Nagbibigay ang Civil Code para sa kalayaan ng kontrata bilang isa sa mga pundasyon ng batas. Gayunpaman, sa kabila nito, ang iba't ibang mga kinakailangan ay ipinakita sa mga kontrata ayon sa batas at kaugalian ng sirkulasyon ng negosyo. Kasama sa huli ang mga umiiral na mga patakaran ng pag-uugali sa larangan ng aktibidad ng negosyante, na dapat ipatupad kahit na sila ay nabuo sa isang ligal na dokumento o hindi. Nakasaad ito sa Art. 5 Civil Code ng Russian Federation. Itutuon ng artikulo ang mga mahahalagang kondisyon ng isang kasunduan sa pag-upa, iyon ay, ang dapat na kasama dito (ayon sa batas o kaugalian ng isang paglilipat ng negosyo).
Paksa ng kontrata
Ang mga pangunahing kondisyon kung wala ang kontrata ay hindi wasto ay pinagtatalunan pa rin. Ngunit para sa may-ari ng pag-aari na balak niyang magrenta, ang pangunahing layunin ay upang ayusin ang relasyon sa isang paraan na ang lahat ng mga patakaran ng batas ay iginagalang at ang mga sitwasyon ng salungatan ay hindi lumabas.
Ito ang mga tesis na ating tutok sa pagbalangkas ng kasunduan. Sa Art. Ang 432 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagsasaad na ang kontrata ay natapos kung ang mga partido ay may kasunduan sa lahat ng mga mahahalagang termino ng kontrata (pag-upa ng mga lugar, ayon sa paksa ng artikulo).
Ang paksa, ang mga kondisyon na tinukoy sa batas, pati na rin sa iba pang mga ligal na kilos, na tinatawag na kinakailangan, at iba pang mga kondisyon kung saan ang isa sa mga partido ay nangangailangan ng kasunduan, ay mahalaga.
Istraktura at kondisyon sa materyal
Ang batas ay hindi nagbibigay para sa isang mahigpit na pamamaraan para sa pagbuo ng isang kasunduan. Gayunpaman, dapat itong sumunod sa mga kaugalian ng sirkulasyon ng negosyo at magkaroon ng lahat ng mga mahahalagang termino ng kasunduan sa pag-upa sa lipunan. Ayon sa kanila, ang istraktura ay dapat magkaroon ng sumusunod na form:
- Preamble.
- Paksa.
- Mga karagdagang term.
- Iba pang mga kondisyon.
Ang preamble ay dapat magpahiwatig ng pangalan ng kontrata, ang petsa at lugar ng pagtatapos nito, impormasyon tungkol sa mga tao. Kasama sa paksa kung ano ang napagkasunduan ng mga partido.
Susunod, ang presyo at pamamaraan ng pag-areglo ay ipinahiwatig, kung saan ang laki ng bayad ay inireseta, pati na rin ang pamamaraan ng paglilipat. Ang seksyon sa mga karapatan at obligasyon ng mga partido ay naglalarawan nang hiwalay ang mga karapatan at obligasyon ng panginoong maylupa at nangungupahan, kasama ang mga kasunduan na naabot. Dapat mo ring ipahiwatig ang responsibilidad para sa paglabag sa mga tuntunin ng kasunduan, seguridad ng mga obligasyon (halimbawa, tungkol sa isang deposito), mga panahon ng pagiging wasto, mga batayan para sa susog at pagwawakas, pagiging kumpidensyal at pamamaraan para sa paglutas ng mga sitwasyon sa labanan. Ang lahat ng ito ay isang mahalagang kondisyon ng isang kasunduan sa pag-upa.
Ang iba pang mga kondisyon ay kasama ang mga sanggunian sa mga probisyon ng mga batas, ang bilang ng mga kopya, lakas majeure, at iba pa. Sa dulo, kinakailangan ang mga detalye, at inilalagay ng mga partido ang kanilang mga lagda.
Presyo
Ang presyo ay nakasaad sa Art. 682 ng Civil Code ng Russian Federation. Gayundin isang indikasyon ng ito ay matatagpuan sa Art. 671 ng Civil Code ng Russian Federation. Ito ay itinatag sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido. Ang pagbabayad para sa upa ay ipinagkakaloob din sa kaso ng pabahay ng estado at munisipal, kung saan mayroong mga probisyon ng Art. 156 LCD RF.
Ang tagapagpahiwatig ng kontraktwal ng bayad ay hindi nangangahulugang itinatag ito ng mga partido sa isang di-makatwiran at hindi makatwirang paraan. Ayon sa mga bahagi 2 at 4 ng Art. 156 LCD RF, ang halaga para sa paggamit at pagpapanatili ng mga tirahan ng munisipyo at pondo ng estado ay nakasalalay sa lugar, amenities, lokasyon ng bahay. Sinusundan ang parehong pamantayan sa pagtatakda ng presyo sa ilalim ng isang kasunduan sa komersyo sa pag-upa.
Ang batas ay maaaring magtatag ng pinakamataas na halaga ng upa para sa isang tirahan.Pagkatapos, kung ang isang mas mataas na presyo ay ipinahiwatig sa kontrata, ang kaukulang kondisyon ay ipinahayag na hindi wasto. Hindi nito pinapatunayan ang kontrata sa kabuuan. Gayunpaman, sa halip na ang presyo na tinukoy sa ito, ang maximum na halaga ay babayaran. Sa kasong ito, hindi maaaring gumawa ng mga paghahabol laban sa nangungupahan ang may-ari ng lupa. Totoo, sa kabila ng itinatag na pamantayan, wala pang gumagamit nito, dahil ang maximum na limitasyon para sa pagbabayad sa ilalim ng isang kasunduan sa komersyo sa pag-upa ay hindi ibinigay kahit saan.
Kataga
Ang isang mahalagang kondisyon ng kasunduan sa pangungupahan ay ang term. Maaari itong tapusin para sa isang panahon na mas mababa sa isang taon. Pagkatapos ito ay itinuturing na panandaliang. Kung ang panahon ay lumampas sa isang taon, kung gayon ang pang-matagalang kontrata ay pangmatagalan. Ang maximum na panahon kung saan maaaring gawin ang isang kasunduan sa pag-upa ay limang taon. Samakatuwid, kahit na ang mga partido ay nagpasok sa isang kontrata para sa mas matagal na panahon, magiging wasto lamang ito sa loob ng limang taon.
Ang mga probisyon sa pagpaparehistro ng isang pang-matagalang kontrata ay hindi nalalapat sa trabaho. Sa kabila nito, maraming mga eksperto sa real estate ang naniniwala (o magpanggap) na ang kasunduan ay kailangang mairehistro sa Rosreestr. At inirerekumenda nila ang pagtatapos ng isang kontrata sa loob lamang ng 11 buwan. Kasabay nito, ang pagpipiliang ito ay madalas na angkop para sa mga nangungupahan, dahil sa oras na ito ay malutas nila ang tanong kung paano nasiyahan sila sa apartment at kung nais nilang manatili nang higit o hindi.
Pagwawakas
Kabilang sa mga mahahalagang termino ng kontrata para sa pag-upa ng mga lugar ng Civil Code ng Russian Federation ay nagbibigay para sa pagtatapos nito sa pamamagitan ng isa sa mga partido (ng may-ari ng lupa sa pamamagitan ng korte, at ng nangungupahan sa anumang oras na may paunawa ng panginoong maylupa sa loob ng 3 buwan). Maaari ring ipahiwatig ng mga partido sa kontrata ang isang mas maikling panahon para sa pag-abiso sa may-ari tungkol sa pagtatapos ng kasunduan. Gayunpaman, taliwas ito sa batas (Artikulo 687 ng Civil Code). Dapat mong maunawaan na walang pagsusumite ng isang paunawa, ang may-ari ng lupa ay maaaring, sa pamamagitan ng isang korte ng batas, obligahin ang nangungupahan na magbayad ng isang bayad sa buhay. Samakatuwid, ang nangungupahan ay hindi dapat balewalain ang yugtong ito, ngunit dapat itong inireseta bilang isang mahalagang kondisyon ng kontrata para sa pag-upa ng dalubhasang tirahan.
Batas ng Pagtanggap: Judicial Practice
Sa pagitan ng mga employer at panginoong maylupa ay madalas na nagaganap ang mga pagtatalo. Maaaring nauugnay ang mga ito sa pinsala sa mga pag-aari, ang pagbuo ng utang, ang paglitaw ng mga pagkalugi at iba pa. Ang kanilang resolusyon ay higit sa lahat ay nakasalalay sa inilabas na kasunduan at ang pagpapakita ng mga mahahalagang termino ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar.
Bilang karagdagan dito, ang isang kilos ng paglilipat at pagtanggap ng pag-aari ay inihanda, na nagpapahiwatig ng impormasyon tungkol sa kondisyon at umiiral na mga depekto. Ito ay kinakailangan, dahil kung wala ito ang mangungupahan ay kailangang magdala ng responsibilidad para sa mga pagkukulang ng silid. Kung sinabi ng batas na ang nasabing lugar ay inilipat nang maayos, hindi isasaalang-alang ng korte ang pagtutol ng nangungupahan na ang kaukulang mga depekto ay umpisa nang una. Kung wala ang kilos, hindi mapapatunayan ng may-ari ng lupa na nasira ang lugar, dahil walang impormasyon sa dokumentaryo tungkol sa orihinal na kundisyon nito. Ang isang halimbawa ay ang pagpapasiya ng korte ng apela ng Ulyanovsk district No. 33-3165 / 2013 ng Marso 3, 2013.
Listahan ng mga nakakabit na ari-arian
Ang kilos ng pagtanggap ay dapat ding magpahiwatig kung aling mga item ang ililipat para magamit at kanilang tinantyang halaga. Pagkatapos ay magiging madali para sa may-ari upang patunayan ang pagkakaroon ng mga pagkalugi kung nasira ang pag-aari.
Dapat alisin ng may-ari ang mga depekto kung hindi sila sanhi ng kasalanan ng nangungupahan. Kung ito ay tapos na nang hindi wasto, ang nangungupahan ay may dahilan upang wakasan ang kontrata. At kung ang mga pagkukulang ay hindi makabuluhan, kung gayon ang employer ay walang dahilan upang tanggihan ang kontrata. Ang may-katuturang desisyon ay ginawa ng Moscow City Court kung sakaling No. 33-26040 ng Agosto 18, 2011.
Posibleng pagkalugi para sa employer
Sa ilalim ng mga mahahalagang termino ng kasunduan sa pag-upa sa pagsasagawa ng hudisyal, ang mga pagpapasya ay kapwa pinapaboran ang mga nangungupahan at pabor sa mga panginoong may-ari. Ang nangungupahan ay nagpapatakbo ng panganib ng pagkakaroon ng pagkalugi, halimbawa, dahil sa pangangailangan na magrenta ng iba pang pabahay, kung tinanggihan ng may-ari ang pag-access sa upa na inuupahan. Sa buhay, madalas na nangyayari na pinalayas ng mga may-ari ang mga nangungupahan, na nagdulot sa kanila ng abala at pagpilit sa kanila na maghanap ng bagong pabahay. Sa kawalan ng nararapat na mga batayan, may karapatan ang lessee na humingi ng kabayaran mula sa may-ari ng lupa.
Kasabay nito, ang mga gastos ay dapat matipid, malapit sa pagbabayad para sa lugar, o kahit na mas kaunti. Ang iba pang mga pabahay ay dapat na humigit-kumulang na katulad ng nauna, dahil ito ay sa interes ng nangungupahan upang mabawasan ang kanilang mga pagkalugi kung maaari. Nakasaad ito sa Art. 404 ng Civil Code ng Russian Federation. Ang mga pagkalugi na dapat bayaran ay hindi maaaring maiugnay sa mga gastos na lumampas sa presyo ng pag-upa, halimbawa, kapag nagrenta ng isang silid sa hotel. Ito ay pinagtibay ng Desisyon ng Moscow City Court No. 4g / 8-9143 / 2012 ng Oktubre 23, 2012.
Gayundin, ang employer ay hindi makakapag-claim ng mga pinsala kung ang dahilan ay kanyang kasalanan, halimbawa, kung ang utang ay hindi binabayaran. Dahil kasama ang obligasyong magbigay ng pabahay, sa isang banda, mayroong isang obligasyong bayaran ito, sa kabilang banda, ang may-ari ng lupa ay may karapatan na suspindihin ang pag-access sa lugar hanggang sa mabayaran ang utang.
Konklusyon
Ang bawat nangungupahan at may-ari ng lupa ay nagpapasya kung paano sila nagtatayo ng mga relasyon. Ngunit upang maiwasan ang mga problema sa hinaharap, kapaki-pakinabang na maingat na pag-aralan ang mga mahahalagang termino ng kontrata para sa pag-upa ng pabahay at tiyakin na ang lahat ng interes ng mga partido ay iginagalang. Pagkatapos, kung may kaguluhan, maaari kang umasa sa isang patas na desisyon ng korte, dahil para sa lahat ng kinakailangang mga dokumento na ito ay magagamit.
