Muitas vezes, uma propriedade tem vários proprietários. Eles têm alguma parte ou uma sala separada neste objeto. Se um dos donos decidir vender sua propriedade, ele deve primeiro oferecer sua parte a outros coproprietários. Isso se deve ao fato de que eles têm um direito de preferência para comprar. A eles é oferecido um objeto a um determinado preço, no qual, em caso de recusa, é necessário oferecer um quarto ou uma parte a outros compradores. Se o preço cair, então você deve contatar os co-proprietários sobre a oferta de compra de parte do apartamento.
O conceito de lei preventiva
É representado pelo direito do proprietário do quarto ou compartilhar no apartamento para adquirir outra parte vendida pelo coproprietário. Somente após a formalização de uma recusa formal, esta propriedade pode ser oferecida a pessoas não autorizadas.
O processo de usar o direito de preferência para compra é regulado pelo Artigo 250 do Código Civil. Portanto, o dono do objeto antes de vendê-lo a outros deve certificar-se de que todos os seus vizinhos no apartamento comunitario ou co-proprietários do objeto privatizado sejam notificados da venda planejada, e também não querem usar seu direito legal. É aconselhável fazer uma recusa por escrito. Além disso, o vendedor deve ter provas de que ele realmente avisou os co-proprietários da venda de sua parte.
Questões emergentes
Pessoas com apenas uma parte de um imóvel quase sempre encontram certas dificuldades em vender propriedades. Isso se deve ao fato de que outros coproprietários têm direito de preferência para comprar uma ação. As dificuldades e problemas mais populares incluem:
- Obstáculos à venda da sala são criados por outros inquilinos da propriedade. Por exemplo, eles declaram diretamente aos possíveis compradores que eles estragam suas vidas e, ao mesmo tempo, não querem resgatar um compartilhamento por conta própria.
- Os coproprietários se recusam a aceitar uma notificação especial sobre a venda da propriedade, portanto, é necessário enviar um documento por carta registrada com um recibo de entrega, a fim de comprovar a conformidade com os requisitos da lei.
- Inicialmente, os acionistas se recusam a resgatar uma ação, mas depois recorrem ao tribunal para contestar a transação já concluída com terceiros. Mas se o vendedor tiver provas do aviso dos cidadãos, o tribunal não irá satisfazer as reivindicações.
- Vários acionistas de uma vez podem expressar o desejo de comprar parte do apartamento e, em tal situação, o vendedor pode escolher independentemente com quem a transação será concluída.
- Você não pode notificar outros co-proprietários da venda da peça, se houver um acordo com apenas um inquilino que ele vai comprar a ação.
O direito de preferência para comprar uma ação em um apartamento com um menor implica que é necessário não apenas receber uma recusa para resgatar uma ação de seus representantes oficiais, mas também obter permissão para vender a propriedade das autoridades tutelares. Ao mesmo tempo, não é permitido que os direitos da criança sejam violados de qualquer forma por meio dessa transação.
Como evitar riscos?
Toda pessoa que possui apenas uma certa parte do imóvel deve ser bem versada no que é o direito preventivo de comprar uma ação. Nesse caso, é possível evitar a situação em que a transação para a venda da propriedade será contestada. Para evitar vários riscos, os seguintes pontos são levados em conta:
- outros proprietários de apartamentos são corretamente e prontamente notificados da venda planejada de parte da propriedade;
- se um cidadão tem boas relações com outros coproprietários, uma recusa por escrito é solicitada;
- se os proprietários do apartamento não quiserem escrever uma recusa, então uma notificação será enviada a eles por carta registrada com um recibo de entrega.
Somente se houver evidências de que o vendedor não violou os direitos de outros inquilinos, pode-se garantir que a transação não será contestada em juízo.
É possível ignorar o direito de preferência de compra?
Existem certos truques que tornam possível não receber recusa de outros cidadãos e não lhes enviar um aviso sobre a venda de uma parte da propriedade. Os principais métodos incluem:
- Fazer um contrato de presente, não uma venda com base em um contrato de venda. O direito preferencial de compra é válido apenas para a venda de uma ação, não um presente. Cada pessoa tem o direito de dispor livremente de sua propriedade, para que possa doar uma parte a qualquer pessoa sem dificuldades e possibilidade de contestação. Mas se os coproprietários têm provas de que a transação reembolsável está sendo escondida, então ela é reconhecida no tribunal como simulada com base no art. 170 GK.
- O aumento no valor de parte da propriedade. O contrato de venda pode indicar um preço alto, mas, na verdade, o objeto é transferido a um custo diferente. Tais transações são fraudulentas, portanto, se suas nuances forem tornadas públicas, elas serão reconhecidas como nulas e sem efeito.
- Fazendo um acordo com uma promessa. Por exemplo, o vendedor da sala elabora um empréstimo do comprador, para o qual é elaborado um documento oficial. Sob este acordo, parte da propriedade é fornecida como garantia. Além disso, a compensação é escrita, como resultado do qual o credor recusa o dinheiro, e o vendedor transfere sua propriedade para ele para isso. Mas ao usar tal esquema, você terá que registrar oficialmente tanto o acordo de penhor quanto o contrato de compensação.
Esses truques costumam ser usados se realmente houver um mau relacionamento entre os moradores da mesma propriedade, de modo que os cidadãos tentam usar seu direito de preferência para incomodar o coproprietário da propriedade.
Regras para Notificar os Cidadãos
Se o proprietário de uma ação em um objeto decidir vender sua propriedade, ele executará as seguintes ações:
- com base no artigo 250 do Código Civil da Federação Russa, todos os outros coproprietários têm um direito de preferência para compra, portanto, inicialmente lhes é oferecida uma ação a um certo custo;
- Além disso, uma notificação escrita é compilada contendo informações sobre a venda planejada de propriedade;
- o documento indica o preço pelo qual a transação é planejada;
- planos de parcelamento ou outras opções podem ser oferecidos sob este documento, permitindo que outros proprietários de apartamentos resgatem um compartilhamento;
- Com base neste aviso, os proprietários restantes da propriedade fazem uma recusa ou entram em uma transação.
Se os cidadãos simplesmente se recusarem a aceitar a notificação, ela será enviada a eles pelo correio e, além disso, terão que pagar uma notificação de entrega para que o vendedor tenha evidência de conformidade com os requisitos da lei. Nestas condições, a notificação é juridicamente vinculativa, mesmo que o destinatário se recuse a receber a carta.
30 dias após o envio das notificações, você poderá começar a vender a participação a pessoas não autorizadas se os coproprietários não tiverem manifestado o desejo de comprá-las por conta própria.
Formas de enviar notificações
É aconselhável entregar o documento pessoalmente para assinatura. Mas, na prática, muitas vezes há situações em que há muita discordância entre os proprietários da mesma propriedade. Mas mesmo sob tais condições, não é permitido ignorar o direito de preferência para comprar uma parte de um apartamento. Uma notificação pode ser enviada de várias maneiras:
- envio de telegramas;
- enviar um documento usando um notário público;
- Enviando uma carta valiosa você mesmo.
Em qualquer caso, você terá que pagar pela notificação de entrega do documento. Certifique-se de salvar documentos de pagamento confirmando o envio do documento. Estes documentos são a prova durante o julgamento.
Quais informações estão contidas na notificação?
A notificação antecipada da transação garante a conformidade com os requisitos legais com relação ao direito de preferência para comprar uma parte em um apartamento. Uma amostra de tal aviso pode ser encontrada abaixo.
Não se esqueça de incluir os seguintes dados neste documento:
- endereço do apartamento;
- informações sobre o tamanho da ação existente;
- o valor pelo qual a propriedade está sendo vendida;
- oferta direta para usar seu direito e resgatar parte do objeto;
- é indicado que, se esta proposta não for aceita, a ação será vendida a terceiros;
- uma solicitação está escrita abaixo para redigir uma recusa ou consentimento por escrito;
- a data da notificação e a assinatura do requerente.
A principal condição é a necessidade de vender a propriedade exclusivamente ao preço indicado no aviso. Se todos os coproprietários se recusarem a comprar, você poderá continuar a vender a esse preço. Se o vendedor não conseguir encontrar compradores, não poderá simplesmente baixar o preço. Para fazer isso, eles novamente criam notificações, o que indica um custo menor. Se um dos coproprietários concordar em resgatar a ação, um acordo é feito com ele. O direito de preferência para comprar um apartamento permite aumentar a participação de proprietários de imóveis existentes.
Responsabilidade pela violação de direitos
Muitas vezes, os cidadãos que possuem uma participação no mercado imobiliário simplesmente ignoram o direito preventivo de comprar um quarto em um apartamento que outros coproprietários possuem. Isso leva a uma violação dos direitos dos cidadãos.
A principal consequência negativa de tal violação é a capacidade de contestar a transação. Como o vendedor não terá provas da provisão tempestiva de uma notificação por outro coproprietário, a transação é contestada. O cidadão terá de devolver o montante dos fundos recebidos do comprador e, em seguida, realizar o procedimento com base nos requisitos legais.
É obrigatório exigir uma recusa?
Se houver uma boa relação entre os coproprietários, é aconselhável pedir uma recusa, se os cidadãos não quiserem resgatar parte da propriedade.
A recusa não é necessária se uma notificação for enviada por correio, pois, de qualquer forma, o remetente tem evidência de conformidade com os requisitos da lei. É necessário esperar por uma resposta dentro de 30 dias. Se estiver ausente, você ainda poderá negociar a venda de ações para terceiros.
Outras nuances
O direito preferencial de comprar um quarto em um apartamento comum ou propriedade privatizada é mais usado, mas existe em outras áreas. Estes incluem:
- Ao alugar. Se algum objeto for alugado, as pessoas que moram neste apartamento, após o leilão ser colocado em leilão, terão prioridade como compradores. Isto é devido ao fato de que os alojamentos já são habitados por esses cidadãos.
- Para uma instalação municipal. Se o município colocar à venda o prédio em que os cidadãos vivem com base em um contrato de empréstimo social, então as pessoas recebem a mesma moradia pelos mesmos motivos ou o direito de preferência para comprar o imóvel. Portanto, os inquilinos têm o direito de participar do leilão com outras pessoas e também podem aproveitar os outros participantes. Portanto, se eles concordarem com uma recompra, o leilão simplesmente não é realizado, uma vez que um acordo é concluído diretamente com eles.
- Para propriedade apreendida. Se algum objeto for apreendido e confiscado por dívidas, ele será vendido em leilão. Um devedor pode participar do leilão, que adicionalmente tem o direito de resgatá-lo diretamente sem licitação.
O principal objetivo deste direito é a oportunidade para as pessoas que já usam a propriedade para se tornarem seus proprietários.
Conclusão
Cidadãos diferentes têm direitos de preferência em vários campos em relação a todos os tipos de propriedade. Ele é implementado de várias maneiras, e seu objetivo principal é a oportunidade para os cidadãos comprarem imóveis que eles realmente usam.
Se esses direitos forem violados, a transação é facilmente contestada em juízo.