Um dos objetivos mais importantes e comuns de um adulto é possuir uma casa. Bem, nós realmente queremos viver para o nosso prazer, para ter um espaço pessoal, onde você pode fazer o que quiser e não se reportar a ninguém. Na maioria das vezes, há uma maneira de sonhar - uma hipoteca. Os valores aqui ainda são substanciais. Eu gostaria de salvar pelo menos alguma coisa e surge naturalmente a questão de como fazer um retorno sobre os juros de uma hipoteca com reembolso antecipado. Isso é real? Como fazer isso?
Onde tudo isso começa?
O desejo de comprar um apartamento aparece em quase todos os adultos que querem viver o seu próprio caminho. Claro, existem pessoas que gostam de morar com parentes, pais ou amigos. No entanto, essa versão “geral” da idade adulta parece imatura e temporária. E se não há acumulação ou herança inesperadamente caída, então há apenas uma saída - tomar uma hipoteca. A escolha de um mutuário em potencial é surpreendentemente grande, cada banco oferece diferentes termos de hipoteca. No Sberbank, por exemplo, você pode pegar um empréstimo por até 30 anos. A porcentagem agora está flutuando - de oito para morar em prédios novos a treze para a compra de um apartamento no secundário. Naturalmente, não há porcentagem fixa em nenhum caso. Depende sempre do status social, da idade e do número de mutuários, do tamanho do pagamento. Condições hipotecárias no Sberbank são adequadas para você, se você é um cidadão de um país em idade de trabalhar com registro permanente. A propósito, será obrigatório fazer um seguro imobiliário contra os riscos de morte e danos. Mas seguro de vida e saúde é emitido à vontade, mas se você recusar, você pode aumentar a porcentagem do empréstimo.
É necessário extinguir antes do previsto?
Se você tomar uma hipoteca, é improvável que você tenha uma quantia substancial de dinheiro em mãos. Mas você assume que por um certo período de tempo você pode pagar o empréstimo. Talvez você até tome uma hipoteca com uma margem, esperando pagá-la antes do prazo. Mas o jogo vale a vela neste caso? Muitas pessoas aceitam um empréstimo para o prazo máximo, esperando que um novo salto na moeda lhes permita descontar a dívida remanescente. Concordo, as perspectivas são bastante vagas. Talvez seja melhor se reunir e pagar o empréstimo antes do previsto. Esta é uma opção racional apenas quando você paga com pagamentos diferenciados. Além disso, o pagamento consiste na dívida principal e juros acumulados sobre o montante total. Se você depositar uma quantia grande na conta, os juros serão cobrados em um saldo significativamente reduzido.
No caso em que os pagamentos mensais são anuidade, o montante é sempre o mesmo, mas nos primeiros anos consiste principalmente de juros e, no final do prazo do empréstimo, o rácio de capital e juros varia. Nesta opção, o reembolso antecipado será uma decisão desnecessária. Portanto, concentre-se nos termos de hipoteca máxima e calcule sua força para um possível pagamento antecipado do empréstimo.
Completo e parcial
O reembolso antecipado pode ser total e parcial. Na primeira opção, o cliente paga imediatamente o valor total do empréstimo. Existem nuances, uma vez que o banco, claro, não é particularmente lucrativo. Muitas vezes os bancos declaram no contrato um período antes do qual o cliente não pode pagar a dívida sem penalidades. Fique atento a esta cláusula no contrato. Mas a reembolsos parciais muitas vezes não há restrições.Ao mesmo tempo, o banco pode reduzir a taxa de juros e reduzir o custo total do empréstimo ou apenas reduzir o montante da dívida. Quanto maior o valor da contribuição, mais ativo é o recálculo de juros sobre o reembolso antecipado da hipoteca. Portanto, é melhor fazer grandes contribuições não todo mês, mas quando uma quantia substancial é acumulada. Para este propósito, você pode abrir uma contribuição com capitalização de juros.
A essência dos pagamentos de anuidades
Então, já foi dito que reembolsar um empréstimo antes do prazo é benéfico quando você tem pagamentos diferenciados. Mas com a anuidade, você pode relaxar e pagar com calma todos os 10 a 20 anos. No entanto, tudo acontece na vida e agora você se torna o dono de uma herança sólida ou de um prêmio inesperado. Claro, eu quero me livrar da dívida e fechar a hipoteca. No entanto, os juros excessivamente pagos no pagamento antecipado da hipoteca tornam-se, de fato, um enriquecimento irracional do banco. Afinal, você pagou juros no início do prazo e já podia fechar a parte do leão. O que fazer? Deixe como está? Não, não, um retorno significativo sobre os juros de uma hipoteca após o reembolso antecipado é possível. O mutuário também tem esse direito quando refinanciamento. 
Guia de ação
Se você não pagou o empréstimo antes da data de vencimento, os juros são pagos de acordo com o contrato. No entanto, se você conseguiu com antecedência, então é perfeitamente possível retornar juros sobre uma hipoteca com reembolso antecipado. Simplificando, o mutuário pode devolver o dinheiro que pagou em excesso ao banco antecipadamente. Afinal, ele não usou o valor do empréstimo por um certo período. Assim, os juros legitimamente pagos - apenas aqueles que foram cobrados durante o período de utilização dos fundos a partir da data do empréstimo e até o reembolso integral. Se o cliente não usou o dinheiro, então é ilegal cobrar juros sobre ele.
Alguns clientes suspeitam razoavelmente que os bancos estão enganando-os em alguma coisa. Às vezes eles são sábios com contratos, às vezes eles incluem uma série de serviços adicionais. Mas longe de todos podemos avaliar o grau de decepção. No entanto, é possível calcular o montante que é realista recuperar após o pagamento de um empréstimo. Para fazer isso, tome o valor de todos os juros acumulados para o período integral e calcule a parte que cai no período restante até o pagamento efetivo. 
Nós seguimos os exemplos
Então, como devolver juros sobre o reembolso antecipado de uma hipoteca? Você precisa agir de maneira rápida e pensativa. Para começar, confira o cronograma de pagamento, onde o valor total dos juros deve ser indicado. Se seu empréstimo é projetado para um longo prazo, o montante do reembolso pode ser significativo. Considere a situação com exemplos. Suponha que você tenha dinheiro para comprar um apartamento pelo preço de dois milhões de rublos por um período de 20 anos. A taxa que você foi oferecido em 13,75%. Com o pagamento integral, você dará ao banco 3,9 milhões de rublos de juros. Se você pagar a quantia, digamos, em três anos, o retorno sobre os juros da hipoteca (com reembolso antecipado no Sberbank) será de aproximadamente 230 mil rublos, ou 26% do total de anuidades pagas para esse período.
Segundo as estatísticas, em 2011, os mutuários pagaram hipotecas totalizando 174 bilhões de rublos. Isto é mesmo sem levar em conta os empréstimos ao consumidor. Trata-se de uma grande quantia e, consequentemente, muitos clientes apresentaram aos bancos pedidos de devolução de juros pagos em excesso no pagamento antecipado da hipoteca.
Através do tribunal
Não tenha medo de devolver seu dinheiro. Isso é absolutamente legal, como confirmado pelo Supremo Tribunal de Arbitragem. Recentemente, uma revisão da prática judicial foi publicada, onde foram dadas explicações sobre como os juros sobre a hipoteca são pagos em caso de reembolso antecipado. A prática judicial mostra que os clientes isentos de dívidas de empréstimos têm o direito de retornar. A propósito, as decisões do Supremo Tribunal de Arbitragem contêm informações de que a cobrança de várias comissões de mutuários é ilegal. Esta declaração causou uma verdadeira onda de processos contra bancos e mudou significativamente as regras do jogo no mercado de empréstimos ao consumidor.Mas as informações sobre o retorno dos juros até agora causaram apenas uma pequena resposta.
Por que há tão poucos que querem devolver o pagamento em excesso? De fato, o interesse é avançado em uma anuidade. Mesmo que você tenha pago um empréstimo por um ano com um prazo total de dez anos, nos primeiros meses você pagou juros como se tivesse usado o dinheiro por vários anos. Você pode calcular os juros corretamente pagos usando uma calculadora comum, conhecendo a taxa de empréstimo e o número de meses em que os fundos foram realmente usados. Aqui você pode dar um exemplo, deixar você pagar 250 rublos por três meses sob um contrato anual. E por um período mais curto que você era um devedor, apenas 200 rublos chegariam. Neste caso, o banco deve retornar 50 rublos para você, desde que eles foram pagos antecipadamente. 
Nuances de anuidade
No entanto, surgem dúvidas se tudo é tão simples, porque ao elaborar o contrato, o cliente concordou que ele inicialmente pagou juros. O banco confiaria nisso se quisesse devolver parte do valor? Aqui o banco não pode ir contra a verdade do Código Civil, que afirma claramente que o cliente deve pagar apenas se ele usou o dinheiro. Além disso, as estatísticas mostram que, para empréstimos de longo prazo, os pagamentos de juros podem resultar em uma quantia séria. Você pode pagar cinco anos em vez de vinte. Caso contrário, a situação é simplesmente desonesta, porque o cliente deu dinheiro por um quarto do prazo e pagou pelo todo. Mas pode ser difícil descobrir esses desertos, portanto, é melhor envolver um advogado qualificado no caso.
As nuances da anuidade também são importantes em situações com pessoas jurídicas. Para organizações comerciais, o reembolso antecipado do empréstimo é proibido, mas por iniciativa dos próprios mutuários. Os reembolsos só podem ser feitos se o banco tem medo de deterioração na segurança do empréstimo e cobra a dívida antes do prazo.
De fato
Analisaremos, por pontos, o que você tem direito e como devolver os juros no pagamento antecipado de uma hipoteca. Se você pagar o empréstimo integralmente e fechar o contrato, você ganha uma quantia substancial e elimina o peso da dívida por muitos anos. Por exemplo, você tem um empréstimo por 10 anos no valor de um milhão de rublos. Por simplicidade de cálculo, tomamos uma pequena taxa de juros - 10%. No gráfico, você pode calcular que a cada mês você pagará 0,8% do total da dívida. Um cronograma deve ser dado a você em cada parcela. Os juros são mostrados em uma coluna e a dívida total em outra. Durante o primeiro ano, você dará juros a 97 e meio mil rublos, e o pagamento excessivo total segundo o horário será aproximadamente 580 mil. Não é a perspectiva mais promissora, mesmo com uma taxa de juros baixa. Você pode verificar novamente a porcentagem paga se dividir o pagamento a maior anual pelo total. Total nós receberemos mais de 16 por cento. Se você pagar o empréstimo do ano, pagará antecipadamente 6% adiantado e poderá reclamar de volta. Em termos de rublo, isso é aproximadamente 35 mil rublos. Esse tipo de retorno pode agradar você.
No entanto, as armadilhas estão tentando criar os próprios bancos, que muitas vezes prescrevem nos contratos uma linha sobre a proibição de retorno. No documento, você pode encontrar uma nota sobre o pagamento obrigatório de juros acumulados integralmente na data do cumprimento antecipado das obrigações. Na verdade, isso é uma violação dos direitos do mutuário, mesmo que ele inadvertidamente tenha assinado tal acordo. Há todos os motivos para ir a tribunal e exigir uma indemnização. O fato de que o estado eo tribunal de arbitragem em tais situações permanecem do lado do mutuário é encorajador.
Melhor um pássaro nas mãos
Se você não tiver o valor total e não for esperado agora, poderá pagar a dívida com pagamentos únicos. Digamos que você tenha um valor de empréstimo modesto. Lembre-se que uma hipoteca pode ser tirada de 300 mil rublos. Se você precisa de apenas 400 mil, então não faz sentido esticar os pagamentos por toda a vida. Embora o termo possa ser escolhido a seu critério. Mas aqui é melhor não ser inteligente e escolher pagamentos diferenciados. Digamos que o termo seja escolhido aos 20 anos.Além disso, um pagamento mensal pode ser uma quantia ridícula de dois, quatro ou cinco mil rublos. E você pode pagar 20-25 mil por mês. Surge a pergunta: com o reembolso antecipado, as hipotecas são recontadas com juros? Sim, a porcentagem está mudando, embora não tão rápido quanto gostaríamos. Na prática, tudo depende de você e do tamanho dos seus pagamentos. Todos os meses no gráfico você pode observar uma diminuição na dívida total, o tamanho do pagamento mensal e taxa de juros. No entanto, o prazo da hipoteca permanece inalterado até o momento em que você faz o último pagamento e fecha o empréstimo.
Na estrada
Resta resolver outra questão bastante comum que surge entre os credores experientes. Como os juros são calculados sobre o pagamento antecipado de uma hipoteca? Com pagamentos diferenciados, o percentual muda mensalmente. Com anuidades, a porcentagem é calculada no pagamento e no fechamento do período de relatório, embora ninguém proíba fazer cálculos mensalmente. Mas há outra categoria de interesse que você pode obter com o reembolso antecipado ou pontual da hipoteca. Esta é a chamada dedução fiscal. Por lei, os cidadãos que primeiro adquirirem um apartamento em uma hipoteca têm direito a uma dedução fiscal. Você pode obter tanto no imposto e no local de trabalho. Este montante é composto por duas partes, onde há 13% da hipoteca total e 13% do montante dos juros pagos. A parte que vem do montante da dívida, você pode retornar imediatamente, e isso não vai mudar. Há um limite na quantidade - um máximo de dois milhões de rublos. Nesta opção, você pode devolver 260 mil rublos. Talvez isso não seja suficiente para aquelas pessoas que compraram propriedades por quantias de sete dígitos, mas ainda assim uma "reversão" é muito agradável.
Mas o segundo componente da dedução é variável, pois é impossível prever antecipadamente quanto de juros você pagará. Como resultado, você pode sacar totalmente esse valor no momento do fechamento do empréstimo, quando os juros são pagos integralmente. Se você tomar a dedução fiscal no trabalho, você não será cobrado 13% do salário exatamente até cobrir a parte constante e variável do valor solicitado. Infelizmente, a dedução fiscal só pode ser obtida uma vez na vida, então a segunda hipoteca não terá esse bônus no final. Assim, é melhor pensar em qual compra de imóveis para tornar o mais rentável. Ainda assim, quanto maior o valor investido, maior será o retorno.
