Ang isang kasunduan sa pag-upa ay nagpapahiwatig ng isang transaksyon kung saan ang may-ari (tagapagbenta) ay nagsasagawa upang ilipat ang mga ari-arian sa gumagamit (lessee) para sa isang tiyak na tagal ng panahon, at ang tagapag-aalaga ay nagsasabing magbayad para sa paggamit nito. Tulad ng anumang iba pang kontrata, isang mahalagang kondisyon sa kasong ito ay ang paksa nito. Nakasalalay sa kanya ang mga ligal na kahihinatnan, kabilang ang term ng pag-upa. Para sa isang hindi tiyak na panahon o isang tiyak na kontrata ay natapos - ito ay isa pang mahalagang kondisyon ng anumang kontrata. Napakahalaga para sa mga partido upang matukoy ang panahon ng bisa. Ngunit, bilang karagdagan sa mga ito, mayroong mga pambatasang pamantayan, ayon sa kung saan ang panahon ay hindi palaging tumutugma sa kanilang kalooban.
Pag-upa at upa: kung paano makilala
Bago ka magsimulang mag-aral ng mga termino, sulit na maunawaan ang mga konsepto na madalas na lituhin ng mga ordinaryong tao. Ito ay tungkol sa pag-upa at pag-upa. Ang pangunahing pagkakaiba ay ang kasunduan sa pag-upa ay tinatanggap na may kaugnayan sa isang indibidwal, habang ang kasunduan sa pagpapaupa ay tinatanggap na may kaugnayan sa isang ligal na nilalang. Ang iba pang mga makabuluhang pagkakaiba ay kasama ang sumusunod:
- Bagay. Kung para sa upa maaari itong maging eksklusibo na tirahan ng tirahan, kung gayon kapag nagrenta ito ay isang tanggapan, mga site para sa paggawa at kalakalan, pati na rin mga bodega.
- Ang mga partido sa pag-upa ay ang may-ari ng lupa at nangungupahan, habang sa isang pag-upa ito ay ang may-ari at nangungupahan. Ang mga nauugnay na termino ay dapat ipahiwatig sa kontrata.
- Sa kaso ng mga sitwasyon ng salungatan sa ilalim ng kontrata sa pagtatrabaho, maaari mong subukan na malutas ang mga ito sa pamamagitan ng isang ahensya ng real estate. Kung pinag-uusapan natin ang tungkol sa pag-upa, kung gayon madalas na lumingon sila sa mga pribadong abogado para sa tulong.
- Ang term ng kontrata. Kung ang pagpapaupa ay maaaring mailabas para sa anumang panahon, kung gayon ang pag-upa ay para lamang sa isang panahon na hindi hihigit sa limang taon. Kaya, kung ang termino ay hindi tinukoy sa kontrata ng trabaho, kung gayon sa pamamagitan ng default ang limitasyon ng panahon ng pagiging epektibo nito ay limang taon.
- Ang mga relasyon sa ligal sa ilalim ng pag-upa ay kinokontrol batay sa Ch. 34 ng Civil Code ng Russian Federation, at may kinalaman sa kontrata ng trabaho, Ch. 35 ng Civil Code ng Russian Federation.
- Kung ang isang utang ay nagmula sa isang ligal na nilalang, mas madali itong kolektahin, dahil ang huli, bilang panuntunan, ay may ari-arian, pati na rin ang cash sa kasalukuyang account. Kung ang mga mamamayan ay limitado sa solvency, halimbawa, sa kawalan ng trabaho, mas magiging mahirap gawin ito.
Ang pag-unawa sa mga pagkakaiba sa pag-upa at pag-upa, dumiretso kami sa pag-upa, lalo na, sa panahon ng pagkilos.
Mga tampok ng term sa pag-upa
Ang panahon ng bisa ay isang tagal ng panahon, na natutukoy ng magkakasamang kasunduan ng mga partido. Alinsunod dito, ang pag-upa ng ligal na relasyon ay magsisimula at magtatapos.
Ayon sa tagapagpahiwatig na ito, ang nangungupahan ay may obligasyong magbayad ng inupahan na pag-aari. Kaugnay nito, dapat ilipat ng may-ari ang ari-arian sa isang naaangkop na panahon.
Ang simula at pagtatapos ng transaksyon ay depende sa term ng pag-upa. Ang isang kasunduan ay natapos para sa isang hindi tiyak na panahon o isang tiyak na panahon, ang bisa nito ay nagsisimula sa simula ng araw, at magtatapos sa pagtatapos ng araw (sa 24:00). Dahil dito, ang pagwawakas ng kontrata (kung ang nangungupahan ay nagpadala ng isang abiso sa pagwawakas ng karagdagang ligal na relasyon) ay nahulog sa 24:00 sa petsang iyon, na tinukoy sa dokumento.
Mga uri ng kasunduan sa pag-upa
Ang artikulo ng 610 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagpapaliwanag sa term ng isang pag-upa. Para sa isang hindi tiyak na panahon, dapat niyang ituring na tapusin kung ang nilalaman ay hindi nagtaguyod ng eksaktong petsa. Ang nasabing isang dokumento ay tinatawag ding magpakailanman.
Gayunpaman, sa isang literal na kahulugan, ang gayong konsepto ay hindi ma-kahulugan. Ang anumang kasunduan sa pag-upa ay nagbibigay para sa isang tiyak na panahon, dahil ang bagay ay inilipat para magamit, at hindi sa pagmamay-ari ng ibang partido. Sa kawalan ng isang tukoy na panahon, mas tamang pag-usapan ang posibilidad ng mga partido sa anumang oras upang wakasan ang ligal na relasyon. Totoo, para dito kinakailangan muna na ipaalam sa kabilang panig.
Mayroon ding mga panandaliang kontrata. Madalas silang nakapaloob kapag nagrenta ng tirahan. Ang isang panandaliang kontrata ay pangunahing nakumpleto sa loob ng 11 buwan. Dahil dito, hindi na kailangang irehistro ito kasama si Rosreestr. Ang isang kasunduan sa pag-upa ay maaaring tapusin sa loob ng dalawang buwan, para sa ilang linggo, araw at kahit na oras.
Ang mga panandaliang kontrata ay ang pinaka-kumikita para sa tagapagbenta, dahil hindi ka lamang pinapayagan kang makakuha ng mas maraming kita, ngunit pinigilan din ang nangungupahan sa ilang mga karapatan, at ginagawang posible upang maiwasan ang pagbabayad ng buwis.
Ang batas ay nagbibigay para sa isang konsepto bilang ang limitasyon ng panahon ng kontrata. Hindi lamang ito maipahiwatig sa kasunduan, ngunit kinakailangan din ng batas. Ang kondisyon ay may bisa, halimbawa, kapag pagpapaupa ng mga lupain ng lupa at mga plots na may mga mineral, pati na rin ang mga katawan ng tubig. Itinatag ng batas ang pinakamataas na termino kung saan maaaring mailipat ang ari-arian na ito para magamit.
Bilang isang patakaran, ang pag-aari na ito ay kabilang sa estado, bilang isang mamamayan o kumpanya, na pagiging may-ari, ay may maraming mga pagkakataon para sa pagpapahayag ng kalooban. Samakatuwid, ang puntong ito ay dapat isaalang-alang kapag pumirma sa kontrata.
Mayroong mga kaso kapag ang batas ay nagtatakda ng isang limitasyon sa oras para sa isang naupong bagay, at ang mga partido ay hindi nagbigay para sa term na pag-upa. Para sa isang hindi tiyak na panahon, kahit na pinaniniwalaan na ang isang kontrata ay natapos, ito ay may bisa lamang hanggang sa katapusan ng panahon ng limitasyon. Gayunpaman, kung nais ng isa sa mga partido, maaari itong mag-atras mula sa kontrata sa mas maaga na oras nang walang ligal na mga kahihinatnan.
Ang isa pang uri ng dokumento ay tinatawag na isang nakapirming kontrata. Nangangahulugan ito na malinaw na binabaybay nito ang isang tiyak na panahon ng bisa o nakadikit sa simula ng isang tiyak na kaganapan. Halimbawa, ang isang kasunduan sa pag-upa sa kubo ay maaaring maitakda ang kondisyon: "bago ang pagtatapos ng transaksyon sa pagbili at pagbebenta" o "bago pumasok sa mana".
Ang mga pangmatagalang kontrata ay pangunahin para sa upa:
- Plano ng lupa.
- Mga bituka
- Katawan ng tubig.
Ang ligal na ugnayan sa ilalim ng nasabing mga kasunduan ay maaaring ibahin muli ng katotohanan na ang nangungupahan ay nakakakuha ng pagkakataon na maging isang buong may-ari. Halimbawa, kung ang isang balangkas ng lupa ay nakarehistro sa ilalim ng pamamahala ng isang sakahan ng subsidiary sa loob ng 49 na taon, pagkatapos ay kapag ang isang bahay ay naitayo dito (sa anyo ng isang istraktura ng kapital), ang lupa ay maaaring muling nakarehistro bilang pag-aari.
Mga batayan para sa pagtatapos ng isang kasunduan para sa isang hindi tiyak na panahon
Ang batas ay nagbibigay para sa posibilidad ng pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa ng pag-aari para sa isang hindi tiyak na panahon sa mga sumusunod na mga batayan:
- Hindi tinukoy ang termino sa kontrata.
- Ang pagpapalawak ng umiiral na kontrata, gamit ang karapatan ng preemptive.
Pagpapanibago
Kung ang isang tao na nag-upa ng isang partikular na pag-aari ay sumunod sa mga kondisyon sa buong panahon ng kontrata, pagkatapos ay mayroon siyang karapatang mag-preemptive upang magtapos ng isang naaangkop na kasunduan sa pag-upa. Na-renew para sa isang hindi tiyak na panahon o para sa isang malinaw na tinukoy na panahon - posible sa ilalim ng isang bilang ng mga kondisyon. Kabilang dito ang mga sumusunod:
- Walang mga paglabag sa panahon ng bisa ng orihinal na kontrata.
- Ang gumagamit ng lugar ay handa na mag-alok ng may-ari ng kanais-nais na mga termino para sa pag-update kung ihahambing sa mga alok na mayroon ang iba pang mga aplikante.
- Natugunan ang kondisyon ng pre-notification, na nagpapahiwatig ng isang pagnanais na ipagpatuloy ang kaugnay na ligal na relasyon.
Ito ay pinaniniwalaan na ang kontrata pagpapaupa ng pinahaba nang walang hanggan kung ang nangungupahan ay hindi natapos ang karapatan na gamitin ang pag-aari, at ang tagapagbigay ng salapi ay hindi lumikha ng mga hadlang para dito. Sa kasong ito, ang mga tuntunin ng kasunduan ay nananatiling pareho, maliban sa mga kaso kung saan ang mga partido ay idineklara kung hindi.
Gayunpaman, sa pamamagitan ng batas, dapat ipagbigay-alam ng nangungupahan ang may-ari nang pasulat ang hangarin na magpatuloy na magrenta ng ari-arian sa loob ng isang makatwirang oras hanggang sa katapusan ng dokumento. Kung nais ng mga partido na gumawa ng anumang mga pagbabago, dapat silang magtapos ng isang karagdagang kasunduan kung saan ito ipapakita. Kadalasan ang mga partido ay nagbabago ng mga termino ng isang pag-upa.
Sa kaso ng pabahay, mas kapaki-pakinabang para sa nangungupahan na magpasya nang maaga sa kung anong oras ang pagtatapos ng kasunduan sa pagpapaupa. Para sa isang hindi tiyak na panahon, bihira na ang mga residente sa hinaharap ay sumasang-ayon na manirahan. Ang panahon ay isa sa pinakamahalagang punto ng kasunduan. Samakatuwid, inirerekumenda na ang dokumento ay magreseta ng kondisyon na ang panahon ay hindi mababago sa buong panahon ng pagkilos.
Kung ang kasunduan sa pag-upa pati na rin ang pag-upa ng isang silid o iba pang bagay ay pangmatagalan, pagkatapos ay sinamahan ito ng isang ipinag-uutos na pamamaraan sa pagpaparehistro ng estado.
Mga pagkilos ng mga partido sa pag-expire
Sa mga kaso kung saan nag-expire ang kontrata at hindi nagbakasyon ang nangungupahan sa lugar at hindi nagbabaligtad ang tagapagbenta, ang karapatan na gamitin ang pag-aari ay nagpapatuloy sa parehong mga termino. Bukod dito, ang kontrata ay itinuturing na matagal para sa isang katulad na tagal. Kung ang nangungupahan ay hindi nais na pagmamay-ari ang pag-aari sa hinaharap, dapat niyang ipaalam sa may-ari. Kung hindi, maaaring mangyari ang hindi kanais-nais na mga kahihinatnan. Bilang isang patakaran, ang kondisyong ito ay inireseta sa kontrata.
Kung iniwan ng nangungupahan ang lugar, ngunit hindi ipinaalam sa may-ari ang tungkol dito, maaaring kailanganin silang magbayad para sa panahon kung saan ang may-ari ay hindi alam ang mga pagkilos na ito. Kung tumanggi ang nangungupahan na ibigay ang pag-aari pagkatapos ng pagtatapos ng kontrata, makuha ito ng may-ari sa pamamagitan ng pagpunta sa korte. Ang pangunahing kondisyon sa kasong ito ay ang pagsunod sa tagal ng limitasyon.
Pagtatapos ng kontrata
Kung ang pag-upa ay natapos para sa isang hindi tiyak na panahon, kung gayon posible na wakasan ito sa anumang oras sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido o unilaterally. Sa huling kaso, sa ilalim ng ilang mga kundisyon, kailangan mong pumunta sa korte. Ang pagtanggi sa unilateral ay nakumpirma ng hudisyal na kasanayan. Halimbawa, tungkol dito mayroong isang pagpapasiya ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation No. VAS-10796/13 na may kaugnayan sa kaso Hindi A33-8577 / 2012.
Ang pagtatapos ng pag-upa para sa isang hindi tiyak na panahon ay ibinibigay din ng kasalukuyang batas sa anyo ng abiso na nabanggit sa itaas. Ang impormasyon tungkol dito ay nakapaloob sa Art. 610 ng Civil Code ng Russian Federation. Upang wakasan ang kontrata, dapat ipaalam sa lessee ang may-ari sa loob ng isang tinukoy na tagal. Ang abiso ay dapat ipadala sa inireseta na paraan. Kung hindi ito nagawa, pagkatapos ay kapag nag-aaplay sa awtoridad ng hudisyal ay isasaalang-alang ng korte ang pang-aabuso na ito.
Kailangang gawin ang pangangalaga upang matiyak na ang dokumento ay naitala. Upang matapos ito, kailangan mong gumawa ng isang imbentaryo ng mga pamumuhunan.
Mga pamamaraan ng proteksyon
Para sa mga partido sa kontrata, ang iba't ibang mga pamamaraan ng proteksyon ay inilalapat. Kaya, kung ang nagpapadala ay nagpapadala ng isang paunawa sa lessee, at ang huli ay hindi ibakante ang lugar, kung gayon ang tagapagbigay ng karapatan ay may karapatang ipakita ang mga sumusunod na kinakailangan sa lessee:
- Gumawa ng pagbabayad para sa buong term ng pag-upa. Maaaring makuha ang mga pondo bilang hindi patas na pagyaman. Dahil sa oras na ito ang kontrata ay itinuturing na natapos na, ang koleksyon sa anyo ng upa ay hindi tama.
- Libreng puwang. Ang kahilingan na ito ay dapat na makilala mula sa isa sa pagpapatunay, dahil ito ay isang katanungan ng isang ligal na isyu. Sa kaso ng mga relasyon sa pag-upa, ang mga pamamaraan ng proteksyon ay inilalapat na batay sa mga probisyon ng Art. 610 ng Civil Code ng Russian Federation.
Ang pamamaraang ito ay kinumpirma ng Decree ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Ukraine Hindi. 16253/11, na pinagtibay sa kaso Hindi A40-13860 / 10-40-812.
Ang interes ng nangungupahan ay karaniwang upang mapanatili ang relasyon kahit na matapos na mapansin ang pagtatapos ng pag-upa. Ang kanyang paraan ng pangangalaga ay pinili depende sa kung sino ang may-ari at sino ang nakatayo sa kanyang panig, gayundin sa kanyang mga aksyon.
Halimbawa, kung ang kasunduan sa pag-upa ay natapos para sa isang hindi tiyak na panahon, ngunit ang mga ahensya ng gobyerno ay nasa panig ng tagapagbenta, kung gayon ang hamon ay isasagawa alinsunod kay Sec. 24 APC ng Russian Federation Ito ay napatunayan ng hudisyal na kasanayan, halimbawa, ang FAS Resolution sa kaso Hindi A57-3636 / 2012. Kasabay nito, alam ng hudisyal na kasanayan ang mga kaso kung saan ang pamamaraang ito ng proteksyon ay kinikilala bilang hindi tama. Kaya, sa pamamagitan ng Desisyon ng FAS sa kaso Hindi A55-25220 / 2012, ang kahilingan na kilalanin ang desisyon ng katawan ng estado sa unilateral na pagtanggi na tuparin ang pag-upa ng lupa ay labag sa batas. Ipinaliwanag ng korte ang desisyon na ito sa pamamagitan ng katotohanan na ang aplikante ay pumili ng isang hindi sapat na paraan ng proteksyon, dahil ang ligal na relasyon ng mga partido sa kontrata ay batas ng sibil at hindi sumusunod sa mga pampublikong kapangyarihan ng estado. katawan.
Nagkaroon din ng mga kaso ng kahilingan upang makilala ang pag-upa ng lupa para sa isang hindi tiyak na panahon na may bisa. Sa partikular, ito ang Resolusyon ng FAS ZCO sa kaso Hindi A45-24711 / 2012, pati na rin ang Resolusyon ng FAS Central Organ sa kaso Hindi A62-7460 / 2012. Ang mga korte, na isinasaalang-alang ang may-katuturang mga kinakailangan, ay ginagabayan ng mga sumusunod na puntos:
- Kung ang kontrata ay talagang natapos para sa isang hindi tiyak na panahon.
- Kung ang isang paunawa ng pagtatapos ay ipinadala.
- Natugunan ba ang mga kondisyon kapag nagpapadala ng isang abiso.
- Natanggap ba ito ng isang pangalawang partido.
Pagrehistro ng kontrata
Ang pag-upa ng pabahay (o hindi tirahan na lugar) na natapos para sa isang panahon hanggang sa isang taon ay hindi napapailalim sa pagpaparehistro (bilang isang panuntunan, ang kanilang panahon ng pagpapatunay ay 11 buwan). Ang pagpaparehistro ng estado ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang hindi tiyak na panahon ay hindi rin isinasagawa sa kabila ng katotohanan na sa katunayan ang panahon ng bisa ng dokumento ay maaaring lumampas sa isang taon. Maaari itong maunawaan sa pamamagitan ng pagbabasa ng mga probisyon ng talata 2 ng Art. 651 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagpapahiwatig na ang pagrehistro ng estado ay nauugnay sa mga nakapirming kontrata, ang bisa ng kung saan ay higit sa isang taon. Nakumpirma din ito sa pamamagitan ng pagsasagawa ng arbitrasyon, lalo na, ang Resolusyon ng FAS ng Moscow sa kaso Hindi. KG-A40 / 6418-00, ang Resolusyon ng FAS SZO sa kasong Hindi A26-394 / 2007 at iba pang mga kilos.
Hindi lamang kinakailangan na magrehistro ng isang kasunduan sa pag-upa na natapos para sa isang hindi tiyak na panahon, kundi pati na rin isang nabagong dokumento. Ang batayan para sa ito ay talata 2 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation. Ang iba pang mga dokumento na nagpapatunay ng probisyon na ito ay may kasamang liham ng impormasyon ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Ruso ng Russian Federation No. 59.
Sa pagsasagawa, upang pag-aralan ang pag-upa para sa isang hindi tiyak na panahon, ang halimbawang ipinakita sa ibaba ay makakatulong sa pinakamahusay.
Ang pangunahing tampok ay ang kawalan ng banggitin ng panahon ng bisa. Ang natitirang dokumento ay isang regular na pagpapaupa.
Konklusyon
Hindi alintana kung ang pag-upa para sa isang hindi tiyak na panahon ay napapailalim sa pagpaparehistro o hindi, may mga positibo at negatibong puntos dito. Maaaring mag-alala ang nangungupahan na ang may-ari ng lupa ay may karapatan na wakasan ang kontrata sa anumang oras kung ipinaaalam niya nang maayos ang nangungupahan. Ang may-ari ng lupa ay dapat magkaroon ng katibayan na talagang nagpadala siya ng isang paunawa sa nangungupahan.