Birçok insan, başkalarının mülklerini bir kiralama esasına göre kullanır. Oda konut veya konut dışı olabilir. Sözleşme şahıslar veya şirketler arasında yapılabilir. İki taraf arasındaki ilişkiyi düzenleyen anlaşmadır. Genellikle, mülk satın alma hakkıyla birlikte kira kontratı yapıldıktan sonra, kiracının sözleşme süresi dolduktan sonra mülkü satın almasına izin vermiştir.
Kavram
Gayrimenkul satın alma hakkı olan bir kiralama, iki taraf arasındaki mülkle ilgili işlemle olan ilişki ile temsil edilir. Mülk sahibi ile kiracı arasında özel bir sözleşme düzenlenir. Sadece en önemli koşulları değil, aynı zamanda işlemin yeniden alım olasılığı hakkındaki bilgileri de içerir.
Genellikle, sözleşme, kiracının mülkü ancak belirli bir süre sonra kullanabileceğini gösterir. İşlem, Sanat koşulları temelinde gerçekleştirilir. 624 Medeni Kanun. Bunun için, mülkiyeti kullanma sürecindeki kiracı hiçbir şekilde sözleşmenin şartlarını ve koşullarını ihlal etmemelidir.
Leasing'den Farklar
Gayrimenkul kiralama, genellikle kiralama ile karşılaştırılır. Bu işlemler arasında belli farklılıklar var:
- kiralama sırasında, kiralık konut seçiminde herhangi bir kısıtlama yoktur; bu nedenle kiracı, mal sahibini satın alandan satın alan ve finansal kiralamayı öngören bir nesne seçer;
- üç taraf kiralama işlemine katılır ve kiralama sırasında iki katılımcı arasında doğrudan bir sözleşme kurulur;
- Kiralama sözleşmesinin hazırlanması sırasında, müşterinin mülkü geri alması mümkündür ve bir kiralama sözleşmesi ile bu yalnızca uygun bir madde varsa mümkündür.
Birçok kişi ve şirket ticari mülk satın alma hakkına sahip olmakla ilgileniyor. Bu şartlar altında, girişimciler seçilen yerin iş ve müşteriler için uygun olup olmadığını kontrol edebilirler. Faaliyet etkiliyse, nesnenin itfa edilmesi hakkında karar verilir.
Faydaları
Gayrimenkul satın alma hakkı olan bir kiracı kullanmak kiracı için birçok avantaja sahiptir:
- ödünç para kullanmadan bir daire satın almak;
- gayrımafi indirime kadar gayrımenkul kullanılır;
- İşlemi istediğiniz zaman iptal edebilirsiniz;
- sözleşmeyi imzalamak için pek çok belge toplamanız gerekmez;
- sigorta verilmemesi ve değerlendirme yapılmadığından konutla ilgili ek maliyet yoktur;
- peşinat gerekmez.
Kiraya veren kurumun avantajları:
- Mevcut bir mülkü yüksek fiyata satabilirsiniz;
- mülk nihai itfaya kadar mal sahibine aittir;
- Sözleşmenin herhangi bir zamanda sonlandırılmasına izin verilir.
Tipik olarak, mülk satın alma hakkına sahip olan kira mülkleri, mülklerini satmak isteyen küçük mülk sahipleri tarafından kullanılır, ancak mülkün yüksek maliyeti veya diğer faktörler nedeniyle bu işlemi derhal gerçekleştiremezler.
eksiklikler
Böyle bir anlaşmanın kiracı için bazı olumsuz yönleri vardır:
- Nihai geri alımdan önce, mülk, işlemi tamamen elden çıkarabilecek başka bir katılımcıya kaydedilir;
- nesnenin sahibi kira ödemelerini iade etmeden işlemi istediği zaman sonlandırabilir;
- Eğer ev sahibi ölürse, onun varisleriyle daha az elverişli koşullar için yeni bir anlaşma yapmak zorunda kalacaksınız.
Aynı zamanda, ev sahibi mülkü herhangi bir amaç için kullanamaz ve ayrıca uzun bir süre boyunca, mülkün fiyatı artabilir ve bu da kar kaybına neden olur.
Hangi belgeler gereklidir?
Moskova'da en sık teklif edilenler gayrimenkul alma hakkı olan kiralardır. Bu, gayrimenkulün başkentte pahalı olması nedeniyle, standart bir şekilde satmak zordur. Bir işlemi tamamlamak için aşağıdaki belgeler hazırlanır:
- tarafların işleme pasaportları ve taraflardan biri şirket ise Federal Vergi Hizmetine tescil ve tescil belgesi kullanılır;
- emlakta kimin kayıtlı olduğunu bulabileceğiniz ev kitabından alıntı;
- Dairenin sahipleri hakkında bilgiler de dahil olmak üzere, USRN’nin mülkün mülkiyet belgesini veya çıkartmasını;
- gayrimenkulün itfa olasılığına dair bir hüküm olduğu doğrudan kiralama;
- kiracı tarafından yapılan ödemelerin tam olarak ne zaman transfer edilmesi gerektiği hakkında bilgi içeren bir ödeme planı.
Ek olarak, genellikle bir kabul sertifikası düzenlenir. Mülkte bulunan tüm ev eşyaları ve kiracının mülkü kullanmaya başladığı tarih hakkında bilgiler içerir.
Sözleşme kayıt nüansları
Gayrimenkul alma hakkı olan bir kiralama sözleşmesi düzenlenirse, süresi genellikle 10 veya 15 yıl olur. Anlaşma süresi 1 yılı aşarsa, Federal Kayıt'a kaydedilir. Bunun için belgeler hazırlanır:
- katılımcıların pasaportları;
- kayıt başvurusu;
- kiranın bir nüshası;
- görev makbuzu;
- teknik pasaport ve emlak planı.
Sadece Rosreestr şubesine değil, MFC'ye de başvurabilirsiniz.
İşbirliğinin nüansları
Nizhny Novgorod'da veya başka bir şehirde gayrimenkul satın alma hakkına sahip bir kiralamanın yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, kanunun bazı gereklilikleri dikkate alınır. Sözleşmenin hazırlanması süreci federal yönetmeliklerle düzenlenir, bu nedenle işlemdeki katılımcılar aşağıdaki özellikleri dikkate alır:
- geri satın alma sadece kiracının hakkıdır ve bu nedenle görevi bu işlemi yapması için mahkemeye zorla getirmesi imkansızdır;
- kiracıya bağlı olarak tüm tutarın ödenmesinden sonra, bir daireye hakkının kiracıya devredilmesi gerekir;
- sıradan işe alımlar bile, Sanatta sağlanan satın alma hakkına sahip bir kira için yeniden eğitilebilir. 624 Medeni Kanun, bu nedenle, iki taraf arasında yalnızca ilave bir anlaşma yapılması yeterlidir.
Bu kira yönteminin yalnızca iki katılımcı arasında güvenilir bir ilişki olması ve aynı zamanda emlak talebinin düşük olması koşuluyla kullanılması önerilir.
Kiracı Riskleri
Gayrimenkul alma hakkı olan bir kiralama yaparken kiracı ciddi risklerle karşı karşıya kalmalıdır:
- mal sahibinin ölümü sözleşmenin feshedilmesine veya mirasçılarca ek rahatsız edici koşulların getirilmesine neden olabilir;
- mülkün sahibi, çeşitli krediler için başvuru yaparken gayrimenkulü teminat olarak kullanabilir;
- emlak piyasasındaki değişiklikler, mülkün itfa fiyatının çok yüksek olmasına yol açabilir, ancak bu şartlar altında geri ödemeyi her zaman reddetmek mümkündür, ancak kira ödemeleri mülk sahibi tarafından iade edilmez.
Bu nedenle, böyle bir teklifin birçok avantajı olmasına rağmen, kiracıdan kaynaklanan riskleri dikkate almak önemlidir.
Bir sözleşme hazırlama kuralları
Satın alma hakkına sahip olan kira sözleşmesinin belirli olması gerekir. Bunlar şunları içerir:
- İşlemin tarafları hakkında bilgi (F. I. O. tarafından belirtilmelidir, pasaportlardan, doğum tarihlerinden ve kayıt yerlerinden gelen bilgiler girilmelidir);
- mülk olan sözleşmenin konusu, bu nedenle adresi, alanı ve resmi belgelerden daireye kopyalanan diğer özellikleri;
- sözleşmenin süresi ve genellikle itfa için sınırsız bir anlaşma düzenlenir;
- kiranın ve mülkün alım fiyatının dikkate alındığı aylık ödemenin büyüklüğü;
- ödeme sıklığı;
- paranın şahsen transfer edilebileceği, bir banka hesabına transfer edilebileceği veya bir banka hücresine dayalı olarak transfer edilebileceği bir para transfer yöntemi;
- kiracı ve kiracıdan doğan yükümlülükler;
- tarafların işlem şartlarını ihlal etme yükümlülüğü.
Bu anlaşmanın hazırlanmasına doğru bir şekilde yaklaşılması önemlidir, böylece emlak satın alma hakkına ilişkin yasal bir kiralama yapılmalıdır. Örnek bir sözleşme aşağıda incelenebilir.
Bir apartman değerlendirmesi gerekli midir?
Konut uzun süreli kullanım için transfer edilirse, fiyatının önemli ölçüde değişmesi muhtemeldir. Taraflar, bu tür değişikliklerin itfa miktarını etkileyip etkilemeyeceği konusunda anlaşmalı, daha sonra sözleşmeye karar verildi.
Çoğunlukla taraflarca seçilen emlak piyasası fiyatlarındaki değişiklikleri veya döviz kullanarak hesaplama yapmayı dikkate alarak yeniden hesaplama yapar. Gelecekte anlaşmazlıklardan kaçınmak için, sözleşmede nesnenin nihai fiyatını ve göstergenin hesaplanmasına ilişkin formülü belirtmeniz önerilir. Bunun için taraflar bağımsız bir değerlendiriciye başvuruyor. Anlaşma hazırlanırken nesnenin piyasa fiyatı hakkında bilgi içeren bir rapor hazırlar.
Bir nesnenin hakları nasıl geçiyor?
Moskova ve Moskova bölgesinde en çok teklif edilenler, gayrimenkul satın alma hakkıyla birlikte kiraya verilir. Bu teklifle herkes iyi bir konuma sahip olan sıvı ve karlı bir mülkün sahibi olabilir. Bu durumda, daireye hakların kiracıya devredilmesinin nasıl yapıldığını bilmek önemlidir. Bunun için birkaç seçenek kullanılabilir:
- sözleşmenin sona ermesi;
- Nesnenin değerinin sahibine tam olarak aktarılması.
Elbette, işlem Rosreestr'de kayıtlıdır ve bundan sonra kiracı nesnenin tam sahibi olur.
Erken Fesih Özellikleri
Sanata Göre. Medeni Kanunun 619'unda, iki taraf arasındaki ilişkiler, aşağıdaki şartlar altında bir mahkeme kararı ile sonlandırılır:
- nesneyi kullanma sürecinde kiracı sözleşme şartlarını ihlal eder;
- mülk diğer amaçlar için kullanılıyor;
- kullanıcı tarafından kötü bakım nedeniyle konutun bozulmasına;
- belirlenen süre içerisinde rant devredilemez;
- Sözleşmenin öngördüğü revizyon yapılmaz.
Anlaşmaya taraf olanlar, sözleşmedeki diğer erken sonlandırma koşullarını sağlayabilirler.
Sonuç
Satın alma seçeneği olan kiralama birçok bölgede talep edilen bir işlem olarak kabul edilir. Her iki katılımcı için de avantajları var. Doğru şekilde düzenlenmiş bir anlaşmaya göre, işbirliğinin sona ermesi üzerine konut, kiracının mülkiyetine geçer.
İşbirliği hakkında önemli bilgiler içerdiğinden, sözleşmenin doğru hazırlanmasına özel dikkat gösterilmesi gerekecektir. Geçerlilik süresi 1 yılı geçerse, Rosreestr'e kaydedilir.