Ang komersyal na real estate ay maaaring maging mapagkukunan ng kita sa ilalim ng iba't ibang mga scheme. Hindi ang huling lugar ay haka-haka kapag ang isang bagay ay binili at ibinebenta nang maraming beses. Bilang karagdagan, makakakuha ka ng isang mahusay na kita sa pamamagitan ng pag-upa sa pag-aari ng lugar.
Real Estate at negosyo
Walang lihim na tungkol sa limang beses na higit pang mga nangungupahan ang interesado sa tirahan ng real estate kaysa sa komersyal na lugar. Walang magugulat, dahil ang pamumuhunan sa komersyal na real estate sa Moscow ay ginawa ng mga negosyante, madalas na malaki, katamtamang laki. Kaunti lang ang ganyan sa ating bansa.
Ang merkado ng real estate na ginamit upang makabuo ng kita ay nakasalalay sa sitwasyon sa bansa at sa mundo, lalo na, sa mga negatibong salik. Sa sandaling ang isang pagtanggi sa aktibidad ng negosyo ay sinusunod, makikita ito sa hinihingi para sa mga square meters. Ang pagtaas nito ay humahantong sa pag-activate ng mga nangungupahan. Samakatuwid, ang mga spike ng presyo na nagpapakilala sa sektor na ito. Kamakailan lamang, ang mga pamumuhunan sa komersyal na real estate sa Russia ay bihirang nailalarawan bilang pangako dahil sa mahirap na mga kondisyon sa ekonomiya, dahil ang mga ito ay sa halip makitid na nakatuon na pamumuhunan.
Magkano ang kikitain natin?
Bago ang krisis, ang mga kolektibong pamumuhunan sa komersyal na real estate ay nagpakita ng napakataas na rate ng pagbabalik. Nangunguna sa lugar:
- Mga bodega
- mga tanggapan.
Kilala ito sa loob ng maraming taon kung, sa loob lamang ng 12 buwan, nadoble ang paglago ng kita, iyon ay, ang pagmamay-ari ng isang maliit na lugar ay naging isang mapagkukunan ng matatag na malaking kita. Ngunit sa mga nakaraang taon, ang mga pamumuhunan sa komersyal na real estate ay hindi palaging nagdadala ng tunay na kita. Malaki ang nakasalalay sa napiling bagay, na pinipilit ang isang napaka responsableng saloobin sa paggawa ng desisyon sa pabor ng isa o ibang pagpipilian.
Ang isang negosyante ay maaaring umasa sa tagumpay kung una niyang binuo ang isang diskarte sa kita na isinasaalang-alang ang mga tampok ng pag-aari na gusto niya. Sa ganitong sitwasyon, ang kita mula sa komersyal na espasyo ay maaaring lumampas sa posibleng kita mula sa mga operasyon na may tirahan. Ito ay batay sa mga rate ng pag-upa: may kaugnayan sa mga bagay para sa permanenteng paninirahan, ang mga idinisenyo para sa mga negosyante ay dalawa, o kahit dalawa at kalahating beses na mas mahal. Ngunit ang paunang presyo ay maaaring magkatulad.
Ang mga pamumuhunan sa komersyal na real estate sa St. Petersburg, Moscow at iba pang mga lungsod ng mundo ay mayroon ding tulad isang mahalagang positibong tampok: ang tagal ng pakinabang sa oras. Ang pagmamay-ari ng isang tiyak na bagay, ang negosyante ay may karapatang i-riase ito sa ilalim ng isang pang-matagalang kontrata. Nangangahulugan ito na ang kita ng pasibo ay dumadaloy sa loob ng maraming taon. Kaya, ang laki nito ay natutukoy ng parehong lungsod at ang mga detalye ng isang partikular na gusali. Ngunit ang mga tirahang naninirahan ay maaaring upahan nang mahal lamang palagi, na nagpapasalamat sa iyo na patuloy na maghanap ng mga bagong customer.
Mahalaga ito
Kung balak mong mamuhunan sa komersyal na real estate sa St. Petersburg, Moscow at iba pang mga lungsod ng mundo, bigyang-pansin ang konsepto ng "capitalization ratio". Ang term na ito ay inilalapat sa isang halaga na kinakalkula batay sa net taunang kita. Ang halaga nito ay dapat nahahati sa pamamagitan ng halagang namuhunan sa ari-arian nang makuha ito.
Mga tagapagpahiwatig ng regulasyon:
- para sa tirahan ng real estate - 3-7%;
- para sa komersyal na lugar - 8-12%.
Ano ang mamuhunan sa?
Tulad ng nabanggit na sa itaas, para sa komersyal na lugar ang mga benepisyo na natanggap ng kanilang mga may-ari ay mas mataas kaysa sa mga tagapagpahiwatig na likas sa mga tirahang square meters. Ngunit hindi lahat ng bagay ay magiging kapaki-pakinabang bilang isa pang inaalok sa merkado.Upang hindi magkamali at hindi mamuhunan ng pera sa isang nabigong proyekto, kailangan mong malaman ang mga palatandaan na nakikilala ang matagumpay at pangako na mga pagpipilian mula sa mga nauugnay sa mga hindi makatarungang mga panganib.
Pinaka sikat na kategorya:
- Mga bodega
- Mga tanggapan
- mga palapag ng pangangalakal;
- Mga hotel
Mga Pamantayang dapat masuri:
- demand, mga pagtutukoy sa merkado at alok;
- kakayahang kumita, tinatayang panahon ng pagbabayad sa konteksto ng maraming mga pagpipilian sa pamumuhunan;
- ang kabuuang resulta, na nagbibigay-daan upang matukoy kung alin sa mga posibleng magdala ng pinakamalaking kita.
Kung interesado ka sa mga tanggapan at site para sa mga tindahan, kung gayon para sa kanila ang ratio ng pagbabayad ay mula sa limang taon hanggang isang dekada. Para sa mga hotel at mga bodega, ang panahong ito ay bihirang mas mababa sa 7 taon, madalas na umaabot sa 11-12.
Ano ang dapat matakot
Kung plano mong mamuhunan sa komersyal na real estate, ang unang pag-ikot ng buhay ng bagay ay nauna. Ang ipinapahiwatig na mga pamantayan para sa payback ng iba't ibang uri ng negosyo ay nakasaad sa itaas. Kapag pinag-aaralan ang isang kaakit-akit na pagpipilian, tandaan na ang mga term na ito ay dapat na pinagsama sa bawat isa. Hindi mo nais na ibigay ang iyong hotel para sa overhaul o kahit na buwag bago ito magbayad?
Gayunpaman, ang pinakamahalagang panganib ay ang pamumuhunan sa pagtatayo ng komersyal na real estate. Hindi mahalaga kung gaano matagumpay ang konstruksyon sa sandaling maglilipat ka ng pera para sa square meters, walang garantiya na hindi ito magiging frozen sa loob ng ilang taon. Mayroong palaging isang pagkakataon na ang bagay ay titigil na makumpleto. Napakahirap na hulaan ito, ngunit ipinapakita ang kasanayan: sa isang krisis at pagkatapos nito, ang panganib ng naturang sitwasyon ay mas mataas kaysa sa isang mahinahon na oras. At ngayon, tulad ng alam mo, ang merkado ng real estate ay nasa isang estado ng pagkabigla pagkatapos ng mga krisis ng 2008-2009 at 2014.
Gayunpaman, ang "pangalawang pabahay" ay mayroon ding ilang mga kumplikadong mga aspeto na gumagawa ng mga peligrosong pamumuhunan sa komersyal na real estate. Ang pamantayang dapat bigyang pansin ay ipinahiwatig sa itaas. Kung ang isang bagay ay nagpapakita ng sarili bilang pangako sa lahat ng mga aspeto, kung gayon makatuwiran na kumuha ng isang pagkakataon at mamuhunan ng pera dito.
Mga kalakaran sa merkado
Iniulat ng mga eksperto na sa mga nakaraang taon, ang pamumuhunan sa komersyal na real estate ay lumago ng 71% kumpara sa panahon ng krisis ng 2009. Kasabay nito, ang aktibidad sa merkado ay nasuri pa rin bilang hindi sapat. Ang mga nakikitang pagbabago ay naganap sa panahon ng 2014-2017. Para sa panahong ito, para sa mga halatang kadahilanan, ang mga pamumuhunan sa komersyal na real estate mula sa ibang bansa ay tumanggi. Ang ekonomiya ng Russia ay dahan-dahang bumubuo ng tulin nitong lakad, na nakakatakot sa mga hindi natatakot sa kawalang-tatag ng sitwasyong pampulitika. Gayunpaman, ang huling isa ay naging tuwid sa loob ng dalawang taon ngayon, na kung saan ay makikita sa pagtaas ng bilang ng mga taong interesado sa mga square meters.
Ang pinakapopular na mga lugar ay ang maaaring magamit sa paggawa ng negosyo sa mga gusaling itinayo sa malalaking lungsod. Nangungunang tradisyon:
- Moscow
- Saint Petersburg
Dapat kong sabihin na kahit sa panahon ng krisis, ang demand para sa espasyo dito halos hindi bumagsak, at ngayon ang merkado ay regular na nagpapakita ng malaking paglaki. Ang nangungunang sektor ay mga hotel, tanggapan.
Ayon sa mga eksperto, sa pagtatapos ng 2018, ang sitwasyon ay ganap na nagpapatatag. Kung ngayon mas gusto ng mga may-ari ng Russia na walang libreng pondo ang pamumuhunan sa komersyal na real estate ng Aleman, hinuhulaan ng mga eksperto na sa gayon ang karamihan sa kanila ay magiging interesado sa paggawa ng negosyo sa kanilang sariling bansa.
Kumita ng tama
Ang mga komersyal na lugar ay ayon sa kaugalian na hinihiling sa mga namumuhunan. Mayroong tatlong mga scheme:
- pagbili ng isang nakalakip, built-in na lugar para sa kasunod na paglipat sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa;
- pagkuha ng isang bagay sa isang bagong gusali upang ibenta kapag nakumpleto na ang konstruksyon;
- pagbili ng isang bagay kung saan sa hinaharap ang sarili nitong negosyo ay magbubukas (marahil ay dapat ibenta habang lumalaki ito).
Ang isang indibidwal ay may karapatan na bumili ng ganap na anumang real estate - ito ang kasalukuyang mga batas.Sa hinaharap, ang bagay ay maaaring ilipat sa isang batayan sa pag-upa o ibenta, pati na rin ipinakita. Ngunit upang maging isang may-ari ng lupa, kailangan mong tandaan na ang komersyal na real estate ay medyo naiiba sa tirahan.
Bigyang-pansin ang aspektong ito: kapag ang isang indibidwal ay naglilipat ng isang komersyal na puwang para sa upa, sa gayon ay isinasagawa niya ang mga aktibidad na nag-aambag sa paggawa ng kita. Ayon sa mga batas ng bansa, hindi kinakailangan na magparehistro bilang isang kumpanya sa kasong ito. Kasabay nito, kung regular ang gayong aktibidad o posible na magtapos ng isang kasunduan na tumatagal ng higit sa isang taon, pagkatapos ay may pagkakataon na makikilala ka bilang isang iligal na negosyante, kung saan maaari kang parusahan. Kung paano ang sitwasyon ay lilitaw sa isang partikular na kaso ay nakasalalay sa korte at sa mga aksyon ng may-ari.
Ano ang mas kumikita?
Ayon sa kaugalian, ang pinakinabangang pamumuhunan sa komersyal na real estate ay ginawa ng mekanismo ng "tingi sa kalye". Sinabi ng mga eksperto sa merkado sa real estate na sa mga nagdaang taon, ang mga may pondo sa saklaw ng 5-10 milyon ay maaaring magkaroon lamang ng isang paraan na tataas ang mga ito.
Mayroon lamang isang disbentaha ng system - isang mataas na antas ng kumpetisyon. Ang lahat ng mga taong dati nang namuhunan sa pabahay, ngunit nagpasya na lumipat sa isang "mas malubhang isda," lumipat sa format na ito, na hindi maaaring makaapekto sa kakayahang kumita. Sa isang banda, ang dami ng mga alok ay mabilis na lumalaki, sa kabilang banda, ang demand ay hindi ganoon kalaki sa ganoong lawak. Bilang isang resulta, ang mga nangungupahan ay maaaring pumili mula sa isang malaking bilang ng mga alok kung ano ang pinaka kapaki-pakinabang sa kanila, at baguhin ang mga menor de edad tulad ng mga guwantes. Maaari kang mabuhay lamang sa pamamagitan ng regular na pagbaba ng rate, ngunit hindi bawat landlord ay handa na para dito.
Ang pinakamahusay na maaaring umasa sa pinakamahusay
Ayon sa mga eksperto, ang mahirap na sitwasyon sa merkado, na humantong sa katotohanan na ang mga nauugnay na mga scheme ay nawala ang kanilang pagiging epektibo, ginagawang kapaki-pakinabang na mamuhunan sa komersyal na real estate sa isang bagong format. Ang benepisyo ay maaaring makuha ng mga magagawang mabilis na suriin kung ano ang kailangan ng mga customer at gumawa ng isang desisyon batay sa impormasyong ito.
Kapag pumipili ng isang bagay para sa pamumuhunan, siguraduhing suriin ang lahat ng mga parameter nito. Pag-isipan kung anong kategorya ng mga nangungupahan ang iyong binibilang, at subukang hulaan kung anong mga parameter ang kanilang kakailanganin mula sa bagay na nais nilang magbayad nang maayos. Batay dito, pumili ng isang tukoy na pagpipilian. Sa partikular, mayroong isang mataas na demand para sa mga lugar na iyon na matatagpuan sa mga kondisyon ng mataas na trapiko. Kasabay nito, ang mataas na presyo na may malaking kakayahan sa cross-country ay katibayan ng mga mababang pagbabalik sa pamumuhunan, kaya iwasan ang mga naturang pasilidad.
At kung nasa ibang bansa?
Ang mga pamumuhunan sa komersyal na real estate ng Aleman ay tradisyonal na tanyag, dahil karaniwang pinaniniwalaan na ang bansang ito ang pinaka-tiwala na ekonomiya sa mga paa nito. Kahit na sa mga kondisyon ng pandaigdigang krisis, na umalog sa mga negosyo ng iba't ibang mga bansa, pinanatili ng real estate ng Aleman ang nangungunang posisyon nito at pinatunayan ang pagiging maaasahan ng pamumuhunan dito.
Ano ang hitsura ng modernong komersyal na merkado ng real estate sa Alemanya? Umabot sa 40% ng mga kalahok nito ang mga namumuhunan mula sa ibang mga bansa. Kasabay nito, ang taunang kakayahang kumita ng karamihan sa mga bagay ay nag-iiba sa pagitan ng 3-9%. Sinasabi ng mga eksperto na sa pagtatapos ng 2016, higit sa 50 bilyong euro ang namuhunan sa komersyal na real estate ng Aleman, na lumampas sa huling dekada. Tungkol sa average na mga parameter, halos doble ito.
Ang pinakamalaking demand para sa mga tanggapan ng Aleman ay ang mga ito ay binili ng 47% ng mga namumuhunan. Taunang ani - hanggang 6%. Ang iba't ibang mga puwang ng tingi noong 2016 ay nakakaakit ng pansin ng 18% ng mga negosyante na may mga pondo. Para sa mga nasabing pasilidad, ang taunang ani ay 4-8%. Ang mga hotel at mga bodega ay naging lugar ng aktibidad ng isang ikasampu ng mga dayuhang mamumuhunan sa Alemanya. Ang mga indibidwal na ito ay maaaring asahan ng isang tubo ng hanggang sa 6% bawat taon.Ang mga apartment para sa mga mag-aaral, mga institusyon para sa pangangalaga ng mga matatanda ay nagbibigay ng taunang kita ng 9%, at ito ay interesado tungkol sa 15% ng mga negosyante.
Mga hitsura at password
Kung titingnan mo ang karanasan ng mga namumuhunan sa 2016, makikita mo na ang pinaka-kaakit-akit na lugar ay ang tinatawag na "Big Seven," iyon ay, ang pinakamalaking lungsod ng Aleman. Kung plano mong samantalahin ang karanasan ng mga matagumpay na negosyante, dapat mong bigyang pansin ang tiyak na mga pag-aayos na ito:
- ang kabisera ng bansa ay ang Berlin;
- Cologne;
- Dusseldorf;
- ang pangunahing lungsod ng Hanseatic ng Hamburg;
- kapital ng mundo ng serbesa na Munich;
- Stuttgart
- ang pinakamalaking sa Hesse at ang ikalimang pinakamalaking sa estado ng Frankfurt.
Ayon sa mga analyst, higit sa 2016, ang mga pondo sa pamumuhunan na higit sa pitong bilyong euro ay natanggap sa Munich. At ito ay nauugnay sa buong dami ng bansa - tungkol sa 13.5%.
Walang nakakagulat sa pagiging kaakit-akit ng Alemanya para sa mga namumuhunan, dahil hanggang ngayon, sa kabila ng malaking bilang ng mga bagay, na halos walang mga libreng tanggapan. Sa malalaking lungsod, halos 2% ng mga lugar ay walang laman, sa mga maliliit na bayan ang figure na ito ay tumaas sa 5%, ngunit bihirang lumampas dito. Bakit napaka-rosy ng sitwasyon para sa mga namumuhunan? Ito ay sinusubaybayan ng estado. Ito ay ipinahayag hindi lamang sa kompetisyon ng merkado, kundi pati na rin sa isang pinababang rate ng kredito at kaakit-akit na klima, pang-ekonomiyang klima. Ang interes sa mga pautang ay nag-iiba sa saklaw ng 1.5-2.8%. Gaano ako makakakuha ng pautang upang mai-invest ang pera na ito sa real estate? Ayon sa mga batas ng Alemanya - hanggang sa 70% ng gastos. Sumasang-ayon, parang nakakaintindi?
Mayroong isang banayad na punto. Maingat na pinag-aralan ng mga kumpanya ng credit ng Aleman ang bawat potensyal na kliyente, ang kanyang hangarin, at suriin din kung gaano kalaki ang pagkatubig ng bagay na naakit ng pansin ng isang potensyal na mamumuhunan. Kung ang asset ay mapanganib, ang posibilidad ng pagkabigo ay mataas. Sa kaso kapag ang bangko ay gumagawa ng isang pakikitungo, ang bumibili ay maaaring maging isang daang porsyento na sigurado na ito ay isang mahusay at nangangako na pamumuhunan, na magiging isang paraan ng kaunlaran para sa kanya.
Upang buod
Ayon sa mga resulta ng mga pag-aaral na isinagawa ng VTsIOM hindi pa katagal, higit sa 50% ng populasyon ng Russia ay sigurado na ang pagbili ng real estate ay ang pinaka-epektibong pamamaraan upang mapanatili at madagdagan ang kanilang mga reserbang cash. Iyon ay, ang tanong ay hindi tunog "Ito ba ay nagkakahalaga ng pagbili?", Ngunit "Ano ang bibilhin?".
Kapag pumipili ng isang bagay kung saan ang mga pondo ay mamuhunan, subukang maingat na suriin ang lahat ng mga tampok ng real estate at hindi na muling ipagsapalaran ito. Huwag kalimutan ang tungkol sa mataas na kumpetisyon sa merkado, suriin ito sa iba't ibang mga sektor ng komersyal na real estate at kalkulahin kung anong taunang kita ang maaari mong ibigay ang pagpipilian na gusto mo. Huwag gumawa ng desisyon nang madali.