Yeni binalar için pazar, alıcının kendisine uygun seçeneği seçebileceği, finansal fırsatlara ve diğer inşaat özelliklerine odaklanan çok çeşitli gayrimenkul nesneleri sunmaktadır. Yeni bir eğilim, bölgenin entegre gelişimidir. Bu kalkınma modelinin, mega kıtlıkların şebekelerindeki arazi kıtlığı ve sıkışıklığı karşısında en verimli, uygun maliyetli ve haklı olduğu düşünülmektedir. Bu terim nispeten yeni olduğu için potansiyel ev alıcılarından büyük ilgi görmektedir. Bugün, bölgelerin bütünleşik gelişimi ve kalkınmasından bahsedecek, aynı zamanda bu konut inşaatları kategorisi için umutları tartışacağız.
KOT kısaltmasını deşifre edin
Bir bölgenin bütünleşik gelişimi hakkında konuştuğumuzda akılda tutmaya değer - bu, bölge gelişim sisteminin bir parçası olan bir takım kavramlara dahil edilen tanımdır. Bu yazıda bu konuya sadece biraz değineceğiz, çünkü çoğu zaman hala KOT kısaltmasına ilgi duyuyoruz.
Dolayısıyla, bölgelerin bütünleşik olarak geliştirilmesi, toplamda en az yüz bin metrekarelik bir alana sahip büyük ölçekli konut komplekslerinin inşa edilmesini gerektiren arazi geliştirme projeleridir. Tipik olarak, böyle bir kompleks tek bir mimari plan ve tasarımla birleştirilmiş birkaç apartman içerir. Aynı zamanda benzer bir fiyat kategorisindedirler. Uzmanlar, çoğu zaman bölgelerin bütünleşik gelişiminin, ortalama bir gelir seviyesine sahip toplu alıcılar için tasarlanan ekonomi ve konfor sınıfı konut olduğunu söylüyor.
Bu kalkınma modelinin inşaat organizasyonu tarafından inşa edilen tüm ilgili altyapıları içerdiğini belirtmekte fayda var. Çoğu durumda, sonuç yoğun nüfuslu şehirlerin eteklerinde yer alan ve hatta kendi toplum ağlarına sahip büyük mikrodiskriyerlerdir.
Biraz tarih
İlk defa, yaklaşık on yıl önce CAT hakkında konuşmaya başladılar. Ardından Rusya Federasyonu hükümeti, entegre kalkınma projeleri için gerekenlerin bir kısmını belirten bir belge yayınladı. Her şeyden önce, geliştiricinin sosyal tesisler ve mühendislik ağları dahil olmak üzere altyapı tesislerini işletmeye alma zorunluluğu belirtildi. CAT aynı zamanda karayolu kavşaklarının inşasını da içerir ve bütçe fonları bu tür faaliyetlerde kullanılmamalıdır. Tüm maliyetler, projeye çekebileceği geliştirici ve yatırımcıların omuzlarına düşer.
Bugün, ondan fazla projenin, konut amaçlı bölgelerin entegre kalkınması kategorisine girememesi ilginçtir. Başvuranların çoğu sunulan tüm koşullara uymadılar ve bugün sadece BT'de çalışmaya başlamayı planlıyorlar.
Sovyet zamanlarında, entegre gelişim ilkesinin çok aktif bir şekilde kullanıldığını belirtmekte fayda var. Bu, özellikle geçen yüzyılın otuzlu yıllarında doğruydu. Daha sonra bütün araziler ve bazen şehirler, arazilerde inşa edildi. Ancak, daha sonra izlenen hedefler ve şimdi önemli ölçüde değişmektedir. Sovyetler Birliği'nde asıl görev daha fazla metrekarelik inşaat yapmaktı. Bu nedenle, bütün mikrodisklerin tek yüzlü ve gri olduğu ortaya çıktı. Modern yaklaşım tam olarak mekanın niteliksel gelişimine dayanmaktadır. Birçok geliştirici, belirli bir yaşam tarzı kadar daire satmadıklarını iddia ediyor. Ve bunun için, alıcı hemen hemen her parayı ödemeye hazır.
Entegre inşaatın popülerliğinin nedenleri
Bölgelerin entegre kalkınması için arazi şimdi büyük talep görüyor ve bu hiç de şaşırtıcı değil. Nitekim, her yıl şehirlerde yeni binalar için bir yer olarak kullanılabilecek daha az ve daha az serbest arazi var. Daha önce megalopolislerde merkeze yakın birkaç ev inşa etmek ve bunları mevcut şehir iletişimine bağlamak mümkün olsaydı, şimdi bunu yapmak imkansızdır. Bu nedenle, geliştiricilerin bölgedeki bölgeleri dikkate alması ve yeni binaları için ilginç konseptler geliştirmesi gerekir. Sonuç olarak, alıcı, gelişmiş bir altyapıya ve birçok avantaja sahip sıra dışı bir proje alır.
İnşaatın maliyetini gözden kaçırmayın. Kural olarak, geliştiricinin uyguladığı proje büyüdükçe, maliyeti daha ucuz olur. Bu nedenle, yeni binalara bitişik tüm bölgeleri donatma gereğini göz önüne alarak bile, önemli miktarda kar elde etmektedir. Ek olarak, alıcıyı ilk kez ilan edilen konut maliyetini yüzde 10 ila yüzde 30 oranında düşürerek her türlü indirim, promosyona ilgi gösterme olanağına sahiptir. Böyle bir yaklaşım, dairelerin gelecekteki sahiplerine rüşvet veremez.
Bu tür projelerde ev sahibi olacak kadar şanslı olan çoğu alıcı, büyük coşkuyla arkadaşlarına ve tanıdıklarına, CAT'a ilgi uyandıran şeyleri anlatır. Her şeyden önce, konut kompleksi modern ekipman tarafından rüşvet. Genellikle video izleme, spor ve oyun alanları, dikkatlice düşünülmüş park alanları ve karayolu boyunca geçişler bulunur. Binaların kendisi de şık ve modern görünüyor. Bazen entegre arazi gelişiminin bir parçası olan bir bölge güzelliği ve sıradışı tasarımıyla Avrupa'nın küçük bir parçasını andırıyor.
CAT'in şehirler ve belediyeler için yararları
Burada, yerel otoritelere faydaları da açıktır. Kamu hizmetleri veya altyapı konusunda yatırımcı değillerdir. Bu tür anlar her zaman bölgenin bütünleşik kalkınmasına dair anlaşmada belirtilmektedir, bu yüzden şehir sadece inşaatın ilerlemesini izlemeli ve daha sonra bitmiş objeleri dengelemeye almalıdır.
Şimdi, bir kereden fazla, birkaç geliştirici tarafından bölgelerin kolektif olarak geliştirilmesinden bahsetti. Bu durumda, gelecekte kazan dairelerini, elektrik şebekelerini ve onlar tarafından kurulan ve işletilen diğer mühendislik tesislerini yöneten bir yönetim şirketi olabilirler. Ancak, bugüne kadar böyle bir projenin yasal çerçevesi mevcut değildir. Ancak, bu gerekli olmadığı veya yakında görünmeyeceği anlamına gelmez.
CAT Eksileri
Entegre inşaatın birçok belirgin avantajını listelememize rağmen, alıcıların sık sık unuttukları dezavantajlara da sahiptir. Her şeyden önce, bu proje süresidir. Geliştirici tüm mikrodevreği aynı anda inşa edemediğinden, evleri birkaç aşamada faaliyete geçirir. Büyük ölçekli projeler söz konusu olduğunda, yalnızca ikinciden değil üçüncü ve hatta dördüncü aşamadan itibaren binalar olabilir. Benzer bir komplekste bir daire satın alırken bu nüans dikkate alınmalıdır.
Ayrıca, bazı uzmanlar artık ilke olarak altyapı tesislerinin inşasını CAT’in dezavantajlarına bağlamaktadır. Genellikle, alıcılar sadece son ev hizmete girdikten sonra konforlu bir konaklama için ihtiyaç duydukları her şeyi alırlar. İlk yerleşimciler yerleştikten sonra beş yıl sürebilir. Bu nedenle, günümüzde, geliştiricilerin ilçe altyapısını evlere paralel olarak inşa etmesini zorunlu kılacak bir yasa çıkarılmaktadır.
Entegre arazi geliştirme faaliyetleri: genel tanım
Makalenin önceki bölümlerinde, bölgelerin bütünleşik ve sürdürülebilir kalkınmasının dört biçimde olduğunu ve BT'nin bunlardan biri olduğunu daha önce belirttik. Ayrıntılara girmezseniz, aşağıdaki biçimde temsil edilebilirler:
- halihazırda yerleşik bölgelerin geliştirilmesi;
- CAT;
- arazi sahipleri tarafından başlatılan entegre arazi geliştirme projeleri;
- belediye tarafından başlatılan entegre arazi geliştirme projeleri.
Bu formların her birinin, dokümantasyonun geliştirilmesi, gelecekteki tesislerin tasarlanması ve gelecekte yaşamsal işlevlerinin sağlanması konusunda özenli çalışmayı içerdiği unutulmamalıdır.
Karmaşık gelişim için arsa: bazı özellikler
Son yıllarda, CAT için siteler sağlamak üzere bir mekanizma geliştirilmiştir. Genellikle bölgeler genel müzayedeye çıkarılır, ancak onlardan önce, üçüncü şahısların haklarının siteye yayılmaması gerektiği için belgeler dikkatlice kontrol edilir. Herhangi bir tüzel kişilik ihalelere katılabilir, ancak zaferden sonra arazi incelemesi veya proje belgelerinin sunulması ile ilgili kamuya açık duruşma ihtiyacından muaf tutulur. Geliştiriciler kendileri bu seçeneği oldukça uygun ve uygun maliyetli olarak görürler.
Daha önce inşaat şirketlerinin sadece arsa kiralayıp belirli bir süre onları tutabileceklerini düşünmeye değer. Bazen taşeronlara girdiler ve örneğin bir otoparkın inşası için edinilen topraklar konut gelişimine gidebilirdi. Bununla birlikte, bugün durum temel olarak değişmiştir ve bölgelerin ve bölgelerin içindeki bölgelerin entegre gelişimi dar odaklı bir faaliyettir. Böyle bir gelişim için tahsis edilen arsa artık hiçbir şekilde kullanılamayacak.
CAT kapsamındaki arsaların kiralanması
Geliştirici KOT'u uygulamayı planlıyorsa, herhangi bir durumda açık artırmayı kazanması gerekir. Bu olmadan, bölgelerin entegre kalkınması için kira sözleşmesi yapma hakkına sahip olmayacak. Bu kural yasada saklıdır.
Ancak, birçok geliştirici başka bir noktaya ilgi duyuyor. Kira haklarının dış kuruluşlara devredilip edilemeyeceğini bilmek istiyorlar. Bu ifade altında, birçoğu haklarını satma olasılığını anlıyor. Konsensüs olamaz. Aslında, yasa bunu yasaklamaz, ancak böyle bir prosedürü uygulamak neredeyse imkansız olacak şekilde formüle edilir.
Sonuçta, CTO'larla ilgili bir anlaşmayı yalnızca açık artırmayı kazanarak yapmak mümkündür; bu, örgütün gazetelerde belirtilen yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi gerektiği anlamına gelir. Uygulamada, geliştiriciler zaten mevcut yasal çerçeveyle çözülmesi oldukça zor olan çok sayıda farklı durumla karşı karşıya kalmıştır. Bu nedenle, çoğu, CT altındaki arazi kiralama için olası tüm koşulları göz önünde bulundurarak, yeni yasaları kabul etmekten yanadır.
Entegre Bölge Kalkınma Anlaşması
Bu tür projeler hakkında konuştuğumuzda bu belge çok önemli. İmzalanması için tüm nüanslarını hesaba katan özel bir yasal çerçeve bile geliştirilmiştir.
İçine yansıyan noktaların sadece bazılarını vereceğiz:
- geliştirici, şantiyeye ait tüm tasarım dokümantasyonunu hazırlamakla yükümlüdür, sadece şantiyenin yerleşim planını içermez, aynı zamanda gelecekteki tüm altyapı tesisleri de işaretlenir;
- Sözleşmeyi imzalama hakkı, yalnızca devlet yapılarının temsilcisi ve ihaleyi kazanan tüzel kişilik ile mümkündür;
- daha sık olarak, anlaşma, tüm mühendislik ağlarının, anlaşma tarafından belirlenen zaman sınırları içerisinde şehir dengesine aktarılması gereğini yansıtmaktadır;
- belgenin geçerlilik süresi ve benzerleri.
Genel olarak, CTO ile ilişkili tüm nüanslar arasında, sözleşme sözleşmelerinin en iyi şekilde yerine getirildiğini söyleyebiliriz.
Entegre arazi geliştirme sorunları
Uzmanların, bu gibi gelişmelere yoğun ilgi göstermesine rağmen, bu projelerin uygulamalarını engelleyen bir takım sorunlara dikkat çektiğini söylemek isterim.
Her şeyden önce, bu bir yasal çerçevenin eksikliğidir. Bundan bir kereden fazla bahsettik.
Yatırımcıları bu tür projelere çekerken ifade edilmesi gereken devlet düzeyinde düşünmek ve yardım etmek de gereklidir. Sonuçta, inşaatın genellikle yol inşaatı da içerdiğini dikkate alırsak, geliştiricinin ne kadar pahalıya mal olduğunu hayal etmek kolaydır. Bunlara ilgi oldukça yüksek olmasına rağmen, bazıları basitçe böyle büyük ölçekli projeler çekemiyor.
Genellikle, CAT sorunu, birçok geliştiricinin birbiriyle aynı fikirde olmamasıdır. Bir konsolidasyon oluştururken, yalnızca çabalarının bir kombinasyonunu elde etmekle kalmayacak, aynı zamanda tek bir tarzda yaratılmış daha iyi bir proje gerçekleştirebilecekler.
Sonuç yerine birkaç kelime
Tabii ki, bölgelerin bütünleşik gelişim sistemi henüz geliştirilmemiştir ve birkaç on yıl boyunca iyileştirilecektir. Ancak, inşaatın geleceği bu büyük ve gelecek vaat eden projelerin gerisindedir.