Стопа капитализације је од великог значаја за планирање финансијских или инвестиционих активности. Истовремено, у Русији се стопа капитализације не може увек утврдити поуздано. То је због чињенице да информације са разних тржишта долазе непотпуно. Уз то, често то није сасвим тачно. Колика је стопа капитализације?
Колика је стопа капитализације?
Овај показатељ је однос вредности имовине и прихода који може да донесе у току године. Стопа капитализације омогућава инвеститору да процени изгледе за улагање новца у одређено средство. Постоји неколико врста овог индикатора. Анализом сваког од њих можете боље разумети карактеристичне стопе капитализације.
Карактеристични индикатор
На пример, стопа капитализације без ризика предвиђа смер улагања у ону имовину за коју је загарантован барем поврат улагања. Колико знамо, улагање без ризика практично не постоји. У овом случају, мислимо на улагања која су вероватноћа непријатних несрећа сведена на нулу.
Пример такве инвестиције је инвестиција, чији је гарант држава или поуздана банка из Швајцарске. У исто време, тржишни ризици су нераскидиво повезани са финансијским инструментима попут акција, обвезница и других хартија од вредности. Приход од таквих инвестиција директно зависи од успеха компаније која је издала.
Инвеститори су први осетили ниску профитабилност предузећа због улагања својих сопствених средстава у хартије од вредности. Али не само да ову врсту финансирања прате ризици. На пример, некретнине су традиционални и један од најпоузданијих начина улагања. Ипак, ова имовина је такође склона ризицима као што су ниска ликвидност, амортизација током рада, као и променама у законодавству, укључујући порез.
Методе за израчунавање стопе капитализације
Који су начини израчуна за стопу капитализације? Постоји неколико њих:
- кумулативна конструкција;
- повезане инвестиције;
- метода притиска на тржишту;
- Инвоодова метода и други.
У пракси је најчешћи начин кумулативне конструкције. Које су компоненте стопе капитализације? Ова метода користи принцип сумирања индикатора безризичне стопе, премије на тржишном ризику и премије на ризик повезане са улагањем у одређено средство. Шта ово значи? Другим речима, да би се предвидио вероватни профит, потребно је узети у обзир такве показатеље као што су стопа без ризика, укупни ниво тржишних ризика и степен ризика у односу на одређену имовину.
Стопа капитализације некретнина
У процесу анализе вероватне профитабилности улагања у некретнине, инвеститори израчунавају профит који могу добити током свог рада. Ова метода вам омогућава да предвидите ефекат инвестиције и упоредите купопродајну цену објекта са приходима.
Стопа капитализације за некретнине израчунава се формулом која је изведена из следеће једначине:
В = И / Р, где:
- В вредност имовине;
- И - процењена профитабилност од рада објекта;
- Р је стопа капитализације непокретности.
Према томе, стопа капитализације: Р = И / В
Треба напоменути да се стопа капитализације дохотка понекад назива и коефицијент капитализације, стопа капитализације или мултипликатор нето најамнине. Ови изрази су синоними. Прорачун овог показатеља је прилично ефикасан и објективан. То се дешава због фиксних трошкова непокретности, који поставља тржиште и који се могу наћи из отворених извора. Поред тога, цена закупа некретнина такође је регулисана од стране тржишта, што поједностављује задатак.
Принципи израчунавања стопе капитализације некретнина
Мора се нагласити да се при израчунавању профитабилности објекта потребни трошкови одузимају од укупног прихода. Они укључују:
- плаћање електричне енергије;
- плаћање за обезбеђење објекта;
- плате разних запослених;
- остали трошкови везани за процес пословања некретнинама.
Поред тога, од параметра И потребно је одузети изгубљени профит због закупа не свих 100% зграде. Такође, трошкови који смањују укупну профитабилност укључују порезе, камате на кредите и друге фиксне трошкове. И тек након одбитка свих трошкова, добијамо нето оперативни приход, који се користи у формули за израчунавање стопе капитализације непокретности.
Након што смо добили све потребне податке, можемо израчунати потребан индикатор према горњој формули. Размотримо пример. Претпоставимо да инвестирате у врсту некретнина, као што су складишни простор. Цена објекта је 50 милиона рубаља. Након одбитка свих трошкова, инвеститор утврђује да ће нето оперативни приход бити 13 милиона рубаља годишње. Да бисте одредили стопу капитализације некретнина, морате користити формулу: 13 милиона / 50 милиона = 0,26. Ова вредност показује да ће инвеститор сваке године 26% своје инвестиције добити од закупа складишта.
Одабир имовине са највишом стопом капитализације
Приликом одабира непокретне имовине за улагање новца, предност треба дати онима са највишом стопом капитализације. Поред тога, треба напоменути да је без узимања у обзир такав коефицијент немогуће предвидјети ефикасност улагања и проценити објекат пре његовог стицања. Такође захтева анализу тржишта и праћење важних економских показатеља на основу доступних података о улагањима у некретнине.
У процесу потпуног праћења, примљене информације треба генерализовати. Истовремено је потребно проценити различите сегменте тржишта некретнина. Након тога, ове информације послужит ће као водич и омогућити ће исправну процјену објекта. Уз то, омогућава се квалитативна компаративна анализа расположивих израчунатих показатеља и просечних цифара на тржишту.
Повезани метод улагања
Често се износ капитала и посуђеног капитала користи за куповину некретнина. Стога је за тачан израчун стопе капитализације потребно размотрити оба извора улагања. Како израчунати индикатор? У овом случају се за одређивање коефицијента капитализације користи метода директних инвестиција или, како се још назива, техника инвестиционе групе. Штавише, формула за капиталне стопе за кредитна средства је следећа:
Рм = ДО / ИР, где:
- Рм - однос капитализације позајмљених средстава или хипотекарне константе;
- ДО - годишње исплате позајмљених средстава;
- ИР је главни износ хипотекарног кредита.
У овом случају, стопа капитализације за капитал израчунава се према следећој формули:
Ре = ДП / К, где:
- Ре је стопа приноса на капитал;
- ДП - новчани ток за годину пре плаћања свих пореза;
- К је износ капитала.
Укупна стопа капитализације код коришћења методе директних инвестиција одређује се израчунавањем пондерираног просека прва два показатеља: П = М к Пм + (1 - М) к Ре, где је М део позајмљених средстава у укупној цени предмета.
Метода истискивања тржишта
Ова метода укључује употребу у израчунавању стопе капитализације индикатора нето оперативног прихода од активности сличног предузећа или некретнина, као и вредности продаје његове имовине. Да бисте одредили коефицијент капитализације помоћу методе притиска тржишта, потребно је поделити нето оперативни приход на трошкове сличног објекта или компаније.
Како ово разумети? Другим речима, за одређивање стопе капитализације жељеног предузећа користе се показатељи основне формуле за омјер капитализације, али за другу сличну компанију која заузима исти тржишни сегмент и упоредива је по величини. Карактеристична карактеристика ове методе израчуна је недостатак књиговодства за поврат улагања и поврат улагања.
Ова техника има и предности и очигледне недостатке. Позитивне карактеристике укључују релативну једноставност одређивања коефицијента капитализације. На овај начин израчуната опклада има своје недостатке. На пример, недостаци укључују недостатак потребних података о нето оперативном приходу и продајној вредности предузећа, који се узимају као основа за анализу. Стога није увек могуће одабрати исправне и погодне примере.
Инвоод метода
Ова метода се користи у случајевима када ће, према прогнози, током целог инвестиционог циклуса приноси на инвестиције бити једнаки. Истовремено, део прихода представља поврат инвестиције, а други је поврат на уложени капитал. Износ поврата капитала се реинвестира. Ово узима у обзир стопу поврата улагања. Могуће је одредити стопу капитализације под условом да се добије једнак приход добијањем збирне стопе поврата улагања и фактора поврата фонда за исти проценат.