Изнајмљивање стана сматра се популарним процесом код многих људи који немају своју некретнину за стално пребивалиште. За употребу туђег становања морате плаћати месечну најамнину, па често грађани размишљају како да унајмите стан са наредном куповином. Такву прилику нуди ограничен број изнајмљивача, али истовремено има бројне предности за сваког учесника у трансакцији.
Концепт најамног становања
Изнајмљивање стана с накнадним откупом састоји се у чињеници да станари могу редовито живјети у стамбеном дому, редовно преносећи мјесечне најамнине на власника, а на крају уговора имају могућност откупити некретнину од власника за одређени износ новца. Карактеристике овог процеса укључују:
- уговор нужно предвиђа могућност да закупац откупи некретнину;
- Поступак откупа може се десити пре истека уговора или пре рока;
- ако у уговору нема услова откупа, то се може предвидјети посебним допунским уговором, али одмах се одређује хоће ли се претходно уплаћени износ приписати откупној цени.
Сваки учесник мора пратити исправност уговора.
Детаљи трансакције
Ова трансакција се сматра корисном за станаре који немају велике уштеде за куповину некретнина. Стога, уз помоћ најма стана од програмера са накнадним откупом, можете постати власник пуноправног становања.
С друге стране, станодавци губе приходе у виду месечних најамнина, па је скоро немогуће пронаћи такве опције. Нуде се само у великим градовима, јер власници не могу наћи купца за скупе некретнине.
Предности трансакције за учеснике
Изнајмљивање стана уз накнадну куповину има и предности и недостатке.
Предности за закуподавца укључују:
- некретнине купују станари по цени већој од тржишне вредности имовине;
- пренос власништва врши се искључиво након преноса пуне цене стана.
Предности за станаре укључују:
- у стану је могуће живети све до његове коначне куповине;
- хипотекарни кредит није потребан;
- не плаћају се значајне камате, које често чине целу цену стана;
- ако особа нема службено место рада, чак ни под таквим условима власник стана неће одбити да састави уговор о закупу;
- грађанин има право да откупи стан, али ако до краја уговора не прикупи потребан износ, може да одбије откуп.
Стога многи грађани желе унајмити стан за изнајмљивање са накнадним откупом. Али прво, препоручује се пажљиво проучавање недостатака овог процеса.
Против посла за станодавца
Такав најам има много недостатака за непосредног власника стана:
- постоји могућност губитка одређеног дела зараде ако се током периода током кога је стан у закупу његова вредност значајно повећа, али споразум не успе;
- не постоји могућност да се објекат користи за предвиђену сврху у личне сврхе.
Због ових недостатака, понуде за такав закуп се ретко налазе.
Питања за станара
Чак се и за станаре таква трансакција сматра опасном због неких недостатака:
- за време трајања закупа неће бити могуће продати некретнину у потпуности или је користити по сопственом нахођењу, јер је у уговору често назначено да не постоји могућност позивања гостију, довођења кућних љубимаца или других сличних радњи;
- постоји ризик да ће друга страна у трансакцији из различитих разлога одбити да испуни уговор, а закупац неће примити раније уплаћена средства;
- власник може умрети пре него што плати пуну цену стана, тако да ћете морати да саставите нови уговор са својим наследницима, који обично покушавају да побољшају услове за себе, тако да куповина стана постаје једноставно неисплатива;
- власник имовине може да располаже станом по сопственом нахођењу, дакле, може га користити као залог или га уопште пренети као поклон, а увек постоји могућност да му се стан одузме због дуговања.
Стога је уговор о најму стана са накнадним откупом прилично ретка. То је због значајних ризика и недостатака за сваку страну трансакције.
Нијансе склапања посла
Да бисте закључили такву трансакцију, важно је саставити одговарајући закуп на ограничено време. Нијансе уговора о најму стана са накнадном куповином су следеће:
- споразум мора да укаже на могућност преноса права на предмет на закупаца након одређеног временског периода;
- предмет постаје власништво станара тек након што изврши задњу уплату по уговору;
- стране самостално прописују све услове на основу којих ће се вршити сарадња.
Посебна пажња се посвећује изради споразума, јер мора имати услове прихватљиве за сваког учесника у трансакцији.
Како се склапа уговор?
Процедура за пружање стана за изнајмљивање, која се може откупити након рока наведеног у уговору, подељена је у узастопне фазе:
- у почетку станар пронађе становање погодно за његове потребе и често може самостално постављати огласе на различитим местима: „унајмит ћу стан с накнадном куповином“;
- стране у трансакцији прописују све услове под којима ће се вршити сарадња, па су утврђени услови закупа, трошкови становања, величина предујма и друге нијансе;
- документа за стан припрема власник објекта;
- Споразум се саставља, пажљиво проверава и потписује стране;
- Две стране у трансакцији испуњавају услове наведене у овом споразуму.
Грађани често имају одређене несугласице, па често поступак састављања споразума траје много времена. Ако стране не могу да постигну компромис, онда се не склапа уговор о закупу стана са накнадном откупом.
Ако услови одговарају обема учесницима, онда је назначен рок закупа, који не може бити дужи од 10 година.
Који су документи потребни?
За састављање таквог уговора о закупу власник објекта и закупац припремају одређену документацију. Садржи папир:
- пасоши обе стране у трансакцији;
- ако је власник имовине законски ожењен, супружник саставља писмену дозволу да под одређеним условима обезбеди стан за изнајмљивање;
- венчање;
- извод из УСРН-а у стан у којем је регистрован непосредни власник имовине;
- технички план и пасош за објекат, и уз помоћ ових докумената, закупац ће моћи да разуме да ли постоји нелегална санација стана;
- власнички листићи на предмету, који укључују уговор о продаји, потврду о наслеђивању или друге сличне документе;
- Број банковног рачуна на који ће станар пренијети средства за становање;
- извештај о процени непокретности, на основу којег се утврђује оптимална плата за стан ако закуп на крају рока купци станара купи;
- потврда компаније Росреестр која садржи податке да нема никаквих оптерећења на некретнинама;
- потврду стамбеног одељења у којој се наводи да нема дуга за комуналије.
Само на основу ових докумената склапа се уговор о закупу стана уз накнадну куповину. Примјер документа налази се испод.
Услови споразума
Најчешћи стан у Москви за најам с накнадним откупом. То је због чињенице да некретнине у главном граду имају значајну вредност, па је тешко пронаћи купца који је спреман да одмах пренесе потребан износ као плаћање за становање.
Приликом састављања овог уговора узима се у обзир да он комбинира карактеристике уговора о закупу и уговора о продаји. Није потребно регистровати овај документ, јер је потребно само да се обратите Росреестр-у да бисте потврдили пренос права на објекат на закупника.
Битни услови уговора
Приликом састављања овог документа уводе се обавезни услови закупа уз накнадну куповину стана. Стога су у уговор укључени следећи подаци:
- прописани су подаци о странкама у трансакцији за које је наведен Ф. И. О., подаци о пасошу, место пребивалишта и контакт информације о учесницима;
- описан је предмет уговора који стан описује, па је важно навести његову адресу, број спратова, површину и друге карактеристике које олакшавају идентификацију;
- обезбеђени су технички параметри објекта, а информације се могу преузети из техничке документације за стан;
- уноси се трошак закупа, представљен износом новца који ће власник морати да пренесе да би власништво над имовином прешло на станара;
- назначена је шема плаћања за коју се утврђује учесталост преноса средстава, величина уплата и други параметри;
- период када ће се извршити коначна поравнања између страна у трансакцији;
- означава начин преноса новца;
- прописано је да ће се на основу овог споразума након свих насеља власништво над станом пребацити на станара;
- Тачан датум када ће стан бити издат станару;
- узимају се у обзир прописи о наплати и закупу;
- Мјере одговорности за сваког учесника су наведене у случају неиспуњавања услова споразума;
- Прописани су услови под којима је дозвољено раскинути уговор пре рока.
Што је више детаља и услова у уговору, сигурније ће се осећати стране у уговору. Након састављања споразума о закупу стана са накнадним откупом, учесници требају само строго следити одредбе овог документа.
Трансакцијски ризици
Постоје одређени ризици за продавца да користи такав уговор. Они укључују:
- с временом становање може значајно да се повећа због развоја инфраструктуре или промена на тржишту, али неће бити могуће извршити измене у већ потписаном споразуму;
- станар може да користи станар у друге сврхе, тако да може да га подноси, правећи профит од процеса;
- рачуни за комуналне услуге могу се повећавати, стога је у поступку састављања уговора препоручљиво навести да корисник треба платити за ове услуге.
Изнајмљивање стана са накнадном откупом сматра се ризичним за купца. Главни ризици укључују:
- током целог периода закупа, имовина је власништво продавца, који може раскинути уговор, продати или поклонити предмет, а на некретнинама се могу наметнути различита оптерећења;
- продавац може повећати најамнину или чак вредност стана;
- ако власник умре, мораћете да саставите други уговор са његовим наследницима, што често доводи до погоршања услова;
- предмет се може обећати или ухапсити.
Стога се дугорочни најам станова с накнадним откупом сматра ризичним поступком за сваког учесника.
Закључак
Изнајмљивање некретнине сматра се уобичајеном процедуром која омогућава употребу различитих објеката без плаћања укупног трошка. Ако уговор садржи могућност накнадног откупа стана, онда се такав уговор сматра корисним за станара.
Важно је правилно саставити уговор који укључује битне услове за сарадњу. Чак и приликом осигурања односа са службеним документом, сваки учесник може се суочити са бројним ризицима и потешкоћама.