Maraming mga tao ang gumagamit ng pag-aari ng ibang tao batay sa isang pag-upa. Ang silid ay maaaring tirahan o hindi tirahan. Ang kontrata ay maaaring tapusin sa pagitan ng mga indibidwal o kumpanya. Ito ay ang kasunduan na namamahala sa ugnayan ng dalawang partido. Madalas na ginagamit ang pag-upa ng may karapatan na bumili ng real estate, na nagpapahintulot sa nangungupahan na bumili ng lugar pagkatapos mag-expire ang kontrata.
Ang konsepto
Ang isang upa na may karapatang bumili ng real estate ay kinakatawan ng relasyon sa pagitan ng dalawang partido sa transaksyon tungkol sa pag-aari. Ang isang espesyal na kontrata ay iginuhit sa pagitan ng may-ari ng lugar at nangungupahan. Kasama rito hindi lamang ang pinakamahalagang kundisyon, kundi pati na rin ang impormasyon tungkol sa posibilidad na muling mabawi ang paksa ng transaksyon.
Karaniwan, ang kontrata ay nagpapahiwatig na ang nangungupahan ay maaaring matubos ang ari-arian lamang pagkatapos ng isang tinukoy na panahon. Ang proseso ay isinasagawa batay sa mga kondisyon ng Art. 624 Code ng Sibil. Para sa mga ito, ang nangungupahan sa proseso ng paggamit ng lugar ay hindi dapat sa anumang paraan ay lumabag sa mga kinakailangan at kondisyon ng kontrata.
Mga Pagkakaiba mula sa Leasing
Ang pagpapaupa ng real estate ay madalas na ihambing sa pagpapaupa. Mayroong ilang mga pagkakaiba-iba sa pagitan ng mga transaksyon na ito:
- sa panahon ng pag-upa walang mga paghihigpit sa pagpili ng pag-upa sa pag-upa, samakatuwid, ang nangungupahan ay pumipili ng isang bagay, pagkatapos kung saan binili ito ng tagapagbenta mula sa may-ari at nagbibigay ng isang pinansiyal na pag-upa, at para sa mga karaniwang pag-upa, ang pag-aari ng pag-aari ng tao ay iginuhit, kaya ang pagpili ng bagay ay limitado;
- tatlong partido ang lumahok sa pag-upa, at kapag nag-upa, ang isang kontrata ay direktang nabuo sa pagitan ng dalawang kalahok;
- sa panahon ng pagguhit ng kasunduan sa pagpapaupa, posible para matubos ng kliyente ang ari-arian, at sa isang kontrata sa pag-upa posible lamang kung mayroong isang angkop na sugnay.
Maraming mga tao at kumpanya ay interesado sa pag-upa ng karapatang bumili ng komersyal na pag-aari. Sa ilalim ng mga kondisyon, maaaring suriin ng mga negosyante kung ang napiling lokasyon ay maginhawa para sa trabaho at mga customer. Kung ang aktibidad ay epektibo, pagkatapos ay isang desisyon ay ginawa sa pagtubos ng bagay.
Ang mga benepisyo
Ang paggamit ng isang upa na may karapatang bumili ng real estate ay maraming mga pakinabang para sa isang nangungupahan:
- pagbili ng isang apartment nang hindi gumagamit ng mga hiniram na pondo;
- ginagamit ang real estate hanggang sa panghuling pagtubos;
- Maaari mong kanselahin ang transaksyon sa anumang oras;
- hindi kinakailangan upang mangolekta ng maraming mga dokumento para sa pag-sign ng kontrata;
- walang mga karagdagang gastos na may kaugnayan sa pabahay, dahil ang insyuridad ay hindi inisyu at ang pagtatasa ay hindi isinasagawa;
- hindi kinakailangan pagbabayad down.
Ang mga bentahe para sa tagapag-alaga ay kinabibilangan ng:
- Maaari kang magbenta ng isang umiiral na pag-aari sa isang mataas na presyo;
- ang pag-aari ay pagmamay-ari ng may-ari hanggang sa huling pagtubos;
- Pinapayagan na wakasan ang kontrata sa anumang oras.
Karaniwan, ang mga pagpapaupa na may karapatang bumili ng real estate ay ginagamit ng mga lessors na nais ibenta ang kanilang pag-aari, ngunit hindi nila magawa ang prosesong ito kaagad dahil sa mataas na halaga ng pag-aari o iba pang mga kadahilanan.
Mga Kakulangan
Ang nasabing kasunduan ay may ilang mga negatibong aspeto para sa nangungupahan:
- Bago ang huling pagbili, ang pag-aari ay nakarehistro sa isa pang kalahok sa transaksyon, na maaaring ganap na itapon;
- ang may-ari ng bagay ay maaaring wakasan ang transaksyon sa anumang oras nang hindi binabalik ang mga bayad sa pag-upa;
- kung namatay ang may-ari, kailangan mong gumawa ng isang bagong kasunduan sa hindi gaanong kanais-nais na mga kondisyon sa kanyang mga tagapagmana.
Kasabay nito, hindi maaaring gamitin ng may-ari ng lupa ang lugar para sa anumang layunin, at din sa mahabang panahon, maaaring tumaas ang presyo ng real estate, na hahantong sa pagkawala ng kita.
Anong mga dokumento ang kinakailangan?
Ang pinaka madalas na inaalok sa Moscow ay mga renta na may karapatang bumili ng real estate. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang real estate ay mahal sa kapital, kaya mahirap ibenta ito sa isang karaniwang paraan. Upang tapusin ang isang transaksyon, ang mga sumusunod na dokumento ay inihanda:
- ang mga pasaporte ng mga partido sa transaksyon, at kung ang isa sa mga partido ay isang kumpanya, kung gayon ang isang sertipiko ng pagpaparehistro at pagpaparehistro sa Federal Tax Service ay ginagamit;
- kunin mula sa book book, kung saan maaari mong malaman kung sino ang nakarehistro sa real estate;
- sertipiko ng pagmamay-ari ng bagay o kunin mula sa USRN, kabilang ang impormasyon tungkol sa mga may-ari ng apartment;
- direktang pag-upa, kung saan mayroong isang sugnay sa posibilidad ng pagtubos ng real estate;
- isang iskedyul ng pagbabayad na naglalaman ng impormasyon sa kung eksaktong eksaktong pagbabayad ng nangungupahan ay dapat ilipat.
Bilang karagdagan, ang isang sertipiko ng pagtanggap ay karaniwang iguguhit. Naglalaman ito ng impormasyon tungkol sa lahat ng mga gamit sa sambahayan na magagamit sa lugar, pati na rin ang petsa kung kailan nagsimulang gamitin ang nangungupahan.
Mga nuances ng pagpaparehistro ng kontrata
Kung ang isang upa na may karapatang bumili ng real estate ay iguguhit, kung gayon ang tagal nito ay karaniwang umabot ng 10 o 15 taon. Kung ang termino ng kasunduan ay lumampas sa 1 taon, pagkatapos ito ay nakarehistro sa Federal Register. Para sa mga ito, ang mga dokumento ay inihanda:
- pasaporte ng mga kalahok;
- aplikasyon para sa pagpaparehistro;
- isang kopya ng pag-upa;
- resibo ng tungkulin;
- teknikal na pasaporte at plano sa real estate.
Maaari kang mag-aplay hindi lamang sa sangay ng Rosreestr, kundi pati na rin sa MFC.
Ang mga nuances ng kooperasyon
Hindi alintana kung ang isang pag-upa na may karapatang bumili ng real estate ay ginawa sa Nizhny Novgorod o sa ibang lungsod, ang ilang mga kinakailangan ng batas ay isinasaalang-alang. Ang proseso ng pagbalangkas ng kontrata ay kinokontrol ng mga pederal na regulasyon, samakatuwid, ang mga kalahok sa transaksyon ay isinasaalang-alang ang mga tampok:
- ang pagbili ay karapatan lamang ng nangungupahan, at hindi ang kanyang tungkulin, samakatuwid, upang pilitin siya sa pamamagitan ng korte upang maisagawa ang prosesong ito ay imposible;
- matapos mabayaran ang buong halaga dahil sa mas maliit, ang pagpaparehistro ng paglipat ng karapatan sa isang apartment sa nangungupahan ay kinakailangan;
- kahit na ang ordinaryong pag-upa ay maaaring mai-retrained para sa pagpapaupa na may karapatang bilhin, na ibinibigay para sa Art. 624 Civil Code, samakatuwid, sapat na upang gumuhit lamang ng isang karagdagang kasunduan sa pagitan ng dalawang partido.
Maipapayo na gamitin ang pamamaraang ito ng pagrenta lamang sa kundisyon na mayroong isang mapagkakatiwalaang relasyon sa pagitan ng dalawang kalahok, at din ang demand para sa real estate ay itinuturing na mababa.
Mga Nangungunang Mga Resulta
Kapag gumagawa ng isang upa na may karapatang bumili ng real estate, ang nangungupahan ay kailangang harapin ang mga malubhang panganib:
- ang pagkamatay ng may-ari ng lupa ay maaaring humantong sa pagwawakas ng kontrata o ang pagpapakilala ng mga karagdagang hindi kasiya-siyang kondisyon ng mga tagapagmana;
- ang may-ari ng ari-arian ay maaaring gumamit ng real estate bilang collateral kapag nag-aaplay para sa iba't ibang mga pautang;
- ang mga pagbabago sa merkado ng real estate ay maaaring humantong sa presyo ng pagtubos ng ari-arian na napakataas, kahit na sa ilalim ng mga kondisyong ito ay laging posible na tumanggi na tubusin ito, ngunit ang mga pagbabayad sa pag-upa ay hindi ibabalik ng may-ari ng pag-aari.
Samakatuwid, kahit na ang nasabing alok ay may maraming mga pakinabang, mahalagang isaalang-alang ang mga panganib na lumitaw mula sa nangungupahan.
Mga panuntunan para sa pagguhit ng isang kontrata
Ang kasunduan sa pag-upa sa karapatan na bilhin ay dapat maglaman ng tiyak. Kabilang dito ang:
- ang impormasyon tungkol sa mga partido sa transaksyon (dapat ipahiwatig ni F. I. O., ang impormasyon mula sa mga pasaporte, petsa ng kapanganakan at lugar ng pagpaparehistro ay ipinasok);
- ang paksa ng kasunduan, na kung saan ay ang pag-aari, samakatuwid, ang address nito, lugar at iba pang mga katangian ay ipinahiwatig na kinopya mula sa mga opisyal na dokumento sa apartment;
- ang term ng kontrata, at madalas para sa pagtubos ng isang walang limitasyong kasunduan ay iginuhit;
- ang laki ng buwanang pagbabayad, kung saan ang pag-upa at presyo ng pagbili ng ari-arian ay isinasaalang-alang;
- dalas ng pagbabayad;
- isang paraan ng paglilipat ng mga pondo, kung saan ang pera ay maaaring ilipat nang personal, ilipat sa isang bank account o ilipat batay sa isang cell ng bangko;
- mga obligasyon na nagmula sa lessee at tagapag-alaga;
- pananagutan ng mga partido para sa paglabag sa mga tuntunin ng transaksyon.
Mahalaga na wastong lapitan ang pagbalangkas ng kasunduang ito upang magkaroon ng ligal na pag-upa na may karapatang bumili ng real estate. Ang isang sample na kontrata ay maaaring pag-aralan sa ibaba.
Kinakailangan ba ang isang pagpapahalaga sa apartment?
Kung ang pabahay ay inilipat para sa pangmatagalang paggamit, malamang na ang presyo nito ay magbabago nang malaki. Ang mga partido ay dapat sumang-ayon sa kung ang mga naturang pagbabago ay makakaapekto sa halaga ng pagtubos, pagkatapos kung saan ang isang desisyon ay ginawa sa kasunduan.
Madalas na napili ng mga partido na muling pagkukulang na isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa mga presyo sa merkado ng real estate o pagkalkula gamit ang dayuhang pera. Upang maiwasan ang mga hindi pagkakasundo sa hinaharap, ipinapayong ipahiwatig sa kontrata ang pangwakas na presyo ng bagay at ang formula para sa pagkalkula ng tagapagpahiwatig. Para sa mga ito, ang mga partido ay lumiliko sa isang independiyenteng appraiser. Nag-iipon siya ng isang ulat na naglalaman ng impormasyon tungkol sa presyo ng merkado ng bagay sa oras ng pagguhit ng kasunduan.
Paano ipinapasa ang mga karapatan sa isang bagay?
Ang madalas na inaalok sa Moscow at sa rehiyon ng Moscow na pag-upa ng karapatan na bumili ng real estate. Sa alok na ito, ang sinuman ay maaaring maging may-ari ng isang likido at pinakinabangang ari-arian na may isang mahusay na lokasyon. Sa kasong ito, mahalagang malaman kung paano isinasagawa ang paglilipat ng mga karapatan sa apartment sa nangungupahan. Maraming mga pagpipilian ay maaaring magamit para sa:
- pag-expire ng kontrata;
- buong paglipat ng halaga ng bagay sa may-ari.
Sa lahat ng paraan, ang proseso ay nakarehistro sa Rosreestr, pagkatapos nito ang nangungupahan ay nagiging buong may-ari ng bagay.
Mga Tukoy ng Maagang Pagwawakas
Ayon kay Art. 619 ng Civil Code, ang relasyon sa pagitan ng dalawang partido ay natapos ng isang desisyon ng korte sa ilalim ng mga sumusunod na kondisyon:
- ang nangungupahan sa proseso ng paggamit ng bagay ay lumalabag sa mga tuntunin ng kontrata;
- ang lugar ay ginagamit para sa iba pang mga layunin;
- ang pagkasira ng pabahay dahil sa hindi magandang pangangalaga ng gumagamit;
- sa loob ng itinatag na panahon ang upa ay hindi mailipat;
- ang overhaul na ibinigay para sa kontrata ay hindi ginanap.
Ang mga partido sa kasunduan ay maaaring magbigay ng iba pang mga kondisyon ng maagang pagwawakas sa kontrata.
Konklusyon
Ang pagpapaupa na may pagpipilian upang bilhin ay itinuturing na isang hinihiling na transaksyon sa maraming mga rehiyon. May pakinabang ito para sa parehong mga kalahok. Ayon sa isang tama na inilabas na kasunduan, sa pagtatapos ng kooperasyon, ang pabahay ay ipinapasa sa pagmamay-ari ng nangungupahan.
Ang partikular na pansin ay kailangang bayaran sa tamang pagbalangkas ng kontrata, upang naglalaman ito ng mahalagang impormasyon tungkol sa kooperasyon. Kung ang panahon ng bisa nito ay lumampas sa 1 taon, pagkatapos ito ay nakarehistro sa Rosreestr.