Kapag isinasagawa ang pag-aalis ng isang pag-aari, madalas na ang mga partido ay gumagamit ng paunang bayad bilang isang paunang pag-aayos. Gayunpaman, dapat mong isaalang-alang ang ilang mga nuances ng pagguhit ng isang advance na kasunduan kapag bumili ng isang apartment at gawin itong tama. Ito ang tatalakayin sa ibaba.
Ang pangangailangan para sa isang advance na kontrata
Maraming tao ang may tanong: "Kailangan ba ng isang advance na kontrata kapag bumibili ng isang apartment?" Ang sagot ay simple: kinakailangan, at maraming mga kadahilanan para dito: sa tulong nito, ang hangarin ng mamimili na makuha ang partikular na pag-aari na ito ay naayos at ang hangarin ng nagbebenta na hindi na maghanap para sa mga potensyal na may-ari. Matapos ang isang paunang kasunduan at paunang bayad, ang mga partido ay maaaring magsimula ng paghahanda para sa pangunahing transaksyon. Kaya, kinumpirma ng advance ang kabigatan ng mga hangarin ng parehong partido.
Ang paglipat ng advance ay lalong nauugnay sa mga kaso kung saan imposible na tapusin ang isang transaksyon sa loob ng ilang araw mula sa sandali na maabot ang isang kasunduan sa pagkuha ng isang partikular na pag-aari. Maaaring magkaroon ng maraming mga kadahilanan para sa tulad ng pagkaantala, halimbawa, ang kawalan sa kasalukuyang oras ng kinakailangang halaga, mga dokumento, atbp Iba pa, higit pang mga dahilan ng pagbabawal, halimbawa, ang kakulangan ng isang notaryo sa publiko, ay maaari ring maglaro ng isang papel.
Upang ang mga partido sa transaksyon ay maging mas payat at hindi dapat mag-alala sa oras na inilaan para sa paghahanda sa transaksyon, ang mamimili ay inilipat ang paunang bayad sa nagbebenta, at ang huli, ay humihinto sa karagdagang pagpapakita ng apartment. Ang isang advance na kasunduan kapag bumili ng isang apartment ay mahalaga lalo na sa mamimili.
Mga Tampok ng Pagsulong
Ang mga relasyon sa batas ng sibil ay hindi nagbibigay ng isang malinaw na tinukoy na kahulugan ng konsepto ng "advance". Ang batas ng sibil at iba pang mga code na namamahala sa proseso ng pag-aalis ng ari-arian ay hindi saklaw ng term na ito. Ang isang advance ay mauunawaan at maipaliwanag lamang pagkatapos pag-aralan ang kakanyahan ng hindi pangkaraniwang bagay na ito mula sa isang pang-ekonomiyang pananaw. Pagkatapos lamang nito posible na kumpiyansa na sumasalamin sa mga mekanismo ng ligal na regulasyon ng hindi pangkaraniwang bagay na ito.
Advance - magkano?
Ang isang advance ay maaaring tawaging paggawa ng isang bahagyang prepayment, iyon ay, ang halaga ng pera na inilipat sa nagbebenta bago nilagdaan ang kasunduan. Kadalasan, ang halaga ng advance ay 10 porsiyento ng kabuuang halaga ng bagay. Ang natitirang halaga ay binabayaran pagkatapos mag-sign sa kontrata ng pagbebenta, maliban kung kinakailangan ito kung hindi.
Ang isang halimbawa ng isang advance na kontrata para sa pagbili ng isang apartment ay ipinakita sa ibaba.
Pagsulong at deposito
Sa larangan ng pagbebenta ng mga pag-aari, ang pagbabayad ng paunang bayad ay matatagpuan sa artikulo 380 ng Civil Code, na naglalarawan ng isang bagay bilang isang deposito. Sinasabi ng artikulo na kung may mga pag-aalinlangan tungkol sa kung isaalang-alang ang bahagyang na-deposito na pondo bilang isang deposito, lalo na nang hindi sinusunod ang nakasulat na form ng kasunduan, kung gayon ang halagang ito ay awtomatikong nagiging isang advance. Bilang isang resulta, sa kasong ito ang naaangkop na parusa ay inilalapat kung ang mga kondisyon ng nilagdaan na kontrata ay hindi natupad.
Dapat pansinin na may mga makabuluhang pagkakaiba sa pagitan ng isang advance at isang deposito. Gumagawa sila ng iba't ibang mga pag-andar, kahit na ginagamit sa magkaparehong mga sitwasyon. Ang mga kahihinatnan ng paglabag sa mga tuntunin ng kasunduan ng advance kapag bumili ng isang apartment at isang deposito ay magkakaiba.
Mga kahihinatnan ng pagkabigo na sumunod sa mga tuntunin ng kasunduan
Kaya, tulad ng nabanggit sa itaas, sa pagitan ng deposito at advance ay may ilang mga pagkakaiba-iba.Ang pangunahing bagay ay ang deposito ay nagsisiguro sa pagpapatupad ng mga kondisyon na itinakda ng kontrata. Kung ang isa sa mga partido ay lumalabag sa mga obligasyon nito, ang deposito ay kikilos bilang isang responsableng panukala. Sa kaso ng pagtanggi ng transaksyon, hindi tatanggap ng mamimili ang deposito, at kung nagbabago ang isip ng nagbebenta tungkol sa pagbebenta ng apartment, kailangan niyang ibalik ang mga natanggap na pondo sa dobleng dami. Kabilang sa iba pang mga bagay, ang nasugatan na partido ay maaaring subukan upang mabawi ang mga pagkalugi na naganap bilang resulta ng pagkabigo ng transaksyon.
Kinakailangan ang isang advance na kasunduan kapag bumili ng isang apartment sa isang mortgage.
Ang mga kahihinatnan
Sa kaso ng isang advance, ang pagkansela ng transaksyon ay magkakaroon ng bahagyang magkakaibang mga kahihinatnan. Kung sinimulan ng mamimili ang pagkansela, dadalhin niya ang mga kahihinatnan ayon sa Civil Code. Sa kasong ito, ang nagbebenta ay may karapatang humiling ng kabayaran para sa mga pagkalugi na natamo. Kung ang pagkansela ng transaksyon ay naganap dahil sa kasalanan ng nagbebenta, ang mamimili ay may karapatang ibalik ang advance. Mayroon ding mga sitwasyon kung saan ipinagpaliban ng nagbebenta ang proseso ng pagbabalik ng advance. Sa ilalim ng gayong mga pangyayari, ang mga parusa ay napapailalim sa regulasyon ng pautang.
Kaya, ang nagbebenta ay mas mabuti sa mga termino ng advance, sa halip na magdeposito, dahil kung sakaling may masamang kalagayan ay ibabalik niya lamang ang natanggap na pera, at hindi magbabayad ng dalawang beses hangga't sa deposito.
Isaalang-alang ang isang halimbawa ng isang paunang kontrata sa pagbabayad kapag mas binili ang isang apartment.
Kontrata
Ang pagpaparehistro ng isang advance na kasunduan ay dapat maganap sa pagsulat. Bago ito lagdaan, dapat sumang-ayon ang mga partido sa mga sumusunod na puntos:
1. Ang dami ng advance. Dahil ang advance ay isang paunang bayad, ang pagkalkula nito ay batay sa halaga ng paksa ng kontrata. Iyon ay, una, dapat tukuyin ng mga partido ang pangwakas na gastos ng kontrata ng pagbebenta, at pagkatapos ay magpasya sa halagang dapat bayaran. Ang batas nang maaga ay hindi kinokontrol sa anumang paraan at natutukoy sa pagpapasya ng mga partido. Ang pangunahing bagay dito ay darating sa isang kompromiso na nagbibigay kasiyahan sa mga interes ng lahat ng partido. Hindi laging posible na gawin ito nang mabilis, dahil ang mamimili ay nais na magdeposito ng mas kaunting pera, at ang nagbebenta, sa kabilang banda, ay interesado na makatanggap ng mas malaking halaga.
2. Ang pamamaraan ng paglilipat ng advance. Sa kasong ito, ang mga sumusunod ay dapat matukoy:
- Ang pera ay ililipat sa cash o sa pamamagitan ng bank transfer.
- Natapos na para sa pagtanggap ng pera.
- Pagsulat ng isang karagdagang resibo tungkol sa pagtanggap ng pera ng nagbebenta.
- Ang lahat ng gayong mga nuances ay dapat na maisulat sa kasunduan sa paggawa ng isang paunang bayad kapag bumili ng isang apartment, upang sa kaso ng isang salungatan ang isang patunay ng pagbabayad ay maaaring iharap.
3. Ang object ng kontrata ng pagbebenta. Ang talatang ito ay nagpapahiwatig hindi lamang ang aktwal na tirahan ng pag-aari, kundi pati na rin ang isang detalyadong paglalarawan ng kondisyon sa oras ng pagtatapos ng kasunduan sa pagbabayad ng advance. Kinakailangan din na ipahiwatig ang mga taong nakarehistro sa address na ito, ang pagkakaroon ng mga menor de edad na bata, pag-encode ng mga karapatan sa pag-aari, atbp. Lahat ng mga nuances na ito ay karaniwang nilinaw sa isang karaniwang tseke sa apartment.
4. Responsibilidad ng mga partido para sa pagkabigo upang matupad ang mga termino ng kontrata. Narito kinakailangan na magbigay para sa maximum na bilang ng mga pagpipilian na maaaring humantong sa pagkansela ng transaksyon, at maingat na ilarawan ang responsibilidad ng bawat partido.
Ipinapahiwatig din ng advance na kasunduan ang petsa ng transaksyon sa pagbili at pagbebenta at ang data ng pasaporte ng mga partido sa kasunduan ay naitala. Sa ilang mga kaso, ang ilang mga susog ay maaaring gawin sa kontrata, na dapat sumang-ayon sa parehong partido. Pagkatapos nito, ang paunang kasunduan ay pinatunayan ng mga lagda ng mga kalahok.
Kung ang transaksyon ay isinasagawa ng isang ikatlong partido na kinakatawan ng isang rieltor, nag-aalok siya ng isang pamantayan sa kontrata para sa pagbabayad para sa pagbili ng isang apartment, na isinasaalang-alang ang mga kinakailangan at interes ng parehong partido.
Mga Nuances
Sa pamamagitan ng pag-sign sa kontrata ng pagbebenta, ang malapit na pansin ay binabayaran sa ligal na kalinisan ng apartment.Ito ay nagsasangkot sa pagsuri sa kawastuhan ng data na ibinigay tungkol sa pag-aari, ang pagiging tunay ng mga dokumento, ang pagkakaroon ng muling pagpapaunlad at kanilang pagiging legal, ang pagkakakilanlan ng nagbebenta, ang encumbrance ng apartment at maraming iba pang mga kadahilanan.
Ang pag-sign ng isang advance na kasunduan kapag ang pagbili ng isang apartment (isang template ay maaaring gawin nang maaga) ay hindi nangangahulugang ilipat ang apartment, gayunpaman, sa kasong ito, ito ay nagkakahalaga ng pagsuri sa lahat ng mga puntos sa itaas. Pagkatapos ng lahat, ang halaga ng advance, kahit na hindi lahat ng gastos ng real estate, ay pa rin sa halip malaki, at ang bumibili ay malamang na hindi nais na mawala ito.
Masusing tseke
Para sa kadahilanang ito, kahit na sa yugto ng pagbabayad nang maaga, dapat na isagawa ang isang lubusan at malalim na pag-verify ng nakuha na pag-aari. Maaari rin itong magawa sa pamamagitan ng isang rieltor. Sa gayon, maaari kang makakuha ng isang listahan ng lahat ng mga dating may-ari ng apartment, pati na rin ang iba't ibang mga kadahilanan na maaaring maging sanhi ng pag-validate ng transaksyon. Kung mayroong isang hinala na ang nagbebenta ay maaaring ipahayag na walang kakayahan sa oras ng transaksyon, dapat itong iwanan kahit na sa yugto ng paunang bayad.
Kinakailangan din na suriin kung ang nagbebenta ay ligal na kasal na walang marka sa pasaporte. Ang pahintulot ng asawa ay itinuturing na isang kinakailangan para sa mga transaksyon sa real estate. Kung hindi, ang asawa ay maaaring hamunin ang transaksyon at makilala ito bilang hindi wasto, na hahantong sa hindi kasiya-siyang mga kahihinatnan para sa mamimili.