Ev sahiplerinin ortaklıkları (HOA olarak kısaltılır), ev yönetiminin benzersiz biçimleridir. Faaliyetleri birçok yasal yasal işlemle düzenlenir. Konut Kodu, HOA'ların yetkilerini ve tüm çalışmalarını tanımlayan ana belge olarak kabul edilebilir. HOA kuruluyla yapılan genel kurul, modern mevzuat çerçevesinde hareket etmek zorundadır ve bugün önerilen maddede, HOA ve yönetim kurulunun hak ve yükümlülükleri ile ilgili her şeyi en ayrıntılı şekilde ele alacağız.
HOA ne yapma hakkına sahiptir?
Kısacası, evin yönetimi ile ilgili işler yapmak, yani yönetim şirketinin odak noktası olan faaliyeti yürütmek (bir ticari organizasyon veya konut departmanı şeklinde).
Şimdi bu konsepte dahil olan tüm faaliyet alanlarına daha yakından bakalım. Kiracılar, HOA kurul seçimlerinde temsilcilerine tam olarak neleri yetkilendiriyor?
Bu tür meselelerin düzenlenmesine adanan Konut Kanunu'nun 137. maddesi şöyledir:
- HOA, bir apartmana hizmet vermek ve her türlü hizmeti sağlamakla ilgili yönetim ve işletme şirketleriyle anlaşma yapma hakkına sahiptir.
- Ceza Kanunu'nun hizmetlerine başvurmadan bazı işleri yürütme hakkına sahiptir (örneğin, erişim için temizleyicilerin işe alınması veya bağımsız çöplerin uzaklaştırılması organize edilmesi).
- HOA, evin bakımı için gerekli fonların belirlenmesi, müteahhitlerin faaliyetlerinin ödenmesi, bir rezerv fonunun oluşturulması ve revizyona yönelik olanlar belirlenerek gelir ve giderlerin hesaplanmasında çalışmaktadır.
Ve ayrıca?
HOA kurulunun diğer hakları aşağıdakileri içerir:
- Ortaklık, verilen hizmetler için hem bireylerle hem de tüzel kişilerle yapılan sözleşmeler çerçevesinde anlaşmalar yapabilir.
- Yasalarla oluşturulan prosedüre göre, HOA bankaya veya kredi fonları için bireylere başvurabilir.
- Gayrimenkul dahil mülkün satışı, değişimi ve leasing işleminden sorumludur. Örneğin, HOA binada veya ticari alanda ofis alanı kiralamak isteyen girişimcilerden ücret toplama hakkına sahiptir.
- HOA, kiraları maliyet tahminlerine göre hesaplar.
- Ayrıca, bu kirayı apartmanın bina sahiplerinden ve kiracılarından da toplar.
- Ayrıca, hakları arasında, HOA yönetim kurulu toplantılarının tutanaklarına kesinlikle yansıtılması gereken, kira veya kira borcu olan kişilere karşı yasal önlemler alınması da yer almaktadır.
Ana belge olarak HOA Tüzüğü
HOA'nın sahip olduğu güçlerin bütün ve eksiksiz listesi, bu kuruluşun Tüzüğünde belirtilmelidir. Bu liste, örneğin, yeniden yapılanma yapma, otomobiller için park etme ekipmanı şeklinde yerel alanda değişiklik yapma, vb. İzinler içerebilir. Belli durumlarda sadece ana hükümlerini tamamlayabilir ve genişletebilirler.
Hakların çoğunluğunun ortaklık kurulunca kullanılması iş emrinde yapılır - kira hesaplanır, fonlar banka hesaplarına tahsis edilir, HOA yönetim kurulu protokolü tutulur. Bu eylemler mevcut iş içindir. Söz konusu faaliyetlerin yasallığının gözetilmesi, denetim komitesi adı verilen özel bir komisyon tarafından üç ila dört kişi arasında izlenmektedir. Kurul, yönetim kurulu üyeleri veya diğer HOA çalışanları arasında değildir.
Büyük değişiklikler yapmanız gerekiyorsa (örneğin, HOA'nın yapısını yeniden düzenlemek, çeşitli fonlara tahsis edilen fonların oranını değiştirmek ve binayı yeniden donatmak için), kurulun oy kullanacak soruyla tüm sakinlerin genel kurulunu düzenlemesi gerekmektedir. HOA’nın ilan ettiği faaliyetleri yerine getirme hakkı yalnızca olumlu oyların çoğunluğu ile alacaktır.
HOA'nın özellikleri hakkında
Oldukça sık, haklarını kullanma sürecinde, HOA yönetim kurulu üyelerinin tartışmalı veya sorunlu bir dizi konuyla ilgili bir dizi soru var. Aşağıda, bunlarla en alakalı örneklerini verdik.
Belirgin konulardan biri, kurulun kiracılara bağlı olarak kiracı sertifikalarını (aile kompozisyonu veya uzatılmış ifadeler) vermeyi reddetmesidir. Doğal soru: ortaklık kurulunun, borçlu olduğu durumlarda üyelerine herhangi bir sertifika vermeyi reddetme hakkı var mı?
Bu uygulama yasalara aykırıdır. Aynı zamanda, bu tür eylemler, konut sakinlerini borçlarını veya bir kısmını karşılamaya teşvik etmek amacıyla HOA yetkilileri tarafından evrensel olarak kullanılmaktadır. Gerekli sertifikaların verilmesinin bir hak değil, HOA'nın bir yükümlülüğü olduğunu kabul etmelisiniz. Bu aynı zamanda sakinlerin kamu hizmetleri için herhangi bir borç boyutuna sahip olduğu durumlar için de geçerlidir.
Daireye erişim yasal mı?
Sorunlu kategorilerden sıkça sorulan bir başka soru da, başkanın veya ortaklık kurulunun daireye girme ve incelemeyi yapma yetkisidir. Tipik bir HOA kurulu protokolü için benzer durumlar nadir değildir. Anayasamız, temel bir yasa olarak, herhangi bir vatandaşın kendi evinin dokunulmazlığı hakkını güvence altına almaktadır. Uygulamada bu, daire sahiplerinin izni olmadan kimsenin girme hakkına sahip olmadığı anlamına gelir. İstisna, yalnızca bir emir veya terörist saldırısı veya felaket tehdidi (insan yapımı veya doğal) olan durumlar için geçerlidir.
Diğer durumlarda (acil durumlarda, örneğin bir boru molası dahil), daireye geçiş sadece kiracının izni ile mümkündür. Bu nedenle, odaya erişim hakkı için herhangi bir bahane (sayaçları kontrol etmek veya okumalar almak, basınç ölçmek, sıcaklık ölçmek vb.) Yasa dışıdır.
Cezalar ve para cezaları hakkında
Başka, daha az akut bir sorun, ilgilenilenlerin hesaplanmasında HOA'nın yetkisidir. Ortaklığın, böyle bir işlevin, genel sakinlerin genel kurulu tarafından kabul edilen Tüzükte öngörülmesi durumunda, bu hakkı vardır. Bu önlem, borçluları konut fonlarının erken ödenmesi için teşvik etmeye yönelik zorlama anlamına gelir.
Para cezalarının verilme prosedürü Şartnamede kesin olarak düzenlenmiş ve yazılmıştır. Bu durumda, cezaların üst sınırlarına ilişkin Rusya Federasyonu Vergi Kanunu hükümlerine odaklanılmalıdır. Örneğin, vadesi geçmiş her ödeme günü için yeniden finansman oranının 1 / 30'undan daha fazla para cezası kesmek yasaktır.
HOA ile bir anlaşma imzalamak zorunda mıyız?
Bazen sakinler, bir servis anlaşması imzalamak için HOA'nın önerisi karşısında öfkeli olabilirler. Bu tür anlaşmalar yapılmalı mı ve HOA'lar bunu yapmak zorunda mı? Bu uygulama kesinlikle normal. Ev sahibi derneklerin sözleşmeleri tamamlama hakları ve ödemelerin hesaplanmasını düzenleyen hükümler, RF Konut Kanunu'nun 137. maddesinde açıklanmıştır.
Bu tür imzalanmış anlaşmaların varlığında, kurul, konut sakinleri adına hizmet sağlayıcılarla yapılan her türlü işlemi sonuçlandırma hakkına sahiptir. Mal sahibi ile HOA arasında herhangi bir anlaşma yoksa, bölge sakinlerinin gerekli anlaşmaları bağımsız olarak işletme şirketinin temsilci ofisinde yapmaları gerekecektir.
Dikkat: ihlal!
Genellikle apartman binalarında ortaya çıkan bir sonraki sorun, HOA kurulu tarafından borçluların bir listesini halka göstermek için yayınlamaktır. Bu durumda, sakinlerinin öfkesi oldukça haklı ve mantıklıdır.Kanunen (kişisel verilerden bahsediyoruz), bu tür bilgileri doğrudan ifşa etmek yasaktır. Kurul, sakinleri hakkında yazılı izinleri olmadan hiçbir veri yayınlama hakkına sahip değildir. Bu sadece adresler için geçerlidir, tam isim ve sakinlerinin pasaport verileri, aynı zamanda mevcut borcun büyüklüğü.
Bu tür listeler kurul tarafından iç kullanım için derlenebilir ve borçluları etkilemek için önlemler alabilir. İç mekanlarda güvenli bir yerde saklanmalıdırlar. Böyle bir yasa dışı yayın durumunda, borçlu, ahlaki zararın tazmini için mahkemeye itiraz etme hakkına sahiptir. Bu davada HOA için mümkün olan en yüksek eylem, birikmiş toplam kamu borcuna ilişkin bir duyuru ve mahkemeye yapılacak temyiz başvurusu hakkında bir uyarı göndermektir.
HOA'ların Kurul Sorumlulukları
Bunların listesi 148-149 sayılı Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun maddelerinde verilmiştir. HOA kurulu tam olarak onu seçen daire sahiplerine ne borçludur?
- Yasal düzenlemelere ve Şartın hükümlerine uyun.
- Tesis sakinlerinin tesis bakımı ile ilgili kendi görevlerini yerine getirmelerini denetleyin.
- Bir apartmanı doğrudan yönetin veya bu yönetimi gerçekleştiren şirketi kontrol edin.
- Hizmet sağlayıcılar ve taşeronlarla sözleşmeler yapın.
- Binanın onarımı ve bakımı ile ilgili sözleşmelere katılın.
- Ortaklığın üyeleri olan sakinlerin listesini tutun.
- Muhasebede bulunun, gelir ve gider tahminlerini yapın, ücret kiraları.
- Kayıtları saklayın ve şehir sakinlerine gerekli sertifikaları verin - HOA üyeleri.
- HOA kurulundan yapılan çalışmalarla ilgili raporların sağlanması ile sakinlerin genel kurul toplantılarını yapmak.
- Ortaklık başkanının faaliyetlerini kontrol etmek.
HOA başkanının acil sorumlulukları nelerdir?
- Gerekli personeli işe alır ve görevden alır, diğer HOA yetkililerine emir verir.
- Kendi yetkileri dahilinde, tüm üyelerine önceden bildirimde bulunmaksızın ortaklık adına hareket eder.
- Onun tarafından geliştirilen herhangi bir belgeyi konut sakinlerinin toplantı kararına sunar.
Görevlerin yerine getirilmemesi yükümlülüğü hakkında
Bu tür bir önlem LC'de veya Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nda kayıtlı değildir. Ancak bu, ihlal edenleri sorumlu tutmanın imkansız olduğu anlamına gelmez. Bu sorun, bir kural olarak, belirli suiistimal için belirli ceza türlerini sağlayan Ortaklık Beyannamesi ile de düzenlenir. Daha genel bir durumda, mevcut yasaya göre eylemler hakkında bir not olabilir.
Genel hukuki sorumluluk aşağıdaki suçlar için geçerlidir:
- İhmal (örneğin, HOA kiracı kurulunun bir üyesinin yaklaşmakta olan toplantı hakkında zamanında bildirimde bulunmaması).
- Dolandırıcılık - bu, ölçüm cihazlarının veya bina sahipleriyle ilgili belgelerin sahte bir ifadesi olabilir.
- Sahiplerinin fonlarının azlığı veya ödenmesi - bazen bir genel veya yedek fonun fonlarının yasadışı yoldan dağıtılması durumları vardır.
- Toplantının tamamı dahil olmak üzere mal sahiplerinin aldatılması.
- Resmi sahtecilik.
- Kendi yetkisinin fazlası (bu asıl sakinlerin listelerini içeren yukarıdaki örnekleri içerir, vb.).
HOA kurulunun temsilcileri ve başkanın kendisi de dahil olmak üzere ortaklığın herhangi bir üyesi, kendi eylemlerinin mali sorumluluğunu üstlenir. Mal sahibinin hatası nedeniyle ortak mülke zarar gelmesi durumunda (örneğin taşkın nedeniyle), tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu tür bir hasarın kapsamını belirlemek için özel bir işlem düzenlenir. Gerekirse, değerlendirme profesyonellerin katılımı ile yapılır. Ayrıca, suçlarla ilgili bir dizi özel durumun açıklaması HOA sözleşmesinde yer alabilir.
HOA Kurulu Yetkileri
Ne tür güçlerden bahsediyoruz? Ortaklık yönetiminin görevi doğrudan faaliyetlerde bulunmaktır. Bunun için gerekli olan tüm yetki listesi aynı Konut Kanunu ile düzenlenmiştir (madde 147). Kuruluşun tüzüğünde, kurulun yeterliliği kapsamına giren eylemler ile sakinlerin genel kurulu toplantısı arasında mutlaka bir ayrım yapılması gerekir. Diğer bir deyişle, bölge sakinlerinin önceden bildirimine başvurmadan HOA kurulunun toplantısında karar verebilecek olan başkan ve milletvekillerinin olduğuna dair net bir işaret bulunmalıdır.
Çoğu durumda, bunlar kurulun yetkileridir:
- Belirli işler için belirli sanatçıların atanması ve HOA personelinin oluşturulmasıyla ortaklığın doğrudan yönetimi.
- Ev sahibi adına kamu hizmet sözleşmeleri yapılması.
- Bir apartmanın onarımı ve bakımı için bağış toplama.
- Gerekli tüm evrak ve sertifikaların verilmesiyle evrak işlerinin yürütülmesi.
- Yüklenicilerin ücretlendirilmesinde sözleşmelere bağlı fonların transferi ile bankacılık ve muhasebe yapılması.
- İlgili protokolü doldurarak sakinlerin genel kurul toplantılarını yapmak.
- Ortaklık üyelerinin çıkarları mahkemesinde koruma.
- Kamu hizmetleri borçlarının sakinleri tarafından ödenmemesi durumunda - resmi makamlara (şehir idaresinden mahkeme ve savcılara) itirazda bulunulması.
bulgular
Bu, HOA kurulunun tüm yetki listesinin, ortaklığın temel amacından - bir apartmanın idaresinden kaynaklanan doğrudan işlevleri ile belirlendiğini göstermektedir.
Yukarıdakilere ek olarak, HOA makamı, kesinlikle Ortaklığın Şartı'nda tespit edilmesi gereken birkaç ilave hak içerebilir. Bitişik bölgeleri düzenlemek, binaya kendi kendine hizmet vermek, evin ticari ve konut binalarının kiracıları olan kişilerin kiralarını toplamak ve mahzenleri, asansörleri vb.
İskan Kanunu, HOA'nın haklarının ve yükümlülüklerinin işlevleriyle ayrılmaz bir şekilde bağlantılı olduğunu ve bir apartman binasını ve onunla ilgili tüm mülkleri tam olarak sağlama görevinden doğduğunu onaylar.