Ang pamamaraan para sa pagrehistro ng pagbebenta ng isang apartment ay kawili-wili hindi lamang para sa mga nagsisimula, kundi pati na rin sa mga taong nakikibahagi sa propesyonal na ito. Pagkatapos ng lahat, ang batas ay patuloy na nagpapakilala ng mga bagong susog, at ang pamamaraan mismo ay napapailalim sa mga pagsasaayos. Ang mga yugto lamang ng transaksyon ay hindi nagbabago.
Suriin
Ang pamamaraan para sa pagrehistro ng pagbebenta ng isang apartment ay palaging pareho. At ang unang item ay ang pagsuri. Ito ay tumutukoy hindi lamang sa panlabas na inspeksyon ng pabahay, kundi pati na rin ang apartment ay pag-aari ng nagbebenta. Gayundin, ang pagkakaroon ng isang kapangyarihan ng abugado ay lubos na katanggap-tanggap. Ngunit dapat siyang magkaroon ng isang normal na panahon ng bisa at mga detalye.
Upang hindi tumakbo sa mga scammers, pinakamahusay na personal na makipagpulong sa may-ari ng lupa at makilala ang lahat ng mga dokumento na nagtatatag ng pag-aari.
Gayundin, bago obserbahan ang order ng pagrehistro ng pagbebenta ng isang apartment, mas mahusay na i-verify ang mga dokumento ng may-ari at ang kanyang larawan.
Susunod, kailangan mong malaman kung ang apartment ay naka-encode, kung nasa piyansa ito o naaresto. Magagawa ito sa pamamagitan ng pagpunta sa Rosreestr sa lugar ng paninirahan at humiling ng isang katas mula sa Pinag-isang State Legal Rehistro ng Estado. Ang katas na ito ay magpapakita ng lahat ng impormasyon tungkol sa apartment at anumang mga paghihigpit na ipinataw dito.
Ito ay pantay na mahalaga upang malaman ang pagkakaroon o kawalan ng mga sakit sa nagbebenta, na sa hinaharap ay maaaring maging batayan para sa pagkansela ng transaksyon. Ito ay isang pagkagumon o ilang uri ng sakit sa pag-iisip. Para sa kadahilanang ito, ang nagbebenta ay dapat magbigay ng mga medikal na sertipiko. Ang puntong ito ay maaaring alisin kung ang may-ari ng lupa ay may karapatang magmaneho ng isang sasakyan.
Ang pamamaraan para sa pagrehistro ng pagbebenta ng isang apartment ay may kasamang pagkolekta ng impormasyon tungkol sa mga taong may karapatang gamitin ang pabahay na ito. Maaari mong malaman kung kumuha ka ng isang sertipiko sa tanggapan ng pabahay o isang katas mula sa book book. Kompletuhin ang paglabas ng mga tao mula sa apartment na nakatira doon mga menor de edad na bata.
Bilang karagdagan, kailangan mong tiyakin na ang mga may-ari ay walang mga utang sa komunal. Kung hindi ito nagawa, pagkatapos ang lahat ng mga utang ay ililipat sa bagong may-ari.
Konklusyon ng isang paunang kontrata
Ang pamamaraan para sa pagkumpleto ng isang transaksyon sa pagbili at pagbebenta ng apartment ay may kasamang paunang sugnay ng kontrata. Opsyonal na ito ay opsyonal, ngunit ipinapakita ng kasanayan na karaniwang hindi tinatanggihan ng mga tao na isama ito.
Ano ang kahulugan ng kasunduang ito at bakit kasama ito sa pamamaraan para sa pagrehistro ng isang transaksyon sa pagbili at pagbebenta ng apartment? Ang lahat ay medyo simple. Sa pamamagitan ng naturang kasunduan, kinumpirma ng mga partido ang kanilang pagsang-ayon upang tapusin ang pangunahing transaksyon pagkatapos ng ilang oras. Ang dahilan para sa pagkaantala ay maaaring ang panahon ng bakasyon ng bahay o ang panahon kung saan nahanap ng mamimili ang tamang dami. Sa yugtong ito na tinutukoy ang gastos ng pabahay at kailan ito ibebenta. Hindi mo mababago ang data na ito mamaya.
Mga nilalaman ng paunang kontrata
Hindi mahalaga kung ano ang pagkakasunud-sunod ng pagrehistro ng pagbili at pagbebenta ng apartment ay: sa pamamagitan ng mortgage o cash, ipinapahiwatig ng kontrata ang lahat ng mga item na ipapakita sa pangunahing dokumento. Iyon ay, magkakaroon ng paglalarawan ng apartment, gastos nito, pamamaraan ng pag-areglo at sandali ng pagtatapos ng pangunahing kontrata.
Deposit
Kadalasan, sa pagsasagawa, maraming mga abogado ang nahaharap sa tanong ng isang deposito. Ngunit ang problema ay sa mga batas na ito ang pagkilos na ito ay itinuturing na hindi wasto. Samakatuwid, imposible na gumuhit ng parehong kasunduan sa deposito at isang paunang kontrata nang sabay. Kailangang pumili.
Mga panganib ng pag-sign ng isang paunang kontrata
Ang pamamaraan para sa pagrehistro ng pagbebenta ng isang apartment sa pamamagitan ng mortgage o cash ay hindi naiiba. Ngunit may mga panganib sa pangunahing merkado sa pabahay.Posible na ang kumpanya ng konstruksyon ay maglabas ng isang paunang kontrata sa ilang mga may-ari ng hinaharap at pagkatapos ay ilipat ang pabahay ayon sa pagpapasya nito. Upang maiwasan ang mga ganitong sitwasyon, natapos ang isang kasunduan sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon. Ang nasabing kasunduan ay napapailalim sa ipinag-uutos na pagpaparehistro sa Serbisyo ng Pagparehistro ng Pederal.
Ang sitwasyon sa pangalawang merkado ng pabahay ay mas simple, dahil ang paunang kontrata ay hindi naglalaman ng anumang mga panganib para sa alinman sa partido.
Ang paggawa ng deal mismo
Ang pamamaraan para sa pagrehistro ng pagbebenta ng isang apartment sa Russia ay hindi nagbabawal sa pagtatapos ng isang kontrata sa pagsulat. Ngunit mas mahusay na patunayan ang naturang dokumento na may isang notaryo. Tatanggalin nito ang ilang mga panganib, kahit na mas malaki ang gastos nito. Anuman ang kontrata, ngunit kinakailangang ipahiwatig nito ang bumibili at nagbebenta, isang masusing paglalarawan ng ari-arian, presyo nito, paraan ng pagbabayad, obligasyon ng bawat partido. Anuman ang pagkakasunud-sunod ng pagpaparehistro ng pagbebenta: sa isang mortgage o sa cash, sa anumang kaso, ang kontrata ay tinatakan ng mga pirma ng parehong partido.
Pinakamabuting gawin ang tatlong kopya ng mga dokumento nang sabay-sabay, upang ang bawat panig ay may sariling, at ang isa ay nakaimbak sa Pederal na Rehistro.
Bilang karagdagan sa pangunahing kontrata, ang isang kilos ng paglipat at pagtanggap ng apartment ay ginawa. Nakukuha nito ang katotohanan na ang pabahay ay lumipas mula sa nagbebenta sa mamimili. Ang kontrata at ang kilos ay pinagsama. Sa panahon ng paglipat ng kontrata, tinatanggap ng bagong may-ari ang teknikal na dokumentasyon, pati na rin ang lahat ng mga papeles na nagpapatunay ng karapatan sa pag-aari.
Mga pamamaraan ng pagbabayad para sa isang apartment
Kapag binili ang isang apartment, maaaring magbayad ang mamimili sa maraming paraan. Ang pinakakaraniwan ay ang pag-areglo ng cash. Mas mabuti para sa bumibili kung ang pera ay ililipat lamang pagkatapos na magawa ang mga lagda sa pangunahing kontrata. Matapos ilipat ang kuwarta, kinakailangan upang gumuhit ng isang resibo.
Ang isa pang uri ng pagbabayad, na pinapayagan ng pamamaraan para sa pagpuno ng mga dokumento para sa pagbebenta ng isang apartment, ay ang magdeposito ng pera sa isang cell ng bangko, na ipahiwatig ng nagbebenta. Ngunit ang pamamaraang ito, bilang isang patakaran, ay nagiging mga karagdagang problema para sa huli.
Pinapayagan ding magbayad para sa pagbili sa pamamagitan ng paglipat ng bangko. Nangangahulugan ito na ganap na ligal na ilipat ang pera mula sa isang account sa isa pa.
Pinapayagan din ng batas ang lahat ng mga uri ng mga petsa ng pag-areglo. Bukod dito, ayon sa batas, ang lahat ng mga obligasyong pinansyal ay maaaring maisaayos pagkatapos muling rehistro ng bagong may-ari ng mga karapatan sa pabahay.
Paano magrehistro
Mula noong Enero 2017, pinasimple ang pamamaraan ng pagrehistro. Ngayon ay maaari kang mag-isyu ng isang apartment sa ari-arian sa ganap na anumang departamento ng Rosreestr, anuman ang lokasyon ng tirahan. Kahit na ibang lungsod. Ang pamamaraan para sa pagrehistro ng pagbebenta ng isang apartment sa pamamagitan ng MFC ay mas maginhawa at mas mabilis.
Gayundin sa Rosreestr posible na ngayong irehistro ang paglilipat ng mga karapatan sa real estate at ilagay ito sa pagpaparehistro ng cadastral. Dahil bago ito kailangang gawin nang hiwalay, ngayon ang buong pamamaraan ay tumatagal ng mas kaunting oras at pagsisikap.
Ang pamamaraan para sa pagrehistro ng pagbebenta ng isang apartment na may isang notaryo ay bahagyang naiiba sa pagrehistro sa Rosreestr. Upang mairehistro ang pagmamay-ari, dapat kang magkaroon ng:
- Pahayag.
- Kasunduan sa pagbili at pagbebenta sa gawa ng paglilipat at pagtanggap.
- Mga dokumento na nagpapatunay ng mga karapatan sa apartment.
Upang muling magrehistro ang pagmamay-ari ng apartment, kailangan mong magbayad ng dalawang libong rubles. Ang tungkulin ng estado na ito ay dapat bayaran hindi lalampas sa limang araw pagkatapos ng pagsusumite ng mga dokumento.
Ang pagrehistro ay maaaring tumagal ng tatlo hanggang sampung araw. Sa oras na ito, ang pagproseso ng data sa MFC ay hindi kasama. Matapos makumpleto ang pagpaparehistro, ang mamimili ay tumatanggap ng isang katas mula sa Pinag-isang Estado ng rehistro. Sertipiko ng pagmamay-ari sa mga kamay ng no.
Kung kinakailangan, posible na gumawa ng isang bagong sertipiko sa pagpaparehistro ng apartment sa BTI.
Buwis
Ang buwis sa pagbebenta ng isang apartment ay nakasalalay sa ilang mga kadahilanan. Ito ay:
- Ang mga batayan para sa paglipat ng pagmamay-ari ng apartment.
- Tagal ng panunungkulan.
Kung ang apartment ay minana, naibigay o pagkatapos ng privatization, kung gayon sa kasong ito ay walang buwis sa pagbebenta. Nalalapat lamang ito sa pabahay na sa oras ng pagbebenta ay pag-aari ng higit sa tatlong taon.
Ang parehong mga patakaran ay nalalapat sa sitwasyon kapag nakuha ng may-ari ng lupa ang ari-arian matapos niyang idisenyo ang pagpapanatili ng buhay-oras.
Sa anumang iba pang mga sitwasyon, upang hindi magbayad ng buwis sa pagbebenta ng isang apartment, hindi bababa sa limang taon ang dapat pumasa. Ngunit naaangkop lamang ito sa mga apartment na binili pagkatapos ng una ng Enero 2016. Para sa mga may-ari na nagmamay-ari ng isang apartment mula sa mas maagang oras, ang parehong tatlong taon ay mananatili.
Iyon ay, kung ang apartment ay nabili nang hindi nakakatugon sa mga deadline, kinakailangan na magbayad ng buwis na labing-tatlong porsyento. Ito ay sisingilin ayon sa halaga ng kadastral at koepisyent na 0.7. Ang koepisyent ay kinakalkula alinsunod sa taon nang binili ng may-ari ang pag-aari.
Ang gastos ng pabahay ng cadastre ay matatagpuan sa online sa website ng Rosreestr. Upang gawin ito, kailangan mo lamang ang mga coordinate ng apartment.
Ang kita mula sa pagbebenta ng apartment, ang dating may-ari ay dapat ipahiwatig ang kanyang sarili sa pagbabalik ng buwis. Ibinibigay ito hanggang sa katapusan ng Abril sa susunod na taon. Iyon ay, kapag nakumpleto ang transaksyon sa 2016, ang buwis ay isinampa at binabayaran sa 2017. Ang deadline para sa pagbabayad ay ika-15 ng Hulyo. Sa parehong oras, hindi mahalaga sa lahat kung saan ang pamamaraan para sa pagrehistro ng pagbebenta ng isang apartment ay ipatutupad: sa pamamagitan ng isang notaryo publiko o walang kanyang tulong.
Pagbili ng bahay sa pamamagitan ng isang rieltor
Kung walang pagnanais at oras na magulo sa mga papeles at suriin sa pamamaraan para sa pagrehistro ng pagbebenta ng isang apartment sa pamamagitan ng isang mortgage sa Sberbank o sa cash, pagkatapos ay mas mahusay na makipag-ugnay sa isang rieltor. Ang paghahanap ng isang propesyonal ay hindi madali, ngunit posible. Ang mga ad ay matatagpuan pareho sa mga pahayagan o sa Internet, at sa TV o radyo. Mayroong maraming mga palatandaan kung saan maaari mong makilala ang isang masamang ahensya mula sa isang mahusay:
- Mahusay na karanasan sa trabaho.
- Ang tanggapan ng kumpanya ay nasa isang prestihiyosong lugar at may maayos na pag-aayos.
- Mayroong mas positibong mga pagsusuri kaysa sa mga negatibo.
- Ang ahensya ay isang propesyonal na samahan ng mga realtor.
- Walang mga problema sa pakete ng mga dokumento ng nasasakupan.
- Ang mga empleyado ay tumingin at kumilos nang may dignidad.
- Ang kalidad ng trabaho ay naitala.
Isinasagawa ng kumpanya ang buong transaksyon at sinusubaybayan ang pamamaraan para sa pagrehistro ng pagbili at pagbebenta ng isang apartment sa pamamagitan ng maternity capital, mortgage o cash. Ngunit ang mga ganitong serbisyo ay magkakahalaga ng malaki. Karaniwan, ang isang ahente ay handa na magtrabaho para sa limang porsyento ng presyo ng pabahay.
Sino ang maaaring magbenta ng isang apartment
Kahit na hindi mabibili ng isang tao ang buong apartment, kung gayon sa kasong ito maaari lamang siyang makipag-deal sa may-ari. Nangangahulugan ito na ang taong ito ay dapat na naitala sa mga dokumento. Ang isang kasunduan sa pagbili ng pabahay, isang sertipiko ng pagmamay-ari, isang kasunduan sa regalo ang gagawin. Kung ang aktwal na may-ari para sa ilang kadahilanan ay hindi maaaring naroroon sa transaksyon, kung gayon maaari itong gawin ng isang tiwala. Nangangailangan ito ng isang kapangyarihan ng abugado na inisyu ng may-ari mismo at napatunayan ng kanya at ng notaryo publiko. Ang kapangyarihan ng abugado ay maaaring mailabas sa sinuman, ang pangunahing bagay ay ito ay tama nang tapos na.
Ngunit ano ang gagawin kapag ang may-ari ay underage? Kung ang bata ay hindi pa umabot sa edad na labing-apat, kung gayon ang lahat ng mga ligal na operasyon para sa kanya ay isinasagawa ng kanyang mga kinatawan sa ligal. Maging ito ang pamamaraan para sa pagrehistro ng pagbebenta ng isang bahagi sa isang apartment o isang buong apartment. Kung ang isang tinedyer ay mula labing-apat hanggang labing walong taong gulang, kung gayon maaari siyang mahinahon na kumilos sa kanyang sariling ngalan, ngunit kinakailangan pa rin ang pahintulot ng mga kinatawan sa ligal.
Kinakailangan ang karagdagang papel
Upang mabilis na ibenta ang isang apartment, maaari mo ring kailanganin ang mga dokumentong ito:
- Sertipiko ng legal na kapasidad. Ito ay totoo lalo na sa mga matatanda. Inisyu siya sa isang dispensaryo ng neuropsychiatric sa lugar ng tirahan.
- Kung ang isa sa mga partido sa transaksyon ay isang menor de edad, kinakailangan na magbigay ng isang sertipiko mula sa mga awtoridad ng pangangalaga.Kinumpirma niya na walang lumalabag sa mga karapatan ng isang menor de edad.
- Kung ang isang apartment ay ibinebenta ng isa sa mga asawa, kailangan mong magkaroon ng nakasulat na pahintulot ng pangalawang asawa sa iyo. Kung ang asawa ay diborsiyado, kung gayon ang kinakailangan ng isang dokumento. Ang nasabing pahintulot ay dapat maipaliwanag. Bilang karagdagan, dapat mong ilakip ang isang sertipiko ng diborsyo o pag-aasawa.
- Dapat ka ring magbigay ng sertipiko ng kamatayan kung sakaling namatay ang asawa.
- Sa kaso ng paggamit ng kapital ng maternity, kinakailangan ang isang sertipiko na ang mga karapatan ng bata ay hindi nilabag sa kaso ng pagbebenta ng isang apartment.
- Impormasyon na ang mga may-ari ay walang mga utang para sa mga kagamitan.
- Ang kontrata ng pagbebenta, na isinagawa nang mas maaga. Ang nasabing papel ay muling nagpapatunay sa transaksyon.
Ang pagtukoy ng gastos ng pabahay
Kung ang pabahay ay tama ang na-presyo, pagkatapos ay nagbibigay ito sa may-ari ng maraming libong rubles.
Siyempre, ang presyo ay maaaring mailagay nang random, ngunit maaari kang bumaling sa mga propesyonal. Mayroon ding isang ikatlong pagpipilian - upang subaybayan ang average na presyo ng naturang pabahay. Matapos suriin ang pagkahilig na magtakda ng isang presyo na magiging dalawampu porsyento na mas mataas kaysa sa average, kung ang mga mamimili ay tumawag at maging interesado, pagkatapos ay maaari kang magtaas ng isa pang sampung porsyento. Sa kawalan ng reaksyon, ang presyo, sa kabilang banda, ay dapat mabawasan ng parehong sampung porsyento.
Paano tinatantya ang halaga ng apartment? Sa pamamagitan ng mga sumusunod na pamantayan:
- Gaano karaming mga silid. Naturally, mas maraming mayroon, mas mahal ang apartment. Ngunit ang isang parisukat na metro sa kasong ito ay nagkakahalaga ng mas kaunti, dahil sa sukat na proporsyonal sa bilang ng mga silid. Para sa kadahilanang ito, ang odnushki ay mas mahal pa kaysa sa iba pang apartment.
- Ang footage ng apartment.
- Ang footage ng kusina. Kapag ito ay mas mababa sa sampung metro, pagkatapos ay bumababa ang presyo.
- Ang layout ng mga silid. Ang mga nakahiwalay na silid ay mas popular kaysa sa magkadugtong na mga silid.
- Palapag kung saan matatagpuan ang apartment. Ang mas mamahaling pabahay ay matatagpuan sa mga gitnang palapag ng bahay.
- Kung gaano kahusay ang lugar sa paligid.
- Ang kalinisan ng pasukan, kung paano bago ang bahay, kung mayroon itong isang elevator.
- Pag-ayos sa apartment. Ang mga magagandang pag-aayos ng mataas na kalidad ay maaaring dagdagan ang gastos nang sampung porsyento, at hindi magandang kondisyon ng kosmetiko, sa kabilang banda, binabawasan ang presyo. Ang isang murang pagtatangka na "takpan ang iyong mga mata" ay hindi makakatulong na magbenta ng pabahay nang mas mahal.
- Ang gastos ng mga kagamitan.
- Anong uri ng pag-init. Ang indibidwal na pag-init ay mas mahal.
- Binuo ang imprastraktura. Ang presyo ng isang apartment ay depende sa kung gaano karaming mga tindahan ang nasa paligid, anong uri ng transportasyon, kung mayroong mga paaralan at ospital.
- Ang isang mahalagang papel ay ginampanan ng lugar kung saan matatagpuan ang apartment.
Paano magbenta o bumili ng isang apartment sa pamamagitan ng MFC
Ang mga kinakailangang dokumento para sa pagpaparehistro ng pagbili at pagbebenta ng isang apartment sa pamamagitan ng MFC ay pareho, ngunit ang algorithm ng mga aksyon ay bahagyang nagbago. Una kailangan mong mag-order ng isang form kung saan kailangan mong tukuyin ang lahat ng impormasyon. At pagkatapos ay pumunta sa MFC at makipag-usap sa isang espesyalista. Karaniwan nagbibigay sila ng isang listahan ng mga kinakailangang dokumento depende sa paraan ng pagbabayad para sa transaksyon.
Pagtitipon, maaari naming sabihin na bago ka bumili ng isang apartment, kailangan mong timbangin nang mabuti ang lahat. Pagkatapos ng lahat, napakadaling tumakbo sa mga scammers sa bagay na ito, kapwa sa nagbebenta at bumibili. Upang maiwasan ito, kailangan mong maingat na pag-aralan ang lahat ng mga dokumento at huwag mag-atubiling tanungin ang may-ari ng apartment para sa isang paliwanag. Bilang karagdagan, magiging kapaki-pakinabang na maglakad sa paligid ng mga kapitbahay at malaman ang lahat tungkol sa apartment at mga may-ari nito. Sapagkat ang nagbebenta mismo ay hindi masasabi ang buong katotohanan. Ang isa pang paraan upang maprotektahan ang iyong sarili ay ang pagbisita sa isang lokal na presinto o opisina ng pabahay. Doon ay karaniwang alam ng mga tao ang lahat tungkol sa lahat.
Ngunit ang panganib ay namamalagi hindi lamang sa nagbebenta o bumibili, kundi pati na rin sa realtor. Ang mga taong ito ay dapat tratuhin nang mahusay. Sa kaunting pag-aalinlangan, mas mahusay na tanggihan ang mga serbisyo ng partikular na taong ito at maghanap ng iba. Pagkatapos ng lahat, hindi sila nagbibiro sa isang apartment, kaya maaari kang manatili nang walang anumang pabahay. Para sa kadahilanang ito, ang isang walang kabuluhang saloobin sa transaksyon ng benta ay hindi katanggap-tanggap.Ang higit na pansin ay babayaran sa pagpili ng pabahay at suriin ito para sa kalinisan ng dokumentaryo, mas mabuti. At mas mabuti para sa isang tao na hindi gumawa ng ganoong pakikitungo, dapat mayroong isang taong makakatulong at magmungkahi.