Büyük yatırımcılar genellikle finansal enjeksiyonlara ihtiyaç duyanlarla kişisel temas düzeyinde bağımsız hareket ederler. Ancak herkes bağımsız faaliyet için yeterli kaynağa sahip değildir. Hala yatırım yapmak istiyorsan, insanlar özel yapılarda birleşiyor. Bunlardan biri, yani kapalı yatırım fonu hakkında konuşacağız.
Genel bilgi
İlk olarak, kapalı uçlu bir emlak birimi yatırım fonunu (ZPIF) neyin oluşturduğunu bulalım. Bu, tüzel kişiliğin oluşumu olmadan oluşturulan mülk kompleksinin adıdır. Fonlarını fona aktaran çeşitli yatırımcıların varlıklarından oluşmaktadır. Ondan sonra hisselerinin sahibi olurlar. Fonun mülkiyeti, ortak mülkiyetin yasal statüsüne sahiptir. Bu nedenle faaliyetlerinin sonucu katılımcılar arasında katkılarla orantılı olarak dağıtılmaktadır. Bu arada, kapalı bir emlak biriminde yatırım güveni oluştuğunda, o zaman sadece nakit değil, aynı zamanda bina ve arsa gibi nesnelerin hakları devredilebilir. Yapı oluşturulduğunda, kabul edilen bildirgeye göre yönetim şirketi tarafından yönetilir. Bu yapıların faaliyetleri kesinlikle kanunla ve Rusya Federasyonu Finansal Piyasaları Federal Hizmetinin bir dizi düzenleyici kanunu ile düzenlenmektedir. FFMS, her yatırım fonu için güven kurallarını kaydetmelidir.
Aralarındaki fark nedir?
Neden CUIF gibi ek bir yapı tipi yaratmanız gerekiyor? Bu, bir dizi işlemi kolaylaştırma ihtiyacından kaynaklanmaktadır. Kapalı uçlu fonlardan bahsedersek, bu durumda, bu toplantıda, katılımcılar tarafından genel toplantıdaki faaliyetlerle ilgili karar alma yeteneği gibi bir avantaj vardır. Kapalı uçlu yatırım fonunun temel farkı, gayrimenkul haklarının varlık olarak göz önünde bulundurulmasıdır. Yani, ana işlemler konut ve ticari binalar, arsa ve benzerleriyle gerçekleştirilir. Bu durumda, iki tip geleneksel olarak ayırt edilir. Bahsedilen ilk kapalı uçlu yatırım fonu. Çeşitli emlak mülklerinin inşaatının finansmanında uzmanlaşmıştır. Diğer bir tür kapalı kiralama birimi (yatırım) fonudur. Gayrimenkul kiralama konusunda uzmanlaşmıştır. Sıklıkla yaptığı kişi. Bu özellik, erişilebilir geniş bir işlem yelpazesi, farklı türdeki faaliyetlerin kayması ve emlak piyasasında (konut ve ticari binaların, arsaların vb. Alımı / satılması) gerçekleştirilen pek çok başka işlemdir.
İnşaat dünyasının finansmanı hakkında
Daha yakın bir zamanda, tüm gayrimenkullerin yüzde sekseninin yaratılması, son tüketici, yani yeni apartman ve binalarda yaşamayı ve çalışmayı planlayan insanlar tarafından sağlandı. Bu nedenle, çoğu zaman, inşa etmeye başladıkları, gerekli fonların sadece% 10-20'sinin olduğu durumlar vardı. Bu, çit ve arazi çalışmasının başlangıcı için yeterliydi. Aynı zamanda krediler için bir hesaplama yapıldı veya taşınmaz malların bireylere veya tüzel kişilere satılması yapıldı. Bir şekilde, bir konut kooperatifi idi. Çalışma prensibi şöyle oldu: Birkaç daire satıyoruz, birinci katı inşa ediyoruz. Sonra bir başkası satın alana kadar bekleriz. Bu durumda, ilk alıcılar büyük bir risk aldı - sonuçta, bina tamamlanana kadar uzun süre bekleyebilirlerdi.
Bu programda bir eksi vardı - hedeflenen finansman üzerinde kontrol yoktu.Bu da çoğu zaman, dolandırılmış hissedarların mağdur olduğu yüksek skandallara dönüştü. 214-FZ sayılı federal yasanın kabulü, tüketici sermayesini tüketme sürecine geç bir aşamada başlamamıza izin verdi. Aynı zamanda, bir şeyle değiştirilmesi gerektiğine dair bir anlayış var. Aksi takdirde, inşaat hacmindeki düşüş ve konut fiyatlarındaki artış - hemen köşeyi dönünce. Bu yasaya göre (No. 214-FZ), kredi (bankacılık yapıları) ve yatırım (CIF) fonları inşaat için tahsis edilmiştir.
Bazı nüanslar olmasına rağmen. Böylece devlet, bankaları bu pazar segmentinden uzaklaştırmasına rağmen vatandaşları korumayı başarabildi. Neden? Gerçek şu ki, Rusya Federasyonu mevzuatı, bir finans kurumunun bir geliştirici ile ortak sorumluluk normu getirmiştir. Bu, kurumsal yatırımcıları tamamlama garantisine dönüştürmek amacıyla yapıldı.
İş özellikleri
Bu yüzden, zorunlu olmasa da, bilgiyi anlamak için hala önemli olduğunu düşündük. Teoriye girmemek için, bu yapıların pratikte nasıl çalıştığına bakalım. Örnek olarak, bir Holy Land kapalı uçlu kiralık birim yatırım fonu alalım. Bu nedenle, ZPIFN yeni konut yaratma sürecine katılmak için (veya başka bir emlak) geliştiricilerin mülkiyet haklarını almaktadır. Bir hisse senedi sözleşmesi (veya yatırım) belgesel olarak kullanılır.
Ardından, yönetim şirketi mevcut fonları geliştiriciye devreder ve varlıkları içerisinde belirli parametrelerle (örneğin, çekimler veya rakımlar) belirli nesneleri (örneğin daireleri) almak için inşaat tamamlandıktan hemen sonra kazanır. Ancak alınan mülk ile ne yapmalı? Buna kapalı uçlu yatırım fonunun yönetim şirketi tarafından karar verilir.
Geliştiriciyi, ancak gerekli tüm izinler yasaların öngördüğü şekilde verdikten sonra finanse etmeye başlayabileceği belirtilmelidir. Bu, kapalı uçlu yatırım fonlarının katılımını inşaatın en tehlikeli aşamasında sınırlandırmak amacıyla yapılır. Ancak bu kritik değildir, çünkü toplam maliyetin yüzde 15'inden fazlası, tüm belgelerin tasarımına ve projelerin oluşturulmasına düşmez. Kapalı uçlu bir yatırım yatırım fonuna bağlantı, geliştiricinin inşaat ve montaj işleri için gerekli olan büyük ölçekli ve düzenli finansal yatırımlar almasını, mühendislik iletişimi yaratmasını ve ilerlemesini sağlar. Benzer bir politika, kapalı gayrimenkul yatırım fonu Metronome'de de gözlenmektedir.
İşin nüansları
Ama hepsi bu kadar değil. Geliştiricinin ilgisini çeken bir dizi nüanslar vurgulanmalıdır:
- Garantili istikrarlı finansman. Bu çok önemlidir, ancak öngörülemeyen satışları kullanırken gözlemlemek zordur. Ayrıca, bir banka kredisinden farklı olarak, faiz ödemek zorunda değilsiniz. Sonuçta, fonları dolaşımdan çeker. Ek olarak, inşaat malzemelerinin toplu alımları için avans ödemeleri yapabilir ve bu da indirim almanıza ve maliyeti düzeltmenize olanak sağlar.
- Uygulama sürecinin istikrarı ve düzenliliği. Gerçek şu ki, mülkün bir kısmını aynen ayırmak - bu yapılamaz. Neden? Bu durumun özü, kapalı uçlu yatırım fonunun tüketiciler için değil, yatırımcılar için bir araç olduğudur. Bu nedenle, hisseleri ödemek için emlak satmak zorunda kalacaksınız. Ve tasarıma giderseniz - bu ek bir bürokratik yük. Bu nedenle, ZPIF inşaat bitiminden önce gayrimenkul satmakla ilgilenmektedir. Tabii ki, bu ikincil piyasada da yapılabilir, ancak bu durumda Devlet Komisyonundan geçmek, yatırım sözleşmesinin uygulanmasına ilişkin bir eylem imzalamak ve mülkiyet hakkını düzenlemek gerekir. Bütün bunlar, belirli malzeme maliyetleri ve uzun süredir yatırımların verimliliğini azaltır.
Katılım seçenekleri
Şimdi kapalı bir yatırım fonunun yatırım hisselerinin sahiplerinin belirli nesnelerin yapımına katılabileceği şemalara bakalım. Başlangıçta, belirli bir mülkü seçmek için bir araya gelmeleri ve uygun bir karar vermeleri gerekir. Bu, tüm programlar için ortak bir adımdır. Ve sonra farklılıklar başlar. Ama şimdi, sadece isimleri ile geçelim:
- Proje finansmanı.
- Yatırım kaynaklarının çekiciliği.
- Ticari emlak yönetimi.
- Konut programları.
- Kapalı uçlu endüstriyel yatırım fonlarının inşaat proje yönetimi sistemine entegrasyonu.
Bu planların her birinin uygulamada kendine has özellikleri vardır. Ve birçoğu makaleye ayrı bir bölüm ayırmanın tavsiye edilebileceği bir çok şey var.
Gayrimenkul ve inşaat proje finansmanı
Bu durumda, yatırımcıların ve kurucuların, kuruluş sırasında ya da ikincil pazardaki bir paylara girişte fona fon (ayrıca mülkiyet hakları ve menkul kıymetler) aktarmaları sağlanır. Oluşturma tamamlandıktan ve kapalı uçlu yatırım fonu oluşturulduktan sonra kabul edildikten sonra, yönetim şirketi varlıkları gayrimenkullere yatırır. Fon hissedarları gelirlerini mülkiyet haklarının veya bitmiş nesnelerin alım satım fiyatları arasındaki farktan alırlar. İnşaat sürecinde ve bitmiş nesneler için pazar fiyatlarındaki artış nedeniyle oluşur.
Bu durumda, yönetim şirketi müşterilerin fonlarını yöneten klasik bir mütevellidir. Sadece bu borsada değil mülkle olur. Kapalı bir gayrimenkul yatırım fonunun güven yönetimi kuralları, kural olarak, bir müşteriyle çalışmanın maksimum getirisini sağlar. Sonuçta, belirli bir yüzde ödül olarak geliyor. Ve eğer yönetim şirketi bir sürü dolandırıcı değilse, o zaman doğrudan maksimum faydayı elde etmekle ilgilenir. Gelir miktarı, seçilen bölüme ve potansiyel projeler için gerekliliklere bağlıdır. Aynı zamanda, birçok yatırımcının katılımı sayesinde, hissedarlar, kendi başlarına yaptıklarından daha fazla fayda elde edebilirler.
Bir diğer önemli artı ZPIFN'in gelir vergisi ödemek zorunda olmamasıdır. Bu nedenle, gecikme etkisini yatırımcılar kullanabilir.
Kaynak mobilizasyonu
Bazı geliştiriciler, tesis inşa etmek için fon sağlamak için kapalı uçlu yatırım fonlarını kullanır. Bu durumda, yönetim şirketi müşterinin belirli bir mülkü için kapalı uçlu bir yatırım fonu yaratır. Mülkiyet hakları, fonun oluşumu sırasında mal sahipleri tarafından hisse senedi olarak verilir. Daha sonra yönetim şirketi ve kurucular, belirli bir amaç için finansman sağlamak için yatırımcıları çeker. Bunun için ikincil bir pazar kullanılır (örneğin bir takas). İnşaatı finanse etmek için para bu şekilde elde edilir. Bir hissedar olan bir yatırımcı, nesne satıldığında elde edilecek gelirin bir kısmına hak kazanır. Hem satılık hem de kiralanabilir. İkinci yaklaşımda genellikle kapalı bir birleşik birim yatırım fonu kullanılır. Böyle bir şema nedeniyle popüler:
- Bir yapı oluşturmanın basitliği, yatırımların kaydı, muhasebe ve raporlama.
- Üçüncü taraf katkıda bulunanlar için araç şeffaflığı.
- Hisse teminat olarak kullanma fırsatları.
Ticari Mülk Yönetimi
Bu seçenek kiralık kapalı uçlu yatırım fonları tarafından kullanılır. Bu planın özü, varlıkları ticari gayrimenkullere yerleştirmek ve kiralarından gelir elde etmektir. Yatırımcılar istikrarlı bir gelir elde etmek için bu seçeneği kullanıyor. Sahipler için bu seçenek aşağıdaki nedenlerden dolayı caziptir:
- Çekirdek olmayan varlıkları, temel iş için bir kaynak kaynağına dönüştürmek.
- Gelir vergisi ve mülk ödeme tercihlerinin elde edilmesi.
- Ticari kaynaklara yönelik önleyici haklarını korurken, finansal kaynakların hisse satışından çekilmesi.
Fon, katkıda bulunan fonlar ile edinilir veya derhal uygun mülkünden oluşur. Kapalı uçlu yatırım fonlarının yönetimi ayrıca, işletme şirketiyle yapılan bir anlaşmanın sonuçlanmasını sağlar. Tesislerin sağlanması ve sürdürülmesi için tüm çalışmaları üstlenmeli ve tüm net kira ödemeleri akışını kapalı uçtaki yatırım fonuna göndermelidir. Pay sahiplerinin varlıklarının değeri, aktarılan para ve nesnenin piyasa değerindeki artış nedeniyle artmaktadır. Kurucu ile anlaşarak, gelir aşağıdaki gibi yönetilir:
- Bir nesnenin değerini ve / veya kiralama oranını arttırmak için modernizasyonuna ve yatırımına yatırım yaptı.
- Dönemsel olarak ortaklara ödenir.
- Diğer gayrimenkullerin inşaatına / alımına yatırım yapın (konut veya ticari).
- Borsaya yatırım yapın, banka teminatına koyun
Konut programları
Bu, belediye veya kurumsal konut programlarına katılımı içeren fon kullanımı için başka bir seçenektir. Bu durumda, CIFF, fon biriktiren ve konut programının kurucusu tarafından belirlenen belli bir kitleye yönelik konut yapımını sağlayan bir araç olarak hareket eder. Bu davada, belli bir arsa yatırılır. Belediye veya kurum tarafından kendi topraklarına dahil olan bölgelerden seçilebilir. Ardından ipotek, gayrimenkul inşaatına başlayan kapalı yatırım fonuna aktarılır. Yapım ve kontrol organizasyonu, yönetim şirketi tarafından yapılır.
Kapalı uç yatırım yatırım fonlarının inşaat proje yönetimi sistemine entegrasyonu
Bu seçenek büyük piyasa oyuncuları tarafından kullanılır. İnşaat proje yönetiminin etkinliğini ve çeşitli tesisleri finanse etmek için gerekli fonların dağıtımını artırmak için kapalı uçlu yatırım fonlarını iş süreçlerine entegre ederler. Bu yapıların zincir içerisindeki yeri, üstlenilen rol, organizasyon, ihtiyaç ve hedeflere bağlıdır.
Küçük bir örnek düşünün. Ana şirket kapalı uçlu bir yatırım fonu yaratır ve hisselerin% 100'ünü alır. Oluşturulan fonun hacimleri ve kullanım talimatları yatırım beyannamesi ile belirlenir. Ek olarak, gelecekte fon miktarı artırılabilir. Daha sonra ayrı şirketler kurulur veya satın alınır. Proje dokümantasyonunun hazırlanmasında görev alırlar, inşaat için gerekli tüm izinleri ve arazi haklarını alırlar.
Bu amaçlara en uygun olanı, bir LLC'nin mülkiyeti veya kapalı anonim şirket olan şirketlerdir. Tüm hazırlık çalışmaları tamamlandıktan sonra, ZPIFN bu yapı ile bir anlaşma (yatırım veya eşitlik) yapar ve finansman ile inşaat sağlar. Geçici olarak buna gerek kalmazsa, fonlar yatırım beyannamesi tarafından sağlanan varlığa yönlendirilebilir. İnşaat tamamlandıktan sonra nesneler gerçekleştirilir. Nesnelerin kapalı uçlu yatırım fonlarından satışlarından elde edilen kar vergilendirilmez.