Mga kooperatiba sa pabahay at gusali (ZhSK): kahulugan, charter, kontrata

Sa kasalukuyan, maraming mga kumpanya sa merkado ang nag-aalok upang bumili ng isang hindi nalilipat na bagay mula sa kanila sa pamamagitan ng pagsali sa isang kooperatiba sa konstruksyon ng pabahay (ZhSK). Siyempre, ang mga mamamayan ay may tanong tungkol sa kaligtasan at pagiging maaasahan ng naturang pamamaraan.

Ang sitwasyon sa mga taong Sobyet

Una kooperatiba sa pabahay nagsimulang lumitaw noong 1920s. Gayunpaman, noong 1937 nagsimula silang maalis. Ipinaliwanag ito ng mga awtoridad sa katunayan na ang nasabing mga asosasyon ay pagpapakita ng pribadong pag-aari. Matapos ang digmaan, ang populasyon ng lunsod ay tumaas nang husto, at nagsimula ang malakihang pagtatayo ng pabahay. At noong 1958, pinapayagan muli ng Konseho ng mga Ministro at Central Committee ng CPSU ang paglikha ng mga dati nang nakansela na mga asosasyon. Ang tirahan ay pinansyal ng mga shareholders. Gayunpaman, ang mga asosasyon ay nakatanggap ng isang pautang ng estado ng hanggang sa 70% sa loob ng 20 taon at iba pang mga benepisyo. Upang mapabilis ang gawain at pagbutihin ang kalidad nito, ang ilang mga may-ari ng hinaharap mismo ay lumahok sa pagtatayo ng mga gusali. Ang mga koponan na nabuo mula sa kanila ay pumasok sa ikalawa at pangatlong shift matapos ang pagkumpleto ng zero cycle ng kontraktor.

Ang mga problema

Mga presyo para sa mga kooperatiba na apartment sa Moscow noong kalagitnaan ng 1980. nagkakahalaga ng halos 3 libong p. (isang silid), 5 libong rubles (dalawang silid). At ang average na mga kita ng isang mamamayan ng Sobyet ay nasa loob ng 200 rubles / buwan. Kahit sa pagtitipid, maraming mga tao ang hindi bumili ng kooperatiba na pabahay. Ito ay dahil sa pagkakaroon ng mga linya ng multi-taon para sa pagsali sa mga asosasyon para sa mga residente sa lungsod. Bilang karagdagan, mayroong mga lungsod na halos sarado para sa pag-aampon ng hindi kinikilalang tao. Bukod dito, awtomatiko silang ibinukod mula sa mga pila para sa departamento ng pabahay at estado. Ang mga asosasyon ay nagkakahalaga ng tungkol sa 7-8% ng kabuuang stock ng pabahay. Sa unang kalahati ng 80s. Sinimulan ang pagtatayo ng halos 80 libong mga gusali sa apartment. Karamihan sa kanila ay inatasan lamang sa pagtatapos ng 90s. Kaya, maraming mamamayan ang kailangang maghintay ng 15 taon o higit pa.

Sitwasyon ngayon

Ang Kodigo sa Pabahay ng Russian Federation ay naglalaman ng maraming mga pamantayan na natutukoy ang mga porma ng samahan sa sarili ng mga mamamayan na naglalayong mapagbuti ang kanilang mga kondisyon. Ang mga asosasyon na pinag-uusapan ay nailalarawan sa Art. 110. Gayunpaman, marapat na sabihin na, ayon sa pangkalahatang mga patakaran, ang mga mamamayan ay hindi dapat sumali sa mga kooperatiba sa pabahay, ngunit sa mga kooperatiba sa pabahay at pinondohan. Ito ay dahil sa ang katunayan na may kaugnayan sa huli, ang batas ay nagbibigay para sa isang mas mahigpit na pamamaraan para sa pagkontrol sa paggalaw ng mga pondo. Ngunit mayroong isang bilang ng mga patakaran ng pamamaraan na nauugnay sa pagbuo at paggana ng mga asosasyon.

Organisasyon ng mga kooperatiba ng pabahay sa Russian Federation

Ang isang sapat na malaking bilang ng mga asosasyon ay nanatili sa bansa mula pa noong panahon ng Sobyet. Ang mga mambabatas, gayunpaman, na nagsasagawa ng Housing Code ng Russian Federation, ay sinubukang obligahin sila na magbago sa mga HOA. Ngunit ang kaukulang susog ay nagpasya na kanselahin. Sa karamihan ng mga kaso, ang mga kooperatiba sa pabahay ngayon ay kumikilos bilang mga kumpanya ng operating. Ang pagbuo ng mga asosasyong ito para sa direktang pagtayo ng mga istruktura ay dahil sa maraming mga scam sa merkado ng real estate. Ang mga kooperatiba sa pabahay ay ginagamit ng mga namayani na namumuhunan sa real estate. Ang mga mamamayan na ito ay nagtitipon upang makumpleto ang pagtayo ng mga gusali matapos ang mga kumpanyang nagpalaki ng kanilang pondo para itigil ang kanilang mga aktibidad.

Kakayahan

Ang mga kooperatiba ng pabahay at konstruksyon ay isang anyo ng pakikipag-ugnayan sa pagitan ng mamimili at ng kumpanya na nakikipagtulungan sa pagtatayo ng isang hindi maikakait na bagay. Ang kakanyahan ng naturang mga asosasyon ay ang mga ito ay kapwa mga kumpanya sa pagpapahiram. Ang mga pondo para sa pagbili ng real estate ay eksklusibo mula sa mga kontribusyon ng mga mamamayan na lumalahok sa kanila. Ang pamamaraan ng aktibidad ng mga asosasyong ito ay maaaring kinakatawan bilang mga sumusunod. Una sa lahat, ang mamamayan, na nagpasya na lumahok sa kooperatiba ng pabahay, ay gumagawa ng paunang bahagi at bayad sa pagpasok. Karaniwan ang mga ito ay 10% at 5%, ayon sa pagkakabanggit, ng tinatayang halaga ng pag-aari. Pagkatapos nito, ang mga miyembro ng kooperatiba ng kooperatiba ng pabahay ay nagtipon ng bahagi ng bahagi, na kinakailangan upang makakuha ng pautang mula sa kapisanan. Bilang isang patakaran, ito ay 50% ng gastos. Pagkatapos nito, ang mga mamamayan ay kasama sa linya ng pagbili. Ang lugar sa loob nito ay nakasalalay hindi lamang sa pagkakasunud-sunod ng akumulasyon ng kinakailangang bahagi ng bahagi, kundi pati na rin sa ratio ng term at plano ng pag-install nito. Sa madaling salita, mas mahahabang makatipid ang isang tao, iyon ay, mas mahinahon niya ang iba na gamitin ang kanyang pera, at ang mas mabilis na ibabalik niya sa ibang pagkakataon, mas maaga siyang makakalipat sa apartment.

Mga detalye ng disenyo

Ang mga mamamayan na lumipat sa isang gusaling apartment ay natatanggap ang kanilang puwang sa ibinahaging pagmamay-ari. Ang mga pagbabahagi ay natutukoy alinsunod sa bayad na bahagi ng bahagi. Dadagdagan ito nang direktang proporsyon sa mga naibalik na pondo. Dapat ding sabihin na ang presyo ng isang hindi maikakait na bagay ay naayos sa oras ng pagkuha nito. Nangangahulugan ito na ang malamang na pagtaas sa gastos ng pabahay sa merkado ay hindi makakaapekto sa pamamaraan ng pagbabayad ng utang. Sa sandaling pumasok ang isang mamamayan at magparehistro, nagsisimula siyang ibalik ang mga natanggap na pondo para sa pagbili. Karaniwan ang isang pautang ay ipinagkaloob para sa isang panahon ng doble hangga't panahon ng akumulasyon. Maaari mong bayaran ang utang nangunguna sa iskedyul. Ito ay lubos na kumikita, dahil, bilang karagdagan sa pangunahing mamamayan ay nagbabayad ng mga bayarin sa pagiging kasapi. Ang huli ay nasa average na katumbas ng 0.5% ng presyo ng apartment. Ang mga pagbabayad ay ginawa buwanang. Matapos ang buong pagbabayad ng utang, ang apartment ay ginawa sa isang indibidwal na pag-aari.

Ang mga panganib

Ang sistema ng mga kooperatiba sa pabahay ay may maraming mga kawalan. Kadalasan sila ay naging napaka-kapaki-pakinabang para sa mga scammers. Ang unang minus ay nakatago sa mismong pamamaraan ng samahan. Ang katotohanan na ang mga kalahok ay nagbabalik ng mga pondo nang mas mabagal kaysa sa naipon nila ay humahantong sa paglikha ng mga queues para sa pagbili. Ipagpalagay na 10 mga tao ang sumali sa isang kooperatiba bawat buwan. Ang bawat isa sa kanila ay nag-iipon ng kinakailangang halaga sa loob ng 2 taon, at nagbabayad para sa apat. Ang unang dalawang taon, ang kapital sa kooperatiba ay naipon. Ang naipon na halaga pagkatapos nito ay ginugol ng halos isang taon sa pagbili ng mga apartment. Sa panahong ito, ang pondo ng pera ay na-replenished nang mas mabagal kaysa sa ginugol, dahil bawat buwan kinakailangan na bumili ng real estate para sa bawat bagong 10 mga kalahok. Ang mga mamamayan na ito, na pumapasok sa panahon ng pag-install, ay nagbibigay ng dalawang beses ng kaunting buwanang halaga tulad ng sa panahon ng akumulasyon.

Kaya, pagkatapos ng halos isang taon, ang lahat ng mga pondo ay ginugol sa pagbili ng pag-aari para sa mga bagong miyembro. Bilang isang resulta, ang samahan ay walang pera na naiwan. Ang lahat ng mga nalikom ay agad na ipinadala upang bumili ng mga apartment. Sa gayon nagsisimula ang pagbuo ng pila. Sa patuloy na stream ng mga bagong mamamayan, mas kaunting pera ang pumapasok kaysa sa kinakailangan. Makalipas ang tatlong taon, tataas ang linya. At pagkatapos lamang ng 6 na taon ng trabaho, ang kooperatiba ay maaabot ang isang matatag na yugto, dahil ang mga kalahok ay magsisimulang iwanan ito sa isang nakaplanong paraan, dahil ganap na silang magbabayad ng mga pautang. Ang halaga na nagmumula sa mga mamamayan sa panahon ng akumulasyon ay nagiging katumbas ng kapital ng mga tao na nasa yugto ng pag-install. Kaya, ang mga kalahok ay hindi lamang nagbabayad ng kanilang pera nang direkta, ngunit nawalan din ng maraming oras.Kung ang bilang ng mga mamamayan na pumapasok sa samahan ay nagsisimula nang bumaba, kung gayon ang linya ng mga sumali na ay lalago. Sa kasong ito, ang pinakamahusay na ang mga taong hindi naipon ng 50% ng gastos ay maaaring asahan ay ang pagbabalik ng kanilang mga pondo, at sa pinakamasama, magpaalam sa kanila magpakailanman.

Interes sa mga asosasyon

Ang pagtaas ng pansin ng mga developer sa mga kooperatiba ay dahil sa maraming kadahilanan. Ang estado, ang mahigpit na mga parusa, ay pinipilit silang pumili ng isa sa mga umiiral na mga scheme para sa pagbebenta ng real estate. Maaaring ito ay isang sertipiko sa pabahay, isang kasunduan sa pakikilahok ng equity o pagbabahagi ng sama sa isang kooperatiba sa pabahay. Kasabay nito, ang Federal Law No. 214 ay nagbibigay para sa isang medyo mahigpit na balangkas para sa mga kumpanya. Kaugnay nito, ang kooperatiba sa pabahay ay walang alinlangan na mayroong maraming mga pakinabang.

Mga kalamangan

Ayon sa mga eksperto, sa loob ng naturang mga asosasyon ay may isang hindi gaanong regulated na pamamaraan para sa pag-sign ng isang kasunduan sa isang bumibili. Bilang karagdagan, ang higit pang mapagkumpitensyang halaga ay maaaring mabuo sa mga bagay sa real estate sa kanilang sarili. Ang bayad sa pagbabahagi na binabayaran ng isang mamamayan para sa isang apartment sa isang kooperatiba ay hindi binubuwis. Ang Batas Blg. 214 ay hindi isaalang-alang ang isang kasunduan sa equity bilang pamumuhunan. Kaugnay nito, ang kumpanya ay nagtatayo ng isang multi-apartment building, ay inilalagay sa halaga ng VAT, ang halaga ng kung saan ay 18%. Ito, samakatuwid, makabuluhang pinatataas ang presyo ng bagay sa pamamagitan ng kasunduan ng pakikilahok ng equity. Ang isa pang plus ng mga kooperatiba, ayon sa mga eksperto, ay ang pagbebenta ng mga bagay sa ilalim ng pamamaraan na ito ay maginhawa para sa mga kumpanya. Pinoprotektahan nito ang mga karapatan ng mga mamimili sa mas mababang sukat kaysa sa Federal Law No. 214. Sa pamamaraan na isinasaalang-alang, ang mga ligal na posibilidad ng mga shareholders ay tinutukoy ng Charter of Housing and Utility. Ang kanyang kumpanya ay naghahanda bago sumali sa samahan ng mga mamamayan. Alinsunod dito, ang dokumento ay higit sa interes ng kumpanya kaysa sa mga tao.

Pagpipilian ng kumpanya

Karamihan sa mga mamamayan na nagpasya na mamuhunan sa konstruksiyon ay nagsasagawa ng isang paghahambing na pagsusuri ng umiiral na mga scheme ng pagbebenta. Karaniwan, ang real estate ay pinili ng iba pang pamantayan:

1. Ang lokasyon.
2. Tinatayang oras ng konstruksyon
3. Presyo
4. Layout.

At pagkatapos lamang mapili ang bagay, maaaring malaman ng isang mamamayan na ito ay itinayo ng isang kooperatiba sa pabahay. Naniniwala ang isang bilang ng mga eksperto na walang masama sa naturang pamamaraan kung ibigay ng kumpanya ang lahat ng kinakailangang dokumentasyon. Ang pansin, una sa lahat, ay dapat bayaran sa mga papel na nagsisilbing batayan para sa pagtatayo:

1. Desisyon ng pamahalaan ng lungsod.
2. Ang kasunduan sa pag-upa o ang pag-aari ng pagmamay-ari ng lupa.
3. Mga pinahihintulutang dokumento.

Mga Tampok ng Pakikipag-ugnay

Mayroong dalawang mga pagpipilian para sa mga kooperatiba sa pabahay. Ipinapalagay ng una na ang samahan ay kumikilos kapwa bilang isang mamumuhunan at bilang isang kontratista. Ang pagpipiliang ito ay itinuturing na mas kanais-nais sapagkat pinapalakas nito ang responsibilidad ng kumpanya. Sa pangalawang kaso, ang kooperatiba, na kumikilos bilang mamumuhunan, ay nasa isang kontraktwal na relasyon sa nag-develop. Ang huli, naman, ay isang independiyenteng ligal na nilalang. Ang isang kasunduan sa kooperatiba sa pabahay ay maaaring magtago ng isang tiyak na peligro. Sa kaso ng pagkabigo ng asosasyon upang matupad ang mga obligasyon, ang kontraktor ay hindi dapat ilipat sa kanya ang dami ng real estate na orihinal na binalak. Kaugnay nito, kapag pinag-aaralan ang kasunduan, maaari kang makahanap ng isang sugnay na nagbibigay para sa pagtatapos ng kondisyon sa inisyatibo ng nag-develop.

Tagapangulo ng HBC

Itinatag ng batas ang mga obligasyon ng taong ito. Inilaan sila para sa Art. 148 LCD Ang mga tungkulin ng isang tao ay kinabibilangan ng:

1. Pagsunod sa pagsasama ng batas at mga probisyon ng Charter.
2. Sinusubaybayan ang napapanahong pagbabayad ng mga kalahok ng kumpanya ng mga pagtatasa ng mga kontribusyon at bayad na mando.
3. Ang pagbuo ng mga pagtatantya ng kita at paggasta para sa kaukulang taon, paghahanda ng mga pahayag sa pananalapi, pati na rin ang pagkakaloob ng mga dokumento na ito sa pangkalahatang pagpupulong ng asosasyon para sa pag-apruba.
4. Pamamahala ng bahay o ang pagtatapos ng mga kasunduan sa mga kumpanya na nakikibahagi sa aktibidad na ito.
5. Ang mga nangungupahang manggagawa upang mapanatili ang gusali at ang kanilang pagpapaalis.
6. Konklusyon ng mga kontrata para sa operasyon, pagpapanatili at pagkumpuni ng mga karaniwang pag-aari.
7. Pagpapanatili ng isang listahan ng mga kalahok sa asosasyon, mga pahayag sa pananalapi, gawaing papel.
8. Organisasyon at pagdaraos ng mga pangkalahatang pagpupulong.

Ang responsableng tao ay maaaring tumupad ng iba pang mga tungkulin. Naitala ang mga ito sa charter ng HBC.