Sa panahon ng pagbili ng isang apartment, ang isang paunang kontrata ay madalas na iguguhit. Naglalaman ito ng hangarin ng mga partido na makumpleto ang pangunahing transaksyon. Karaniwan ito ay nabuo kung ang isang kalahok sa proseso para sa iba't ibang mga kadahilanan ay hindi maaaring pirmahan ang pangunahing kasunduan. Ayon sa Civil Code ng Russian Federation, ang isang paunang kontrata ay ligal na nagbubuklod lamang kung maayos itong na-draft. Samakatuwid, madalas na nakaranas ng mga abogado ay kasangkot sa prosesong ito, na nag-aaral ng mga nilalaman ng kontrata, at gumawa din ng ilang mga pagsasaayos dito kung kinakailangan.
Ang konsepto ng paunang kasunduan
Ayon kay Art. 429 ng Civil Code ng Russian Federation, isang paunang kontrata para sa pagbebenta ng pabahay ay isang opisyal na dokumento na iginuhit at nilagdaan ng dalawang partido sa transaksyon. Ang istraktura nito ay ganap na inuulit ang nilalaman ng pangunahing kontrata, ngunit hindi ito nakarehistro sa Rosreestr o sa isang pampublikong notaryo.
Kasama sa kontrata ang lahat ng mga kondisyon para sa transaksyon. Bilang karagdagan, ang mga panahon kung saan ang mga partido ay kinakailangang pumasok sa isang transaksyon ay ibinigay.
Bakit pinagsama-sama?
Ayon sa Civil Code ng Russian Federation, ang isang paunang kontrata para sa pagbebenta ng isang apartment ay iginuhit para sa iba't ibang mga kadahilanan. Ito ay madalas na kinakailangan sa mga sumusunod na sitwasyon:
- sa iba't ibang kadahilanan, ang mamimili sa oras ng pagtatapos ng kasunduan ay walang kinakailangang halaga na kinakailangan upang bumili ng real estate, halimbawa, naghihintay siya na ibenta ang kanyang apartment o tatanggap niya ang pera sa pamamagitan ng mana;
- binili ang pabahay gamit ang isang mortgage, samakatuwid, bago pirmahan ang pangunahing kontrata, dapat suriin ng mga kinatawan ng napiling bangko ang nangungupahan, dahil kumikilos ito bilang isang seguridad, kaya't kailangang maghintay ang mga partido para sa desisyon ng institusyong ito;
- ang nagbebenta, sa iba't ibang mga kadahilanan, ay walang anumang mahahalagang dokumento para sa apartment, kaya kinakailangan ng ilang oras upang maibalik ang mga ito;
- ang mga typo o error sa mga opisyal na dokumento ay isiniwalat.
Upang maiwasan ang pagsira sa deal, ang isang paunang kasunduan ay iginuhit. Inilalabas nito ang mga kahihinatnan para sa sinumang kalahok na tumangging mag-sign sa pangunahing dokumento. Kadalasan sa kontrata na ito ang mga sukat ng mga forfeits ay ipinahiwatig o ang deposito ay ilipat sa lahat.
Mga uri ng kontrata
Ayon kay Art. 429 ng Civil Code ng Russian Federation ang isang paunang kontrata ay maaaring iharap sa maraming mga bersyon. Kabilang dito ang:
- Sa pamamagitan ng isang deposito o advance. Sa kasong ito, ang halaga na aktwal na inilipat sa nagbebenta ay inireseta. Kung ginamit ang isang deposito, hindi ito maibabalik kung tumanggi ang mamimili na pirmahan ang kontrata. Kung ang nagbebenta ay ang salarin ng pagtanggi ng transaksyon, pagkatapos ay bumalik siya ng isang dobleng laki ng deposito. Kapag gumagamit ng advance, ang halaga ng pera ay ibabalik sa mamimili, anuman ang eksaktong tumanggi sa transaksyon.
- Mula sa nag-develop. Sa ibang paraan, ang nasabing kasunduan ay tinatawag na PDDU. Ngunit ang dokumento na ito ay walang ligal na puwersa, at sa tulong nito kahit sa pamamagitan ng korte ay hindi posible na dalhin ang paglabag sa katarungan. Samakatuwid, ang nasabing kontrata ay karaniwang ibinibigay lamang ng mga pandaraya na nais gumamit ng mga grey scheme para sa iba't ibang mga kadahilanan.
- Kapag nag-a-apply para sa isang mortgage. Kadalasan, ayon sa Civil Code ng Russian Federation, isang paunang kontrata ay iginuhit nang tumpak dahil ang bumibili ay nangangailangan ng isang halaga ng pautang upang bumili ng real estate. Sa kasong ito, bago pirmahan ang pangunahing kontrata, kakailanganin mong makakuha ng pag-apruba para sa transaksyon mula sa napiling bangko, na susuriin ang kondisyon at presyo ng napiling bagay. Ngunit kahit na ang pagkakaroon ng isang paunang kontrata ay hindi palaging ginagarantiyahan ang pagtatapos ng pangunahing transaksyon.Ito ay dahil sa ang katunayan na kung ang mamimili ay hindi tumatanggap ng pag-apruba mula sa bangko, pagkatapos ay kailangan niyang simulan ang paghahanap para sa isang mas angkop na pagpipilian.
- Kapag bumili sa pamamagitan ng isang ahensya ng real estate. Sa ilalim ng mga kondisyong ito, ang isang panimulang kontrata ng tripartite ay iginuhit, dahil kasama nito ang mga obligasyon ng isang empleyado ng samahang ito. Ang pangako ay maaaring ilipat nang direkta sa espesyalista ng ahensya, samakatuwid ito ay siya ang kumikilos bilang tagagarantiya ng pangunahing transaksyon.
Ang bawat iba't ay may sariling mga katangian at mga nuances. Bago isulat ang dokumentasyon ay dapat pag-aralan ang mga probisyon ng Art. 429 ng Civil Code ng Russian Federation na may mga komento. Ang isang paunang kontrata lamang na may karampatang pagbuo ay may ligal na puwersa.
Mga panuntunan sa pagsasama
Sa panahon ng pagbuo ng dokumentong ito, dapat mong sundin ang ilang mga mandatory rules. Kabilang dito ang:
- ang simpleng pagsulat ay ginagamit;
- Pinapayagan na magpasok ng impormasyon gamit ang isang computer o manu-mano;
- hindi ka dapat gumamit ng oral agreement, dahil malamang na ang mga partido sa transaksyon ay hindi gagamot ang mga naunang napagkasunduang kondisyon sa lahat ng kabigatan;
- hindi kinakailangan na mag-aplay sa isang notaryo para sa sertipikasyon ng isang dokumento.
Kung ang mga partido sa transaksyon ay hindi alam kung paano ang paunang kasunduan ay iginuhit nang tama, pagkatapos ay maaari silang bumaling sa isang abogado para sa tulong.
Anong mga dokumento ang kinakailangan?
Upang makabuo ng isang paunang kasunduan, kailangan mong maghanda ng ilang babasahin. Ito ay mula sa kanya na ang impormasyon ay dinala sa dokumentong ito. Kabilang dito ang mga sumusunod na papel:
- pasaporte ng mga kalahok sa transaksyon;
- dokumentasyon ng cadastral para sa pabahay;
- teknikal na pasaporte para sa apartment;
- kunin mula sa USRN, na nagpapatunay na ang bagay ay ibinebenta ng direktang may-ari, at hindi sa pamamagitan ng isang pandaraya;
- kunin mula sa book book na naglalaman ng impormasyon tungkol sa mga taong nakarehistro sa apartment.
Gamit ang dokumentasyon sa itaas, hindi lamang isang kontrata ang iginuhit, ngunit ang pagiging lehitimo ng transaksyon ay napatunayan din. Ayon sa 429 Art. Ang Civil Code ng Russian Federation isang paunang kontrata ay dapat maglaman lamang ng may-katuturan at maaasahang impormasyon, kung hindi, madali itong mai-invalidate ng isang desisyon sa korte.
Anong impormasyon ang kasama?
Karaniwan, ang kasunduang ito ay inilarawan ng direktang mga kalahok sa transaksyon, ngunit maaari silang lumiko sa isang abogado para sa tulong. Ayon kay Art. 429 ng Civil Code ng Russian Federation, isang paunang kontrata ay kinakailangang kasama ang sumusunod na impormasyon:
- halaga ng deposito o advance;
- gastos ng pabahay;
- mga patakaran para sa paglipat ng real estate;
- ang panahon kung kailan ang pangunahing kontrata ay dapat maipirmahan;
- ang mga kondisyon kung saan ang apartment ay muling nakarehistro ng mamimili;
- ang mga taong nakarehistro o nakatira sa pabahay ay ipinahiwatig;
- Ang paksa ng transaksyon na kinakatawan ng pag-aari ay inilarawan;
- mga karapatan at obligasyon ng bawat site.
Minsan ang isang sugnay sa mga posibleng sitwasyon ay kasama sa dokumentong ito, sa paglitaw kung saan posible na wakasan ang kasunduan. Kung ang impormasyon na ito ay hindi magagamit, pagkatapos sa ilalim ng artikulo 429 ng Civil Code ng Russian Federation, ang isang paunang kontrata ay maaaring wakasan sa korte o sa pamamagitan ng pagguhit ng isang kasunduan sa kapayapaan.
Mga Batas sa Pagrehistro
Ang kasunduang ito ay maaaring hindi nakarehistro sa Rosreestr. Ayon sa Civil Code ng Russian Federation, ang paunang kontrata ay inilaan lamang upang kumpirmahin ang paunang bayad o deposito, at pinatunayan din ang hangarin ng mga partido na tapusin ang pangunahing kontrata.
Bilang karagdagan, hindi mo kailangang makipag-ugnay sa isang notaryo upang mapatunayan ang dokumentasyon. Ngunit maaaring tiyakin ng espesyalista na ito na ang kontrata ay iguguhit nang tama.
Ano ang hahanapin?
Sa ilalim ng artikulo 429 ng Civil Code ng Russian Federation, ang isang paunang kontrata ay may halaga lamang na ibinigay na ang lahat ng kinakailangang mga kondisyon at sugnay ay ipinasok dito. Samakatuwid, kapag bumubuo ng dokumentasyong ito, dapat mong bigyang pansin ang mga sumusunod na puntos:
- kinakailangang isama ang ilang mahahalagang impormasyon, halimbawa, impormasyon tungkol sa paksa ng kontrata, dahil kung hindi, hindi posible na makilala ang apartment, na nakuha batay sa kasunduang ito;
- isang dokumento ay nilagdaan ng parehong partido sa transaksyon;
- hindi pinapayagan para sa anumang partido na makatanggap ng higit pang mga benepisyo mula sa dokumento;
- upang maprotektahan ang kanilang sarili mula sa pandaraya, ang data ng pasaporte ng parehong mga kalahok ay tiyak na kasama sa kasunduan;
- Mahalagang i-verify ang lahat ng impormasyong naipasok batay sa mga magagamit na opisyal na dokumento;
- dapat mong tiyakin na ang pag-aari ay ibinebenta ng isang may-ari ng may sapat na gulang, at ang iba pang mga mamamayan ay hindi nag-aaplay para sa isang apartment.
Bago nilagdaan ang kasunduan, lahat ng hindi awtorisadong tao ay dapat na palayasin mula sa apartment.
Petsa ng Pag-expire
Ayon sa Civil Code ng Russian Federation, ang paunang kontrata ay hindi mawawala ang kahulugan nito hanggang sa ang pangunahing kontrata ay nilagdaan, na binubuo sa pagtatapos ng isang transaksyon para sa pagbebenta ng isang apartment. Ang term ay karaniwang naipahayag nang direkta sa teksto ng kasunduang ito.
Kung, sa iba't ibang mga kadahilanan, ang isang transaksyon ay hindi magaganap sa isang tinukoy na tagal ng panahon, nawawala ang paunang kasunduan sa ligal na puwersa nito. Sa kasong ito, ang deposito ay hindi ibabalik sa mamimili, kung ang pangunahing kontrata ay hindi natapos sa pamamagitan ng kanyang kasalanan. Ang nagbebenta ay maaari ring pumunta sa korte upang pilitin ang pangalawang partido upang makumpleto ang transaksyon.
Ang mga nuances ng pagtatapos
Ayon sa Civil Code ng Russian Federation, ang isang paunang kontrata para sa pagbebenta ng real estate ay maaaring wakasan nang maaga sa iskedyul kung ang isang partido ay lumabag sa pangunahing mga probisyon nito. Bilang karagdagan, ang proseso ay isinasagawa kung may katibayan na ang presyon ay inilagay sa kalahok sa transaksyon, at maaari itong maging pisikal o emosyonal.
Ang kasunduan ay kinikilala bilang hindi wasto kung ang isa sa mga kalahok ay isang menor de edad na mamamayan o ligal na taong walang kakayahan.
Konklusyon
Ang isang paunang kontrata ay madalas na iguguhit sa pagitan ng dalawang partido sa isang transaksyon. Naglalaman ito ng impormasyon tungkol sa mga hangarin ng mga mamamayan sa hinaharap upang tapusin ang isang kasunduan sa paglipat ng pagmamay-ari ng apartment mula sa nagbebenta hanggang sa bumibili. Ang ilang mga ipinag-uutos na data ay dapat isama sa ito upang ang dokumento ay may ligal na puwersa.
Ang bawat partido sa transaksyon ay dapat magkaroon ng kamalayan ng mga negatibong kahihinatnan ng pagtatapos ng kasunduang ito. Ang mga negatibong sandali ay lumitaw kung ang isang deposito ay nakasulat sa teksto.
