối với điều này, bạn sẽ cần cung cấp cho ngân hàng một khoản tiền gửi bổ sung.
Nhiều ngân hàng cũng thực hành trả nợ sớm mà không bị phạt, cũng như trả chậm tiền gốc đến sáu tháng.
Nhược điểm
Giống như bất kỳ khoản vay nào khác, các khoản thế chấp thương mại chắc chắn có những bất lợi. Những cái chính bao gồm:
- thiếu quy định lập pháp rõ ràng;
- thiếu thực hành đầy đủ cho nhiều ngân hàng, các chương trình thế chấp, giới hạn rủi ro được thiết lập rõ ràng, v.v.
- sự hiện diện của các vấn đề gây tranh cãi khi đăng ký một khu đất như một cam kết trong trường hợp toàn bộ tòa nhà được mua lại;
- khối lượng rõ ràng quá mức của các tài liệu cần thiết;
- sự cần thiết phải tiến hành và thanh toán cho các thủ tục bổ sung: bảo hiểm, kiểm tra, dự toán chi phí, v.v. Tất cả điều này đòi hỏi một thời gian xử lý dài và chi phí bổ sung.
Đặc điểm của việc cho vay đối với pháp nhân
Thế chấp thương mại cho các pháp nhân cũng có những đặc điểm riêng. Ví dụ, luật có quy tắc trực tiếp cấm thực hiện thế chấp trước khi đăng ký giao dịch. Đây là một rủi ro khá lớn cho một tổ chức tài chính. Hóa ra, trước tiên ngân hàng cho tiền để mua, sau đó bất động sản được mua lại và chỉ sau đó nó mới có thể đóng vai trò là tài sản thế chấp. Các tổ chức tín dụng phải đi cho thủ đoạn bổ sung. Trong trường hợp này, tiền thường được đặt trong một tế bào ngân hàng thuộc tổ chức tài chính này, hoặc nhận được trên một thư tín dụng đặc biệt mà không có khả năng rút.
Có một khó khăn nữa. Bất động sản thương mại được biết là có giá trị sổ sách. Nó thường thấp hơn giá thị trường. Trong trường hợp này, người bán phát sinh thu nhập chịu thuế. Nó cũng không thú vị cho người mua để đăng ký giá trị thực của các mặt bằng trong hợp đồng, bởi vì số tiền thuế trong trường hợp này sẽ nhiều hơn nữa. Nhưng giá thị trường ngân hàng chỉ là rất quan trọng. Nếu không, một phần của khoản vay sẽ không được bảo đảm bằng giá trị của tài sản thế chấp.
Để đăng ký thế chấp bất động sản kinh doanh, pháp nhân phải chuẩn bị:
- báo cáo kế toán lãi / lỗ;
- phân tích doanh thu tiền mặt của công ty trong ít nhất 6 tháng;
- thông tin về các khoản phải thu và phải trả;
- Thông tin ngân hàng về trạng thái của các tài khoản doanh nghiệp;
- thông tin về tài sản cố định;
- thông tin về các giao dịch tín dụng hiện có, các loại thỏa thuận khác;
- các tài liệu khác theo quyết định của ngân hàng.
Đề án thiết kế
Vì các khoản thế chấp thương mại không có quy định pháp lý rõ ràng, các giao dịch như vậy khá rủi ro cho các ngân hàng. Có ba phương án thiết kế cơ bản giúp giảm thiểu rủi ro.
Tùy chọn số 1:
- các bên tham gia hợp đồng mua bán;
- người mua thực hiện thanh toán xuống và ngân hàng đảm bảo thanh toán phần còn lại sau khi khoản tiền gửi đã được rút ra;
- người mua đăng ký quyền sở hữu;
- một khoản tiền gửi được rút ra và người mua được trả số tiền còn thiếu.
Tùy chọn số 2:
- người mua trả tiền cho người bán
- các cơ sở được cam kết với ngân hàng;
- đăng ký thay đổi quyền sở hữu được thực hiện, một hợp đồng mua bán được ký kết;
- người bán nhận phần còn lại của số tiền, mặc dù thực tế là các hoạt động đăng ký đang diễn ra.
Tùy chọn số 3:
- một pháp nhân riêng biệt được đăng ký, tài sản được chuyển giao cho tài sản;
- đối với các quỹ tín dụng, người mua có được quyền sở hữu của pháp nhân này;
- sau khi hoàn trả khoản vay, người mua có thể đăng ký lại quyền sở hữu của mình.
Để kiểm soát hoàn toàn tiến trình của giao dịch, người đi vay thường được cung cấp một bản trình bày về lợi ích của mình. Do đó, đại diện của ngân hàng đảm nhận việc điều phối tất cả các vấn đề và giao tiếp trong các dịch vụ khác nhau.Điều này cho phép người vay không chỉ tiết kiệm thời gian mà còn giảm rủi ro ở tất cả các giai đoạn của quy trình.
