Приликом закључивања уговора потребно је проверити који услови постоје за формалну страну трансакције. Важно је утврдити да ли се односи на оне споразуме који нужно захтевају нотарски извештај. Чињеница је да је 2017. године дошло до неких иновација у овој области (на пример, закон о карактеристикама регистрације некретнина ступио је на снагу). Такође треба напоменути да је оверивање трансакције назначено не само законом, већ и условом наведеним у уговору.
У којим је случајевима то потребно? О овоме ће бити речи у овом чланку.
Врсте трансакција са обавезном оверењем
Овјеравање трансакција је обавезно уколико постоје сљедећи случајеви:
- Пуномоћ за обављање послова за које је потребан нотарски образац, располагање правима уписаним у државне регистре, подношење захтева за државну регистрацију трансакција и права мора бити оверена, осим у случајевима предвиђеним законом. Пуномоћ која је издата као поверење такође мора бити оверена. Правило о овери ове пуномоћи које се појединцима издају као уверење не односи се на пуномоћја која дају као увјерење правна лица, као ни челници њихових представништава и подружница.
- Нотарско оверени уговор о залогу. Може се закључити у уобичајеном писаном облику, што је предвиђено, на пример, чланом 22. став 2. Закона бр. 14 „О друштвима са ограниченом одговорношћу“. Овде је назначено да уговор о залогу дела или његовог дела у овлашћеном капиталу предузећа мора бити оверен. Споразум о залогу за обезбеђивање испуњења обавеза из споразума који мора бити оверен нотарским путем овере се.
- Пренос захтева, који се заснива на оверењу трансакције у нотарском или једноставном писаном облику, мора бити извршен у одговарајућем писаном облику.
- Пренос дуга, на који се, са формалног становишта, примењују правила утврђена на законодавном нивоу.
- Уговор о ануитету мора бити оверен, а уговор о отуђењу некретнина за исплату ануитета такође мора да добије државну регистрацију.
- Опорука мора бити у писаном облику и оверена код јавног бележника. Састављање у уобичајени писани облик може бити дозвољено само у ретким изузетним случајевима предвиђеним законом.
- Сагласност супружника. Да би један од супружника могао да склопи уговор о располагању таквом имовином за коју је потребна државна регистрација права, трансакцији са законском нотарском потврдом или трансакцијом која подлеже државној регистрацији, нотар мора добити сагласност другог супружника.
- Предбрачни уговор мора бити закључен у писаном облику и оверен.
- Споразум о алиментацији такође је у писаном облику и мора бити оверен.
- Трансакције које отуђују акције у праву заједничког власништва над некретнинама, укључујући отуђење свих учесника сопствених акција у једној трансакцији, морају бити оверене, искључујући трансакције које су повезане са имовином која чини инвестициони фонд или је стечена ради укључивања у њу, трансакцијама располагања акцијама земљиште за стицање и отуђење акција у заједничком власништву по закључењу споразума којим се предвиђа пренос власничких права на стамбену зграду како то захтева законски ниво.
- Трансакције које се односе на располагање некретнинама под старатељством и трансакције за њихово отуђење, ако непокретна имовина припада малолетнику или некоме за кога је признато да има ограничену пословну способност, такође морају бити оверени.
- Трансакција са фокусом на отуђење удела или његовог дела у овлашћеном јавном капиталу такође подлеже нотарском оверењу састављањем једног документа који потписују странке.
- Споразум о инвестиционом партнерству, који укључује општу политику активности (декларација о инвестирању), и све промене које су у њему донете, анексе, додатне споразуме, споразуме о делимичном или потпуном преносу од стране партнера сопствених дужности и права из овог споразума, прелиминарне споразуме о томе такође овери у месту боравка овлашћеног менаџера овог партнерства.
- Споразум о управљању партнерством, као и све промене које се на њему изврше, морају бити оверене и морају се чувати на месту боравка партнерства код јавног бележника, ступају на снагу за оне који учествују у споразуму и трећа лица од тренутка када је потврда примљена. . Споразум о управљању партнерством, као и све измене које се на њему изврше, такође морају бити регистроване код државе, а информације о њему и одредбе које су у њему укључене не спадају у јединствени државни регистар правних лица.
- Трансакција чији је циљ отуђење удела у заједничком партнерском капиталу, укључујући и обавезу довршења трансакције која има за циљ отуђење удела у њему када настану било какве обавезе или када друга страна испуни проту обавезу, мора се извршити у овереном облику. Уопштено, трансакција отуђења дела мора имати нотарско уверење по потреби.
Зашто би уговорној страни требао овај сертификат?
Овјеравање јавног бележника споразума може тражити не само државни закон, већ и стране уговорнице које имају свако право да утврде такав услов. Могућност укључивања таквог захтева у текст, који овери трансакцију, је обавезна и не одређује се хоће ли документ након тога бити потребно регистровати или не.
Када стране изаберу оверени облик споразума, оне добијају неке предности. У овом случају, нотар ће странкама уговора описати своје услове, као и њихове дужности и права. У присутности неравнотеже интереса у њему, он ће то сигурно указати. Поред тога, нотарско оверење споразума омогућава вам да добијете додатну гаранцију против могућег спора. Након потврде чињенице од стране јавног бележника, то више неће бити потребно доказивати на седници суда.
Када суд не може узети у обзир документ код јавног бележника?
Изузетак су ситуације у којима се аутентичност такве чињенице или документа одбацује на утврђени начин. Јавни бележник чија је приватна пракса сноси апсолутну имовинску одговорност у случају кршења закона током вршења његових радњи и проузроковања имовинске штете због тога.
Блага нијанса
Међутим, при избору овереног облика споразума постоји и негативна страна. У овом случају су потребни додатни трошкови и финансијских средстава и времена. Чињеница је да је пре спровођења сертификације дужност стручњака да провери правну способност две стране у трансакцији која је предмет нотарске овере и овлашћења њихових представника. Учесници сами или представници мораће лично да посете нотарску канцеларију.
Које могу бити последице кршења обавезне овере?
Ако је на законодавном нивоу или договором нотаризација ове трансакције обавезна, тада је у овом случају немогуће прекршити утврђени образац. У случају непоштивања уговора, његов уговор постаје неважећи. Ако једна од страна избегне бележење ове трансакције, друга има право на суду да призна такав споразум важећим. У овом случају, странка, неразумно избегавајући нотарско оверење споразума, мора надокнадити губитке другој уговорној страни који су настали због кашњења у обради њихове трансакције. Ако друга страна избегне поштовање прописаног облика закључивања уговора, а друга страна жели да поднесе тужбу, требало би обратити пажњу на застару за ову врсту спора.
У којим случајевима је потребна нотарска овера?
Морате знати и такве ситуације у којима нотарско оверење није потребно. Они укључују следеће:
- продаја стана у заједничком власништву мужа и жене;
- продаје стан ако има само једног власника.
Шта још не можете да потврдите?
Поред горе наведених случајева, из списка који потпада под обавезну нотарску потврду искључују се оне трансакције које су повезане са имовином инвестиционог узајамног фонда или оним што стекне овај инвестициони узајамни фонд. На законодавном нивоу је утврђено да је ова имовина заједничка својина свих представника узајамног фонда, иако их контролише Централна банка, па им није потребна додатна потврда. Отказана је, јер је постојећа норма била инхерентно сувишна.
Трошак нотарских услуга
Нотарске услуге коштају две компоненте:
- државна дужност за радње које обавља нотар;
- накнаде за техничке и правне активности које утврђује нотарска комора региона централизовано.
У закључку
Нотарске овере трансакције дају велике гаранције заштите права страна у поређењу са једноставним писменим обрасцем. Нотаризација је доживотна гаранција права власника у правној, домаћој и финансијској сфери живота.