Нотарска трансакција је правна радња која се обавља у прописаном облику. Шта ово значи? Овом поступку подлежу трансакције за које је, у складу са законодавством, утврђен нотарски образац за њихово спровођење.
Детаљније ћемо се усредсредити на детаљно разматрање концепта нотарске трансакције. Такође, разговараћемо о продаји и куповини непокретности, о могућим ризицима током регистрације.
Обавезне нотарске трансакције
Овај облик докумената потребан је у следећим случајевима:
- Све трансакције које се обављају са некретнинама. У овом случају имовина мора припадати продавцу или даваоцу. Изузетак је имовина укључена у инвестициони фонд. Други изузетак је регистрација за отуђење земљишних удела.
- Поступци који су повезани са располагањем некретнинама под условима старатељства.
- Све трансакције које укључују продају непокретности у власништву малолетног грађанина или правно неспособне особе.
Више о понудама
Дакле, у вези с тим, говоримо о следећим опцијама трансакција:
- Давање или продаја било које акције власнику. Када донирају, особа којој дају мора платити порез од тринаест посто. Таква тарифа је релевантна за становнике. Што се тиче нерезидената, они плаћају тридесет процената од тржишне вредности удела који су донирани. У случају да се отуђење врши у складу са документом о куповини и продаји, односи са пореским органом настају директно од продавца.
- Давање удела неовлашћеној особи. Сагласност сувласника у таквој ситуацији апсолутно није потребна. Нотар ће проверити да ли је уговор подметан. На пример, он може одбити дар малог удела као лажне трансакције како би избегао потребу да сувласници одбију право првенствене куповине отуђене акције.
- Куповином и продајом удела у корист неовлашћене особе. Отуђење у овој ситуацији врши се под условом да апсолутно сви сувласници одбију стећи отуђену деоницу и изврше је у нотарском облику. У овом случају, одбијања се прихватају од свих власника према изводу из обједињеног регистра некретнина.
Куповина и продаја некретнина: нотарска трансакција
Цена непокретности подразумева обавезу купца да провери чистоћу трансакције. Као део имплементације такве верификације, они захтевају информације из једног регистра. Попис особа које су пријављене у кући или стану такође се успоставља. Поред тога, проверава се и овлашћење продавца и други аспекти. Даље, обе стране се морају договорити о цени и тек након тога наставити са састављањем докумената о нотарско овереној трансакцији куповине и продаје некретнина.
Колико је потребан прелиминарни договор?
Пре потписивања главног споразума, стране имају право да саставе прелиминарни споразум који ће садржати услове за накнадно закључивање предстојеће трансакције. Ова фаза, поред тога, укључује припрему скупа папира потребних за нотарску подршку. Треба рећи да као нотарска трансакција треба да се формализује и продаја акција непокретности.
Шта је са депозитом?
Купац често у овој фази уплати депозит. Они издају обезбеђење на различите начине, понекад се то дешава у облику прелиминарног уговора. Суд нема једногласно мишљење о томе да ли је то дозвољено. Из тог разлога, како би се избегли непотребни спорови, депозит је најбоље извршити засебним редоследом. Нотарске трансакције акцијама морају бити састављене на одговарајући начин. Ово је легално одобрило Вијеће Федерације.
Важно је напоменути да ако истекне рок главног документа, а поступак за враћање залога није утврђен, купац ће морати вратити свој новац путем суда. Друга опција је присила да се закључи основни уговор.
Специјалистичка помоћ
Следећи корак је састављање основног споразума код јавног бележника. Обје стране имају право да провјере текст споразума, а по потреби и да га исправе. Посебна пажња мора се посветити одговорности која постоји због кршења утврђених обавеза. Ове обавезе састоје се у чињеници да се функције стручњака у оквиру оверене трансакције продаје стана или друге некретнине своде на то да се обезбеди да споразум буде у складу са захтевима закона и да га суд не откаже у спорним ситуацијама.
За чији рачун извршење трансакције?
Уговором треба утврдити ко плаћа нотарску трансакцију приликом продаје некретнина. Трошкови се одређују договором обе стране. Накнада за ове услуге може се равномерно поделити или у целости пренети купцу.
Стране потписују споразум у присуству бележника. Након тога се шаље уговор са пакетом докумената на државну регистрацију. Неки нотари нуде услуге слања пакета докумената у електронском облику. Овакав начин контактирања значајно штеди време на обе стране, смањујући време обраде захтева од стране регистра.
Који су документи потребни за уговор о некретнинама?
За овере трансакције могу бити потребни следећи папири:
- Прелиминарни договор, који ће укључивати главне услове трансакције.
- Сва документа о некретнинама, на основу којих је продавац добио право власништва, на пример, потврду и извод из јединственог регистра.
- Пристанак супружника на продају, као и на куповину особе која намерава да купи некретнину.
- Дозвола органа старатељства ако је власник имовине малолетник.
- Радови који потврђују примање од сувласника понуда за продају акција. Ово је релевантно ако трансакција укључује дељено власништво.
- Потврда лица која су пријављена у овом стану или кући, као и кућна књига.
- Документ који ће потврдити непостојање било каквог дуга за комуналије.
- Потврда о мајци заједно са изводом са личног рачуна њеног власника. Ово се захтева у случајевима када се користе средства породичног капитала.
- Уговори о кредиту и хипотеци у случају да се користе позајмљена средства.
- Потврде и уговори за коришћење буџетских средстава.
Све горе наведене опције докумената требало би да се дају у примерцима, као и у оригиналу, како би се потврдила веродостојност оверене трансакције са некретнинама.
Оверивање: ризици
Упркос процедури овере, обе стране и даље носе одређене ризике. Чињеница је да је поступак регистрације оверене трансакције за продају стана или друге некретнине ограничен на израду споразума који је тешко препознати као противног важећем закону. Али, формулације које се користе нису далеко увек успешне са становишта документарне сигурности странака.
Један од ризика је недостатак утврђене процедуре у прорачунима. Овај аспект је изузетно важан, јер је вредност некретнина увек веома велика. Сам поступак намире заправо одређује која је страна одговорна за готовину. У случају да је у тексту документа наведена стандардна фраза: „Нагодбе између обе стране су завршене у потпуности пре закључења уговора“, продавац може настати.
У ситуацији у којој новац заиста није уплаћен, а пренос власништва је регистрован, купац има право да продавачу не исплати дуг, јер је имовину већ примио, а према споразуму је већ платио апсолутно сав новац за то.
Други ризик је чињеница да не постоји акт о преносу заједно са његовим укључивањем у текст уговора, док се стварни пренос непокретности врши након регистрације. У таквој ситуацији постоји ризик од штете на имовини коју директно сноси његов купац. Не може више постављати захтеве за квалитетом купљеног предмета због чињенице да је, потписивањем уговора, објекат прихватио.
Непредвиђене потешкоће
Следећи ризик је несавршеност самог нотарског поступка. Овај минус се састоји у чињеници да су странке приликом овјере трансакције остале саме код јавног биљежника. Присуство других консултаната често није добродошло или чак одобрено. Све ово као резултат доводи до чињенице да се услови које су договориле обе стране не мењају на боље. Као резултат, куповина и продаја некретнина код јавног бележника не олакшава, већ напротив, знатно усложњава живот и продавца и купца.
И на крају, последњи ризик су грешке у споразуму који су направили технички стручњаци, који су углавном нотарски помоћници. Због присуства било каквих грешака, такав споразум једноставно неће проћи кроз даљу државну регистрацију.
Стога је нотарска овери неопходна приликом обављања трансакција акцијама, а уз то и учешће малолетника и старатеља. У другим ситуацијама, овери се искључиво на лични захтев свих страна у споразуму. Трошак такве услуге зависи од цене документа, а укључује и плаћање за техничке услуге. Пренос власничких права према документу овереном од стране јавног бележника траје мало времена, али не гарантује апсолутну учесталост трансакције, јер увек постоје ризици које морате узети у обзир пре потписивања докумената како не бисте касније морали ићи на суд.