Grandes investidores muitas vezes agem de forma independente no nível de contatos pessoais com aqueles que precisam de injeções financeiras. Mas nem todo mundo tem fundos suficientes para atividades independentes. Se você ainda quer investir, então as pessoas estão unidas em estruturas especiais. Vamos falar sobre um deles, ou seja, um fundo de investimento mútuo fechado.
Informações gerais
Inicialmente, vamos descobrir o que constitui um fundo de investimento de unidade imobiliária fechado (ZPIF). Esse é o nome do complexo de propriedades, criado sem a formação de uma entidade legal. É formado a partir dos ativos de vários investidores que transferem seus fundos para o fundo. Depois disso, eles se tornam donos de suas ações. A propriedade do fundo tem o status legal de propriedade comum. Portanto, o resultado de suas atividades é distribuído entre os participantes em proporção às contribuições. By the way, quando uma confiança de investimento de unidade imobiliária fechada é formada, em seguida, não apenas dinheiro, mas também direitos a tais objetos como edifícios e terra podem ser transferidos para ele. Quando a estrutura é criada, é gerida pela sociedade gestora de acordo com a declaração adotada. As atividades dessas estruturas são estritamente reguladas por lei e por vários atos normativos do Serviço Federal para os Mercados Financeiros da Federação Russa. O FFMS deve registrar as regras de confiança para cada fundo de investimento.
Qual é a diferença deles?
Por que você precisou criar um tipo adicional de estruturas como o CUIF? Isto é devido à necessidade de facilitar uma série de operações. Se falamos de fundos fechados, então, neste caso, existe uma vantagem tal como a capacidade de tomar decisões pelos participantes relativamente às atividades na assembleia geral. A principal diferença do fundo de investimento mútuo fechado é a consideração dos direitos do imóvel como um ativo. Ou seja, as principais operações são realizadas com prédios residenciais e comerciais, terrenos e afins. Neste caso, dois tipos são convencionalmente distinguidos. O primeiro a ser mencionado é um fundo de empréstimo de investimento mútuo fechado. Eles são especializados em financiar a construção de vários imóveis. Outro tipo é um fundo de unidade de locação fechada (investimento). Ele é especialista em aluguel de imóveis. Muitas vezes o que ele construiu. Ou seja, o recurso é uma vasta gama de operações acessível, a mudança de diferentes tipos de atividades e muitas outras coisas são realizadas no mercado imobiliário (compra / venda de edifícios residenciais e comerciais, terrenos, etc.).
Sobre as finanças do mundo da construção
Mais recentemente, a criação de até oitenta por cento de todo o setor imobiliário foi fornecida pelo consumidor final, ou seja, pessoas que planejavam morar e trabalhar em novos apartamentos e prédios. Portanto, muitas vezes houve situações em que eles começaram a construir, tendo apenas 10-20% dos fundos necessários. Isso foi o suficiente para a cerca e o início do trabalho de terra. Ao mesmo tempo, houve um cálculo para empréstimos ou a venda de bens imóveis a pessoas físicas ou jurídicas. De certa forma, era uma cooperativa habitacional. O princípio de funcionamento foi o seguinte: nós vendemos vários apartamentos, estamos construindo o primeiro andar. Então esperamos até que alguém compre. Neste caso, os primeiros compradores assumiram um grande risco - afinal, eles poderiam esperar muito tempo até que o prédio estivesse pronto.
Havia um menos neste esquema - não havia controle sobre o financiamento direcionado.E isso muitas vezes se transformou em escândalos barulhentos em que os detentores de patrimônio defraudado eram vítimas. A adoção da lei federal nº 214-FZ permitiu que começássemos o processo de expulsar o capital do consumidor para um estágio final. Ao mesmo tempo, há um entendimento de que precisa ser substituído por algo. Caso contrário, a redução nos volumes de construção e aumento dos preços da habitação - ao virar da esquina. De acordo com esta lei (No. 214-FZ), os fundos de crédito (estruturas bancárias) e de investimento (CIF) são alocados para construção.
Embora existam algumas nuances. Assim, o estado foi capaz de proteger os cidadãos, embora tenha afastado os bancos desse segmento de mercado. Por quê? O fato é que a legislação da Federação Russa introduziu a norma de responsabilidade solidária de uma instituição financeira com um desenvolvedor. Isso foi feito com o objetivo de transformar investidores institucionais em garantia de conclusão.
Detalhes do trabalho
Assim, consideramos, embora não seja obrigatório, mas ainda assim importante para entender as informações. Para não entrar em teoria, vamos ver como essas estruturas funcionam na prática. Como exemplo, vamos pegar um fundo de investimento de unidade de locação fechado da Terra Santa. Assim, para participar do processo de criação de novas moradias (ou outros imóveis), a ZPIFN adquire os direitos de propriedade dos desenvolvedores. Um contrato de capital (ou investimento) é usado como base documental.
Em seguida, a empresa de gerenciamento transfere os fundos disponíveis para o desenvolvedor e adquire o direito após a conclusão da construção para receber determinados objetos (por exemplo, apartamentos) com determinados parâmetros (por exemplo, gravação ou altitude) em seus ativos. Mas o que fazer com a propriedade recebida? Isto é decidido pela empresa de gestão do fundo de investimento mútuo fechado.
Deve-se notar que ele pode começar a financiar o desenvolvedor somente depois que todas as autorizações necessárias forem emitidas da maneira prescrita por lei. Isso é feito para limitar a participação de fundos de investimento mútuo fechado na fase mais perigosa da construção. Mas isso não é crítico, porque não mais do que quinze por cento do custo total recai sobre o design de toda a documentação e a criação de projetos. Uma conexão com um fundo de investimento de investimento fechado permite que o desenvolvedor receba investimentos financeiros em grande escala e regulares, que são necessários para obras de construção e instalação, para a criação de comunicações de engenharia e para o futuro. Uma política similar é observada no fundo fechado de investimentos em imóveis Metronome.
As nuances do trabalho
Mas isso não é tudo. Uma série inteira de nuances que são de interesse para o desenvolvedor deve ser destacada:
- Financiamento estável garantido. Isso é muito importante, mas é difícil observar ao usar vendas imprevisíveis. Além disso, ao contrário de um empréstimo bancário, você não precisa pagar juros. Afinal, ele retira fundos de circulação. Além disso, você pode fazer pagamentos antecipados para compras em massa de materiais de construção, o que permite que você receba descontos e corrija o custo.
- Estabilização e regularidade do processo de implementação. O fato é que alocar parte da propriedade em espécie - isso não pode ser feito. Por quê? A essência desta situação é que o fundo de investimento mútuo fechado é uma ferramenta para os investidores, não para os consumidores. Portanto, a fim de pagar as ações, você terá que vender imóveis. E se você for com o design - isso é um fardo burocrático adicional. Por causa disso, a ZPIF está interessada em vender imóveis antes do final da construção. Claro, isso também pode ser feito no mercado secundário, mas, neste caso, será necessário passar pela Comissão de Estado, assinar um ato sobre a implementação do contrato de investimento e elaborar o direito de propriedade. Tudo isso, devido a certos custos de material e muito tempo, reduz a eficiência dos investimentos.
Opções de participação
Vejamos agora os esquemas segundo os quais os proprietários das ações de investimento de um fundo de investimento mútuo fechado podem participar da construção de certos objetos. Inicialmente, para selecionar uma determinada propriedade, eles precisam se reunir e tomar uma decisão apropriada. Este é um passo comum para todos os esquemas. E então as diferenças começam. Mas por enquanto, vamos apenas dar os nomes:
- Financiamento de projetos.
- Atração de recursos de investimento.
- Gestão de imóveis comerciais.
- Programas habitacionais.
- Integração de fundos de investimentos industriais fechados no sistema de gerenciamento de projetos de construção.
Cada um desses esquemas tem suas próprias características na implementação. E há tantos deles que é aconselhável dedicar uma parte separada ao artigo.
Financiamento de projetos imobiliários e de construção
Neste caso, prevê-se que os investidores e fundadores transfiram fundos (bem como direitos de propriedade e títulos) para o fundo durante sua formação ou mediante a entrada em uma ação no mercado secundário. Após a conclusão da criação e o reconhecimento do fundo de investimento mútuo fechado, a sociedade gestora investe ativos em imóveis. Os acionistas do Fundo recebem sua receita a partir da diferença entre os preços de compra e venda de direitos de propriedade ou objetos acabados. É formado durante o processo de construção, bem como devido a um aumento nos preços de mercado para objetos acabados.
Neste caso, a empresa de gestão é um administrador fiduciário clássico, que gere os fundos dos clientes. Só isso não acontece no mercado de ações, mas com propriedade. As regras de gestão de confiança de um fundo de investimento mútuo imobiliário fechado fornecem, como regra geral, o máximo retorno sobre o trabalho com um cliente. Afinal, uma certa porcentagem vem como recompensa. E se a empresa de gestão não é um bando de golpistas, então está diretamente interessado em obter o máximo benefício. O montante da receita depende do segmento selecionado, bem como os requisitos para projetos potenciais. Ao mesmo tempo, graças à participação de muitos investidores, os acionistas podem obter mais benefícios do que se fizessem sozinhos.
Outra vantagem importante é que a ZPIFN não precisa pagar imposto de renda. Devido a isso, os investidores podem usar o efeito de atraso.
Mobilização de recursos
Alguns desenvolvedores usam fundos de investimento fechados para obter fundos para construir instalações. Neste caso, a empresa gestora cria um fundo de investimento mútuo fechado para uma propriedade específica do cliente. Os direitos de propriedade são introduzidos pelos proprietários como pagamento de ações durante a formação do fundo. Em seguida, a empresa de gestão e os fundadores atraem investidores para fornecer financiamento para um determinado objeto. Para isso, um mercado secundário é usado (por exemplo, uma troca). É assim que o dinheiro é obtido para financiar a construção. Um investidor, tornando-se acionista, recebe o direito a uma certa parte da receita que será recebida quando o objeto for vendido. Pode ser tanto venda quanto arrendamento. A segunda abordagem geralmente usa um fundo de investimento de unidade combinada fechada. Tal esquema é popular devido a:
- A simplicidade de criar uma estrutura, registro de investimentos, contabilidade e relatórios.
- Transparência da ferramenta para colaboradores de terceiros.
- Oportunidades para usar ações como garantia.
Gestão de propriedades comerciais
Esta opção é usada por fundos de investimento mútuo fechados de aluguel. A essência deste esquema é colocar os ativos em imóveis comerciais e receber a renda de sua locação. Os investidores usam essa opção para obter uma renda estável. Para os proprietários, essa opção é atraente pelos seguintes motivos:
- Transformar ativos não essenciais em uma fonte de recursos para o core business.
- Obtenção de preferências sobre o pagamento de imposto de renda e propriedade.
- Atrair recursos financeiros da venda de ações, mantendo seus direitos de preferência para imóveis comerciais.
O fundo é adquirido com fundos contribuídos ou é formado imediatamente a partir de propriedades adequadas. A administração de fundos de investimento mútuo fechado também prevê a conclusão de um contrato com uma empresa operacional. Ela deve assumir todo o trabalho para garantir e manter as instalações e enviar todo o fluxo líquido de pagamentos de aluguel para o fundo de investimento fechado. O valor dos ativos dos acionistas está crescendo devido ao dinheiro transferido e um aumento no valor de mercado do objeto. Por acordo com o fundador, o rendimento é gerido da seguinte forma:
- Investido na reconstrução e modernização de um objeto para aumentar seu valor e / ou taxas de aluguel por ele.
- Periodicamente pago aos acionistas.
- Investir na construção / compra de outros imóveis (residenciais ou comerciais).
- Invista no mercado de ações, coloque em um depósito bancário.
Programas de habitação
Esta é outra opção para o uso de fundos, que envolve a participação de programas habitacionais municipais ou corporativos. Nesse caso, o CIFF atua como uma ferramenta que acumula recursos e garante a construção de moradias para um determinado público, que é determinado pelo fundador do programa habitacional. Sob este caso, um certo lote de terra é colocado. Pode ser selecionado pelo município ou corporação dentre as terras que estão incluídas em seu território. Em seguida, a hipoteca é transferida para o fundo de investimento mútuo fechado, que inicia a construção de imóveis. Organização da construção e controle é realizado pela empresa de gestão.
Integração de fundos de investimentos de investimento fechados no sistema de gerenciamento de projetos de construção
Esta opção é usada por grandes players do mercado. Eles integram fundos de investimento fechados em seus processos de negócios, a fim de aumentar a eficiência do gerenciamento de projetos de construção e a distribuição de fundos necessários para financiar várias instalações. O lugar dessas estruturas na cadeia depende do papel, organização, necessidades e objetivos perseguidos.
Considere um pequeno exemplo. A empresa-mãe cria um fundo de investimento mútuo fechado e recebe 100% das ações. Os volumes e as direções de uso do fundo formado são determinados pela declaração de investimento. Além disso, no futuro, o montante de fundos pode ser aumentado. Em seguida, empresas separadas são criadas ou adquiridas. Eles estão envolvidos na preparação da documentação do projeto, recebem todas as autorizações necessárias para a construção, bem como o direito à terra.
Mais adequado para esses fins são empresas com a forma de propriedade da LLC ou CJSC. Após todo o trabalho preparatório ter sido concluído, a ZPIFN conclui um acordo (investimento ou patrimônio) com essa estrutura e fornece a construção com finanças. Se temporariamente não houver necessidade disso, os fundos podem ser direcionados para o ativo, que é fornecido pela declaração de investimento. Após a conclusão da construção, os objetos são realizados. Os lucros das vendas de objetos de fundos de investimento mútuo fechado não são tributados.