Пре само неколико година на руском тржишту се појавио нови банкарски производ - хипотека за комерцијалне некретнине. Иако је за нас овај феномен прилично нов, западне компаније су га дуго цениле. Погледајмо поближе ову врсту комерцијалног кредитирања, његове карактеристике, предности и недостатке.
Пословна имовина
Ако одлучите да отворите сопствено предузеће или проширите постојећи посао, можда ће вам требати додатни простор. Наравно, ако имате потребан износ, можете одмах добити оно што желите. Ако нема новца, једини начин да се приближите циљу је зајам. Комерцијална хипотека је дугорочни кредит банке за куповину нестамбених простора за обављање посла. Уз помоћ таквог зајма можете купити канцеларију, складиште, пословне или индустријске просторије.
Обично су такве банкарске услуге потребне младим људима који тек почињу, као и појединцима који планирају проширити своје пословање. Поред тога, такви предлог могу да искористе грађани који себи обезбеђују посао: јавни бележници, адвокати. Морају имати канцеларију за пријем грађана. Такође, услугу могу да користе грађани који желе да профитабилно уложе бесплатна новчана средства. Након што сте хипотеком стекли предмет комерцијалне некретнине, можете је профитабилно давати у закуп.
Правна питања
Комерцијална хипотека у Руској Федерацији далеко је од сфере државних интереса. Као резултат тога, не постоје јасна објашњења специфичности ове врсте кредитирања у законодавству. Постојећи закон о хипотекама (савезни закон бр. 102) предвиђен је за стамбене кредите, али у погледу давања кредита привредном друштву садржи много празнина. Као резултат тога, не постоје све руске банке које се усуђују радити с пословном хипотеком.
С друге стране, некретнине, осим тога, у комерцијалне сврхе, постају гаранција за ову врсту кредита. Ова чињеница чини да неке банке превазилазе страхове. Стога се та позајмна индустрија, иако споро, развија.
Услови кредита
Будући да су хипотеке осигуране комерцијалним некретнинама за руске банке сасвим нове, услови за добијање таквог зајма у различитим финансијским институцијама могу веома варирати. Али, разматрајући неколико таквих предлога, може се добити листа услова за просечног зајмопримца. То изгледа овако:
- износ кредита - од 1 до 100 милиона руских рубаља;
- валута позајмљивања: рубаља, долари, евра;
- каматна стопа - од 10 до 15,5% за физичка лица, до 20% - за правна лица;
- предујам - најмање 20% вриједности предмета;
- рок зајма - од 5 до 10 година;
- обавезно осигурање од губитка или оштећења предмета.
У овом случају, биће потребно додатно доказати да ваше предузеће постоји најмање шест месеци и да је прилично успешно, доноси профит. Као што видите, за успешног предузетника су услови сасвим прихватљиви. Знатна каматна стопа може изазвати питања. Али ако узмете у обзир да је рок хипотеке прилично кратак, постаће јасно да једноставно нећете имати времена много да платите.
Захтеви за собу
Хипотеке за комерцијалне некретнине у Русији нису баш честе. Банке овом проблему приступе крајње опрезно. Пре свега, то се тиче захтева за имовином. 
Има их доста:
- Пре свега, соба или посебна зграда треба да буду лоциране у регији у којој је дата ова врста хипотеке.
- Собна површина - не мање од 150 м2.
- Зграда не може бити покретна, мора се односити на капиталну изградњу.
- Соба мора бити погодна за предвиђену намену. На пример, ако се дужник бави пољопривредом, тада стечене просторије могу бити складиште, штала, свињарија и тако даље. У овом случају неће успети да купи собу за уређење паркинга.
- Соба мора бити законски „чиста“. Катастарски број, техничка документација и други документи о власништву требају бити нормални.
- Некретнине морају бити ослобођене од захтева трећих лица.
- Земљиште на којем се објекат гради (или налази) мора припадати кориснику кредита на основу имовинских права или дугорочног закупа. У последњем случају, банка ће захтевати гаранције да ће на крају закупа земљиште постати власништво корисника кредита.
- Трошкови просторија морају бити у складу са тржишним. Ову чињеницу мора потврдити извештај о процени пре не више од шест месеци. Процену треба да спроведе независни стручњак.
- Предмет хипотеке мора бити осигуран.
Као што видите, листа захтева је прилично велика. Због тога банке, марљиво развијајући ово подручје, најчешће имају списак објеката који испуњавају све захтеве и спремни су за продају. У просторијама са таквог пописа, добијање хипотеке није тешко.
Захтеви зајма
Али за оне који желе узети комерцијалну хипотеку, захтеви су много мањи. Главни критеријуми су:
- позајмљивач је резидент Руске Федерације;
- старост - од 21 до 70 година (на крају хипотеке);
- живот компаније (предузећа, предузетника) је 6 месеци (12 за сезонско пословање).
Да бисте поднели захтев за хипотеку на комерцијалној имовини, требаће вам:
- захтев за кредит;
- профил (властити за сваку банку);
- оснивачка и регистрациона документа за ваше пословање;
- докумената који потврђују пословне активности;
- финансијски извјештаји.
Наравно, листа може бити мало другачија. Комплетну листу указаће вам директор кредитне институције приликом регистрације хипотеке.
Пословна хипотека за појединце
Комерцијална хипотека за појединце је потпуно нов концепт за руске банкарске институције. Пре свега, такву услугу пружају велике банке:
- Сбербанк
- Внесхторг.
Можете контактирати и друге институције:
- АбсолутБанк.
- Москоммертсбанк.
- РосБанк.
- Руска хипотекарна банка.
- "ВТБ 24".
- "УНИОН АКБ".
- "ПромТрансБанк" и други.
Сваки од њих нуди своје услове за пријем новца, али списак докумената за све је приближно исти:
- пасош, ТИН;
- војна лична карта (ако постоји);
- копије докумената о брачном статусу;
- потврда о приходу и од пореске службе;
- докумената који потврђују постојање рачуна, акција, обвезница и других доказа о солвентности;
- пословна лиценца;
- извештај вештака о процени вредности имовине, њеној тржишној вредности;
- документе осигурања некретнина;
- власничке документе за земљиште под имовином или закуп;
- уговор о продаји имовине стечене хипотеком;
- остала документа на захтев банке.
Предности
Наравно, главна предност коју нуде комерцијалне хипотеке је куповина сопствених пословних простора у кратком року. Ово је веома важно. Уосталом, присуство сопствене канцеларије, продајног простора или других просторија чини предузетника независним од промене цена најма и других непријатних тренутака. Наравно, хипотека не изузима обавезу плаћања сваког месеца прилично великог износа. Али то ће бити плаћања за личну некретнину, а не за најам. Сасвим друга ствар, зар не?
Још једна предност је што многе банке дају прилично дуг рок зајма - до 10 година. Понекад можете добити пословну хипотеку чак и без предујма. Тачно, за ово ћете банци морати да обезбедите додатни депозит.
Многе банке такође практикују пријевремену отплату без пенала, као и одгођено отплату главнице до шест месеци.
Недостаци
Као и било који други зајам, комерцијалне хипотеке несумњиво имају недостатке. Главне укључују:
- недостатак јасне законске регулативе;
- недостатак довољне праксе за многе банке, хипотекарне шеме, јасно утврђене границе ризика, и тако даље;
- присуство спорних питања приликом уписа земљишне парцеле као залога у случајевима када се стекне цела зграда;
- јасно прецењена количина потребних докумената;
- потреба за провођењем и плаћањем додатних процедура: осигурање, преглед, процена трошкова и тако даље; Све ово подразумева дуго време обраде и додатне трошкове.
Значајке кредитирања правних лица
Комерцијалне хипотеке за правна лица такође имају своје карактеристике. На пример, закон садржи директно правило које забрањује извршење хипотеке пре регистрације трансакције. То је прилично велики ризик за финансијску институцију. Испада да банка прво даје новац за куповину, затим купује некретнине, а тек онда може деловати као обезбеђење. Кредитне институције морају ићи на додатне трикове. У овом случају новац се често смешта у ћелију банке која припада овој финансијској институцији или се добија на посебном акредитиву без могућности повлачења.
Постоји још једна потешкоћа. Познато је да комерцијалне некретнине имају књиговодствену вредност. Обично је знатно испод тржишне цене. У овом случају настаје продавац опорезиви приход. Такође купцу није занимљиво да у уговору региструје праву вредност просторија, јер ће износ пореза у овом случају бити много више. Али цена на банкарском тржишту је веома важна. У супротном, део зајма неће бити покривен вредносним колатералом.
За подношење захтева за хипотеку на пословној некретнини, правна лица морају припремити:
- извештај о рачуноводству добити / губитка;
- анализа промета готовине компаније најмање 6 месеци;
- информације о потраживањима и обвезама;
- Банковне информације о стању на рачунима предузећа;
- информације о основним средствима;
- информације о постојећим кредитним трансакцијама, другим врстама уговора;
- остала документа по нахођењу банке.
Шеме дизајна
Пошто комерцијалне хипотеке немају јасну законску регулативу, такве трансакције су прилично ризичне за банке. Постоје три основне шеме дизајна које помажу да се ризик смањи на минимум.
Опција број 1:
- стране закључују уговор о продаји;
- купац изврши предујам, а банка гарантује да ће остатак платити након полагања депозита;
- купац региструје власништво;
- депозит се саставља, а купцу се исплаћује недостајући износ.
Опција број 2:
- купац плаћа продавачу предујам;
- просторије су заложене банци;
- врши се регистрација промене власништва, закључује се уговор о купопродаји;
- продавац добија остатак износа, упркос чињеници да су активности регистрације у току.
Опција број 3:
- регистровано је засебно правно лице, чија се имовина преноси на имовину;
- за кредитна средства купац стиче власништво над овим правним лицем;
- након отплате кредита купац може поново регистровати власништво над собом.
Да би у потпуности контролирао напредак трансакције, зајмопримцу се најчешће нуди презентација његових интереса. Тако представник банке преузима координацију свих питања и комуникацију у различитим службама.То омогућава дужнику не само да уштеди вријеме, већ и да смањи ризике у свим фазама процеса.
