Lupon ng HOA: mga karapatan at obligasyon

Ang mga pakikipagtulungan ng mga may-ari ng bahay (pinaikling bilang HOA) ay mga natatanging anyo ng pamamahala sa bahay. Ang kanilang mga aktibidad ay kinokontrol ng maraming mga batas sa regulasyon. Ang Housing Code ay maaaring isaalang-alang ang pangunahing dokumento na tumutukoy sa mga kapangyarihan at buong gawain ng HOA. Ang pangkalahatang pagpupulong sa lupon ng HOA ay kinakailangan upang kumilos sa loob ng balangkas ng modernong batas, at ngayon sa iminungkahing artikulo ay isasaalang-alang namin sa pinakas detalyadong paraan ang lahat na nauugnay sa mga karapatan at obligasyon ng HOA at ng lupon nito.

Ano ang nararapat gawin ng HOA?

Sa madaling sabi, isakatuparan ang trabaho na may kaugnayan sa pamamahala ng bahay, iyon ay, upang maisagawa ang aktibidad na dati ay naging pokus ng kumpanya ng pamamahala (sa anyo ng isang komersyal na samahan o departamento ng pabahay).

At ngayon tingnan natin ang buong saklaw ng mga aktibidad na kasama sa konseptong ito. Ano ang eksaktong pinapahintulutan ng mga nangungupahan ng kanilang mga kinatawan sa HOA board elections?

Ang ika-137 artikulo ng Kodigo sa Pabahay, na nakatuon sa regulasyon ng mga naturang isyu, nagbabasa:

1. Ang HOA ay may karapatang magpasok sa mga kasunduan sa mga kumpanya ng pamamahala at operating na may kaugnayan sa paghahatid ng isang apartment building at pagbibigay ng buong saklaw ng mga kagamitan.
2. May karapatan itong isagawa ang ilang mga gawa nang hindi gumagamit ng mga serbisyo ng Criminal Code (halimbawa, pag-upa ng mga tagapaglinis para sa pag-access o pag-aayos ng independiyenteng pagtanggal ng basura).
3. Ang HOA ay nakikibahagi sa pagkalkula ng kita at gastos sa pagtukoy ng mga kinakailangang pondo para sa pagpapanatili ng bahay, pagbabayad para sa mga aktibidad ng mga kontratista, pagbuo ng isang pondo ng reserba, pati na rin inilaan para sa overhaul.

At din?

Ang iba pang mga karapatan ng board ng HOA ay kasama ang sumusunod:

1. Ang pakikipagtulungan ay maaaring magsagawa ng mga pag-areglo sa ilalim ng mga kontrata sa parehong mga indibidwal at ligal na nilalang para sa mga serbisyong ibinigay.
2. Ayon sa pamamaraan na itinatag ng batas, ang HOA ay maaaring mag-aplay sa bangko o sa mga indibidwal para sa mga pondo ng kredito.
3. Siya ang may pananagutan sa pagbebenta, pagpapalitan at pagpapaupa ng mga ari-arian, kabilang ang real estate. Halimbawa, ang HOA ay may karapatang mangolekta ng mga bayarin mula sa mga negosyante na nais magrenta ng puwang ng opisina sa gusali o para sa kalakalan.
4. Kinakalkula ng HOA ang mga renta batay sa mga pagtatantya sa gastos.
5. Kinokolekta din nito ang upa mula sa mga may-ari at nangungupahan ng lugar ng gusali ng apartment.
6. Kabilang din sa kanyang mga karapatan ay ang pag-ampon ng mga ligal na hakbang laban sa mga taong may utang na upa o upa, na tiyak na makikita sa mga minuto ng mga pulong ng lupon ng HOA.

HOA Charter bilang pangunahing dokumento

Ang buo at kumpletong listahan ng mga kapangyarihan na pag-aari ng HOA ay kinakailangan na nakalista sa Charter ng samahang ito. Ang listahan na ito, halimbawa, ay maaaring magsama ng pahintulot upang magsagawa ng pagbuo muli, gumawa ng mga pagbabago sa lokal na lugar sa anyo ng mga kagamitan sa paradahan para sa mga kotse, atbp. Lahat ng mga karapatan ng samahang ito na nakalista sa Charter nito ay hindi maaaring sumalungat sa nilalaman ng Kodigo sa Pabahay. Maaari lamang silang makadagdag at mapalawak ang pangunahing mga probisyon nito sa mga tiyak na sitwasyon.

Ang pagsasagawa ng karamihan ng mga karapatan ng lupon ng pakikipagtulungan ay isinasagawa sa pagkakasunud-sunod ng pagtatrabaho - ang upa ay kinakalkula, inilalaan ang mga pondo sa mga account sa bangko, ang protocol ng lupon ng HOA ay pinananatili. Ang mga pagkilos na ito ay para sa kasalukuyang trabaho. Ang pagsunod sa legalidad ng lahat ng nabanggit na operasyon ay sinusubaybayan ng isang espesyal na komisyon, na tinawag na komite sa pag-audit, sa dami ng tatlo hanggang apat na tao. Ang komposisyon nito ay hindi kabilang sa mga miyembro ng lupon o iba pang mga empleyado ng HOA.

Kung kailangan mong gumawa ng mga pangunahing pagbabago (halimbawa, upang muling ayusin ang istraktura ng HOA, baguhin ang ratio ng mga pondong inilalaan sa iba't ibang mga pondo, at muling magbigay ng kasangkapan sa gusali), kinakailangan ang lupon upang ayusin ang isang pangkalahatang pagpupulong ng lahat ng mga residente na may tanong na iboto sa boto. Ang karapatang isagawa ang ipinahayag na mga aktibidad ng HOA ay makakatanggap lamang ng mayorya ng mga positibong boto.

Tungkol sa mga tampok ng HOA

Madalas, sa proseso ng paggamit ng kanilang mga karapatan, ang mga miyembro ng lupon ng HOA ay mayroong maraming mga katanungan na may kaugnayan sa maraming kontrobersyal o may problemang paksa. Sa ibaba ay nagbibigay kami ng mga halimbawa ng mga pinaka may-katuturan sa kanila.

Ang isa sa mga pagpindot sa isyu ay ang pagtanggi ng lupon na mag-isyu ng mga sertipiko ng nangungupahan (sa komposisyon ng pamilya o pinalawak na mga pahayag) batay sa pag-upa sa upa. Likas na tanong: may karapatan ba ang lupon ng pakikipagtulungan na tumanggi na magbigay ng anumang mga sertipiko sa mga miyembro nito sa pagkakaroon ng utang?

Ang pagsasanay na ito ay labag sa batas. Kasabay nito, ang mga naturang pagkilos ay pangkalahatang ginagamit ng mga awtoridad ng HOA na may layunin na hikayatin ang mga residente na masakop ang utang o bahagi nito. Dapat mong malaman na ang pagpapalabas ng mga kinakailangang sertipiko ay itinuturing na hindi isang karapatan, ngunit isang obligasyon ng HOA. Nalalapat din ito sa mga kaso kung ang mga residente ay may sukat na mga utang para sa mga kagamitan.

Legal ba ang pag-access sa apartment?

Ang isa pang madalas na itanong mula sa kategorya ng mga may problema ay tungkol sa mga kapangyarihan ng chairman o board ng pakikipagtulungan upang makapasok sa apartment at suriin ito. Ang mga katulad na sitwasyon ay hindi bihira para sa isang tipikal na protocol ng board ng HOA. Ang aming Konstitusyon, bilang isang pangunahing batas, ay nagtataguyod ng karapatan ng sinumang mamamayan sa pagkabagabag sa kanyang sariling tahanan. Sa pagsasagawa, nangangahulugan ito na walang pahintulot ng mga may-ari ng apartment, walang sinumang may karapatang ipasok ito. Ang pagbubukod ay nalalapat lamang sa mga kaso kung saan mayroong isang warrant o banta ng pag-atake ng terorista o cataclysm (gawa ng tao o natural).

Sa iba pang mga kaso (kabilang ang mga sitwasyong pang-emergency, halimbawa, isang pipe break), ang pagpasa sa apartment ay posible lamang sa pahintulot ng nangungupahan. Iyon ang dahilan kung bakit ang anumang mga dahilan para sa karapatan ng pag-access sa silid (para sa pagsuri ng mga metro o pagkuha ng mga pagbabasa, pagsukat ng presyon, pagsukat ng temperatura, atbp.) Ay labag sa batas.

Tungkol sa mga parusa at multa

Ang isa pa, walang mas kaunting talamak na isyu ay ang awtoridad ng HOA sa pagkalkula ng interes. Ang pakikipagtulungan ay may karapatan sa ito kung ang ganyang function ay inireseta sa Charter, na pinagtibay ng pangkalahatang pagpupulong ng mga residente. Ang panukalang ito ay tumutukoy sa napilit, inilaan upang pasiglahin ang mga may utang sa maagang pagbabayad ng mga pondo para sa pabahay.

Ang pamamaraan kung saan iginawad ang multa ay mahigpit na kinokontrol at inireseta sa Charter. Sa kasong ito, dapat isa tumuon sa mga probisyon ng Tax Code ng Russian Federation na may kaugnayan sa itaas na mga limitasyon ng mga parusa. Halimbawa, ipinagbabawal na singilin ang multa ng higit sa 1/30 ng rate ng refinancing para sa bawat labis na araw ng pagbabayad.

Obligado ba tayo na mag-sign ng isang kasunduan sa HOA?

Minsan ang mga residente ay maaaring magalit sa panukala ng HOA upang mag-sign isang kasunduan sa serbisyo. Dapat bang tapusin ang nasabing mga kasunduan at obligado bang gawin ito ng mga HOA? Ang pagsasanay na ito ay ganap na normal. Ang karapatan ng mga asosasyon ng may-ari ng bahay upang tapusin ang mga kontrata, pati na rin ang probisyon na namamahala sa pagkalkula ng mga pagbabayad, ay isinalin sa artikulong 137 ng Kodigo sa Pabahay ng RF.

Sa pagkakaroon ng mga naka-sign na kasunduan, ang lupon ay may karapatang magtapos sa ngalan ng mga residente ng lahat ng uri ng mga transaksyon sa mga nagbibigay ng utility. Kung walang kasunduan sa pagitan ng may-ari at ng HOA, kailangang tapusin ng mga residente ang mga kinakailangang kasunduan nang nakapag-iisa sa kinatawan ng tanggapan ng operating company.

Pansin: paglabag!

Ang susunod na problema, na madalas na nangyayari sa mga gusali ng apartment, ay nai-post para sa pampublikong pagpapakita ng board ng HOA ang isang listahan ng mga may utang. Sa kasong ito, ang pagkagalit ng mga residente ay lubos na makatwiran at lohikal.Sa pamamagitan ng batas (pinag-uusapan natin ang tungkol sa personal na data), ipinagbabawal na direktang ibunyag ang naturang impormasyon. Ang lupon ay walang karapatang mag-publish ng anumang data sa mga residente nang walang nakasulat na pahintulot. Nalalapat ito hindi lamang sa mga address, buong pangalan at data ng pasaporte ng mga residente, ngunit din sa laki ng umiiral na utang.

Ang nasabing mga listahan ay maaaring tipunin ng lupon para sa panloob na paggamit at gumawa ng mga hakbang upang maimpluwensyahan ang mga may utang. Dapat silang maiimbak sa loob ng bahay sa isang ligtas. Sa kaso ng naturang iligal na publication, ang may utang ay may buong karapatang mag-apela sa korte para sa kabayaran para sa pinsala sa moralidad. Ang pinakamataas na posibleng aksyon para sa HOA sa kasong ito ay ang mag-post ng isang anunsyo ng naipon na kabuuang utang sa komunal at isang babala tungkol sa isang paparating na apela sa korte.

Mga Pananagutan ng Lupon ng HOA

Ang kanilang listahan ay ibinigay sa mga artikulo ng Civil Code ng Russian Federation No. 148-149. Ano ba talaga ang utang ng HOA board sa mga may-ari ng apartment na pumili nito?

1. Sumunod sa mga ligal na regulasyon at mga probisyon ng Charter.
2. Pangasiwaan ang pagganap ng mga residente ng kanilang sariling mga tungkulin patungkol sa pagpapanatili ng pasilidad.
3. Direktang pamahalaan ang isang gusali sa apartment o kontrolin ang kumpanya na nagsasagawa ng pamamahala na ito.
4. Magtapos ng mga kontrata sa mga nagbibigay ng utility at mga subcontractor.
5. Makisali sa mga kontrata tungkol sa pagkumpuni at pagpapanatili ng gusali.
6. Panatilihin ang mga listahan ng mga residente na miyembro ng samahan.
7. Makipag-ugnayan sa accounting, gumawa ng mga pagtatantya ng kita at gastos, singilin ang mga renta.
8. Panatilihin ang mga talaan at mag-isyu ng kinakailangang mga sertipiko sa mga residente - mga miyembro ng HOA.
9. Upang gaganapin ang mga pangkalahatang pagpupulong ng mga residente na may pagkakaloob ng mga ulat mula sa HOA board sa gawaing nagawa.
10. Upang makontrol ang mga aktibidad ng chairman ng pakikipagtulungan.

Ano ang mga agarang responsibilidad ng chairman ng HOA?

1. Nag-upa siya at tinatanggal ang kinakailangang kawani, nagbibigay ng mga order sa ibang mga opisyal ng HOA.
2. Sa loob ng sarili nitong mga kapangyarihan, kumikilos para sa pakikipagtulungan, nang hindi ginawaran bago paunawa ang lahat ng mga miyembro nito.
3. Nagpapadala ng anumang dokumento na binuo ng kanya sa pagpapasya ng pagpupulong ng mga residente.

Tungkol sa pananagutan para sa hindi katuparan ng mga tungkulin

Ang nasabing panukala ay hindi nakarehistro sa alinman sa LC o sa Civil Code ng Russian Federation. Ngunit hindi ito nangangahulugan na imposible na may pananagutan ang mga lumalabag. Ang isyung ito, bilang panuntunan, ay kinokontrol din ng Charter ng pakikipagtulungan, na nagbibigay para sa ilang mga uri ng parusa para sa tiyak na maling paggawi. Sa isang mas pangkalahatang kaso, maaaring may tala tungkol sa mga aksyon sa ilalim ng umiiral na batas.

Ang pangkalahatang pananagutan sa sibil ay nasa kaso ng mga sumusunod na pagkakasala:

1. Ang kapabayaan (halimbawa, ang kawalan ng abiso ng isang miyembro ng board ng nangungupahan ng HOA sa takdang oras tungkol sa paparating na pagpupulong).
2. Panloloko - maaaring ito ay isang maling patotoo sa mga aparato ng pagsukat o mga dokumento na may kaugnayan sa mga may-ari ng lugar.
3. Rastraty o paglalaan ng mga pondo ng mga may-ari - kung minsan may mga kaso ng malisyosong labag sa batas na pamamahagi ng mga pondo ng isang pangkalahatang o pondo ng reserba.
4. Ang panlilinlang ng mga may-ari, kabilang ang buong pagpupulong.
5. Opisyal na pag-alis.
6. Labis ng sariling awtoridad (kasama dito ang mga halimbawa sa itaas na may mga nakalawit na listahan ng mga residente, atbp.).

Ang sinumang miyembro ng samahan, kabilang ang mga kinatawan ng board ng HOA at ang chairman mismo, ay obligadong magdala ng responsibilidad sa pananalapi para sa kanyang sariling mga aksyon. Kung saktan ang pinsala sa mga karaniwang pag-aari sa pamamagitan ng kasalanan ng may-ari (halimbawa, dahil sa pagbaha), ang huli ay obligadong bayaran ito. Ang isang espesyal na kilos ay iginuhit upang matukoy ang lawak ng nasabing pinsala. Ang pagtatasa, kung kinakailangan, ay isinasagawa sa pagkakasangkot ng mga propesyonal. Bukod dito, ang isang paglalarawan ng isang bilang ng mga tiyak na sitwasyon na nauugnay sa mga pagkakasala ay maaaring nilalaman sa charter ng HOA.

Powers ng Lupon ng HOA

Anong uri ng kapangyarihan ang pinag-uusapan natin? Ang gawain ng pamamahala ng pakikipagtulungan ay makisali sa mga direktang aktibidad nito. Ang buong listahan ng mga kapangyarihan na kinakailangan para dito ay kinokontrol ng parehong Housing Code (ang artikulo nito 147). Sa Charter ng samahan ay dapat kinakailangang makilala sa pagitan ng mga aksyon na nahuhulog sa loob ng kakayahan at ng pangkalahatang pagpupulong ng mga residente. Iyon ay, dapat na malinaw na mga pahiwatig na ito ay ang chairman at ang kanyang mga representante na maaaring magpasya sa isang pagpupulong ng lupon ng HOA nang hindi gumagamit ng paunang abiso sa mga residente.

Sa karamihan ng mga kaso, ito ang mga kapangyarihan ng board:

1. Ang direktang pamamahala ng pakikipagtulungan sa appointment ng mga tiyak na tagapalabas para sa tiyak na trabaho at pagbuo ng kawani ng HOA.
2. Ang pagtatapos ng mga kasunduan sa serbisyo ng publiko sa ngalan ng mga may-ari ng bahay.
3. Pagkolekta ng pondo para sa pagkumpuni at pagpapanatili ng isang gusali sa apartment.
4. Ang pagsasagawa ng papeles na may pagpapalabas ng lahat ng kinakailangang papel at sertipiko.
5. Ang pagsasagawa ng pagbabangko at accounting sa paglipat ng mga pondo sa ilalim ng mga kontrata para sa kabayaran ng mga kontraktor.
6. Ang pagsasagawa ng mga pangkalahatang pagpupulong ng mga residente na pinupuno ang may-katuturang protocol.
7. Proteksyon sa korte ng mga interes ng mga kasapi ng pakikipagtulungan.
8. Sa isang sitwasyon ng hindi pagbabayad ng mga residente ng mga utang para sa mga serbisyong pangkomunidad - apela sa mga opisyal na awtoridad (mula sa pangangasiwa ng lungsod hanggang sa korte at tagausig).

Konklusyon

Ipinapakita nito na ang buong listahan ng mga kapangyarihan ng lupon ng HOA ay natutukoy sa pamamagitan ng mga direktang pag-andar na nagmula sa pangunahing layunin ng pakikipagtulungan - ang pagpapanatili ng isang gusali sa apartment.

Bilang karagdagan sa nasa itaas, ang awtoridad ng HOA ay maaaring magsama ng isang bilang ng mga karagdagang bago, na tiyak na dapat na maayos sa Charter ng pakikipagtulungan. Maaari naming pag-usapan ang tungkol sa pag-aayos ng lokal na lugar, pagsasaayos ng sarili sa gusali, pagkolekta ng upa mula sa mga taong nangungupahan ng komersyal at tirahan ng bahay, pati na rin ang pagtatapon ng mga karaniwang bahay na pag-aari, na kinabibilangan ng mga cellar, elevator, atbp.

Kinumpirma ng Housing Code na ang parehong mga karapatan at obligasyon ng HOA ay inextricably na nauugnay sa kanilang mga pag-andar at lumabas mula sa gawain ng pagpapanatili ng isang gusali sa apartment at lahat ng pag-aari na may kaugnayan dito nang buong pagkakasunud-sunod.