Bireyler için ticari ipotek: özellikler, türler, koşullar

Sadece birkaç yıl önce, Rus piyasasında yeni bir bankacılık ürünü ortaya çıktı - ticari emlak için ipotek. Bizim için bu fenomen oldukça yeni olmasına rağmen, Batılı şirketler bunu uzun zamandır takdir ediyorlar. Bu tip ticari kredilendirmeye, onun özelliklerine, avantajlarına ve dezavantajlarına daha yakından bakalım.

İşletmeler için Mülkiyet

Kendi işinizi açmaya ya da mevcut bir işi büyütmeye karar verirseniz, ek alana ihtiyacınız olabilir. Tabii ki, gerekli miktara sahipseniz, istediğinizi hemen alabilirsiniz. Para yoksa, hedefe yaklaşmanın tek yolu borçtur. Ticari ipotek, iş yapmak için konut dışı mülklerin satın alınması için uzun vadeli bir banka kredisidir. Böyle bir borcun yardımıyla bir ofis, depo, ticari veya endüstriyel tesis satın alabilirsiniz.

Tipik olarak, bu tür bankacılık hizmetlerine yeni başlayan gençler ve İşletmelerini genişletmeyi planlayan bireysel girişimciler tarafından ihtiyaç duyulmaktadır. Ek olarak, kendi başlarına çalışma sağlayan vatandaşlar, bu tür bir öneriden yararlanabilir: noterler, avukatlar. Vatandaş alabilmek için bir ofise ihtiyaçları var. Ayrıca, hizmet karlı bir şekilde ücretsiz nakit yatırım yapmak isteyen vatandaşlar tarafından da kullanılabilir. Bir ipoteğin içinde ticari bir gayrimenkul nesnesi edindikten sonra, onu karlı bir şekilde kiralayabilirsiniz.

Yasal sorunlar

Rusya Federasyonu'ndaki ticari ipotek devlet çıkarları alanından uzaktır. Bunun bir sonucu olarak, mevzuatta bu tür kredilerin özelliklerinin açık bir açıklaması yoktur. Konut ipoteği kanunu (102 sayılı Federal Kanun) konut kredisi için tasarlanmıştır, ancak bir işletmeye borç verme açısından birçok boşluk içermektedir. Sonuç olarak, tüm Rus bankaları bir işletme ipoteği ile çalışmaya girişmiyor.

Öte yandan, gayrimenkul, ayrıca ticari amaçlar için, bu tür bir kredi için bir garanti haline gelir. Bu gerçek bazı bankaların korkuları bastırmasına neden oluyor. Böylece, bu borç verme sektörü, yavaş olmasına rağmen gelişmektedir.

Kredi şartları

Ticari gayrimenkuller tarafından Rus bankaları için teminat verilen ipoteklerin oldukça yeni olması nedeniyle, farklı finansal kurumlarda böyle bir kredi alma koşulları çok farklı olabilir. Ancak, bu tür birkaç teklif göz önüne alındığında, ortalama bir borçlu için bir koşul listesi çıkarılabilir. Bu gibi görünüyor:

• kredi miktarı - 1 ila 100 milyon Rus ruble;
• borç verme para birimi: ruble, dolar, euro;
• faiz oranı - bireyler için% 10 - 15,5,% 20'ye kadar - tüzel kişiler için;
• peşinat - nesnenin değerinin en az% 20'si;
• kredi süresi - 5 ila 10 yıl;
• bir nesneye verilen zarar veya ziyanın zorunlu sigortası.

Bu durumda, ek olarak, işinizin en az altı ay boyunca var olduğunu ve oldukça başarılı olduğunu, kâr ettiğini kanıtlamanız gerekecektir. Gördüğünüz gibi, başarılı bir girişimci için koşullar oldukça kabul edilebilir. Önemli bir faiz oranı sorulara neden olabilir. Ancak ipotek vadesinin oldukça kısa olduğunu hesaba katarsanız, fazla ödemeye vaktiniz olmayacağı açıkça anlaşılıyor.

Oda gereksinimleri

Rusya'da ticari gayrimenkul ipoteği çok yaygın değil. Bankalar bu konuya son derece dikkatli yaklaşıyor. Her şeyden önce, bir mülkün gereksinimleri ile ilgilidir. Onlardan çok var.

1. Öncelikle, bu tip ipoteğin bulunduğu bölgede bir oda veya ayrı bir bina bulunmalıdır.
2. Oda alanı - en az 150 m².
3. Bina hareketli olamaz, sermaye inşası ile ilgili olmalıdır.
4. Oda amaçlanan için uygun olmalıdır. Örneğin, eğer bir borçlu tarımla uğraşıyorsa, o zaman edinilen mülk bir depo, bir ahır, bir domuz gibisi vb. Olabilir. Bu durumda, park yeri düzenlemek için oda satın almak işe yaramayacaktır.
5. Oda yasal olarak “temiz” olmalıdır. Kadastro numarası, teknik belgeler ve diğer unvan belgeleri normal olmalıdır.
6. Gayrimenkul üçüncü şahısların iddialarından arındırılmalıdır.
7. Nesnenin üzerine konulduğu (veya bulunduğu yer) mülk hakkı veya uzun vadeli kiralama esasına dayanarak borçlunun sahibi olması gerekir. İkinci durumda, banka, kiralama sonunda arazinin borçlunun malı olacağına dair güvence talep edecektir.
8. Tesisin maliyeti piyasaya uymalıdır. Bu gerçek, altı aydan uzun olmayan bir değerlendirme raporuyla doğrulanmalıdır. Değerlendirme bağımsız bir uzman tarafından yapılmalıdır.
9. Bir ipoteğin konusu sigortalanmalıdır.

Gördüğünüz gibi gereksinimlerin listesi oldukça büyük. Bu nedenle, bu alanı özenle geliştiren bankalar, çoğu zaman tüm gereksinimleri karşılayan ve satışa hazır nesnelerin bir listesine sahiptir. Böyle bir listeden tesisler altında ipotek almak zor değildir.

Borçlu Gereksinimleri

Ancak ticari ipotek almak isteyenler için şartlar çok daha az. Ana kriterler:

• Borçlu, Rusya Federasyonu'nun bir sakinidir;
• yaş - 21 ila 70 yıl (ipotek sonunda);
• şirketin ömrü (iş, bireysel girişimci) 6 aydır (mevsimlik iş için 12).

Ticari bir mülkün ipoteği için başvuruda bulunmak için ihtiyacınız olacak:

• kredi başvurusu;
• profil (her banka için kendi);
• işiniz için kurucu ve tescil belgeleri;
• ticari faaliyetleri onaylayan belgeler;
• finansal tablolar.

Tabii ki, liste biraz farklı olabilir. Bir ipoteğe kayıt olurken tam liste size kredi kurumunun yöneticisi tarafından gösterilecektir.

Bireyler için ticari ipotek

Bireyler için ticari ipotek, Rus bankacılık kurumları için tamamen yeni bir kavramdır. Her şeyden önce, böyle bir hizmet büyük bankalar tarafından verilmektedir:

• "Sberbank".
• "Dış Ticaret".

Diğer kurumlarla da iletişime geçebilirsiniz:

• "Absolut".
• "Moskommertsbank".
• "Rosbank".
• Rus Mortgage Bankası.
• "VTB 24".
• "BİRLİK AKB".
• "PromTransBank" ve diğerleri.

Her biri para almak için kendi koşullarını sunuyor, ancak herkes için evrak listesi yaklaşık olarak aynı:

• pasaport, TIN;
• askeri kimlik (eğer varsa);
• medeni hal ile ilgili belgelerin kopyaları;
• gelir belgesi ve vergi dairesinden;
• hesapların, hisse senetlerinin, tahvillerin ve diğer ödeme gücü kanıtlarının varlığını doğrulayan belgeler;
• işletme ruhsatı;
• mülkün değerlemesi, piyasa değeri hakkında uzman raporu;
• emlak sigortası belgeleri;
• mülk veya kira altındaki arazi için tapu evrakları;
• bir ipotek edinilen mülkün satış sözleşmesi;
• bankanın talebi üzerine diğer belgeler.

Faydaları

Elbette, ticari ipoteklerin sunduğu ana avantaj, kısa sürede kendi iş yerlerinin satın alınmasıdır. Bu çok önemli. Sonuçta, kendi ofisinizin, satış alanınızın veya diğer tesislerin varlığı, girişimciyi kira fiyatlarındaki ve diğer rahatsız edici anlardaki değişikliklerden bağımsız kılar. Elbette, bir ipotek her ay oldukça fazla bir miktar ödeme yükümlülüğünden muaf değildir. Ancak kişisel emlak için ödemeler olacak ve kiraya verilmeyecek. Oldukça başka bir konu değil mi?

Diğer bir avantaj, birçok bankanın oldukça uzun bir kredi vadesi sağlamasıdır - 10 yıla kadar. Bazen peşin ödeme yapmadan bile işletme ipoteği alabilirsiniz. Doğru, bunun için bankaya ek bir para yatırma işlemi yapmanız gerekecek.

Birçok banka aynı zamanda erken ödemeyi ve ceza ödemesi yapmanın yanı sıra altı ay boyunca anapara ertelenmesini de uygular.

eksiklikler

Diğer tüm krediler gibi, ticari ipotek şüphesiz dezavantajlara sahiptir. Bunlardan başlıcaları:

• net yasal düzenlemenin eksikliği;
• birçok banka, ipotek programı, açıkça belirlenmiş risk limitleri vb. için yeterli uygulama eksikliği;
• tüm binanın kazanıldığı durumlarda bir arsayı rehin olarak kaydederken tartışmalı konuların varlığı;
• açıkça istenen miktarlarda aşırı abartılmış;
• Ek prosedürler için yönetme ve ödeme ihtiyacı: sigorta, muayene, maliyet tahmini vb. Bütün bunlar uzun bir işlem süresi ve ek maliyetler gerektirir.

Tüzel kişilere borç vermenin özellikleri

Tüzel kişiler için ticari ipoteklerin de kendi özellikleri vardır. Örneğin, yasa bir işlemi kaydetmeden önce bir ipoteğin yürütülmesini yasaklayan doğrudan bir kural içerir. Bu bir finansal kurum için oldukça büyük bir risktir. Bankanın önce satın almak için para verdiği, ardından gayrimenkul edindiği ve ancak o zaman teminat olarak hareket edebileceği ortaya çıktı. Kredi kuruluşları ek numaralar için gitmek zorunda. Bu durumda, para genellikle bu finans kurumuna ait bir banka hücresine yerleştirilir veya para çekme olasılığı olmadan özel bir akreditifle alınır.

Bir tane daha zorluk var. Ticari gayrimenkulün defter değeri olduğu bilinmektedir. Genellikle piyasa fiyatının oldukça altındadır. Bu durumda, satıcı ortaya çıkar vergiye tabi gelir. Alıcının, binadaki gerçek değerini sözleşmede kaydetmesi de ilginç değildir, çünkü bu durumda vergi miktarı çok daha fazla olacaktır. Ancak, banka piyasa fiyatı sadece çok önemlidir. Aksi halde kredinin bir kısmı teminatın değeri ile karşılanmayacaktır.

Ticari gayrimenkul ipoteği için başvuruda bulunmak için, tüzel kişilerin hazırlaması gerekenler:

• kar / zarar muhasebe raporu;
• şirketin nakit cirosunun en az 6 ay süreyle analiz edilmesi;
• alacaklar ve borçlar hakkında bilgi;
• işletme hesaplarının durumu hakkında banka bilgisi;
• sabit kıymetler hakkında bilgi;
• mevcut kredi işlemleri, diğer anlaşma türleri hakkında bilgi;
• bankanın takdirine bağlı olarak diğer belgeler.

Tasarım Şemaları

Ticari ipoteklerin yasal düzenlemeleri net olmadığı için, bu tür işlemler bankalar için oldukça risklidir. Riski en aza indirmeye yardımcı olan üç temel tasarım şeması vardır.

Seçenek 1:

• taraflar bir satış sözleşmesine girerler;
• alıcı peşinat öder ve banka, depozito yatırıldıktan sonra kalanları ödemeyi garanti eder;
• alıcı mülkiyeti tescil ettirir;
• Bir depozito çekilir ve alıcıya eksik tutar ödenir.

Seçenek 2:

• alıcı satıcıya peşinat öder;
• mülk bankaya rehin;
• mülkiyet değişikliğinin tescili yapılır, satış sözleşmesi sonuçlandırılır;
• Kayıt işlemlerinin devam etmesine rağmen satıcı tutarın kalanını alır.

Seçenek sayısı 3:

• mülkiyeti mülke devredilen ayrı bir tüzel kişilik kaydedilir;
• kredi fonları için alıcı bu tüzel kişiliğe sahip olur;
• kredinin geri ödenmesinden sonra, alıcı kendisinin mülkiyetini tekrar kaydedebilir.

İşlemin ilerlemesini tamamen kontrol etmek için, borçluya en çok ilgi alanlarını sunması teklif edilir. Böylece bankanın temsilcisi, çeşitli hizmetlerde tüm konuların koordinasyonunu ve iletişimini üstlenir.Bu, borç alanın sadece zaman kazanmasını sağlamakla kalmaz, aynı zamanda sürecin her aşamasında riskleri azaltmasını sağlar.