Куповина имовине путем хипотеке сматра се сложеном и дуготрајном процедуром. То укључује неколико важних корака који се морају проћи. Потребно је поступити одлучно, јер ће се тек тада моћи уредити смјештај. Неопходно је детаљно размотрити све фазе хипотекарне трансакције, како бисте када контактирате банку могли бити сигурни у своје поступке.
Избор програма
Прво, важно је одабрати прави програм. Мора да испуњава све услове. Без тога, наредне фазе хипотекарне трансакције неће бити бесмислене. Приликом избора морате узети у обзир следеће факторе:
- Износ месечне исплате, који не сме да буде већи од 40% просечне зараде.
- Аконтација: Препоручљиво је одабрати велики износ.
- Цена некретнина.
- Врста објекта и његова локација.
Све банке постављају различите услове, тако да постоји могућност избора индивидуалних услова за себе. Такође морате узети у обзир следеће нијансе:
- Понуда Може бити у опсегу од 12 до 16%.
- Износ зајма. Банке имају своје методе за израчунавање максимума. Обично се обезбеди око 3 милиона рубаља, али можда и милион рубаља.
- Валута Девизне хипотеке нису толико тражене као што су биле пре неколико година. Прије тога није било већих промјена стопа. Такав зајам бирају они који примају приход у страној валути. Курс на њему је нижи, али постоји ризик да се плати више због промене курса.
- Одредба. То укључује захтеве који су представљени судужнику кредита и гаранту. Понекад није потребно обезбеђење ако, на пример, клијент прими плату од ове банке или плати почетну уплату.
- Прво плаћање. Обично је његова величина од 20-30%. Али постоје предлози и нема уплате.
- Услови осигурања Они укључују лично осигурање и осигурање.
- Авансно плаћање Многи програми омогућавају пријевремену отплату. Може се користити у присуству мајчинског капитала или државних субвенција.
Ако је тешко сами одабрати прави програм, онда можете користити услуге хипотекарног посредника који ће одабрати најбоље опције. Али треба имати на уму да је такав посао прилично скуп - око 30-100 хиљада рубаља.
Примена
Када је програм изабран, потребна је апликација за хипотеку. С тим се налази листа докумената. Испитивање може трајати од 3 дана до месец дана. Све зависи од тога који се папири поднесу, као и од жираната и ко-зајмопримаца.
Апликацију за хипотеку подносе сви корисници кредита. Потребно је попунити упитник, доставити документацију на разматрање. Ако је одлука позитивна, можете прећи на следећи корак.
Претрага некретнина
Цела шема хипотекарне трансакције спроводи се за легалну регистрацију непокретности. Објекат мора бити у складу са захтевима банке. Обично менаџер разговара о њима. Банковни захтеви могу варирати. Морате одабрати најприкладније за себе. Ако је тржиште секундарно, услови могу бити следећи:
- Готов стан.
- Поштовање санитарних прописа.
- Соба не сме бити пропадана, у хитним случајевима.
- Објекат треба бити на подручју покривања хипотеке.
- Погодност за стални боравак.
Ако се ради о новоградњи, услови ће бити следећи:
- Бирање станова треба да буде код овлашћеног програмера који на тржишту ради већ 5 година, а такође нема кашњења у изградњи и изнајмљивању просторија.
- Објекат мора бити спреман најмање 20%.
Да бисте прошли кроз наредне фазе хипотекарне трансакције, можете користити помоћ некретнина.Стручњаци убрзавају потрагу за потребним смештајем. Цена таквих услуга је око 2-4% од вредности трансакције. Трошак може бити фиксан.
Оцена објекта
Следеће фазе хипотекарне трансакције неће се догодити ако имовина није процењена. Потребно је одредити вредност обезбеђења које ће се дати банци. На пример, ако је цена трансакције 3 милиона рубаља, а специјалиста је проценио на 2 милиона, банке не могу прихватити неликвидни депозит.
Да би процена била поуздана, требате да користите помоћ процењивача. Овај посао плаћа дужник (око 2-20 хиљада рубаља). Ако банка није открила нетачност у процени, тада специјалиста може поднети захтев СРО-у, као и одредити додатни догађај за који ће клијент платити. Стога је препоручљиво одмах запослити партнере, процјенитеље банке. Да бисте извршили процену, потребан вам је прелиминарни купопродајни уговор.
Одобрење објекта
Када је изабран предмет, он се мора договорити са банком. Да бисте то учинили, одаберите дан када стигну клијент, продавац и менаџер. Неопходно је саставити прелиминарни уговор о продаји или уступању потраживања, ако се ради о новоградњи.
Ако је продавац правно лице, тада морате припремити извод из регистра, основни капитал, имовинска права. А кад је продавац физичка особа, требат ће вам копија путовнице, извадак из БТИ-а. Када се документи провере, што траје 3-10 дана, банка доноси одлуку - позитивну или негативну. У другом случају морате кренути у потрагу за новим некретнинама. Ако је одговор потврдан, тада морате проћи кроз следећи корак.
Уговор о зајму
Како иде посао хипотеке? То укључује потписивање уговора о зајму. У овом тренутку купци често имају питања. Пре потписивања документа потребно је да се упознате са сваком ставком како не би дошло до врло пријатних последица.
Морате да обратите пажњу на распоред плаћања који се обично прилаже уговору. Неопходно је да се упознате са правима и обавезама странака, комисија и трошкова. Споразум прецизира принципе наметања и уклањања оптерећења, правила раног плаћања, провизије за услуге. Важно је да се купци упознају са правилима плаћања, са колатералним осигурањем.
Ако банка уведе провизије, оне се узимају у обзир приликом израчуна ефективне стопе. Пре подношења захтева, морате се распитати о додатним уплатама да бисте сазнали стварну цену хипотеке. Морате да обратите пажњу на информације које говоре о могућности промене рате једнострано.
Ако неке информације не одговарају клијенту, он може одбити да добије зајам, чак и ако су сви претходни кораци успешно завршени. Одлука је на особи. Пре потписивања уговора важно је проценити вашу снагу у плаћању хипотеке. Документ потписују зајмопримац, судужник, жиранти.
Регистрација
Када се документи потпишу, потребна је регистрација хипотекарне трансакције. Да бисте то учинили, морате да посетите државни регистар. Прелиминарно треба да плати државну накнаду - 2 хиљаде рубаља.
Потребно је извршити државну регистрацију уговора. Процедура траје 2 недеље. Након тога, купац има право власништва са теретом. Некретнине постају кључ банке. Документи из регистра иду у банку, а затим се новац прослеђује продавцу. За то се може одабрати било која од метода: готовина, на рачун, у ћелију. Последња метода сматра се најбезбеднијом.
Ако новац ставите у ћелију, продавац ће бити сигуран у њихову доступност и то је сигурно за купца. Не морате да преносите новац пре регистрације. Ако уследи одбијање трансакције, тада ће бити тешко вратити средства.
Осигурање
Купац треба самостално да осигура имовину. Ово је потребно за заштиту од оштећења. Осигурање се издаје за живот и инвалидност. Најновије услуге се пружају у банци.А објект ће се морати осигурати негдје другдје, главна ствар је да банка прихвати полису. За плаћање таквих услуга имаће око 0,5-1,5% кредита сваке године. Осигурање се издаје уз присуство уговора о зајму и документа о продаји.
Исплата
Када се право власништва оптерети, клијент наредног месеца врши уплате. Ако постоје кашњења или немогућност испуњавања обавеза, банка продаје хартије од вредности за плаћање дуга. Пошто се продаја врши по ниској цени, то је неисплативо за купце. Банка ће продати некретнине тако да се њен удео отплати.
Та средства која је клијент уложио у готовини могу остати у банци. Процес тражења понуде пре усељења касни до неколико месеци, тако да требате стрпљиво сачекати.
Неки користе услуге некретнина које пружају подршку за хипотекарне трансакције. Они контролирају цијелу трансакцију, помажу у склапању уговора, плаћају државне таксе, осигуравају објект, бирају процјенитеља. Одмах треба да откријете који ће посао обављати некретнина. Услуге су му прилично скупе. Ако желите да уштедите, онда све можете учинити сами.
Хипотекарни бележник такође може бити велика помоћ. Штити интересе грађана. Са хипотеком се нотарске услуге бирају према договору страна - банке, продавца некретнина и купца. Потврда продајног документа кошта 1% трансакције. Тарифе за ово дело одобравају се законом. У неким случајевима банка захтева присуство јавног бележника у трансакцији. За такав рад може се поставити фиксна накнада од 3 до 10 хиљада рубаља. Преношење трансакције код јавног бележника биће легално и сигурно.