Kira sözleşmesi, mal sahibinin (kiracının) belirli bir süre için mülkiyeti kullanıcıya (kiracı) devretmeyi taahhüt ettiği ve kiracının kullanım için ödeme yapmayı taahhüt ettiği bir işlemi ifade eder. Diğer herhangi bir sözleşmede olduğu gibi, bu durumda önemli bir durumun konusudur. Bu, kiralama süresinin de dahil olduğu yasal sonuçlara bağlıdır. Belirsiz bir süre boyunca veya belirli bir sözleşme sona erdiğinde - bu herhangi bir sözleşmenin başka bir önemli şartıdır. Tarafların geçerlilik süresini belirlemesi çok önemlidir. Ancak, buna ek olarak, dönemin her zaman iradesine karşılık gelmediğine göre yasal normlar vardır.
Kira ve kiralama: nasıl ayırt
Terimleri incelemeye başlamadan önce, sıradan insanların sıkça karıştığı kavramları anlamaya değer. Kiralama ve işe alma ile ilgili. Temel fark, kira sözleşmesinin bir şahısla ilgili olarak kabul edilirken, kira sözleşmesi tüzel kişiyle ilgili olarak kabul edilir. Diğer önemli farklar şunlardır:
- Nesne. Kiralık ise sadece konut olabilir, o zaman kiralık bir ofis, depolar gibi üretim ve ticaret alanlarıdır.
- Kiralanan taraflar mal sahibi ve kiracı, kira sözleşmesi ise mal sahibi ve kiracıdır. İlgili şartlar sözleşmede belirtilmelidir.
- İş sözleşmesi kapsamındaki ihtilaf durumlarında, bunları bir emlak ajansı aracılığıyla çözmeye çalışabilirsiniz. Eğer bir kira sözleşmesinden bahsediyorsak, çoğu zaman yardım için özel avukata başvururlar.
- Sözleşmenin süresi Herhangi bir süre için kira verilebiliyorsa, kira sözleşmesi yalnızca beş yılı geçmeyen bir süre için geçerlidir. Bu nedenle, iş sözleşmesinde belirtilen terim belirtilmemişse, varsayılan olarak geçerlilik süresinin limiti beş yıldır.
- Kira sözleşmesindeki yasal ilişkiler Ch esas alınarak düzenlenir. Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 34'ü ve iş sözleşmesi ile ilgili olarak, Ch. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 35.
- Bir borç bir tüzel kişiden kaynaklanıyorsa, tahsilatı daha kolaydır, çünkü ikincisi, bir kural olarak, cari hesapta mülkün yanı sıra nakit paraya da sahiptir. Vatandaşların ödenebilirlikle sınırlı olması durumunda, örneğin iş yokluğunda, o zaman yapılması daha zor olacaktır.
İşe alma ve kiralamadaki farklılıkları anlayarak, doğrudan eylem süresine, özellikle de kira sözleşmesine geçiyoruz.
Kira süresinin özellikleri
Geçerlilik süresi, tarafların karşılıklı mutabakatı ile belirlenen bir süredir. Buna göre, kira yasal ilişkiler başlar ve biter.
Bu göstergeye göre, kiracı kiralanan mülkleri ödemekle yükümlüdür. Buna karşılık, mal sahibinin mülkiyeti uygun bir sürede kullanıcıya devretmesi gerekir.
İşlemin başlangıcı ve bitişi kiralama süresine bağlıdır. Belirsiz bir süre veya belirli bir süre için bir anlaşma imzalanır, geçerliliği günün başında başlar ve günün sonunda biter (24: 00'da). Sonuç olarak, sözleşmenin feshi (kiracı daha ileri yasal ilişkilerin feshi hakkında bir bildirimde bulunmuşsa) belgede belirtilen tarihte 24: 00'a düşmektedir.
Kira sözleşmesi türleri
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 610. maddesi kiralama süresini açıklar. Belirsiz bir süre boyunca, içeriğin tam tarihini belirlemediği takdirde sonuçlanacağı kabul edilir. Böyle bir belgeye kalıcı da denir.
Ancak, kelimenin tam anlamıyla, böyle bir kavram yorumlanamaz. Herhangi bir kira sözleşmesi, bir şey diğer tarafın mülkiyetinde değil, kullanım için devredildiğinden, belirli bir süre için geçerlidir. Belirli bir sürenin yokluğunda, partilerin herhangi bir zamanda ilişkiyi sonlandırma olasılığı hakkında konuşmak daha doğru olur. Doğru, bunun için önce diğer tarafa bildirmek gerekir.
Kısa vadeli sözleşmeler de var. Bir ev kiralarken genellikle bunlar ektedir. Kısa vadeli bir sözleşme esas olarak 11 ay boyunca sona erer. Bu nedenle Rosreestr'e kaydolmanıza gerek yoktur. İki ay, birkaç hafta, gün ve hatta saatlerce kira sözleşmesi imzalanabilir.
Kısa vadeli sözleşmeler kiracı için en kârlıdır, çünkü yalnızca daha fazla kar elde etmenize izin vermekle kalmaz, aynı zamanda kiracıyı belirli haklarda kısıtlar ve vergi ödemekten kaçınmayı da mümkün kılar.
Kanun, sözleşmenin limit süresi gibi bir kavram öngörür. Sadece anlaşmada belirtilemez, aynı zamanda yasalarca da gereklidir. Bu durum, örneğin, su kütlelerinin yanı sıra mineralleri olan arsa ve arsaları kiralarken de geçerlidir. Mevzuat, bu mülkün kullanılmak üzere devredilebileceği azami şartları belirler.
Kural olarak, bu özellik devlete aittir, bir vatandaş veya şirket olarak, sahibi olmak, iradenin ifadesi için daha fazla fırsata sahiptir. Bu nedenle, sözleşme imzalanırken bu husus dikkate alınmalıdır.
Mevzuatın kiralanan bir nesne için bir zaman sınırı koyduğu ve tarafların bir kiralama süresi sağlamadığı durumlar vardır. Belirsiz bir süre için, bir sözleşmenin imzalandığına inanılmasına rağmen, bu süre yalnızca limit süresinin sonuna kadar geçerli olacaktır. Ancak, taraflardan biri isterse, yasal sonuçlara gerek kalmadan sözleşmeden daha erken bir zamanda geri çekilebilir.
Başka bir belge türüne sabit vadeli bir sözleşme denir. Bu, belirli bir geçerlilik süresinin açıkça ortaya çıktığı veya belirli bir olayın başlangıcına bağlı olduğu anlamına gelir. Örneğin, bir yazlık kiralama anlaşması şu koşulu belirleyebilir: “alım satım işleminin tamamlanmasından önce” veya “mirasa girmeden önce”.
Uzun vadeli sözleşmeler esas olarak kiraya verilir:
- Arsa
- Subsoil.
- Su kütlesi
Bu tür anlaşmalar altındaki hukuki ilişki, kiracının tam teşekküllü bir mal sahibi olma fırsatını elde etmesiyle daha da dönüştürülebilir. Örneğin, 49 yıllık bir süre için bir yan çiftliğin yönetimi altında bir arsa kayıtlıysa, üzerine bir ev inşa edildiğinde (bir sermaye yapısı şeklinde), arazi mülk olarak yeniden kaydedilebilir.
Belirsiz bir süre için anlaşma yapılması gerekçesi
Mevzuat, aşağıdaki gerekçelerle belirsiz bir süre için mülkün kiralanması konusunda bir anlaşma yapılması olasılığını sağlar:
- Sözleşmedeki süreyi belirtmemek.
- Mevcut hakkın uzatılmasıyla mevcut sözleşmenin uzatılması.
uzatma
Belirli bir mülk kiralayan bir kişi, sözleşmenin süresi boyunca koşullara uyduysa, uygun bir kira sözleşmesi yapma hakkına sahip değildir. Belirsiz bir süre için veya açıkça tanımlanmış bir süre için yenilenen - bir dizi koşul altında mümkündür. Bunlar aşağıdakileri içerir:
- Orijinal sözleşmenin geçerliliği sırasında herhangi bir ihlal yoktur.
- Tesisin kullanıcısı, diğer başvuru sahiplerinin sunduğu tekliflerle karşılaştırıldığında, sahibine yenileme için uygun şartları sunmaya hazırdır.
- İlgili yasal ilişkiye devam etme isteğini ifade eden ön bildirim koşulu yerine getirilmiştir.
Sözleşme olduğuna inanılıyor kiracı mülkiyeti kullanma hakkını sonlandırmadıysa ve kiracı bunun için engel oluşturmazsa, kiralama süresiz olarak uzatılır. Bu durumda, tarafların başka türlü beyan ettiği durumlar haricinde, anlaşma şartları aynı kalmaktadır.
Ancak, yasa gereği kiracı, mal sahibini belgenin sonuna kadar makul bir süre içinde kiralamaya devam etme niyetini yazılı olarak bildirmelidir. Taraflar herhangi bir değişiklik yapmak isterse, sergileneceği ek bir anlaşma imzalamaları gerekir. Çoğunlukla taraflar kiralama koşullarını değiştirir.
Konut söz konusu olduğunda, kiracının tesis için kira sözleşmesinin hangi dönemde yapılacağına önceden karar vermesi daha kârlıdır. Belirsiz bir süre boyunca, gelecekteki sakinler nadiren yerleşmeyi kabul ederler. Süre, sözleşmenin en önemli noktalarından biridir. Bu nedenle, belgenin, faaliyetin tüm süresi boyunca dönemin değişmeyeceği şartını vermesi tavsiye edilir.
Bir oda veya başka bir nesnenin kiralanması kadar kira sözleşmesi uzun vadeli ise, o zaman zorunlu bir devlet kayıt prosedürü eşlik eder.
Tarafların sona ermesi üzerine yapılan işlemler
Sözleşmenin süresi dolmuş ve kiracı mülkü boşaltmadıysa ve kiracı itirazda bulunmazsa, mülkiyeti kullanma hakkı aynı şartlarda devam eder. Ayrıca, sözleşmenin benzer bir süre için uzatılmış olduğu kabul edilir. Kiracı gelecekte mülk sahibi olmak istemiyorsa, mal sahibine bildirmelidir. Aksi takdirde, istenmeyen sonuçlar ortaya çıkabilir. Kural olarak, bu şart sözleşmede belirtilmiştir.
Kiracı mülkü boşalttıysa, ancak mal sahibine bu konuda bilgi vermediyse, mal sahibinin bu eylemlerin farkında olmadığı süreyi ödemeleri gerekebilir. Kiracı sözleşmenin sona ermesinden sonra mülk vermeyi reddederse, mal sahibi mahkemeye başvurabilir. Bu durumda asıl şart, sınırlama süresine uygunluktur.
Sözleşme feshi
Kira belirsiz bir süre için sonuçlandırılırsa, herhangi bir zamanda tarafların anlaşmasıyla veya tek taraflı olarak feshedebilir. İkinci durumda, belirli koşullar altında mahkemeye gitmeniz gerekecektir. Tek taraflı reddetme adli uygulama ile teyit edilir. Örneğin, bununla ilgili olarak, Rusya Federasyonu VAS-10796/13 sayılı Yüksek Tahkim Mahkemesinin A33-8577 / 2012 sayılı davaya ilişkin olarak bir tespiti vardır.
Kira sözleşmesinin belirsiz bir süre için sona ermesi ayrıca mevcut bildirim ile yukarıda belirtilen bildirim formunda da sağlanmıştır. Bununla ilgili bilgiler Sanat'ta bulunmaktadır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 610'u. Sözleşmeyi feshetmek için, kiracının belirli bir süre içinde mal sahibine bildirmesi gerekir. Bildirim öngörülen şekilde gönderilmelidir. Bu yapılmazsa, yargı otoritesine başvururken mahkeme bu istismarı dikkate alacaktır.
Bildirimin belgelenmesini sağlamak için özen gösterilmelidir. Bu amaçla, bir yatırım envanteri yapmanız gerekir.
Koruma yöntemleri
Sözleşmeye taraf olanlar için farklı koruma yöntemleri uygulanmaktadır. Dolayısıyla, kiracı kiracıya bir bildirim gönderirse ve ikincisi mülkü boşalmazsa, kiracıya aşağıdaki şartları kiracıya sunma hakkı vardır:
- Tüm kiralama süresi için ödeme yapın. Fonlar haksız zenginleşme olarak toplanabilir. Bu noktada sözleşmenin feshedilmiş sayılması nedeniyle, kira şeklindeki tahsilat yanlış olacaktır.
- Boş alan. Bu gereksinim, yasal bir sorun olduğu için, hak talebinden ayrı tutulmalıdır. Kira ilişkileri durumunda, Sanatın hükümlerine dayanan koruma yöntemleri uygulanır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 610'u.
Bu yaklaşım, A40-13860 / 10-40-812 sayılı davada kabul edilen 16253/11 sayılı Ukrayna Yüksek Tahkim Mahkemesi Kararı ile onaylanmıştır.
Kiracının çıkarları, genellikle sözleşmenin feshi bildirimi aldıktan sonra bile ilişkinin devam etmesini sağlamaktır. Koruma yöntemi, mal sahibinin kim olduğuna, kimin yanında durduğuna ve eylemlerine bağlı olarak seçilir.
Örneğin, bir kiralama sözleşmesi belirsiz bir süre için sonuçlandırılırsa, ancak devlet kurumları kiralayan taraftaysa, bu durumda zorluk Sec. Rusya Federasyonu 24 tarım. Bu, örneğin A57-3636 / 2012 sayılı davadaki FAS Kararı gibi adli uygulamalarla kanıtlanmaktadır. Aynı zamanda adli uygulama bu koruma yönteminin yanlış olarak kabul edildiği davaları da bilir. Bu nedenle, A55-25220 / 2012 sayılı davada FAS Kararı ile, devlet kurumunun, arazi kiralamasını yerine getirmeyi tek taraflı reddetme kararını tanıma gerekliliği yasadışıydı. Mahkeme, bu kararı başvuranın yetersiz bir koruma yöntemi seçmesi nedeniyle açıklamıştır, çünkü tarafların sözleşmeyle olan hukuki ilişkileri medeni hukuktur ve devletin kamu güçlerinden uymamaktadır. otorite.
Ayrıca, sınırsız bir süre için arsa kiralarının tanınması şartı da vardı. Özellikle, bu, A45-24711 / 2012 sayılı davadaki FAS ZCO Kararı ve A62-7460 / 2012 numaralı davadaki FAS Merkez Organının Kararıdır. Mahkemeler, ilgili şartları göz önüne alarak, aşağıdaki hususlara rehberlik etmiştir:
- Sözleşmenin gerçekten belirsiz bir süre için imzalanıp sonuçlanmadığı.
- Fesih bildiriminin gönderilip gönderilmediği.
- Bir bildirim gönderirken koşullar yerine getirildi mi?
- İkinci bir tarafça kabul edildi mi?
Sözleşme kaydı
Bir yıla kadar bir süre boyunca sonuçlanan konut (veya konut dışı) kiralamalar tescile tabi değildir (kural olarak, geçerlilik süresi 11 aydır). Belli bir süre için kira sözleşmesinin Devlet tescili de, aslında belgenin geçerlilik süresinin bir yılı geçebilmesine rağmen yapılmamaktadır. Bu, Sanatın 2. paragrafının hükümlerini okuyarak anlaşılabilir. Devlet kayıtlarının geçerliliği bir yıldan fazla olan sabit vadeli sözleşmelerle ilgili olduğunu belirten Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 651'i. Bu aynı zamanda, tahkim pratiği, özellikle, Moskova-FAS'ın KG-A40 / 6418-00 sayılı Dava Kararı, FAS SZO'nun A26-394 / 2007'deki Dava Kararı ve diğer yasalar ile de teyit edilmesiyle de teyit edilir.
Sadece belirsiz bir süre için sona eren bir kira sözleşmesi kaydı değil, aynı zamanda yenilenmiş bir belge için de gerekli. Bunun temeli Sanatın 2. paragrafıdır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 621. Bu hükmü onaylayan diğer belgeler arasında 59 sayılı Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın bir bilgi mektubu bulunmaktadır.
Uygulamada, kiralamayı belirsiz bir süre için incelemek için aşağıda verilen örnek en iyi şekilde yardımcı olacaktır.
Temel özellik, geçerlilik süresinden söz edilmemesidir. Belgenin geri kalanı düzenli bir kiralamadır.
Sonuç
Belirsiz bir süre için olan kiralamanın tescile tabi olup olmamasına bakılmaksızın, olumlu ve olumsuz hususlar vardır. Kiracı, kiracıya doğru şekilde bildirmesi durumunda, mal sahibinin sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olduğu konusunda endişeli olabilir. Ev sahibinin, kiracıya gerçekten bir bildirim gönderdiğine dair kanıtları olması gerekir.