Tỷ lệ vốn hóa có tầm quan trọng lớn khi lập kế hoạch hoạt động tài chính hoặc đầu tư. Đồng thời, ở Nga, tỷ lệ vốn hóa luôn không thể được xác định với độ chính xác đáng tin cậy. Điều này là do thực tế là thông tin từ các thị trường khác nhau không đầy đủ. Ngoài ra, thường thì nó không hoàn toàn đúng. Tỷ lệ vốn hóa là gì?
Tỷ lệ vốn hóa là gì?
Chỉ số này là tỷ lệ giá trị của tài sản với thu nhập mà nó có thể mang lại trong năm. Tỷ lệ vốn hóa cho phép nhà đầu tư đánh giá triển vọng đầu tư tiền vào một tài sản cụ thể. Có một số loại chỉ số này. Bằng cách phân tích từng người trong số họ, bạn có thể hiểu rõ hơn các tính năng đặc trưng của tỷ lệ vốn hóa.
Chỉ tiêu đặc trưng
Ví dụ, tỷ lệ vốn hóa không rủi ro cung cấp cho hướng đầu tư vào các tài sản mà ít nhất lợi tức đầu tư được đảm bảo. Theo như chúng tôi biết, đầu tư không có rủi ro thực tế không tồn tại. Trong trường hợp này, chúng tôi có nghĩa là các khoản đầu tư sao cho xác suất xảy ra tai nạn khó chịu giảm xuống không.
Một ví dụ về đầu tư như vậy là đầu tư, người bảo lãnh là nhà nước hoặc một ngân hàng đáng tin cậy từ Thụy Sĩ. Đồng thời, rủi ro thị trường được liên kết chặt chẽ với các công cụ tài chính như cổ phiếu, trái phiếu và các chứng khoán khác. Thu nhập từ các khoản đầu tư như vậy trực tiếp phụ thuộc vào sự thành công của công ty phát hành.
Các nhà đầu tư là những người đầu tiên cảm thấy lợi nhuận thấp của một doanh nghiệp khi đầu tư vào quỹ chứng khoán của họ. Nhưng không chỉ loại tài chính này đi kèm với rủi ro. Ví dụ, bất động sản là truyền thống và là một trong những cách đầu tư đáng tin cậy nhất. Tuy nhiên, tài sản này cũng dễ gặp rủi ro như thanh khoản thấp, khấu hao trong quá trình hoạt động, cũng như thay đổi về luật pháp, bao gồm cả thuế.
Phương pháp tính tỷ lệ vốn hóa
Các phương pháp tính toán cho tỷ lệ vốn hóa là gì? Có một vài trong số họ:
- xây dựng tích lũy;
- đầu tư liên quan;
- phương pháp ép thị trường;
- Phương pháp của Inwood và những người khác.
Trong thực tế, phổ biến nhất là phương pháp xây dựng tích lũy. Các thành phần của tỷ lệ vốn hóa là gì? Phương pháp này sử dụng nguyên tắc tổng hợp chỉ số lãi suất phi rủi ro, phí bảo hiểm rủi ro thị trường và phí bảo hiểm rủi ro liên quan đến đầu tư vào một tài sản cụ thể. Điều này có nghĩa là gì? Nói cách khác, để dự đoán lợi nhuận có khả năng, cần phải tính đến các chỉ số như lãi suất phi rủi ro, tổng mức rủi ro thị trường và mức độ rủi ro liên quan đến một tài sản cụ thể.
Tỷ lệ vốn hóa bất động sản
Trong quá trình phân tích khả năng sinh lời của đầu tư vào bất động sản, các nhà đầu tư tính toán lợi nhuận mà họ có thể nhận được trong quá trình hoạt động. Phương pháp này cho phép bạn dự đoán hiệu quả của khoản đầu tư và so sánh giá mua của đối tượng với doanh thu.
Tỷ lệ vốn hóa cho bất động sản được tính bằng công thức xuất phát từ phương trình sau:
V = I / R, trong đó:
- V là giá trị của tài sản;
- Tôi là lợi nhuận ước tính từ hoạt động của cơ sở;
- R là tỷ lệ vốn hóa của bất động sản.
Theo đó, tỷ lệ vốn hóa: R = I / V.
Cần lưu ý rằng tỷ lệ vốn hóa thu nhập đôi khi còn được gọi là tỷ lệ vốn hóa, tỷ lệ vốn hóa hoặc hệ số cho thuê ròng. Những thuật ngữ này là từ đồng nghĩa. Việc tính toán chỉ tiêu này khá hiệu quả và khách quan. Điều này là do chi phí cố định của bất động sản, thiết lập thị trường và có thể được tìm thấy từ các nguồn mở. Ngoài ra, giá cho thuê bất động sản cũng được điều tiết bởi thị trường, giúp đơn giản hóa công việc.
Nguyên tắc tính tỷ lệ vốn hóa cho bất động sản
Cần phải nhấn mạnh rằng khi tính toán lợi nhuận của một đối tượng, các khoản chi phí cần thiết phải được khấu trừ vào tổng doanh thu. Chúng bao gồm:
- thanh toán tiền điện;
- thanh toán cho bảo mật đối tượng;
- lương của nhiều nhân viên khác nhau;
- chi phí khác liên quan đến quá trình hoạt động của bất động sản.
Ngoài ra, từ tham số I, cần phải trừ đi phần lãi bị mất do cho thuê không phải là tất cả 100% của tòa nhà. Ngoài ra, các chi phí làm giảm lợi nhuận tổng thể bao gồm thuế, lãi cho các khoản vay và các chi phí cố định khác. Và chỉ sau khi trừ tất cả các chi phí, chúng tôi mới có được thu nhập hoạt động ròng, được sử dụng trong công thức tính tỷ lệ vốn hóa của bất động sản.
Nhận được tất cả các dữ liệu cần thiết, chúng tôi có thể tính toán chỉ số cần thiết theo công thức trên. Hãy xem xét một ví dụ. Giả sử bạn đầu tư vào một loại bất động sản như không gian lưu trữ. Chi phí của cơ sở là 50 triệu rúp. Sau khi trừ tất cả các chi phí, nhà đầu tư xác định rằng thu nhập hoạt động ròng sẽ là 13 triệu rúp mỗi năm. Để xác định tỷ lệ vốn hóa cho bất động sản, bạn phải sử dụng công thức: 13 triệu / 50 triệu = 0,26. Giá trị này cho thấy mỗi năm nhà đầu tư sẽ nhận được 26% khoản đầu tư của họ từ việc cho thuê các cơ sở lưu trữ.
Chọn bất động sản có tỷ lệ vốn hóa cao nhất
Khi chọn một bất động sản để đầu tư tiền, nên ưu tiên cho những người có tỷ lệ vốn hóa cao nhất. Ngoài ra, cần lưu ý rằng nếu không tính đến hệ số như vậy, không thể dự đoán hiệu quả của các khoản đầu tư và đánh giá đối tượng trước khi mua lại. Nó cũng yêu cầu phân tích thị trường và theo dõi các chỉ số kinh tế quan trọng dựa trên dữ liệu có sẵn về đầu tư bất động sản.
Trong quá trình giám sát đầy đủ, thông tin nhận được cần được khái quát hóa. Đồng thời, cần đánh giá các phân khúc khác nhau của thị trường bất động sản. Sau đó, thông tin này sẽ phục vụ như một hướng dẫn và sẽ cho phép đánh giá chính xác về cơ sở. Ngoài ra, nó có thể thực hiện một phân tích so sánh định tính về các chỉ số tính toán có sẵn và số liệu trung bình cho thị trường.
Phương thức đầu tư liên kết
Thông thường, số lượng vốn chủ sở hữu và vốn vay được sử dụng để mua bất động sản. Do đó, để tính toán chính xác tỷ lệ vốn hóa, cần xem xét cả hai nguồn đầu tư. Làm thế nào để tính toán chỉ tiêu? Trong trường hợp này, phương pháp đầu tư trực tiếp, hay còn gọi là kỹ thuật của nhóm đầu tư, được sử dụng để xác định tỷ lệ vốn hóa. Ngoài ra, công thức tỷ lệ vốn hóa cho các quỹ tín dụng như sau:
Rm = DO / IR, trong đó:
- Rm - tỷ lệ vốn hóa của các khoản vay, hoặc hằng số thế chấp;
- DO - thanh toán hàng năm cho các khoản vay;
- IR là số tiền chính của khoản vay thế chấp.
Trong trường hợp này, tỷ lệ vốn hóa cho vốn chủ sở hữu được tính theo công thức như sau:
Re = DP / K, trong đó:
- Re là tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu;
- DP - dòng tiền cho năm trước khi thanh toán tất cả các loại thuế;
- K là lượng vốn chủ sở hữu.
Tổng tỷ lệ vốn hóa khi sử dụng phương pháp đầu tư trực tiếp được xác định bằng cách tính trung bình trọng số của hai chỉ số đầu tiên: P = M x Pm + (1 - M) x Re, trong đó M là một phần của các khoản vay trong tổng chi phí của đối tượng.
Phương pháp ép thị trường
Phương pháp này liên quan đến việc sử dụng để tính tỷ lệ vốn hóa của chỉ số thu nhập hoạt động ròng từ các hoạt động của một công ty tương tự hoặc từ bất động sản của công ty, cũng như từ giá trị bán tài sản của công ty. Để xác định tỷ lệ vốn hóa bằng phương pháp ép thị trường, cần phải chia thu nhập hoạt động ròng cho chi phí của một đối tượng hoặc công ty tương tự.
Làm thế nào để hiểu điều này? Nói cách khác, để xác định tỷ lệ vốn hóa của công ty mong muốn, các chỉ số của công thức cơ bản cho tỷ lệ vốn hóa được sử dụng, nhưng đối với một công ty tương tự khác chiếm cùng phân khúc thị trường và có quy mô tương đương. Một đặc điểm đặc trưng của phương pháp tính toán này là thiếu kế toán cho lợi tức đầu tư và lợi tức đầu tư.
Kỹ thuật này có cả ưu điểm và nhược điểm rõ ràng. Các đặc điểm tích cực bao gồm sự đơn giản tương đối của việc xác định tỷ lệ vốn hóa. Đặt cược được tính theo cách này có nhược điểm của nó. Ví dụ, những bất lợi bao gồm việc thiếu dữ liệu cần thiết liên quan đến thu nhập hoạt động ròng và giá trị bán hàng của công ty, được lấy làm cơ sở cho phân tích. Do đó, không phải lúc nào cũng có thể chọn các ví dụ chính xác và phù hợp.
Phương pháp Inwood
Phương pháp này được sử dụng trong trường hợp, theo dự báo, trong toàn bộ chu kỳ đầu tư, lợi tức đầu tư sẽ bằng nhau. Đồng thời, một phần thu nhập đại diện cho lợi tức đầu tư, và phần khác là lợi tức của vốn đầu tư. Số lượng thu hồi vốn được tái đầu tư. Điều này có tính đến tỷ lệ lợi tức đầu tư. Có thể xác định tỷ lệ vốn hóa với điều kiện có được doanh thu bằng nhau bằng cách lấy tổng tỷ lệ hoàn vốn đầu tư và hệ số quỹ hoàn vốn cho cùng một tỷ lệ phần trăm.