Kadalasan, ang isang pag-aari ay may ilang mga may-ari. Mayroon silang ilang bahagi o isang hiwalay na silid sa bagay na ito. Kung ang isa sa mga may-ari ay nagpasya na ibenta ang kanyang ari-arian, pagkatapos ay dapat muna niyang mag-alok ng kanyang bahagi sa iba pang mga may-ari ng co. Ito ay dahil sa ang katunayan na mayroon silang isang preemptive na karapatan upang bilhin. Inaalok sila ng isang bagay sa isang tiyak na presyo, kung saan sa kaso ng pagtanggi kinakailangan na mag-alok ng isang silid o isang bahagi sa iba pang mga mamimili. Kung bumababa ang presyo, pagkatapos ay kailangan mong makipag-ugnay sa mga co-may-ari tungkol sa alok upang bumili ng bahagi ng apartment.
Ang konsepto ng preemptive law
Ito ay kinakatawan ng karapatan ng may-ari ng silid o ibahagi sa apartment upang makakuha ng isa pang bahagi na ibinebenta ng co-owner. Sa pag-pormal lamang ng isang pormal na pagtanggi ay maaaring ibigay ang ari-arian na ito sa mga hindi awtorisadong tao.
Ang proseso ng paggamit ng preemptive na karapatan sa pagbili ay kinokontrol ng Artikulo 250 ng Civil Code. Samakatuwid, ang may-ari ng bagay bago ibenta ito sa iba ay dapat tiyakin na ang lahat ng kanyang mga kapitbahay sa komunal na apartment o mga may-ari ng privatized na bagay ay inaalam sa nakaplanong pagbebenta, at hindi rin nais na gamitin ang kanilang ligal na karapatan. Maipapayo na gumawa ng isang pagtanggi sa pagsulat. Bilang karagdagan, ang nagbebenta ay dapat magkaroon ng katibayan na talagang ibinigay niya ang mga kapwa may-ari ng paunawa tungkol sa pagbebenta ng kanyang bahagi.
Mga umuusbong na isyu
Ang mga taong may isang bahagi lamang ng isang real estate halos palaging nakakaharap ng ilang mga paghihirap sa pagbebenta ng mga pag-aari. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang ibang mga kapwa may-ari ay may preemptive na karapatan upang bumili ng isang bahagi. Ang pinakasikat na mga paghihirap at problema ay kinabibilangan ng:
- Ang mga hadlang sa pagbebenta ng silid ay nilikha ng iba pang mga nangungupahan ng pag-aari. Halimbawa, direktang idineklara nila sa mga potensyal na mamimili na sasamsam nila ang kanilang buhay, at sa parehong oras ay hindi nila nais na tubusin ang kanilang sarili.
- Tumanggi ang mga co-owner na tanggapin ang isang espesyal na paunawa sa pagbebenta ng mga ari-arian, kaya kailangan mong magpadala ng isang dokumento sa pamamagitan ng rehistradong sulat na may isang natanggap na paghahatid upang magkaroon ng katibayan ng pagsunod sa mga kinakailangan ng batas.
- Sa una, ang mga may hawak ng equity ay tumanggi na tubusin ang isang bahagi, ngunit pagkatapos ay magtungo sila sa korte upang hamunin ang natapos na transaksyon sa mga ikatlong partido. Ngunit kung ang nagbebenta ay may katibayan ng paunawa ng mga mamamayan, ang korte ay hindi masiyahan ang mga paghahabol.
- Maraming mga shareholders nang sabay-sabay ay maaaring magpahayag ng pagnanais na bumili ng bahagi ng apartment, at sa ganoong sitwasyon ang mapagpipilian nang nakapag-iisa ay maaaring pumili kung kanino ang magiging transaksyon.
- Hindi mo maaaring ipagbigay-alam sa iba pang mga kapwa may-ari ng pagbebenta ng bahagi, kung mayroong isang kasunduan sa isang nangungupahan na bibilhin niya ang bahagi.
Ang karapatan na pre-emptive na bumili ng isang bahagi sa isang apartment na may isang menor de edad ay nagpapahiwatig na kinakailangan hindi lamang upang makatanggap ng isang pagtanggi upang tubusin ang isang bahagi mula sa mga opisyal na kinatawan nito, kundi pati na rin upang makakuha ng pahintulot na ibenta ang pag-aari mula sa mga awtoridad sa pangangalaga. Kasabay nito, hindi pinapayagan na ang mga karapatan ng bata ay nilabag sa anumang paraan sa pamamagitan ng transaksyon na ito.
Paano maiiwasan ang mga panganib?
Ang bawat tao na nagmamay-ari lamang ng isang tiyak na bahagi ng real estate ay dapat na sanay sa kung ano ang karapatan na paunang pagbili ng isang bahagi. Sa kasong ito, posible na maiwasan ang sitwasyon kapag ang transaksyon para sa pagbebenta ng mga ari-arian ay hinamon. Upang maiwasan ang iba't ibang mga panganib, isinasaalang-alang ang mga sumusunod na puntos:
- ang iba pang mga may-ari ng apartment ay tama at agad na ipinaalam sa pinlano na pagbebenta ng bahagi ng pag-aari;
- kung ang isang mamamayan ay may mabuting pakikipag-ugnayan sa iba pang mga may-ari, isang hinihiling na nakasulat na pagtanggi;
- kung ang mga may-ari ng apartment ay hindi nais na magsulat ng isang pagtanggi, pagkatapos ay isang abiso ay ipapadala sa kanila sa pamamagitan ng rehistradong sulat na may pagtanggap ng paghahatid.
Kung mayroon lamang katibayan na ang nagbebenta ay hindi nilabag ang mga karapatan ng ibang mga nangungupahan maaari itong masiguro na ang transaksyon ay hindi hinamon sa korte.
Posible bang i-circumvent ang preemptive na karapatan upang bumili?
Mayroong ilang mga trick na ginagawang posible na hindi makatanggap ng pagtanggi mula sa ibang mga mamamayan at hindi magpadala sa kanila ng isang paunawa sa pagbebenta ng isang bahagi ng pag-aari. Ang pangunahing tulad ng mga pamamaraan ay kinabibilangan ng:
- Ang paggawa ng isang kasunduan sa regalo, hindi isang pagbebenta batay sa isang kontrata ng pagbebenta. Ang karapatan na paunang pagbili ay may bisa lamang para sa pagbebenta ng isang bahagi, hindi isang regalo. Ang bawat tao ay may karapatang malayang magtapon ng kanyang pag-aari, kaya't maaari siyang magbigay ng isang ibahagi sa sinumang tao na walang kahirapan at ang posibilidad na makipagkumpetensya. Ngunit kung ang mga kapwa may-ari ay may katibayan na ang reimbursable transaksyon ay itinatago, kung gayon ito ay kinikilala sa korte bilang pinawalang-alang sa batayan ng Art. 170 GK.
- Ang pagtaas sa halaga ng bahagi ng pag-aari. Ang kontrata sa pagbebenta ay maaaring magpahiwatig ng isang mataas na presyo, ngunit sa katunayan ang bagay ay inilipat sa ibang gastos. Ang nasabing mga transaksyon ay mapanlinlang, kaya kung ang kanilang mga nuances ay ipinahayag sa publiko, kinikilala silang walang bisa at walang bisa.
- Ang paggawa ng deal sa isang pangako. Halimbawa, ang nagbebenta ng silid ay kumukuha ng pautang mula sa bumibili, kung saan ang isang opisyal na dokumento ay iginuhit. Sa ilalim ng kasunduang ito, ang bahagi ng pag-aari ay ibinibigay bilang collateral. Karagdagan, ang kabayaran ay nakasulat, bilang isang resulta kung saan ang pinagkakautangan ay tumanggi sa pera, at inilipat ng nagbebenta ang kanyang pag-aari para dito. Ngunit kapag gumagamit ng ganoong pamamaraan, kailangan mong magparehistro nang opisyal sa parehong kasunduan sa pangako at ang kontrata ng kabayaran.
Ang ganitong mga trick ay karaniwang ginagamit kung mayroong talagang isang masamang ugnayan sa pagitan ng mga residente ng parehong pag-aari, kaya sinubukan ng mga mamamayan na gamitin ang kanilang preemptive na karapatan upang inisin ang co-may-ari ng pag-aari.
Mga Batas para sa Pagpapabatid sa mga Mamamayan
Kung ang may-ari ng isang bahagi sa isang bagay ay nagpasiya na ibenta ang kanyang pag-aari, pagkatapos ay isinasagawa niya ang mga sumusunod na aksyon:
- sa batayan ng Artikulo 250 ng Civil Code ng Russian Federation, ang lahat ng iba pang mga kapwa may-ari ay may preemptive na karapatan upang bilhin, samakatuwid, sa una, inaalok sila ng isang bahagi sa isang tiyak na gastos;
- Dagdag pa, ang isang nakasulat na abiso ay pinagsama-sama na naglalaman ng impormasyon tungkol sa binalak na pagbebenta ng pag-aari;
- ipinapahiwatig ng dokumento ang presyo kung saan binalak ang transaksyon;
- ang mga plano sa pag-install o iba pang mga pagpipilian ay maaaring maalok sa ilalim ng dokumentong ito, na nagpapahintulot sa ibang mga may-ari ng apartment na tubusin ang isang bahagi;
- Batay sa paunawang ito, ang natitirang mga may-ari ng ari-arian ay gumawa ng isang pagtanggi o pumasok sa isang transaksyon.
Kung ang mga mamamayan ay tumanggi na tanggapin ang abiso, ipinadala ito sa kanila sa pamamagitan ng koreo, at bilang karagdagan kakailanganin nilang magbayad ng isang abiso sa paghahatid upang ang nagbebenta ay may katibayan ng pagsunod sa mga kinakailangan ng batas. Sa ilalim ng mga kondisyong ito, ang abiso ay ligal na nagbubuklod kahit na tumanggi ang addressee na tanggapin ang liham.
30 araw pagkatapos ng pagpapadala ng mga abiso, maaari mong simulan ang pagbebenta ng stake sa mga hindi awtorisadong tao kung ang mga co-may-ari ay hindi nagpahayag ng isang pagnanais na bilhin ito sa kanilang sarili.
Mga paraan upang magpadala ng mga abiso
Maipapayo na bigyan nang personal ang dokumento para sa lagda. Ngunit sa pagsasagawa, madalas na mga sitwasyon kung may labis na hindi pagkakasundo sa pagitan ng mga may-ari ng parehong pag-aari. Ngunit kahit na sa ilalim ng naturang mga kondisyon, hindi pinapayagan na huwag pansinin ang preemptive na karapatan upang bumili ng isang bahagi sa isang apartment. Maaaring maipadala ang isang abiso sa iba't ibang paraan:
- pagpapadala ng telegrama;
- pagpapadala ng isang dokumento gamit ang isang notaryo publiko;
- Ang pagpapadala ng isang mahalagang sulat sa iyong sarili.
Sa anumang kaso, kailangan mong magbayad para sa abiso ng paghahatid ng dokumento. Siguraduhing makatipid ng mga dokumento sa pagbabayad na nagpapatunay sa pagpapadala ng dokumento. Ang mga dokumento na ito ay katibayan sa panahon ng paglilitis.
Anong impormasyon ang nakapaloob sa abiso?
Ang pag-abiso ng advance ng transaksyon ay ginagarantiyahan ang pagsunod sa mga ligal na kinakailangan sa paggalang sa preemptive na karapatan upang bumili ng isang bahagi sa isang apartment. Ang isang halimbawa ng naturang paunawa ay matatagpuan sa ibaba.
Siguraduhing isama ang sumusunod na data sa dokumentong ito:
- tirahan;
- impormasyon sa laki ng umiiral na bahagi;
- ang halaga kung saan ipinagbibili ang pag-aari;
- direktang alok upang gamitin ang iyong tama at makuha ang bahagi ng bagay;
- ipinapahiwatig na kung ang panukalang ito ay hindi tinanggap, ibabahagi ang ibabahagi sa mga ikatlong partido;
- ang isang kahilingan ay nakasulat sa ibaba upang maglabas ng isang pagtanggi o pahintulot sa pagsulat;
- ang petsa ng abiso at ang pirma ng aplikante ay nakatakda
Ang pangunahing kondisyon ay ang pangangailangan na ibenta ang ari-arian nang eksklusibo sa presyo na ipinahiwatig sa paunawa. Kung ang lahat ng mga kapwa may-ari ay tumangging bumili, pagkatapos ay maaari kang magpatuloy upang magbenta sa presyo na ito. Kung ang nagbebenta ay hindi makahanap ng mga mamimili, pagkatapos ay hindi niya maaaring ibababa ang presyo. Upang gawin ito, muli silang gumuhit ng mga abiso, na nagpapahiwatig ng isang mas mababang gastos. Kung ang isa sa mga kapwa may-ari ay sumang-ayon upang tubusin ang bahagi, ang isang kasunduan ay iginuhit sa kanya. Ang karapatan ng preemptive na bumili ng isang apartment ay nagbibigay-daan sa iyo upang madagdagan ang bahagi ng umiiral na mga may-ari ng pag-aari.
Responsibilidad sa paglabag sa mga karapatan
Kadalasan, ang mga mamamayan na nagmamay-ari ng isang bahagi sa real estate ay binabalewala lamang ang pre-emptive na karapatan upang bumili ng silid sa isang apartment na mayroon ng iba pang mga co-owner. Ito ay humahantong sa isang paglabag sa mga karapatan ng mga mamamayan.
Ang pangunahing negatibong kahihinatnan ng naturang paglabag ay ang kakayahang hamunin ang transaksyon. Dahil ang nagbebenta ay hindi magkakaroon ng katibayan ng napapanahong pagkakaloob ng isang abiso ng isa pang may-ari, ang transaksyon ay pinagtatalunan. Kailangang ibalik ng mamamayan ang dami ng mga pondo na natanggap mula sa bumibili, at pagkatapos ay isagawa ang pamamaraan batay sa mga kinakailangan sa ligal.
Ipinag-uutos ba na humingi ng pagtanggi?
Kung mayroong isang mahusay na relasyon sa pagitan ng mga co-may-ari, pagkatapos ay ipinapayong hilingin na magsulat ng isang pagtanggi, kung ang mga mamamayan ay hindi nais bumili ng bahagi ng pag-aari.
Hindi kinakailangan ang isang pagtanggi kung ang isang abiso ay ipinadala sa pamamagitan ng koreo, dahil pa rin ang nagpadala ay may katibayan ng pagsunod sa mga kinakailangan ng batas. Kinakailangan na maghintay para sa isang sagot sa loob ng 30 araw. Kung wala ito, pagkatapos ay maaari mo pa ring pakikitungo sa pagbebenta ng mga pagbabahagi sa mga ikatlong partido.
Iba pang mga nuances
Ang karapatang paunang makabili ng isang silid sa isang komunal na apartment o privatized na ari-arian ay madalas na ginagamit, ngunit umiiral ito sa ibang mga lugar. Kabilang dito ang:
- Kapag nagrenta. Kung ang anumang bagay ay naupahan, kung gayon ang mga taong naninirahan sa apartment na ito, pagkatapos ng auction ay inilalagay para sa auction, ay may prayoridad bilang mga mamimili. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang mga tirahan ay nakatira na sa mga mamamayan na ito.
- Para sa isang munisipal na pasilidad. Kung inilalagay ng munisipyo ang pagbebenta ng gusali kung saan nakatira ang mga mamamayan batay sa isang kasunduan sa pautang sa lipunan, kung gayon ang mga tao ay bibigyan ng parehong pabahay sa parehong mga bakuran o ang karapatan ng preemptive na bumili ng ari-arian. Samakatuwid, ang mga nangungupahan ay may karapatang lumahok sa auction sa ibang mga tao, at maaari ring samantalahin ang iba pang mga kalahok. Samakatuwid, kung sumasang-ayon sila sa isang buyback, kung gayon ang auction ay hindi gaganapin, dahil ang isang deal ay direktang natapos sa kanila.
- Para sa nasamsam na pag-aari. Kung ang anumang bagay ay nakunan at nakumpiska para sa mga utang, pagkatapos ito ay ibebenta sa subasta. Ang isang may utang ay maaaring lumahok sa auction, na bukod dito ay may karapatang tubusin nang diretso nang hindi nag-bid.
Ang pangunahing layunin ng karapatang ito ay ang pagkakataon para sa mga tao na ginagamit na ang pag-aari upang maging ganap na may-ari nito.
Konklusyon
Iba't ibang mga mamamayan ay may paunang mga karapatan sa iba't ibang larangan na may kaugnayan sa lahat ng uri ng pag-aari. Ito ay ipinatupad sa iba't ibang paraan, at ang pangunahing layunin nito ay ang pagkakataon para sa mga mamamayan na bumili ng pabahay na aktuwal nilang ginagamit.
Kung ang mga karapatang ito ay nilabag, ang transaksyon ay madaling ipinaglalaban sa korte.