Партнерства власника кућа (скраћено ХОА) су јединствени облици управљања домом. Њихове активности су регулисане многим регулаторним актима. Стамбени кодекс може се сматрати главним документом који дефинише овлашћења и цјелокупни рад ХОА-ова. Генерални састанак са одбором ХОА дужан је да делује у оквиру модерног законодавства, а данас ћемо у предложеном чланку детаљније размотрити све што се односи на права и обавезе ХОА-е и његовог одбора.
Шта ХОА има право да ради?
Укратко, то је обављање послова везаних за управљање кућом, односно обављање активности која је некада била у фокусу компаније за управљање (у облику комерцијалне организације или стамбеног одељења).
А сада погледајмо поближе целокупни обим активности обухваћених овим концептом. Шта тачно станари овлашћују своје представнике на изборима одбора ХОА?
137. чланак стамбеног закона, посвећен регулацији оваквих питања, гласи:
- ХОА има право закључити уговоре са менаџментом и оперативним компанијама у вези са сервисирањем стамбене зграде и пружањем целог спектра комуналних услуга.
- Има право да изводи одређене радове без прибегавања услугама Кривичног законика (на пример, ангажовањем чистача за приступ или организовањем независног одвоза смећа).
- ХОА се бави обрачуном прихода и трошкова уз одређивање потребних средстава за одржавање куће, плаћање активности извођача радова, формирање резервног фонда, као и оних намењених за ремонт.
А такође?
Остала права одбора ХОА укључују следеће:
- Партнерство може водити нагодбе на основу уговора са физичким и правним лицима за пружене услуге.
- Према процедури утврђеној законом, ХОА може поднети захтев банци или појединцима за кредитна средства.
- Он је одговоран за продају, размену и закуп имовине, укључујући некретнине. На пример, ХОА има право да прикупља накнаде од предузетника који желе да изнајме пословни простор у згради или за трговину.
- ХОА израчунава закупнине на основу процене трошкова.
- Такође прикупља ову најамнину од власника и станара просторија стамбене зграде.
- Такође међу његовим правима је и усвајање правних мера против особа које дугују станарину или изнајмљивање, што се свакако мора одразити у записницима са седница одбора ХОА.
Повеља ХОА као главни документ
Цела и потпуна листа овлашћења које поседује ХОА треба да буде наведена у Повељи ове организације. Ова листа, на пример, може да садржи дозволу за реконструкцију, измене у локалном простору у облику паркинг опреме за аутомобиле итд. Сва права ове организације наведена у Повељи не могу бити у супротности са садржајем Стамбеног законика. Они могу само надопунити и проширити његове главне одредбе само у специфичним ситуацијама.
Остваривање већине права од стране одбора партнерства врши се радним налогом - обрачунава се станарина, средства се додељују на банковне рачуне, води се протокол одбора ХОА. Ове акције су за тренутни рад. Поштовање законитости свих наведених операција надгледа посебна комисија, која се зове ревизијски одбор, у количини од три до четири особе. Његов састав није међу члановима одбора или другим запосленима ХОА-е.
Ако треба да направите велике промене (на пример, да реорганизујете структуру ХОА, промените омјер средстава додељених различитим фондовима и поново опремите зграду), одбор је дужан да организује општу скупштину свих становника са питањем постављеним на гласање. Право на обављање декларираних активности ХОА-е добиће само већином позитивних гласова.
О карактеристикама ХОА-е
Често у процесу остваривања својих права чланови одбора ХОА имају мноштво питања која се односе на бројне контроверзне или проблематичне теме. У наставку наводимо примере најрелевантнијих од њих.
Једно од горућих питања је одбијање одбора да издаје потврде станарима (о саставу породице или проширеним изјавама) заснованим на заосталом закупу. Природно питање: да ли одбор партнерства има право да одбије издавање било каквих потврда члановима у случају дуга?
Ова пракса је против закона. Истовремено, такве акције универзално користе власти ХОА-е с циљем да охрабре становнике да покрију дуг или његов дио. Треба да знате да издавање потребних потврда не сматра се правом, већ обавезом ХОА-е. Ово се такође односи на случајеве када становници имају било који дуг за комуналије.
Да ли је приступ стану легалан?
Још једно често постављено питање из категорије проблематичних је о овлашћењима председника или одбора партнерства да уђе у стан и прегледа га. Сличне ситуације нису неуобичајене за типичан протокол ХОА плоче. Наш Устав, као основни закон, предвиђа право сваког грађанина на неповредивост сопственог дома. У пракси то значи да без дозволе власника станова нико нема право да уђе у њега. Изузетак се односи само на случајеве у којима постоји налог или претња терористичким нападом или катаклизмом (уметном или природном).
У осталим случајевима (укључујући ванредне ситуације, на пример, пукнуће цеви), улазак у стан могућ је само уз дозволу станара. Зато су било какви изговори за право приступа просторији (за проверу бројила или узимање очитавања, мерења притиска, мерења температуре итд.) Незаконити.
О казни и новчаним казнама
Друго, не мање акутно питање је овлаштење ХОА-е у обрачуну камате. Партнерство има право на то у случају да је таква функција прописана Повељом, коју је усвојила скупштина становника. Ова мера односи се на принудну, чији је циљ да подстакне дужнике на рану исплату средстава за становање.
Процедура којом се новчане казне додељују је строго прописана и прописана Повељом. У овом случају треба се усредсредити на одредбе Пореског законика Руске Федерације које се односе на горње границе казне. На пример, забрањено је наплаћивање новчане казне веће од 1/30 стопе рефинансирања за сваки дан доспелости плаћања.
Да ли смо обавезни да потпишемо споразум са ХОА-ом?
Понекад становници могу бити огорчени предлогом ХОА-е да потпише уговор о услузи. Да ли би такви споразуми требали бити закључени и да ли су ХОА дужни да то ураде? Оваква пракса је апсолутно нормална. Право удружења власника кућа на закључивање уговора, као и одредба која регулише обрачун плаћања, прецизира се у члану 137 Закона о стамбеном смештају.
У присуству таквих потписаних споразума, одбор има право закључити у име становника све врсте трансакција са добављачима комуналних услуга. Ако не постоји договор између власника и ХОА, становници ће морати самостално закључити потребне споразуме у представништву оперативне компаније.
Пажња: кршење!
Следећи проблем, који се често јавља у стамбеним зградама, је објављивање списка дужника на плочи ХОА-е за јавни наступ. У овом случају, негодовање становника је сасвим оправдано и логично.Законом (говоримо о личним подацима) забрањено је директно објављивање таквих података. Одбор нема право да објављује никакве податке о становницима без њиховог писменог пристанка. Ово се не односи само на адресе, пуно име и пасошке податке становника, али и на величину постојећег дуга.
Одбор може саставити такве спискове за унутрашњу употребу и предузимати мере за утицај на дужнике. Треба их чувати у затвореном простору у сефу. У случају такве нелегалне објаве, дужник има пуно право да се жали суду на накнаду моралне штете. Максимална могућа радња ХОА-е у овом случају је објављивање нагомиланог укупног комуналног дуга и упозорење на предстојећу жалбу на суд.
Одговорности одбора ХОА-ова
Њихова листа дата је у члановима Грађанског законика Руске Федерације бр. 148-149. Шта тачно ХОА одбор дугује власницима станова који га бирају?
- У складу са законским прописима и одредбама Повеље.
- Надгледа извршавање сопствених дужности станара у погледу одржавања објекта.
- Директно управљајте стамбеном зградом или контролирајте компанију која врши ово управљање.
- Склапајте уговоре са добављачима комуналних услуга и кооперантима.
- Укључите уговоре у вези са поправком и одржавањем зграде.
- Водите спискове становника који су чланови удружења.
- Укључите се у рачуноводство, направите процене прихода и расхода, наплатите најамнине.
- Водите евиденцију и издајте потребне потврде становницима - члановима ХОА-е.
- Одржавање општих састанака становника уз доставу извештаја одбора ХОА о обављеном раду.
- Да контролише активности председника партнерства.
Које су непосредне одговорности председавајућег ХОА?
- Ангажира и отпушта потребно особље, издаје наређења осталим службеницима ХОА-е.
- У оквиру својих овлашћења дјелује у име партнерства, не прибјегавајући претходном обавештавању свих својих чланова.
- Подноси било који документ који је развио на одлуку састанка становника.
О одговорности за неизвршавање дужности
Таква мера није регистрована ни у ЛЦ ни у Грађанском законику Руске Федерације. Али то не значи да је немогуће одговарати на насилнике. Ово питање је по правилу регулисано Повељом о партнерству која предвиђа одређене врсте кажњавања за одређено недолично понашање. У опћенитијем случају, може постојати напомена о радњама по постојећем закону.
Општа цивилна одговорност је у случају следећих кривичних дела:
- Непажња (на пример, недостатак обавештења члана одбора ХОА станара у догледно време о предстојећем састанку).
- Превара - ово може бити лажно сведочење мерних уређаја или докумената који се односе на власнике просторија.
- Растрат или присвајање средстава власника - понекад постоје случајеви злонамерне незаконите расподјеле средстава општег или резервног фонда.
- Обмана власника, укључујући цео састанак.
- Службени фалсификат.
- Вишак сопствених овлашћења (ово укључује горње примере са висећим списковима становника итд.).
Сваки члан партнерства, укључујући представнике одбора ХОА-е и самог председавајућег, дужан је да сноси финансијску одговорност за своје акције. У случају оштећења заједничког добра по кривици власника (на пример, због поплаве), последњи га је дужан надокнадити. Израђује се посебан акт којим се утврђује степен такве штете. Процена се, ако је потребно, врши уз учешће професионалаца. Штавише, опис низа специфичних ситуација у вези са кривичним делима може бити садржан у повељи ХОА-е.
Овлашћења одбора ХОА-ова
О каквим се моћима разговара? Задатак менаџмента партнерства је да се бави директним активностима. Читав списак овлашћења потребних за то регулише исти стамбени кодекс (његов члан 147). Повеља организације мора нужно разликовати акције које спадају у надлежност одбора и опште скупштине становника. Односно, требало би да постоје јасни показатељи да председавајући и његови заменици могу да одлучују на састанку одбора ХОА-а, не прибављајући претходно обавештавање становника.
У већини случајева то су овлашћења одбора:
- Директно управљање партнерством са именовањем одређених извођача за одређени посао и формирањем особља ХОА.
- Закључивање уговора о јавним услугама у име власника кућа.
- Прикупљање средстава за поправку и одржавање стамбене зграде.
- Вођење папирологије уз издавање свих потребних папира и потврда.
- Вођење банкарства и рачуноводства са преносом средстава по уговорима за накнаду добављача.
- Спровођење општих скупова становника уз попуњавање одговарајућег протокола.
- Заштита на суду интереса чланова партнерства.
- У ситуацији да становници не плаћају дугове за комуналне услуге - апелујте на службене органе (од градске управе до суда и тужилаца).
Закључци
То показује да је читава листа овлашћења одбора ХОА одређена његовим директним функцијама које произилазе из главне сврхе партнерства - одржавања стамбене зграде.
Поред горе наведеног, надлежни орган ХОА може да обухвати и низ додатних, које свакако треба утврдити у Повељи о партнерству. Можемо разговарати о уређењу суседне територије, самопослуживању зграде, прикупљању станарина од људи који су станари комерцијалних и стамбених просторија куће, као и о одлагању заједничке кућне имовине, која укључује подруме, лифтове итд.
Стамбени законик потврђује да су и права и обавезе ХОА нераскидиво повезане са њиховим функцијама и произилазе из задатка одржавања стамбене зграде и све имовине повезане са њом у пуном реду.