Cách bán căn hộ thế chấp: hướng dẫn từng bước

Thế chấp không chỉ là một hình thức cho vay dài hạn, mà còn là một hạn chế của chủ sở hữu tài sản trong các quyền của mình. Nhà ở được mua thông qua thế chấp trên thực tế được coi là tài sản của một tổ chức tín dụng cho đến khi trả hết nợ vay. Theo luật, cho đến khi thanh toán tiền gốc, lãi cho khoản vay và xóa gánh nặng, người vay bị tước quyền định đoạt nhà ở mua bằng tín dụng. Dựa trên điều này, không thể nói về việc thực hiện độc lập không gian sống.

Nhưng nó thường xảy ra rằng một người vay, vì nhiều lý do, tự hỏi làm thế nào để bán một căn hộ thế chấp. Ví dụ: nếu việc thanh toán một khoản nợ được chứng minh là một thử nghiệm quá sức đối với anh ta hoặc tài sản được chia trong quá trình tan vỡ gia đình. Áp dụng cho ví dụ sau, người vay thường hỏi liệu có thể bán căn hộ thế chấp trong khi ly hôn hay không. Nhiều lựa chọn để thoát khỏi nhà ở thế chấp đến giải cứu.

Khi nào cần phải bán nhà thế chấp?

Điều quan trọng cần lưu ý rằng đây là một quá trình khá tốn thời gian. Chủ sở hữu hạnh phúc của chính ngôi nhà của họ không thường tự hỏi liệu có thể bán một căn hộ thế chấp chịu gánh nặng tài sản thế chấp. Nhưng vẫn có những tình huống như vậy gặp phải trong thực tế.

Thế chấp là một bước cố tình nghiêm trọng, hậu quả mà gia đình đã cảm thấy trong nhiều năm. Trước hết, ngân sách gia đình của những người đi vay, những người thường xuyên nhất trong quan hệ hôn nhân chính thức, phải chịu đựng. Tuy nhiên, hoàn cảnh sống đôi khi không còn cách nào khác, ngay khi chia tay với nhà ở được mua bằng thế chấp. Thông thường, người vay phải đối mặt với nhu cầu như vậy trong các trường hợp sau:

1. Trong thời gian trả nợ, gia đình của người vay đã tăng lên. Các căn hộ mua lại trước đây về diện tích đã ngừng đáp ứng các yêu cầu của gia đình. Có lẽ vợ chồng sinh thêm con, hoặc ai đó từ họ hàng thân thiết chuyển đến sống ở nơi thường trú. Sau đó, câu hỏi làm thế nào để bán một căn hộ thế chấp và mở rộng mét vuông trở nên có liên quan cho họ.
2. Vợ chồng, đóng vai trò là người đồng vay thế chấp, quyết định ly hôn. Theo luật, khoản nợ có thể chia sẻ giữa vợ chồng bằng cổ phần bằng nhau. Để thoát khỏi gánh nặng thanh toán, tốt hơn hết là giải quyết vấn đề làm thế nào để bán một căn hộ thế chấp trong một cuộc ly hôn.
   
3. Sự cần thiết phải di chuyển khẩn cấp đến thường trú tại một khu vực khác của đất nước, ví dụ, khi thay đổi công việc. Theo đó, nhu cầu của người vay về nhà ở tại nơi có được một khoản vay tự biến mất.
4. Nhu cầu cấp bách về tiền mặt liên quan đến hoàn cảnh sống không lường trước được, bao gồm cả việc mất việc làm vĩnh viễn, mức thu nhập thấp hơn và những khó khăn tài chính khác.
5. Khát khao làm giàu. Thông thường, một khách hàng của ngân hàng cố tình mua một căn hộ trong một ngôi nhà đang xây dựng, vì chi phí của tài sản đó thấp hơn nhiều so với chi phí nhà ở vừa được đưa vào vận hành. Và nếu người vay biết cách bán một căn hộ thế chấp, thì anh ta trả lại khoản vay và nhận thêm lợi nhuận do sự khác biệt trong chi phí nhà ở.

Điều kiện chính

Việc bán tài sản bị vướng vào một thỏa thuận nợ không phải là một lựa chọn pháp lý dễ dàng, nhưng khá thực tế để được miễn trừ khỏi sự ràng buộc tín dụng. Tuy nhiên, đối với điều này, cần phải có sự đồng ý của tổ chức tín dụng, bởi vì đó là ngân hàng là chủ sở hữu thực sự của căn hộ cho đến khi khoản vay được hoàn trả.

Điều quan trọng là phải hiểu rằng nếu không có sự cho phép của tổ chức tín dụng, việc đăng ký giao dịch là không thể. Những trò gian lận như vậy rất nhanh chóng được ngân hàng mở ra và đàn áp, và bên chịu thiệt hại do giao dịch thất bại có thể mang lại khiếu nại cho người vay.

Tùy chọn bán tài sản thế chấp

Nếu người vay vẫn quyết định thoát khỏi nhà ở được mua bằng tín dụng, anh ta cần phải kiên nhẫn. Quá trình sẽ tẻ nhạt và tốn thời gian. Trước khi sử dụng một trong các tùy chọn bán hàng, cần phải phân tích từng tùy chọn và chọn phương án tối ưu nhất.

Trả nợ trước khi hết hạn được tính bởi ngân hàng

Một trong những lựa chọn dễ nhất và có lợi nhất. Khó khăn chính của phương pháp này là tìm một người mua dung môi quan tâm đồng ý trả hết phần nợ còn lại với lãi suất cho khoản thế chấp như một phần của khoản tiền gửi được trả. Trong trường hợp này, việc bán nhà sẽ tiến hành trong một số giai đoạn liên tiếp.

Thông báo của tổ chức tín dụng về ý định bán căn hộ thế chấp

Để có được sự cho phép từ ngân hàng, người vay sẽ phải đưa ra những lập luận thuyết phục có lợi cho quyết định của mình. Trả nợ sớm cho vay làm mất đi một phần của các quỹ làm giàu bổ sung một phần tiền lãi. Theo nhiều cách, lý do bán nhà thế chấp nên có ý nghĩa.

Tìm đúng người mua

Ở giai đoạn này, người vay sẽ phải đổ mồ hôi, vì không dễ để tìm được một người sẵn sàng trả tất cả các khoản tiền trước khi ký kết hợp đồng mua bán chính. Các giao dịch như vậy liên quan đến một rủi ro nhất định cho chủ nhà. Để đảm bảo tính nghiêm trọng của ý định, người vay phải tự viết ra trước khi giải quyết cuối cùng với người mua và hủy đăng ký tất cả cư dân đã đăng ký trong căn hộ.

Xuống chứng từ chuyển khoản thanh toán

Ở giai đoạn này, cần ký kết thỏa thuận đặt cọc, theo đó người mua chuyển tiền để trả khoản nợ còn lại trong khoản vay thế chấp, và người bán đồng ý bán tài sản thế chấp ngay sau khi gỡ bỏ gánh nặng. Để không gây ra sự nghi ngờ giữa những người mua, nên xác nhận thỏa thuận với một công chứng viên. Trong hợp đồng, điều quan trọng là phải chỉ ra số tiền gửi, phương thức chuyển tiền, cũng như thời điểm loại bỏ gánh nặng và thực hiện giao dịch mua bán.

Giải quyết với một ngân hàng và một người bán

Bước này liên quan đến việc chuyển tiền với việc mở hai tế bào lưu ký trong một tổ chức tín dụng. Đầu tiên, người mua đặt số tiền bằng với số dư của khoản nợ thế chấp, mặt khác - số dư của giá căn hộ, dành cho người bán. Sau khi hoàn thành giao dịch, ngân hàng có quyền truy cập vào tiền của mình và người vay - vào số dư trong ô thứ hai.

Trả nợ

Để làm điều này, cả hai bên tham gia giao dịch phải cùng nhau đến một tổ chức tín dụng, trong đó số dư trên nợ gốc, cùng với lãi suất, sẽ được tính toán. Sau khi xử lý các tài liệu xác nhận hoàn trả khoản vay, người vay nhận được quyền loại bỏ gánh nặng khỏi căn hộ.

Loại bỏ trở ngại

Quá trình này được thực hiện với sự có mặt của người vay và đại diện của tổ chức tín dụng trong các cơ quan của Rosreestr. Loại bỏ các trở ngại có thể được trình bày các tài liệu sau đây:

• hợp đồng mua bán;
• hộ chiếu của chủ sở hữu (người vay và các thành viên trong gia đình anh ta, nếu căn hộ thuộc sở hữu chung hoặc sở hữu chung);
• thỏa thuận tiền gửi;
• một tài liệu từ ngân hàng xác nhận hoàn trả khoản vay.

Ký hợp đồng với đăng ký nhà nước tiếp theo của giao dịch. Hướng dẫn từng bước này về cách bán căn hộ thế chấp thường được sử dụng để bán tài sản thế chấp. Ngoài các tùy chọn trên, có nhiều cách khác để thực hiện giao dịch.

Trả nợ thế chấp với một tổ chức tín dụng

Phương pháp này hoàn toàn tước đi cơ hội của người đi vay để hưởng lợi từ giao dịch, vì người mua trực tiếp tham gia vào việc tìm kiếm ngân hàng mà người bán trả tiền vay. Trong những tình huống như vậy, tổ chức tín dụng chỉ theo đuổi các mục tiêu riêng của mình về việc hoàn trả các khoản tiền đã vay để mua nhà, vì vậy căn hộ rất có thể sẽ được bán với giá thấp hơn thị trường. Phần còn lại của thủ tục thực tế không khác với phương thức trước đó, ngoại trừ việc giao dịch được thực hiện bởi đại diện của ngân hàng, và không phải bởi người vay. Tóm lại, thuật toán hành động cho phép bạn hiểu cách bán căn hộ thế chấp thông qua ngân hàng như sau:

1. Thông báo của một tổ chức tài chính về ý định của nó.
2. Tìm kiếm người mua bởi một tổ chức tín dụng.
3. Đăng ký hợp đồng sơ bộ giữa người bán và người mua với chứng nhận tiếp theo của một công chứng viên.
4. Thiết kế các tế bào lưu ký (số lượng tế bào phụ thuộc vào giá cả).
5. Chuyển tiền bởi một người mua nhà.
6. Xóa bỏ những trở ngại với việc ký kết hợp đồng mua bán sau đó.
7. Nhà nước đăng ký giao dịch.

Bán căn hộ của người vay

Một phương pháp tương tự được thực hiện mà không có sự tham gia của bên thứ ba chỉ bởi người đi vay. Điều kiện chính là sự cởi mở và hành động trong khuôn khổ của pháp luật. Che giấu thực tế của sự vướng mắc áp đặt lên căn hộ là tương đương với các hoạt động lừa đảo. Nếu người mua phát hiện ra gánh nặng trong quá trình đăng ký, có nguy cơ cao từ chối kết thúc giao dịch. Do đó, trước khi bạn bán một căn hộ thế chấp, bạn phải thông báo cho người mua rằng nó được cầm cố cho một tổ chức tài chính.

Việc triển khai bất động sản thế chấp bằng phương pháp này sẽ diễn ra theo trình tự sau:

1. Người mua hàng kháng cáo lên một tổ chức tín dụng để thông báo về ý định mua lại tài sản thế chấp.
2. Lập hợp đồng sơ bộ giữa người mua và ngân hàng.
3. Mở các tế bào lưu ký.
4. Loại bỏ bởi một chủ nợ của một trở ngại.
5. Kết luận hợp đồng mua bán với đăng ký giao dịch tiếp theo với chính quyền Rosreestr.
6. Chuyển tiền vào ngân hàng và người vay (nếu chi phí cung cấp cho số dư phải trả cho người bán).

Làm thế nào để bán một căn hộ thế chấp trong một thế chấp?

Mua lại nợ là một chương trình tiêu chuẩn để chuyển các nghĩa vụ nợ có lợi cho các bên thứ ba, những người đã bày tỏ mong muốn đảm nhận nghĩa vụ thực hiện chúng. Có thể bán một căn hộ thế chấp trong một thế chấp? Giao dịch tương tự được áp dụng để bán bất động sản. Trong trường hợp này, người vay độc lập tìm thấy một công dân sẵn sàng chuộc nợ. Thủ tục miễn trừ thế chấp sẽ bao gồm các bước sau:

1. Tìm kiếm một người vay phù hợp đáp ứng các yêu cầu của tổ chức tín dụng về độ tuổi, khả năng thanh toán và đức tin tốt.
2. Gia hạn thế chấp. Một hợp đồng mới được ký kết ngay sau khi xác minh của khách hàng được đề xuất bởi người vay.
3. Chuyển nợ. Về bản chất, tài sản thế chấp tiếp tục thuộc sở hữu của ngân hàng, nhưng người trả tiền thế chấp đang thay đổi. Gánh nặng phát hành lại nghĩa vụ cho vay hoàn toàn thuộc về nhân viên ngân hàng.

Bất kỳ phương pháp nào trong số này cho phép bạn giải quyết vấn đề làm thế nào để bán một căn hộ thế chấp của Sberbank và thoát khỏi nợ vay. Tuy nhiên, không phải mỗi người trong số họ cho phép bạn trả lại tiền đã chi trả cho một khoản thanh toán theo hợp đồng nợ. Tất cả phụ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể.

Cảnh báo rủi ro

Bất kỳ giao dịch với bất động sản đều có rủi ro nhất định. Người mua có nguy cơ gặp phải những kẻ lừa đảo và mất một khoản tiền lớn, vì thủ tục bán nhà ở thế chấp liên quan đến việc chuyển tiền trước khi ký kết hợp đồng mua bán chính.Đó là lý do tại sao bạn nên nhờ một luật sư có trình độ chuyên về cho vay thế chấp, một người môi giới có kinh nghiệm, người sẽ giúp bạn tìm ra số tiền bạn có thể bán một căn hộ thế chấp và làm thế nào để làm điều đó một cách chính xác.

Không giống như người mua, người bán rủi ro ít hơn nhiều, vì toàn bộ quá trình bán tài sản thế chấp được thực hiện dưới sự giám sát của luật sư tổ chức tín dụng và các cơ quan chính phủ. Ngân hàng chấp nhận rủi ro chính, bởi vì trong trường hợp có hành động gian lận từ phía người mua, chính người cho vay phải chịu các khoản lỗ.

Nếu chúng ta phân tích chi tiết tất cả các giai đoạn bán nhà ở thế chấp, thì rõ ràng: bán thế chấp là một thỏa thuận liên quan đến rủi ro tối thiểu cho những người tham gia trong các thỏa thuận đó. Điều chính là chọn cho mình lựa chọn thuận tiện nhất để thực hiện một căn hộ thế chấp và hợp tác chặt chẽ với một tổ chức tín dụng.