Thị trường cho các tòa nhà mới cung cấp một loạt các đối tượng bất động sản, từ đó người mua có thể chọn tùy chọn phù hợp với mình, tập trung vào các cơ hội tài chính và các đặc điểm xây dựng khác. Một xu hướng mới là sự phát triển tích hợp của lãnh thổ. Mô hình phát triển này được coi là hiệu quả nhất, tiết kiệm chi phí và hợp lý khi đối mặt với tình trạng khan hiếm đất và tắc nghẽn trong các mạng lưới tiện ích của siêu đô thị. Vì thuật ngữ này là tương đối mới, nó gây ra sự quan tâm lớn từ những người mua nhà tiềm năng. Hôm nay chúng ta sẽ nói về sự phát triển và phát triển tổng hợp của các vùng lãnh thổ, cũng như thảo luận về triển vọng của hạng mục xây dựng nhà ở này.
Giải mã chữ viết tắt KOT
Điều đáng ghi nhớ khi chúng ta nói về sự phát triển tích hợp của một lãnh thổ - đây là định nghĩa được bao gồm trong một số khái niệm là một phần của hệ thống phát triển các lãnh thổ. Chúng tôi sẽ chỉ chạm nhẹ vào vấn đề này trong bài viết này, bởi vì hầu hết tất cả chúng tôi vẫn quan tâm đến chữ viết tắt KOT.
Vì vậy, phát triển tích hợp các vùng lãnh thổ là các dự án phát triển đất đai, ngụ ý xây dựng các khu dân cư quy mô lớn với tổng diện tích ít nhất một trăm nghìn ô vuông. Thông thường, một khu phức hợp như vậy bao gồm một số tòa nhà chung cư, được thống nhất bởi một kế hoạch và thiết kế kiến trúc duy nhất. Họ cũng trong một loại giá tương tự. Các chuyên gia nói rằng hầu hết sự phát triển tích hợp của các lãnh thổ là nhà ở hạng phổ thông và tiện nghi, được thiết kế cho người mua đại chúng với mức thu nhập trung bình.
Điều đáng chú ý là mô hình phát triển này bao gồm tất cả các cơ sở hạ tầng liên quan, đang được xây dựng bởi tổ chức xây dựng. Trong hầu hết các trường hợp, kết quả là các tiểu vùng lớn nằm ở ngoại ô của các thành phố đông dân và thậm chí có mạng lưới chung của riêng họ.
Một chút lịch sử
Lần đầu tiên, họ bắt đầu nói về CAT khoảng mười năm trước. Sau đó, chính phủ Liên bang Nga đã ban hành một tài liệu nêu rõ một số yêu cầu đối với các dự án phát triển tích hợp. Trước hết, nghĩa vụ của nhà phát triển là ủy thác các cơ sở hạ tầng, bao gồm các cơ sở xã hội và mạng lưới kỹ thuật, đã được chỉ định. CAT cũng liên quan đến việc xây dựng các nút giao thông đường bộ và không nên sử dụng ngân sách cho các hoạt động đó. Tất cả chi phí rơi vào vai của nhà phát triển và nhà đầu tư, người mà anh ta có thể thu hút vào dự án.
Điều thú vị là ngày nay không có hơn mười dự án có thể rơi vào danh mục phát triển tích hợp các lãnh thổ cho mục đích nhà ở. Nhiều người trong số các ứng viên đã không đạt được sự tuân thủ với tất cả các điều kiện được trình bày, và ngày nay họ chỉ có kế hoạch bắt đầu công việc trên CT.
Điều đáng chú ý là vào thời Xô Viết, nguyên tắc phát triển tích hợp đã được sử dụng rất tích cực. Điều này đặc biệt đúng vào những năm ba mươi của thế kỷ trước. Sau đó, toàn bộ các bãi rác, và đôi khi các thành phố, được xây dựng trong các bãi rác. Tuy nhiên, các mục tiêu theo đuổi sau đó và bây giờ khác nhau đáng kể. Ở Liên Xô, nhiệm vụ chính là xây dựng thêm nhiều mét vuông. Do đó, toàn bộ microdistrict hóa ra là một mặt và màu xám. Cách tiếp cận hiện đại chính xác dựa trên sự phát triển định tính của không gian. Nhiều nhà phát triển tuyên bố rằng họ bán không quá nhiều căn hộ như một lối sống nhất định. Và đối với điều này, người mua chỉ sẵn sàng trả hầu hết mọi khoản tiền.
Lý do cho sự phổ biến của xây dựng tích hợp
Đất để phát triển tích hợp các lãnh thổ hiện đang có nhu cầu lớn, và điều này không có gì lạ. Thật vậy, hàng năm ở các thành phố ngày càng có ít đất tự do có thể được sử dụng làm nơi cho các tòa nhà mới. Nếu trước đây trong các siêu đô thị có thể xây dựng một số ngôi nhà gần như ở trung tâm và kết nối chúng với các thông tin liên lạc của thành phố hiện tại, thì bây giờ đã không thể làm điều này. Do đó, các nhà phát triển phải xem xét lãnh thổ ở vùng ngoại ô và phát triển các khái niệm thú vị cho các tòa nhà mới của họ. Kết quả là, người mua nhận được một dự án bất thường với cơ sở hạ tầng phát triển và nhiều lợi thế.
Đừng để mất chi phí xây dựng. Theo quy định, nhà phát triển thực hiện dự án càng lớn thì chi phí cho anh ta càng rẻ. Do đó, ngay cả khi tính đến nhu cầu trang bị tất cả các lãnh thổ liền kề với các tòa nhà mới, anh ta vẫn nhận được một khoản lợi nhuận đáng kể. Ngoài ra, nó có cơ hội thu hút người mua trong tất cả các loại giảm giá, khuyến mãi, giảm chi phí nhà ở được tuyên bố ban đầu từ mười đến ba mươi phần trăm. Cách tiếp cận như vậy không thể không hối lộ các chủ sở hữu căn hộ trong tương lai.
Hầu hết những người mua may mắn trở thành chủ sở hữu nhà trong các dự án như vậy, với sự nhiệt tình nói với bạn bè và người quen biết về họ, điều này làm cho CAT quan tâm. Trước hết, họ bị mua chuộc bởi các thiết bị hiện đại của các khu nhà ở. Thông thường chúng bao gồm giám sát video, thể thao và sân chơi, khu vực công viên được suy nghĩ cẩn thận và băng qua đường. Các tòa nhà cũng trông phong cách và hiện đại. Đôi khi một quận là một phần của phát triển đất tích hợp giống như một mảnh nhỏ của châu Âu với vẻ đẹp và thiết kế khác thường.
Lợi ích của CAT cho các thành phố và đô thị
Ở đây, lợi ích cho chính quyền địa phương cũng là rõ ràng. Họ không phải là nhà đầu tư khi nói đến các tiện ích hoặc cơ sở hạ tầng. Những khoảnh khắc như vậy luôn được quy định trong thỏa thuận về sự phát triển tích hợp của lãnh thổ, vì vậy thành phố chỉ cần theo dõi tiến độ xây dựng và sau đó lấy các vật thể đã hoàn thành để cân bằng.
Bây giờ, hơn một lần đã có một số cuộc thảo luận về phát triển tập thể các lãnh thổ của một số nhà phát triển. Trong trường hợp này, trong tương lai, họ có thể là công ty quản lý quản lý các lò hơi, mạng điện và các cơ sở kỹ thuật khác do họ xây dựng và đưa vào hoạt động. Tuy nhiên, hiện tại cơ sở lập pháp cho một dự án như vậy không tồn tại. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là không cần thiết hoặc nó sẽ không xuất hiện sớm.
Nhược điểm của CAT
Mặc dù thực tế là chúng tôi đã liệt kê nhiều lợi thế rõ ràng của xây dựng tích hợp, nhưng nó cũng có những nhược điểm, mà chính người mua thường quên. Trước hết, đây là thời gian của dự án. Vì nhà phát triển không thể xây dựng toàn bộ microdistrict cùng một lúc, anh ta đưa các ngôi nhà vào hoạt động trong nhiều giai đoạn. Khi nói đến các dự án quy mô lớn, nó có thể là các tòa nhà không chỉ của giai đoạn thứ hai, mà còn của giai đoạn thứ ba và thậm chí thứ tư. Sắc thái này phải được tính đến khi mua một căn hộ trong một khu phức hợp tương tự.
Ngoài ra, một số chuyên gia cho rằng việc xây dựng các cơ sở hạ tầng theo nguyên tắc còn lại là những bất lợi của CAT. Thông thường, người mua có được mọi thứ họ cần cho một kỳ nghỉ thoải mái chỉ sau khi căn nhà cuối cùng được vận hành. Và có thể mất năm năm sau khi những cư dân đầu tiên đã định cư. Do đó, ngày nay một luật đang được đưa ra, điều này sẽ bắt buộc các nhà phát triển phải xây dựng cơ sở hạ tầng huyện song song với nhà ở.
Hoạt động phát triển đất tích hợp: mô tả chung
Chúng tôi đã đề cập trong các phần trước của bài viết rằng sự phát triển tích hợp và bền vững của các lãnh thổ có bốn hình thức và CT là một trong số đó. Nếu bạn không đi vào chi tiết, thì chúng có thể được thể hiện dưới dạng sau:
- phát triển các lãnh thổ đã được xây dựng;
- Con mèo
- dự án phát triển đất tích hợp do chủ đất khởi xướng;
- dự án phát triển đất tích hợp do đô thị khởi xướng.
Cần lưu ý rằng mỗi hình thức này liên quan đến công việc cần thiết trong việc phát triển tài liệu, thiết kế các cơ sở trong tương lai và trong tương lai đảm bảo các chức năng quan trọng của chúng.
Đất phát triển phức tạp: một số tính năng
Trong những năm gần đây, một cơ chế đã được phát triển để cung cấp các trang web cho CAT. Thông thường các lãnh thổ được đưa ra đấu giá chung, nhưng trước đó, các tài liệu cho chúng được kiểm tra cẩn thận, vì quyền của các bên thứ ba không nên mở rộng ra trang web. Bất kỳ pháp nhân nào cũng có thể tham gia đấu thầu, tuy nhiên, sau chiến thắng, nó được miễn khỏi nhu cầu điều trần công khai về khảo sát đất đai hoặc nộp tài liệu dự án. Các nhà phát triển xem xét tùy chọn này khá thuận tiện và hiệu quả chi phí.
Điều đáng xem xét là các công ty xây dựng trước đây chỉ có thể thuê đất và giữ chúng trong một thời gian nhất định. Đôi khi, họ tham gia vào các hợp đồng thầu phụ, và đất được mua để xây dựng một bãi đậu xe, chẳng hạn, có thể đi vào phát triển dân cư. Tuy nhiên, ngày nay tình hình đã thay đổi về cơ bản và sự phát triển tổng hợp các vùng lãnh thổ ở các vùng và khu vực là một hoạt động tập trung hẹp. Cốt truyện được phân bổ cho sự phát triển như vậy sẽ không còn có thể được sử dụng theo bất kỳ cách nào khác.
Cho thuê đất theo CAT
Nếu nhà phát triển có kế hoạch triển khai KOT, thì trong mọi trường hợp anh ta cần phải thắng cuộc đấu giá. Không có điều này, anh ta sẽ không có quyền ký kết hợp đồng cho sự phát triển tích hợp các lãnh thổ. Quy tắc này được quy định trong pháp luật.
Tuy nhiên, nhiều nhà phát triển quan tâm đến một điểm khác. Họ muốn biết liệu quyền cho thuê có thể được giao cho các tổ chức bên ngoài hay không. Theo cách diễn đạt này, nhiều người hiểu khả năng bán quyền của họ. Không thể có sự đồng thuận. Trên thực tế, luật pháp không cấm điều này, nhưng nó được xây dựng theo cách mà thực tế không thể thực hiện một thủ tục như vậy.
Rốt cuộc, có thể kết thúc một thỏa thuận về CTO chỉ bằng cách thắng cuộc đấu giá, điều đó có nghĩa là tổ chức phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình được nêu trong các giấy tờ. Trong thực tế, các nhà phát triển đã phải đối mặt với một số lượng lớn các tình huống khác nhau, điều này khá khó giải quyết với khung pháp lý hiện có. Do đó, nhiều người ủng hộ việc áp dụng luật mới, có tính đến tất cả các tình huống có thể xảy ra khi thuê đất theo CT.
Hiệp định phát triển lãnh thổ tích hợp
Tài liệu này được coi là quan trọng khi chúng ta nói về các dự án như vậy. Để ký kết, ngay cả một khung lập pháp đặc biệt đã được phát triển, có tính đến tất cả các sắc thái của nó.
Chúng tôi sẽ chỉ đưa ra một số điểm được phản ánh trong đó:
- nhà phát triển có nghĩa vụ chuẩn bị tất cả các tài liệu thiết kế cho trang web xây dựng, không chỉ bao gồm bố cục của trang web, mà còn tất cả các cơ sở hạ tầng trong tương lai được đánh dấu;
- quyền ký hợp đồng chỉ tồn tại với đại diện của các cấu trúc nhà nước và pháp nhân đã thắng thầu;
- thường xuyên hơn, thỏa thuận phản ánh nhu cầu chuyển tất cả các mạng kỹ thuật sang cân bằng thành phố trong thời hạn do thỏa thuận đặt ra;
- thời hạn hiệu lực của tài liệu và tương tự.
Nói chung, chúng ta có thể nói rằng trong số tất cả các sắc thái liên quan đến CTO, các vấn đề ký kết hợp đồng đã được giải quyết theo cách tốt nhất.
Vấn đề phát triển đất tích hợp
Tôi muốn nói rằng, mặc dù rất quan tâm đến những phát triển như vậy, các chuyên gia lưu ý một số vấn đề của các dự án này cản trở việc thực hiện của họ.
Trước hết, đây là thiếu khuôn khổ lập pháp. Chúng tôi đã đề cập đến điều này hơn một lần.
Cũng cần phải suy nghĩ và giúp đỡ ở cấp tiểu bang, điều này cần được thể hiện trong việc thu hút các nhà đầu tư vào các dự án như vậy. Xét cho cùng, nếu chúng ta tính đến việc xây dựng thường bao gồm cả xây dựng đường bộ, thì thật dễ để tưởng tượng nó tốn kém như thế nào cho nhà phát triển. Một số đơn giản là không thể kéo các dự án quy mô lớn như vậy, mặc dù sự quan tâm đến chúng là khá cao.
Thông thường, vấn đề của CAT là không có khả năng một số nhà phát triển đồng ý với nhau. Khi tạo ra một sự hợp nhất, họ sẽ không chỉ nhận được sự kết hợp của những nỗ lực của họ, mà còn có thể nhận ra một dự án tốt hơn được tạo ra theo một phong cách duy nhất.
Một vài từ thay vì một kết luận
Tất nhiên, hệ thống phát triển tích hợp các lãnh thổ chưa được phát triển và sẽ được cải thiện trong vài thập kỷ. Tuy nhiên, tương lai của xây dựng vẫn còn đằng sau các dự án quy mô lớn và đầy hứa hẹn này.