Na prática jurídica russa, existe o conceito de contrato de investimento. De particular interesse é o fato de que, apesar do uso generalizado deste tipo de acordo, não há formalização oficial em fontes legislativas. Como esses contratos são elaborados na prática?
Definição
De acordo com uma interpretação comum, um acordo de investimento é um acordo, como regra, de natureza comercial que define o mecanismo de transferência de dinheiro ou ativos materiais para uma empresa ou grupo de entidades com a finalidade de retorno subsequente de investimentos na forma de um prêmio percentual ou de um ativo de alto valor. Ao assinar um contrato deste tipo, o investidor transfere as finanças ou propriedade em favor de outra pessoa, na maioria das vezes gestão operacional.
Assim, a finalidade principal para a qual um contrato de atividade de investimento é concluído é o recebimento subsequente dos benefícios comercialmente tangíveis do investidor de caixa ou ativos materiais. Ao mesmo tempo, a fonte de receita do investidor é a atividade da organização na qual ele investiu. O acordo em questão geralmente assume que as respectivas atividades do beneficiário de fundos são de natureza empreendedora. Embora a natureza jurídica de tais acordos possa ser muito diferente.
Investimento em construção
O acordo de investimento em construção ganhou popularidade particular. A fonte de financiamento das atividades de desenvolvedores, como regra, são fundos recebidos de fora - de cidadãos (se se trata da construção de casas), organizações, o estado ou municípios (se o objeto tiver um propósito comercial). Um contrato de investimento no campo da construção implica que o investidor transfira dinheiro para o incorporador em troca do recebimento do imóvel finalizado quando de sua construção (ou, como opção, o direito de comprar um objeto de interesse com preferências significativas).
Um fato interessante é que este tipo de contrato não é classificado de forma alguma na legislação civil da Federação Russa.
Do ponto de vista do estatuto legal, um contrato de investimento para construção é uma amostra de um acordo misto, cuja legitimidade é garantida pela redação do artigo 421 do Código Civil da Federação Russa - sobre a possibilidade de celebração de contratos, que podem ou não ser previstos pelas leis da Federação Russa.
A estrutura de tais acordos, como regra, implica a presença de elementos característicos de tipos de acordos em vários campos.
Ou seja, os contratos de construção podem conter linguagem específica para um empréstimo, contrato ou, por exemplo, parceria, com base nas especificidades da empresa que recebe o investimento.
As nuances da lei
Ao mesmo tempo, o Código Civil da Federação Russa não é a única fonte de lei que determina o status dos contratos de construção (mais precisamente, fornece diretrizes para compilar sua estrutura). Ao elaborar tais acordos, a Lei Federal "Sobre Atividades de Investimento" e a Lei da RSFSR de orientação semelhante podem ser aplicadas - naquelas partes onde as disposições não contradizem o ato legal mais recente. Por exemplo, algumas das normas estabelecidas na mencionada Lei Federal se aplicam se não se trata de construir um objeto do zero, mas, digamos, revisá-lo ou reconstruí-lo. Acordos deste tipo são também referidos, em alguns casos, como acordos de investimento.Como não há uma definição clara de tais contratos no direito civil, isso não é um erro.
Sinais de contratos de investimento
Como observamos acima, as leis da Federação Russa não fornecem uma definição clara do que é um contrato de investimento. No início do artigo, apresentamos uma das interpretações populares desse termo, mas nossa definição não é oficial. Ao mesmo tempo, várias características típicas de um contrato de investimento são destacadas por advogados russos. Considere-os.
O principal critério aqui é o conteúdo econômico dos acordos. Alguns advogados acreditam que não importa se o acordo de investimento é celebrado entre indivíduos, entidades legais ou ambos - sujeitos de direitos civis podem ser quaisquer (como objetos). Os proponentes dessa opinião se referem à redação da Lei RSFSR "Sobre a Atividade de Investimento" - diz, em particular, que os objetos da atividade de investimento podem ser fundos e ativos circulantes em todas as esferas e segmentos da economia nacional.
Na Lei Federal, adotada já na Federação Russa, por sua vez, diz-se que o objeto de investimentos pode ser propriedade em qualquer forma de propriedade - privada, estadual, municipal e outras. Alguns advogados chamam a atenção para várias fontes subordinadas de lei. Por exemplo, um dos documentos da prática de arbitragem russa diz que o contrato de investimento deve necessariamente conter uma redação que reflita o propósito do depositante de receber renda ou outras preferências.
Os especialistas identificam as seguintes características-chave pelas quais um contrato pode ser classificado como "investimento". A saber:
- a conclusão de um acordo de investimento deve implicar a natureza de longo prazo das relações entre as partes;
- o acordo deve ser de natureza mútua (ou seja, em troca de receber investimentos, a entidade transfere para o depositante o resultado do investimento - receita, imóveis, preferências, etc.);
- o acordo deve ser baseado (na forma de documentação de design, uma oferta, oferta comercial etc);
- o contrato deve refletir o interesse comercial das partes (ou seja, o investidor recebe alguma remuneração).
Dependendo do setor de negócios no qual o investidor e o destinatário dos fundos estão cooperando, o contrato também pode incluir formulações envolvendo o uso pretendido de finanças e ativos materiais transferidos pelo investidor, bem como a natureza geral ou compartilhada da propriedade transferida ao investidor.
Parceria de investimento
Em 2012, a instituição de uma parceria de investimento foi fixada legislativamente na Rússia, refletindo uma forma especial de atividade conjunta dos parceiros. Quais são as características dos acordos concluídos entre eles? O acordo de parceria de investimento, em primeiro lugar, tem as especificidades do assunto.
Na maioria dos casos, tal é a aquisição conjunta de valores mobiliários de entidades empresariais, bem como ações que formam capital acionário em um tipo especial de forma legal de negócios - parceria econômica. Uma parceria de investimento, portanto, é uma espécie de opção de compromisso para a implementação de relações jurídicas entre formas como parceria limitada (típica para pessoas jurídicas) e parceria simples (na qual indivíduos podem participar).
Uma parceria de investimento implica uma relação contratual na qual os impostos intermediários não são pagos na distribuição de renda entre os participantes. Neste caso, o legislador fornece às partes do acordo para não divulgar os termos das transações em público. E nisso, o status da parceria de investimento, de certa forma, difere do acordo entre as organizações. Mas existem pontos comuns entre esses e outros. Por exemplo, na maioria dos casos, é necessário prescrever duração do contrato parceria de investimento, levar em conta as especificidades da retirada do acordo de participantes específicos, especialmente a interação com os credores, etc.
A prática de elaboração de contratos de investimento em construção
Voltemos ao estudo de acordos específicos para a indústria da construção - como um dos mais populares em termos de relações de investimento nos negócios. Será útil estudar, por exemplo, o algoritmo para a correta preparação de tais contratos, com base nos critérios adotados no sistema jurídico russo. Observamos acima que a forma de um contrato de investimento pode ter sinais de similaridade com contratos que são característicos de outras áreas do negócio - empréstimos, vendas, etc. Com base nesse recurso, como projetar corretamente os contratos?
Primeiro, qualquer acordo civil deve começar com o preâmbulo. Regra geral, define o nome do contrato, o lugar e a hora e a sua conclusão. O próximo componente é informação sobre as partes do acordo. Se for celebrado um contrato de investimento entre entidades jurídicas, é necessário fixar o seu nome oficial, bem como relacionar os funcionários que atuam em nome das estruturas relevantes. Se uma das partes do contrato é um indivíduo, então é necessário indicar seus dados de identificação (nome, número de série e passaporte, endereço de registro).
Observe que a parte obrigada a uma transação geralmente tem um dos dois status principais - seja o cliente ou o contratado. No primeiro caso, isso significa que a contraparte do investidor é obrigada a atrair prestadores de serviços adicionais - ou seja, é principalmente a estrutura administrativa. Mas é bem possível que a mesma entidade legal seja tanto o cliente quanto o contratado. No entanto, os especialistas, no entanto, recomendam o uso do primeiro termo no contrato.
A seguir estão os termos do contrato de investimento. Como regra geral, o assunto do acordo, indicadores financeiros, bem como o conteúdo do contrato são registrados aqui. Alguns advogados acreditam, referindo-se às disposições do artigo 432 do Código Civil, que a condição fundamental de um acordo de investimento é precisamente o assunto. Uma redação típica aqui pode soar mais ou menos assim: "O investidor participa do financiamento do projeto através da transferência de fundos, e o cliente os utiliza para fins de construção e subsequente transferência do imóvel em benefício da contraparte". Claro, dependendo das especificidades de um projeto em particular, o texto pode ser diferente.
O contrato de investimento, cuja amostra estamos atualmente elaborando, também deve conter o endereço da futura propriedade (rua, casa, prédio e número do apartamento, se eles podem ser conhecidos), número de andares e outros sinais que caracterizam sua localização geográfica. Em alguns casos, os especialistas recomendam aplicar ao contrato um plano gráfico da localização do objeto no solo, e também, se possível, também o layout do apartamento.
O parágrafo seguinte - as partes do contrato de investimento fixam a lista de obras que a parte obrigada deve executar para cumprir os termos do contrato da sua parte. Especialistas recomendam que seu conteúdo seja divulgado em detalhes, ou seja, escreva no contrato que serão obras de construção, técnicas, de instalação, colocação de infra-estrutura comunitária, energia elétrica. Se o acabamento for fornecido, também o consertamos. Em alguns casos, é mais conveniente colocar uma lista de trabalhos relevantes, bem como documentação adicional sobre eles, nos anexos do contrato principal.
O próximo parágrafo do contrato é o preço. É possível que o cliente queira instalá-lo em moeda estrangeira. Mas, neste caso, a principal fonte de dados sobre sua taxa de câmbio contra o rublo deve ser indicada - como regra, esta é uma informação do Banco Central da Federação Russa. Ou seja, você pode corrigir este texto: "Os cálculos em rublos são feitos com base na taxa de câmbio estabelecida pelo Banco Central da Federação Russa no dia em que o investidor faz o pagamento."Na seção "preço" do contrato, é necessário refletir o valor total da contribuição do investidor, e também, uma vez que o objeto do acordo é imobiliário, o preço por metro quadrado de habitação.
O contrato de investimento, cuja amostra estamos compilando, deve incluir informações sobre a data na qual o cliente (o contratado, se esses status forem combinados) cumpre suas obrigações contratuais. O Artigo 314 do Código Civil da Federação Russa diz que se um prazo não é definido, então um período razoável de tempo é tomado como base. Mas é melhor, é claro, especificar essa condição do contrato. Ao mesmo tempo, o termo pode ser ligado a diferentes pontos - a entrega do objeto para aceitação ou o fato de registro pelo investidor do direito de possuir um apartamento. Um critério específico é determinado pelas partes do contrato, guiado por prioridades objetivas.
Responsabilidades do investidor
Será útil prestar atenção a um item como responsabilidades do investidor. Especialistas acreditam que um esboço típico de contrato de investimento pode conter a seguinte combinação deles:
- transferir dinheiro ou outros recursos materiais dentro dos termos acordados no contrato (fornecê-los regularmente ao cliente);
- fornecer ao parceiro os documentos necessários de título e outros tipos;
- pagar, se exigido por contrato, uma taxa separada para o cliente;
- realizar a aceitação do objeto.
Responsabilidades do Cliente
Por sua vez, o cliente também é dotado de um certo leque de obrigações. O que ele deveria fazer:
- desenvolver ou solicitar a documentação do projeto;
- encontrar e alocar terras para a construção de imóveis;
- relatar o processo de gastos com construção e investimentos de acordo com o cronograma definido no contrato;
- Conduzir, se previsto no contrato ou nos requisitos da legislação, concursos para atração de empreiteiros;
- formar uma equipe de construtores e especialistas de outros perfis necessários;
- acompanhar e executar a supervisão técnica do trabalho das contrapartes;
- entregar o objeto à aceitação;
- fornecer ao investidor os documentos necessários.
Características da construção do contrato
Se simplificarmos o algoritmo para construir um contrato de investimento em construção, será algo como isto:
- um lado, isto é, o investidor, é obrigado a transferir fundos para o cliente;
- a outra parte, utilizando a remuneração adequada, deve investir os fundos recebidos, com base nas especificidades do projeto de investimento, na construção do imóvel e, subsequentemente, transferi-lo para o investidor;
- O acordo deve incluir termos e outras condições.
O conteúdo do contrato, se resumindo seus pontos principais, será o seguinte: o preâmbulo, as condições essenciais (assunto, aspectos financeiros, termos), bem como as condições usuais, após - os direitos e obrigações de cada uma das partes.
Etapas da implementação do contrato de construção
Estudamos a estrutura aproximada de um contrato de investimento na indústria da construção. Vamos agora considerar as etapas em que o acordo relevante pode ser implementado. Os especialistas identificam três etapas principais da implementação do projeto de investimento.
Em primeiro lugar, este é o período que precede as liquidações financeiras diretas. Como parte disso, o cliente prepara a documentação do projeto, um estudo de viabilidade econômica e fornece preparação técnica para a construção de um objeto imobiliário. Quanto à fonte do primeiro tipo, é uma coleção de informações que reflete a aplicação de tecnologias e soluções de engenharia em um projeto de construção.
Neste caso, a lista de trabalhos prevista na documentação de projeto pode ser indicativa. Em alguns casos, o investidor pode exigir que o cliente forneça um plano de negócios, que deve refletir claramente os benefícios de um projeto específico, com base em suas especificidades tecnológicas e de engenharia.
Em segundo lugar, esta é a fase de investimento e construção como tal.Dentro de sua estrutura, o cliente encontra um investidor, conclui um tipo de contrato adequado com ele, assina contratos, por sua vez com contrapartes, elabora relações de trabalho com especialistas contratados. Depois - ele constrói o objeto e depois - transfere para o investidor.
Em terceiro lugar, esta é uma fase operacional. Como parte disso, trabalho adicional pode ser feito - na direção do acabamento, fornecendo ao objeto recursos comunitários adicionais, resolvendo possíveis problemas relacionados a deficiências feitas durante a construção, etc.
Transferência do objeto para o investidor
Um contrato de investimento para construção, cuja amostra examinamos acima em termos de características-chave, implica que a transferência da propriedade deve ser acompanhada pela assinatura de um certificado de aceitação (ou documento semelhante) após a conclusão da construção. Além disso, o investidor também deve receber os documentos de título necessários. Em alguns casos, o cliente também se compromete a transferir para o parceiro as principais fontes de acordo com o perfil da documentação de trabalho - elas podem ser usadas, por exemplo, durante o trabalho de acabamento ou reconstrução.
Download do contrato de investimento
