Finansman oranı, finansal veya yatırım faaliyetlerini planlarken çok önemlidir. Aynı zamanda, Rusya'da, kapitalizasyon oranı her zaman güvenilir bir doğrulukla belirlenemez. Bu, çeşitli pazarlardan gelen bilgilerin eksik olması gerçeğinden kaynaklanmaktadır. Ayrıca, çoğu zaman tamamen doğru değildir. Bir kapitalizasyon oranı nedir?
Bir kapitalizasyon oranı nedir?
Bu gösterge, mülkün değerinin yıl boyunca elde edebileceği gelire oranıdır. Aktifleştirme oranı, yatırımcının belirli bir varlığa yatırım yapma ihtimalini değerlendirmesini sağlar. Bu göstergenin birkaç tipi vardır. Bunların her birini analiz ederek, kapitalizasyon oranlarının karakteristik özelliklerini daha iyi anlayabilirsiniz.
Karakteristik göstergesi
Örneğin, risksiz bir aktifleştirme oranı, en azından bir yatırım getirisinin garanti edildiği varlıklarda yatırımların yönünü sağlar. Bildiğimiz kadarıyla, risk olmadan yatırım yapmak pratikte mümkün değil. Bu durumda, tatsız kaza olasılığının sıfıra düşürüleceği yatırımları kast ediyoruz.
Böyle bir yatırımın bir örneği, kefili devlet veya İsviçre'den güvenilir bir banka olan yatırımdır. Aynı zamanda, piyasa riskleri, hisse senetleri, tahviller ve diğer menkul kıymetler gibi finansal araçlarla ayrılmaz bir şekilde bağlantılıdır. Bu tür yatırımlardan elde edilen gelir doğrudan ihraç eden şirketin başarısına bağlıdır.
Yatırımcılar, bir şirketin kendi fonlarını menkul kıymetlere yatırma konusundaki kârlılığını düşük hisseden ilk kişilerdi. Ancak, yalnızca bu tür bir finansmana riskler eşlik etmez. Örneğin, emlak gelenekseldir ve yatırımın en güvenilir yollarından biridir. Bununla birlikte, bu varlık aynı zamanda düşük likidite, işletme sırasındaki değer düşüklüğü ve vergi de dahil olmak üzere mevzuattaki değişiklikler gibi risklere de açıktır.
Kapitalizasyon oranını hesaplama yöntemleri
Kapitalizasyon oranı için hesaplama yöntemleri nelerdir? Onlardan birkaçı var:
- kümülatif yapı;
- ilgili yatırımlar;
- pazar sıkma yöntemi;
- Inwood'un metodu ve diğerleri.
Uygulamada, en yaygın kümülatif inşaat yöntemidir. Kapitalizasyon oranının bileşenleri nelerdir? Bu yöntem, risksiz oran göstergesi, piyasa riski primi ve belirli bir varlığa yatırım yapmakla ilişkili risk primi toplamı ilkesini kullanır. Bu ne anlama geliyor? Başka bir deyişle, olası kârı tahmin etmek için, risksiz oran, toplam piyasa riskleri ve belirli bir varlığa göre risk derecesi gibi göstergeleri dikkate almak gerekir.
Gayrimenkul Kapitalizasyon Oranı
Gayrimenkul yatırımlarının muhtemel karlılığını analiz etme sürecinde, yatırımcılar işletme sırasında elde edebilecekleri karı hesaplarlar. Bu yöntem, yatırımın etkisini tahmin etmenize ve nesnenin satın alma fiyatını gelirle karşılaştırmanıza olanak sağlar.
Gayrimenkul için kapitalizasyon oranı, aşağıdaki denklemden türetilmiş bir formül kullanılarak hesaplanır:
V = İ / R, burada:
- V, mülkün değeridir;
- I - tesisin işletilmesinden kaynaklanan tahmini karlılık;
- R, gayrimenkulün kapitalizasyon oranıdır.
Buna göre, kapitalizasyon oranı: R = I / V.
Gelir kapitalizasyon oranının bazen kapitalizasyon oranı, kapitalizasyon oranı veya net kira çarpanı olarak da adlandırıldığı belirtilmelidir. Bu terimler eş anlamlıdır. Bu göstergenin hesaplanması oldukça etkili ve nesneldir. Bu, piyasayı belirleyen ve açık kaynaklardan bulunabilecek sabit emlak maliyeti nedeniyledir. Ek olarak, taşınmazın kira bedeli, görevi basitleştiren piyasa tarafından da düzenlenmektedir.
Gayrimenkuller için kapitalizasyon oranını hesaplama ilkeleri
Bir nesnenin karlılığı hesaplanırken, gerekli giderlerin toplam gelirden düşülmesi gerektiği vurgulanmalıdır. Bunlar şunları içerir:
- elektrik için ödeme;
- nesne güvenliği için ödeme;
- çeşitli çalışanların maaşları;
- Taşınmaz işleyişi ile ilgili diğer maliyetler.
Ek olarak, I parametresinden, binanın% 100'ünün tamamının kiralanmaması nedeniyle kaybedilen karı çıkarmak gerekir. Ayrıca, toplam karlılığı azaltan harcamalar vergileri, kredilere faizleri ve diğer sabit maliyetleri içerir. Ve ancak tüm masrafları indirdikten sonra, emlakta kapitalizasyon oranının hesaplanmasında kullanılan formülde kullanılan net işletme geliri elde edilir.
Gerekli tüm verileri aldıktan sonra, gerekli göstergeyi yukarıdaki formüle göre hesaplayabiliriz. Bir örnek düşünün. Depolama alanı gibi bir gayrimenkul türüne yatırım yaptığınızı varsayalım. Tesisin maliyeti 50 milyon ruble. Tüm masraflar düşüldükten sonra, yatırımcı net işletme gelirinin yıllık 13 milyon ruble olacağını belirler. Gayrimenkullerin kapitalizasyon oranını belirlemek için şu formülü kullanmalısınız: 13 milyon / 50 milyon = 0.26. Bu değer, her yıl yatırımcının yatırımlarının% 26'sını depolama tesisleri kiralamasından alacağını göstermektedir.
En yüksek kapitalizasyon oranına sahip mülk seçimi
Para yatırımı için taşınmaz bir mülk seçerken, en yüksek kapitalizasyon oranına sahip olanların tercih edilmesi gerekir. Ek olarak, böyle bir katsayı dikkate alınmadan, yatırımların etkinliğini tahmin etmek ve elde etmeden önce nesneyi değerlendirmek mümkün değildir. Ayrıca, emlak yatırımları hakkındaki mevcut verilere dayanarak piyasa analizi ve önemli ekonomik göstergelerin izlenmesini gerektirir.
Tam izleme sürecinde alınan bilgiler genelleştirilmelidir. Ayrıca, emlak piyasasının çeşitli bölümlerini değerlendirmek gerekir. Daha sonra, bu bilgi rehberlik edecek ve tesisin doğru bir şekilde değerlendirilmesine olanak sağlayacaktır. Ek olarak, mevcut hesaplanan göstergelerin ve piyasa için ortalama rakamların niteliksel bir karşılaştırmalı analizini yapmayı mümkün kılar.
Bağlantılı Yatırım Yöntemi
Çoğunlukla, özsermaye miktarı ve borç alınan sermaye gayrimenkul satın almak için kullanılır. Bu nedenle, kapitalizasyon oranının doğru hesaplanması için, her iki yatırım kaynağının da dikkate alınması gerekmektedir. Gösterge nasıl hesaplanır? Bu durumda kapitalizasyon oranını belirlemek için doğrudan yatırım yöntemi veya aynı zamanda yatırım grubu tekniği olarak da adlandırılır. Ayrıca, kredi fonları için kapitalizasyon oranı formülü aşağıdaki gibidir:
Rm = DO / IR, burada:
- Rm - borç alınan fonların kapitalizasyon oranı veya ipotek sabiti;
- DO - ödünç alınan fonların yıllık ödemeleri;
- IR, ipotek kredisinin ana tutarıdır.
Bu durumda, özkaynak için kapitalizasyon oranı aşağıdaki formülü kullanarak hesaplanır:
Re = DP / K, burada:
- Re, özkaynak kârlılığı oranıdır;
- DP - tüm vergilerin ödenmesinden önceki yıl için nakit akışı;
- K, özkaynak tutarıdır.
Doğrudan yatırım yöntemini kullanırken toplam kapitalizasyon oranı, ilk iki göstergenin ağırlıklı ortalaması hesaplanarak belirlenir: P = M x Pm + (1 - M) x Re, burada M, ödünç alınan fonların nesnenin toplam maliyetindeki kısmıdır.
Piyasa Sıkıştırma Yöntemi
Bu yöntem, net faaliyet geliri göstergesinin kapitalizasyon oranının benzer bir şirketin veya gayrimenkulünün faaliyetlerinden ve varlıklarının satış değerinden hesaplanmasında kullanılmasını içerir. Kapitalizasyon oranını piyasa sıkma yöntemini kullanarak belirlemek için, net işletme gelirini benzer bir nesnenin veya şirketin maliyetine bölmek gerekir.
Bunu nasıl anlarım? Başka bir deyişle, istenen şirketin kapitalizasyon oranını belirlemek için, kapitalizasyon oranı için temel formül göstergeleri kullanılır, ancak aynı pazar dilimini kaplayan ve aynı büyüklükteki benzer bir şirket için kullanılır. Bu hesaplama yönteminin karakteristik bir özelliği, yatırım getirisi ve yatırım getirisi için muhasebe eksikliğidir.
Bu tekniğin hem avantajları hem de belirgin dezavantajları vardır. Olumlu özellikler, büyük harf oranı oranının belirlenmesinin göreceli basitliğini içerir. Bu şekilde hesaplanan bahislerin dezavantajları vardır. Örneğin, dezavantajları, analiz için temel alınan şirketin net işletme geliri ve satış değeri ile ilgili gerekli verilerin bulunmamasıdır. Bu nedenle, doğru ve uygun örnekleri seçmek her zaman mümkün değildir.
Inwood Yöntemi
Bu yöntem, tahminlere göre, tüm yatırım döngüsü boyunca, yatırım getirisinin eşit olacağı durumlarda kullanılır. Aynı zamanda, gelirin bir kısmı yatırım getirisini, diğeri ise yatırım sermayesi getirisini ifade eder. Sermayenin toparlanma miktarı yeniden yatırılır. Bu, yatırımın geri dönüş oranını dikkate alır. Aynı oran için yatırım getirisi oranının ve getiri fonu faktörünün toplamını elde ederek eşit gelir elde etme koşulunda kapitalizasyon oranını belirlemek mümkündür.