Mua một căn hộ là một thời điểm quan trọng trong cuộc sống của mỗi người. Khoản đầu tư này không chỉ lớn mà còn chịu rủi ro nhất định. "Căn hộ được sở hữu dưới 3 năm" - tiêu đề quảng cáo như vậy rất phổ biến ngày nay. Hầu hết mọi người không hiểu tại sao người bán chỉ ra những chi tiết như vậy trong một quảng cáo. Làm thế nào để tránh sai lầm và mua một căn hộ mà không có rủi ro? Để làm điều này, bạn cần làm quen với chi tiết tất cả các thủ tục và điều kiện mua bán.
Quy tắc an toàn khi mua bất động sản
Những rủi ro liên quan đến việc mua một căn hộ là rất cao hiện nay. Làm thế nào để không rơi vào sự lừa dối của một người môi giới và người bán? Làm thế nào để bảo vệ bản thân trong quá trình mua bán mặt bằng nhà ở? Một người mua tiềm năng, để không bị lừa dối, nên chú ý đến các chi tiết như lịch sử của một bất động sản nhà ở, tài liệu cho một căn hộ, người xin nhà ở, tuân thủ nhà ở với các tài liệu.
Trước khi xử lý các tài liệu mua hàng, cần phải nghiên cứu lịch sử của nhà ở một cách chi tiết. Bạn nên biết câu trả lời cho một số câu hỏi:
- ai là chủ sở hữu của căn hộ bây giờ;
- ai là chủ sở hữu trước đây;
- người được đăng ký tại căn hộ này;
- có bao nhiêu cư dân chưa đăng ký sống.
Đối với giấy tờ, trước khi đăng ký, cần phải nghiên cứu kỹ các tài liệu cho cơ sở. Những kẻ lừa đảo rất thường sử dụng tài liệu giả.
Ngoài ra, người mua phải chắc chắn rằng mình đang mua căn hộ một cách hợp pháp, và nhà ở phải tuân thủ các tài liệu. Ví dụ, đây là một số câu hỏi cần làm rõ với chủ sở hữu nếu căn hộ được xây dựng lại: Von có phải là sự tái phát triển của căn hộ hợp pháp không?
Tài liệu cần thiết cho căn hộ
Mua một căn hộ là một giao dịch nghiêm trọng, do đó, điều quan trọng là phải nhận thức được các gói tài liệu cần thiết khi soạn thảo một thỏa thuận. Hầu hết người mua nghĩ rằng tất cả các câu hỏi về việc bán hàng có thể được chuyển đến một đại lý bất động sản. Cần phải nhớ rằng anh ta không chịu trách nhiệm tài chính và pháp lý cho việc ký kết giao dịch. Một đại lý bất động sản chỉ cung cấp dịch vụ thông tin.
Căn hộ thường có thể là chính hoặc phụ. Trong quá trình mua trong một tòa nhà mới, khách hàng có thể mua nhà đã ở trong căn nhà thuê hoặc tham gia xây dựng chung. Các thủ tục để mua một ngôi nhà trong một ngôi nhà mới đã được ủy quyền và các thủ tục để có được nhà ở trong thị trường thứ cấp là như nhau.
Nếu khách hàng tham gia xây dựng chung, trước tiên họ ký kết thỏa thuận tham gia chung (DDU) với anh ta, và sau khi xây dựng tòa nhà, người mua sẽ có quyền đối với tài sản. Để đăng ký DDU, khách hàng được yêu cầu:
- ứng dụng (mẫu đơn có thể được lấy tại chỗ);
- thỏa thuận DU;
- kiểm tra thanh toán nghĩa vụ nhà nước với số tiền 100 rúp cộng với một bản sao của séc.
Cạm bẫy khi mua bất động sản
Trong quá trình bán hàng, mục tiêu chính của người bán là kiếm được càng nhiều càng tốt trên giao dịch. Để không mua nhà ở không phù hợp với giá cả, bạn nên cẩn thận với những sai lầm phổ biến. Những lỗi thường gặp trong quá trình mua hàng:
- Mua một căn hộ vội vàng. Không cần phải vội vàng về vấn đề này, và ít nhất mười lựa chọn nên được xem xét trước khi hoàn thành thủ tục giấy tờ.
- Việc mua lại nhà ở vào mùa hè. Để xác định lỗi phòng, bạn cần xem xét các lựa chọn vào mùa thu hoặc mùa đông.Sau đó, bạn có thể hiểu căn phòng được sưởi ấm tốt như thế nào, mái nhà có bị dột không, kiểm tra các bức tường cho nấm mốc.
- Windows và xem từ chúng. Bạn cần chú ý xem có một công trường xây dựng hay một đường cao tốc ồn ào dưới cửa sổ.
- Tái phát triển phòng. Để tránh các vấn đề với pháp luật, kế hoạch căn hộ phải tuân theo hộ chiếu BTI.
- Cơ sở cung cấp điện. Theo luật pháp của Liên bang Nga, để chuyển ổ cắm, chủ sở hữu phải có dự án cung cấp điện cho một cơ sở dân cư.
- Kiểm tra nhà ở vào buổi tối. Các chuyên gia khuyên kiểm tra nhà ở trong ngày để xem tất cả các lỗi của phòng.
- Từ chối sự giúp đỡ của một luật sư. Khi mua một tài sản bạn phải sử dụng các dịch vụ của một luật sư. Điều này sẽ giúp tránh các vấn đề trong tương lai.
Các phương thức gian lận có thể xảy ra trong quá trình mua bán nhà ở
Làm thế nào để bảo vệ bản thân và không vướng vào một kẻ lừa đảo? Ngày nay những kẻ lừa đảo căn hộ làm việc theo các chương trình như vậy:
- Bán nhiều nhà. Trong một giao dịch như vậy, những kẻ lừa đảo đưa ra các tài liệu sai lệch và yêu cầu thanh toán đầy đủ sau khi đăng ký bởi một công chứng viên.
- Bán căn hộ khác. Kẻ gian đang chuẩn bị một gói tài liệu không trung thực cho một căn hộ thuê và cố gắng bán nó.
- Thanh toán tạm ứng. Kẻ lừa đảo đòi tiền tạm ứng từ người mua, sau đó kẻ lừa đảo nhanh chóng biến mất.
Để không bị lừa dối, bạn phải tuân theo một số khuyến nghị:
- Bạn phải ký kết hợp đồng mua bán với sự có mặt của luật sư.
- Cần phải yêu cầu tất cả các bản sao của các tài liệu đã ký của chủ sở hữu căn hộ.
- Trước khi ký hợp đồng, bạn nên tìm hiểu càng nhiều càng tốt về chủ sở hữu.
- Người mua tại thời điểm ký kết hợp đồng có toàn quyền thay đổi. Nếu người bán sẽ cấm đưa ra các thay đổi, thì nên bỏ hợp đồng như vậy.
- Tại thời điểm giao dịch, hai người phải có mặt. Họ có thể là nhân chứng trước tòa nếu có vấn đề phát sinh.
Mua nhà thuộc sở hữu dưới 3 năm
Bán một căn hộ dưới 3 năm trong tài sản là do các điều kiện và thủ tục được quy định tại Điều 220 của Bộ luật Thuế của Liên bang Nga. Nếu chi phí nhà ở là hơn một triệu rúp thì luật pháp yêu cầu người bán phải trả thuế thu nhập từ việc bán nhà ở. Nếu căn hộ để bán được sở hữu dưới 3 năm, thuế là mười ba phần trăm của tổng chi phí nhà ở.
Nhiều người bán có thể cố gắng vượt qua luật pháp và không phải trả thuế do. Họ đề nghị người mua ký một thỏa thuận với số tiền ít hơn một triệu rúp và trả phần không chính thức. Những thỏa thuận như vậy không nên được chấp nhận, vì bạn có thể gặp rắc rối lớn. Ví dụ, người bán có thể chấm dứt hợp đồng mua bán, và trong phiên tòa, người bán sẽ được trả lại căn hộ, và người mua sẽ nhận được tiền quy định trong hợp đồng. Nếu căn hộ đã được bán dưới 3 năm trong tài sản, thuế phải được trả theo luật. Nếu không, nó sẽ dẫn đến hình phạt pháp lý.
Rủi ro điển hình
Mua một căn hộ ít hơn 3 năm trong tài sản có thể dẫn đến rủi ro lớn. Có một số lý do cần quan tâm:
- Một căn hộ được tặng dưới 3 năm trong tài sản có thể trả lại cho chủ sở hữu nếu không quá ba năm kể từ thời điểm tặng.
- Hợp đồng có thể bị hủy nếu người chưa thành niên hoặc người không có khả năng pháp lý được đăng ký trong căn hộ.
- Không thể nhận được khấu trừ thuế từ một tài sản dân cư nếu căn hộ được sở hữu dưới 3 năm.
Những rủi ro như vậy là có thể, nhưng không phải trong mọi trường hợp. Ngày nay, một căn hộ sở hữu ít hơn 3 năm, theo quy định, không mang đến những vấn đề và lo lắng cho người mua. Mặc dù, tất nhiên, luôn có ngoại lệ. Bạn có thể vào những kẻ lừa đảo, nhà ở với các khoản nợ hoặc làm tài sản thế chấp.
Rủi ro trong quá trình mua nhà ở bằng proxy
Trong quá trình mua một căn hộ bằng proxy, có những rủi ro. Ba mối đe dọa chính:
- Việc mua một căn hộ bằng giấy ủy quyền giả.
- Xa lánh tài sản do hết hạn hoặc thu hồi giấy ủy quyền.
- Cái chết của chủ sở hữu, từ người ủy quyền hành động. Trong trường hợp này, tốt hơn là gặp chủ sở hữu và đồng ý rằng người mua sẽ được tham gia đăng ký mà không cần qua trung gian.
Nếu có một số chủ sở hữu của tài sản, thì cần phải có sự từ bỏ bằng văn bản từ mỗi chủ sở hữu.
Những gì một luật sư thực sự nên bao gồm
Để xác minh tính xác thực của giấy ủy quyền, cần kiểm tra tính hợp lệ. Tài liệu chính hãng phải ghi rõ:
- Dữ liệu hộ chiếu của hiệu trưởng (tên, ngày sinh, nơi đăng ký, số sê-ri và số hộ chiếu);
- dữ liệu về người đại diện được ủy quyền;
- địa chỉ nhà ở xa lánh;
- chữ ký của người đã cấp giấy ủy quyền này;
- giấy chứng nhận và con dấu công chứng.
Rủi ro trong quá trình mua tài sản có được thông qua thừa kế
Người bán có thể là người thừa kế căn hộ từ người khác. Bạn cần biết các sắc thái của một thừa kế như vậy:
- thừa kế có thể vượt qua cùng với các khoản nợ;
- quyền thừa kế có thể được chuyển giao cho người thừa kế, trong một cam kết; trong tình huống như vậy, anh ta không có quyền định đoạt di sản;
Một vài vấn đề có thể phát sinh:
- nộp đơn kiện để phá vỡ giao dịch thừa kế;
- ví dụ, đóng gói căn hộ, nếu hợp đồng thuê dài hạn được ký kết, thì một thỏa thuận như vậy vẫn hợp pháp, ngay cả khi chủ sở hữu thay đổi.
Vệ sinh hợp pháp của căn hộ
Để bảo vệ bản thân và không rơi vào sự lừa đảo của một kẻ lừa đảo, bạn phải kiểm tra căn hộ về sự sạch sẽ hợp pháp. Chủ sở hữu mới cần:
- tìm hiểu về thời điểm của quyền thừa kế;
- liên hệ với công chứng viên đã thực hiện thừa kế để ngăn chặn sự xuất hiện của những người kế nhiệm khác.
Thử thách giao dịch
Có những trường hợp khi người mua bắt đầu chấm dứt hợp đồng mua bán. Theo luật (Điều 450 Bộ luật Dân sự Nga), một giao dịch có thể bị hủy hợp pháp:
- nếu người bán đã vi phạm nghiêm trọng hợp đồng đã ký;
- trong trường hợp các điều khoản của giao dịch trái với các hành vi pháp lý quy định;
- trong trường hợp xâm phạm quyền của bên thứ ba (người thừa kế);
Vấn đề này có thể được giải quyết theo hai cách: theo thỏa thuận chung của các bên hoặc tại tòa án, nếu một trong các bên không muốn phá vỡ hợp đồng.
Trao đổi một căn hộ sở hữu ít hơn 3 năm
Trao đổi nhà ở đã trở nên có liên quan ngày hôm nay. Nhiều người có câu hỏi:
- Một căn hộ sở hữu dưới 3 tuổi, có thể trao đổi?
- Có phải chủ sở hữu phải nộp thuế tại thời điểm trao đổi?
Nếu tài sản đã được sở hữu dưới 3 năm, thì chủ sở hữu được miễn thuế trong quá trình trao đổi nhà ở, yêu cầu khấu trừ thuế. Khoản khấu trừ này chỉ bằng mười ba phần trăm của tổng số nhà ở.
Nhưng nếu nhiệm kỳ vượt quá ít nhất một tháng, chủ sở hữu phải trả thuế nhà nước để giao dịch được coi là hợp lệ và được đăng ký.
Tất cả các luật của Liên bang Nga về việc trao đổi căn hộ được quy định trong Bộ luật Dân sự (điều 567), và trong điều 217 của Bộ luật Thuế, số tiền thuế để thanh toán được chỉ định.