วิธีการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ การจัดการโดยตรงของอาคารอพาร์ตเมนต์

แนวคิดเช่น "การจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์" ไม่ได้อยู่ในอาคารพักอาศัย อย่างไรก็ตามกฎหมายกำหนดคุณสมบัติหลักและกฎที่จะใช้ ลองพิจารณาพวกเขาในรายละเอียดเพิ่มเติม

อาการที่พบบ่อย

การจัดการอาคารหลายอพาร์ทเม้นท์เป็นกระบวนการที่ต้องใช้เวลา ระยะเวลาที่จะดำเนินการขึ้นอยู่กับระยะเวลาของการดำเนินงานของอาคาร ช่วงเวลานี้เริ่มต้นจากช่วงเวลาของการสร้างและจบลงด้วยการรื้อถอน การจัดการและบำรุงรักษาอาคารอพาร์ตเมนต์สามารถทำได้หลายรูปแบบ

การจัดหมวดหมู่

จัดสรรการจัดการที่อยู่อาศัย มันมีวัตถุประสงค์เพื่อทุกห้องพาร์ทเมนท์สถานที่ที่อยู่ในความครอบครองตามกฎหมายของคน ในทางปฏิบัติสามารถจัดการเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์หรือนิติบุคคลที่เกี่ยวข้องได้ สำหรับวัตถุในจอ LCD นั้นยังไม่มีคำจำกัดความที่ชัดเจน ในเรื่องนี้คำถามมักจะเกิดขึ้นจากสิ่งที่ถือว่าเป็นอาคารอพาร์ตเมนต์เท่าไหร่ควรมีสถานที่ในนั้นเพื่อจำแนกอาคารในหมวดหมู่นี้ ในทางปฏิบัติอาคารดังกล่าวถือได้ว่าเป็นอาคารที่มี 2 ห้องขึ้นไปมีเจ้าของอย่างน้อยหนึ่งคน

องค์ประกอบเรื่อง

การจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์สามารถดำเนินการโดยบุคคลอื่น ตัวอย่างเช่นมันอาจเป็นหนึ่งในวิชากลุ่มของหลาย ๆ คนร่างกายที่จัดตั้งขึ้นเป็นพิเศษหรือสังคม พวกเขากระทำกับวัตถุเพื่อให้แน่ใจว่าการทำงานของมัน เรื่อง:

1. จัดการอาคารอพาร์ตเมนต์
2. ทำการตัดสินใจ
3. สร้างเงื่อนไขสำหรับการใช้งาน

ในทางปฏิบัติการจัดการโดยตรงของอาคารอพาร์ตเมนต์โดยเจ้าของสถานที่หรือบุคคลที่เกี่ยวข้องนั้นสามารถดำเนินการได้ ในบางกรณีอำนาจจะตกเป็นของหน่วยงานท้องถิ่น ตามวรรค 4 ศิลปะ 161 ZhK หากเจ้าของเองยังไม่ได้เลือกวิธีการจัดการอาคารอพาร์ทเม้นท์แล้วการบริหารของภูมิภาคมอสโกทำเพื่อพวกเขา

ความเด็ดเดี่ยว

การเลือกวิธีนี้หรือการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์เจ้าของจะประเมินว่างานจะเสร็จสมบูรณ์ได้อย่างไร โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลักประกันเหล่านี้:

1. สภาพความเป็นอยู่ที่ปลอดภัยและน่าอยู่
2. การสงวนรักษาทรัพย์สิน
3. การแก้ไขปัญหาการใช้ค่าวัสดุทั่วไป
4. การจัดหาสาธารณูปโภคที่เหมาะสม

การจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ซึ่งเป็นของพลเมืองที่แตกต่างกันนั้นสามารถดำเนินการได้ภายใต้เงื่อนไขที่เหมือนกัน เจ้าของทรัพย์สินสามารถพัฒนาได้ด้วยตนเอง ในบางกรณีเจ้าของมอบสิทธิ์ในการสร้างเงื่อนไขที่เหมือนกันให้กับบุคคลที่ได้รับอนุญาต หลังหมายถึงผลประโยชน์ของเจ้าของในการสรุปข้อตกลงกับองค์กรบริการ

ขั้นตอนในการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์

กฎหมายกำหนดให้เจ้าของต้องเลือกตัวเลือกการบริการ มันอาจจะเป็น:

1. การจัดการโดยตรงของอาคารอพาร์ตเมนต์โดยเจ้าของสถานที่
2. การสร้างหุ้นส่วนของเจ้าของหรือสหกรณ์ผู้บริโภคเฉพาะทางอื่น
3. การจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์โดยองค์กรการจัดการ

คำถามคือทำไมผู้คนควรทำเช่นนี้? นี่คือคำอธิบายโดยข้อเท็จจริงที่ว่ามีทรัพย์สินประชาชนนอกเหนือจากสิทธิมนุษยชนจะได้รับการปฏิบัติหน้าที่ที่เกี่ยวข้องและมีความรับผิดชอบในการดำเนินงานพวกเขาจะต้องใช้และกำจัดทรัพย์สินของพวกเขาในลักษณะที่ไม่กระทบต่อผลประโยชน์สุขภาพและชีวิตของผู้อื่น

เกณฑ์การคัดเลือก

เจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์จะต้องเลือกตัวเลือกการจัดการในระหว่างปีนับจากวันที่การแข่งขันระหว่างหน่วยงานท้องถิ่นที่ให้บริการ บริษัท ผลลัพธ์จะขึ้นอยู่กับจำนวนอพาร์ทเมนท์ในอาคารระดับความละลายและวินัยของเจ้าของ นอกจากนี้ชื่อเสียงของ บริษัท จัดการลักษณะของความสัมพันธ์กับองค์กรที่จัดหาทรัพยากรไม่ว่าจะเป็นอุปกรณ์วัดแสงในบ้านและอพาร์ทเม้นท์ทั่วไปก็ไม่มีความสำคัญใด ๆ

จัดเลี้ยงตัวเอง

หากการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ดำเนินการโดยเจ้าของสถานที่ความสัมพันธ์ทั้งหมดกับองค์กรบุคคลที่สามที่ให้บริการบางอย่างควรจัดทำเป็นเอกสาร โดยเฉพาะอย่างยิ่งข้อตกลงจะสรุปสำหรับการกำจัดน้ำประปาน้ำร้อน / เย็นไฟฟ้าก๊าซและเครื่องทำความร้อน ในกรณีนี้สัญญาจะถูกเซ็นสัญญากับเจ้าของอพาร์ทเมนท์แต่ละคน นอกจากนี้ยังมีข้อตกลงกับองค์กรที่ให้บริการซ่อมแซมทรัพย์สินที่พบได้ทั่วไปในอาคาร ข้อตกลงดังกล่าวมีการลงนามกับส่วนใหญ่หรือกับเจ้าของทั้งหมด

PC, HOA, LCD

การจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์อาจดำเนินการโดยหุ้นส่วน (สหกรณ์) นิติบุคคลดังกล่าวมีสิทธิเข้าทำข้อตกลงกับเจ้าของสำหรับ:

• การจัดหาสาธารณูปโภค
• การบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลาง
• การจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ ฯลฯ

รูปแบบการโต้ตอบ

เจ้าของสถานที่สามารถมอบสิทธิ์ในการสรุปข้อตกลงเกี่ยวกับการจัดหาที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนให้แก่หุ้นส่วนของเจ้าของ สิ่งนี้สามารถแก้ไขได้โดยการตัดสินใจที่นำมาใช้ในการประชุมสามัญในกฎบัตรของสหกรณ์เอง เจ้าของสถานที่ยังมีโอกาสถ่ายโอนสิทธิ์ในการทำสัญญากับพันธมิตรและในที่สุดก็ลงนามข้อตกลงกับ บริษัท จัดการ เธอค้นหาซัพพลายเออร์และทำข้อตกลงที่เกี่ยวข้องกับพวกเขา

การจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์โดย บริษัท จัดการ

เงื่อนไขหลักสำหรับการเลือกตัวเลือกบริการนี้คือข้อตกลง ตัวอย่างสัญญาการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์รวมถึงส่วนที่บังคับ โดยเฉพาะควรระบุว่า:

1. ทรัพย์สินส่วนกลางในส่วนที่จะให้บริการที่อยู่ของที่ตั้ง
2. รายการของงานและบริการสำหรับการซ่อมแซมและบำรุงรักษาสินทรัพย์วัสดุกฎตามที่สามารถเปลี่ยนแปลงได้รายการของที่อยู่อาศัยและบริการชุมชน
3. เงื่อนไขการสร้างมูลค่าของข้อตกลงจำนวนเงินที่ชำระสำหรับการบริการกำหนดขนาดของค่าสาธารณูปโภค นอกจากนี้ยังกำหนดขั้นตอนการทำยอดเงิน
4. กฎสำหรับการตรวจสอบการใช้งานโดย บริษัท ผู้ให้บริการตามข้อผูกพัน

ข้อกำหนด CC

สัญญาซึ่งได้ข้อสรุปกับองค์กรการจัดการอยู่ในทุกลักษณะเป็นข้อตกลงในการให้บริการชำระเงิน แบบฟอร์มนี้มีไว้สำหรับกฎหมายแพ่ง ตามศิลปะ 780 ประมวลกฎหมายแพ่งเว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเอง บริษัท จัดการจะต้องให้บริการด้วยตนเอง ซึ่งหมายความว่าผู้รับเหมาทั้งหมดหรือบางส่วนให้บริการหรือทำหน้าที่เป็นตัวกลางระหว่างเจ้าของสถานที่และซัพพลายเออร์

ความแตกต่างพื้นฐานระหว่างตัวเลือก

การจัดการโดยเจ้าของอาจโดยตรงเชื่อใจและโดยอ้อม ในกรณีแรกพลเมืองรับใช้ทรัพย์สินส่วนกลางด้วยตนเอง การจัดการทางอ้อมเกี่ยวข้องกับการถ่ายโอนบางฟังก์ชั่นให้กับบุคคลอื่น (หรือหนึ่ง) นิติบุคคลที่เป็นโฮสต์สามารถเป็นได้ทั้งนิติบุคคลและบุคคล ในกรณีหลังพวกเขาอาจเป็นหนึ่งในเจ้าของสถานที่ในบ้านเจ้าของสามารถจัดตั้งหน่วยงานที่ได้รับการเลือกตั้งในรูปแบบของคณะกรรมการหรือโดยการแต่งตั้งบุคคลที่ได้รับอนุญาตจากวงของพวกเขาดังนั้นการสร้างนิติบุคคล ตัวอย่างเช่นมันอาจเป็น HOA ในกรณีนี้ห้างหุ้นส่วนกลายเป็น บริษัท จัดการของพวกเขา เจ้าของห้องอาจทำอย่างอื่น พวกเขามีสิทธิ์ที่จะมอบความไว้วางใจให้บริการแก่บุคคลที่ไม่ได้รับอนุญาตซึ่งไม่ได้อยู่ในแวดวงของพวกเขา

พวกเขาสามารถเป็นผู้จัดการหรือองค์กรที่ได้รับการว่าจ้าง ในกรณีนี้เจ้าของสถานที่ได้ทำสัญญาที่เหมาะสมกับบุคคลเหล่านี้ หากการจัดการดำเนินการโดยเจ้าของสถานที่เองสัญญาจะไม่ได้ลงนาม บริษัท ที่จัดตั้งขึ้นหรือผู้ที่ได้รับอนุญาตจะต้องปฏิบัติหน้าที่ตามกฎบัตร ในที่สุดเขาก็ได้รับการอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่สามัญ ในทางปฏิบัติเจ้าของบ้านใช้การจัดการทั้งทางตรงและทางอ้อมในเวลาเดียวกัน ตัวอย่างเช่นในกรณีของการก่อตัวของ HOA, ฟังก์ชั่นบางอย่าง, ตามกฎ, ที่สำคัญที่สุด, ถูกนำไปใช้โดยเจ้าของเอง ในประเด็นที่สำคัญการตัดสินใจจะทำในที่ประชุมทั่วไป อีกส่วนหนึ่งของงานจะดำเนินการผ่านคณะกรรมการที่เลือกและประธานที่สามจะดำเนินการเป็นการส่วนตัว นอกจากนี้คณะกรรมการตรวจสอบถูกสร้างขึ้นเพื่อให้การควบคุมงานทางการเงินของหน่วยงานที่ได้รับการเลือกตั้ง

ประเด็นสำคัญ

ปัญหาของการเลือกองค์กรการจัดการในวันนี้มีความเกี่ยวข้องมากที่สุดในหมู่เจ้าของ แน่นอนว่าทุกคนต้องการบริการระดับสูง อย่างไรก็ตามหลายคนกังวลว่ามันจะกลายเป็น "เช่นเคย" เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาเจ้าของจะต้องตัดสินใจในสิ่งที่พวกเขาต้องการในอัตราส่วนของคุณภาพของการบริการและค่าใช้จ่ายของพวกเขา มี 3 ตัวเลือกที่พบบ่อยที่สุด:

1. อย่าเปลี่ยนแปลงสิ่งใดปล่อยให้การจัดการดำเนินการโดยสำนักงานที่อยู่อาศัย, ประมวลกฎหมายอาญา, DES คุณภาพในกรณีนี้จะไม่สูงสุด แต่ต้นทุนการบริการค่อนข้างยอมรับได้ ในสถานการณ์เช่นนี้เจ้าของอพาร์ทเมนท์ไม่ต้องการเสี่ยงและไม่รีบเลือกองค์กร
2. ค้นหานิติบุคคลที่จะให้บริการที่ดีขึ้น ดังนั้นการชำระเงินจะสูงขึ้น เจ้าของบางคนพยายามที่จะเห็นด้วยกับข้อตกลงดังกล่าวกับสำนักงานการเคหะปัจจุบัน
3. คุณต้องเลือก บริษัท เอกชนขนาดเล็ก มันจะให้บริการที่มีคุณภาพไม่เลวร้ายยิ่งกว่าของสำนักงานที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ แต่ในราคาที่ต่ำกว่า

การใช้งานจริง

จากการปฏิบัติแสดงให้เห็นว่าผู้อยู่อาศัยในบ้านที่สมาคมการเคหะกำลังทำงานอย่างแข็งขันมักจะตอบสนองเชิงบวกกับคุณภาพของการบริการ ในเรื่องนี้จะแนะนำให้ตรวจสอบว่ามี HOA ที่เหมาะสมในพื้นที่ที่สามารถใช้อาคารสำหรับการบำรุงรักษาในราคาที่เสนอ ก่อนที่จะติดต่อคณะกรรมการขอแนะนำให้เข้าไปในซุ้มตรวจสอบสถานะของบันไดทางเดินทางเดินประเมินลาน เพื่อให้ได้แนวคิดที่ดีขึ้นเกี่ยวกับการทำงานของ HOAs คุณควรพูดคุยกับผู้อยู่อาศัยในวัยต่าง ๆ ด้วยตนเองค้นหาว่าพวกเขาจ่ายค่าบริการเท่าไรพวกเขาชอบอะไรเกี่ยวกับการทำงานของสมาคมและสิ่งที่ไม่เหมาะกับพวกเขา หากข้อมูลโดยทั่วไปเป็นบวกก็สามารถทำข้อตกลงได้

ประสบการณ์การทำงานของสมาคม

เขาทำหน้าที่เป็นหนึ่งในเกณฑ์ที่สำคัญที่สุดเมื่อเลือกองค์กรบริการ แน่นอนว่าเป็นประสบการณ์ที่ยาวนาน อย่างไรก็ตามความสัมพันธ์ใหม่ที่เพิ่งเกิดขึ้นจะปรากฏขึ้นเป็นระยะ ๆ ซึ่งไม่ควรถูกตัดออก ขอแนะนำให้หาข้อมูลเกี่ยวกับผู้เชี่ยวชาญที่ทำงานที่นั่นที่พวกเขาทำกิจกรรมของพวกเขาก่อนหน้านี้ซึ่งเป็นผู้ก่อตั้ง หากสิ่งเหล่านี้เป็นอดีตพนักงานของ DEZ ดังนั้นพวกเขามีประสบการณ์บางอย่างในการดำเนินงานและบำรุงรักษาอาคารที่อยู่อาศัย ในกรณีนี้การพูดคุยเพื่อถอดมันเป็นการส่วนตัวเพื่อค้นหาว่าทำไมพวกเขาถึงออกจากที่ทำงานก่อนหน้านี้พวกเขาตั้งเป้าหมายอะไรไว้บ้าง

ราคาบริการ

ในกระบวนการของการสื่อสารกับตัวแทนขององค์กรบริการไม่เพียง แต่สูง แต่ยังควรแจ้งเตือนบริการต้นทุนต่ำเมื่อเทียบกับสิ่งที่มีอยู่ในเวลาที่ทำงานของสำนักงานที่อยู่อาศัยตัวอย่างเช่น ที่นี่คุณควรทราบว่าราคานี้หรือราคานั้นประกอบด้วยอะไร สำหรับจำนวนเงินที่สำคัญที่สุดคุณควรถามคำถามทั้งหมดของคุณ

การเปรียบเทียบ

หากโดยทั่วไปการสนทนากับตัวแทนของสมาคมบริการได้รับการพัฒนาอย่างดีอย่ารีบเร่งที่จะสรุปข้อตกลง ขอแนะนำให้ไปประมาณ 2-3 HOA เพื่อค้นหาข้อมูลทั้งหมดจากพวกเขา หลังจากนั้นคุณควรเปรียบเทียบข้อมูลประเมินข้อดีและข้อเสียและหยิบยกข้อเสนอเพื่อการอภิปราย หากมีข้อสงสัยใด ๆ ควรสรุปข้อตกลงเป็นระยะเวลาอย่างน้อยหนึ่งปี หากหลังจากที่หมดอายุแล้วจะมีความชัดเจนว่ามีการเลือกอย่างถูกต้องคุณสามารถขยายสัญญาได้ ถ้าสมาคมไม่จัดการกับความรับผิดชอบมันจะเป็นการดีกว่าถ้าบอกเลิกสัญญา

ปัญหาทางการเงิน

หนึ่งในข้อเสียเปรียบที่สำคัญของการเลือก บริษัท ที่ให้บริการเมื่อเปรียบเทียบกับ HOA หรือการจัดการที่เป็นอิสระคือเงินของเจ้าของที่จัดสรรโดยพวกเขาเพื่อชำระค่าบริการอยู่ที่การกำจัดของนิติบุคคลบุคคลที่สาม มันค่อนข้างยากที่จะมีอิทธิพลต่อมันในแง่ของการใช้เงินทุนที่มีประสิทธิภาพและตรงเป้าหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อองค์กรการจัดการได้รับเลือกจากหน่วยงานท้องถิ่น ในกรณีนี้เจ้าของจะกำหนดเงื่อนไขเหล่านั้นตามที่ผู้บริหารเห็นว่าจำเป็น

รับประกันความปลอดภัยของกองทุน

ปัญหานี้อยู่ในกรอบของการมีปฏิสัมพันธ์กับองค์กรการจัดการตามกฎยังคงเปิดอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเรากำลังพูดถึงเงินที่จัดสรรเพื่อยกเครื่อง ไม่ใช่ว่าบ้านทุกหลังจะสะสมได้ภายใน 1-5 ปี (ตลอดระยะเวลาของสัญญา) มีหลายครั้งที่เจ้าของตัดสินใจเปลี่ยนสมาคมบริการและเงินอยู่ในบัญชีของเขา ในกรณีนี้ยังไม่ชัดเจนว่าจะโอนเงินไปยัง HOA ที่จัดตั้งขึ้นหรือ บริษัท อื่นได้อย่างไร อาจเกิดขึ้นได้ว่าสมาคมล้มละลายหรือเลิกกิจการหรือรับเงินกู้จากธนาคารและหายไป การแก้ไขปัญหาการคืนเงินให้เจ้าของจะเป็นปัญหาอย่างยิ่ง อีกสถานการณ์หนึ่งคือ HOA ทำหน้าที่เป็นนิติบุคคลห้างหุ้นส่วนสามารถเปิดบัญชีพิเศษในธนาคารและรายงานสถานะของมันให้เจ้าของทราบเป็นประจำทุกปี ในกรณีนี้แน่นอนมีการรับประกันเพิ่มเติมเพื่อความปลอดภัยของเงินทุน

หน่วยงานท้องถิ่น

พวกเขาตั้งอยู่ใน h. 3 บทความ 156 LCD เจ้าหน้าที่อาณาเขตมีสิทธิที่จะกำหนดจำนวนเงินที่จ่ายสำหรับการบำรุงรักษาและซ่อมแซมวัตถุเฉพาะเมื่อเจ้าของสถานที่ไม่ได้เลือกวิธีการจัดการบ้านของพวกเขาในเวลาหรือการตัดสินใจ แต่ไม่ได้ดำเนินการ ตามกฎหมายโครงสร้างผู้บริหารท้องถิ่นสามารถกำหนดสมาคมที่จะให้บริการที่จำเป็นทั้งหมด ในทางปฏิบัติการแข่งขันแบบเปิดมักจะเกิดขึ้นซึ่งเป็นผลมาจาก บริษัท ที่ได้รับมอบหมายให้เป็นบ้าน เป็นที่น่าสังเกตว่าที่นี่ทุกอย่างจะขึ้นอยู่กับหน่วยงานท้องถิ่น กฎหมายกำหนดขอบเขตอำนาจไว้อย่างไม่ต้องสงสัยข้อ จำกัด บางประการ แต่โดยทั่วไปแล้วความคิดเห็นของผู้อยู่อาศัยในกรณีดังกล่าวจะไม่ถูกถาม ดังนั้นจึงแนะนำให้ตัดสินใจและเลือกนิติบุคคลที่จะให้บริการ