O método de descontar fluxos de caixa: características, princípios e requisitos para cálculos

O método de fluxo de caixa descontado é complexo e difícil de calcular. Ele avalia o objeto analisado após receber diversos fluxos de caixa, modelando as características de seu recebimento.

Quanto custa o dinheiro futuro?

Método de desconto de fluxo de caixa – Esta é a redução do valor dos pagamentos em dinheiro no futuro até o presente período. O desconto baseia-se no conceito de que o valor do dinheiro diminui ao longo do tempo na economia. Com o tempo, o dinheiro perde seu valor comparado ao atual. Como referência, você precisa tomar o momento presente de cálculo e trazer todos os recebimentos financeiros subseqüentes para o período atual. Para fazer isso, aplique o coeficiente usado no método de desconto dos fluxos de caixa. Um exemplo de seu cálculo é o seguinte: k = 1 / (1 + r)^eu. Na fórmula, r denota a taxa de desconto, eu simbolizo o número do período de tempo.

Onde aplicar o método?

O método de desconto de fluxo de caixa é usado universalmente. Ele permite que você determine o quanto a renda futura está no tempo presente. Os fluxos financeiros podem ser voláteis, os rendimentos podem ser substituídos por perdas. A dinâmica da mudança nem sempre pode ser prevista. Você sempre pode avaliar a propriedade em termos dos benefícios atuais que ela pode trazer amanhã.

É aconselhável aplicar o método de desconto de fluxo de caixa se:

há argumentos para acreditar que os fluxos financeiros diminuirão substancialmente ou aumentarão com o tempo;
o sujeito de avaliação é suficiente para calcular o rendimento futuro (positivo ou negativo);
os fluxos financeiros são seriamente afetados pela sazonalidade;
O assunto da avaliação é um objeto com um conjunto expandido de funções possíveis;
a propriedade que está sendo avaliada acaba de ser construída ou comissionada.

Quais dados são necessários para o cálculo?

Para o cálculo pelo método de descontar os fluxos de caixa e trazê-los para o momento atual, os seguintes dados são necessários:

Rentabilidade (fluxos de caixa próprios).
Termos de liquidações.
Taxa de desconto.

Ações de algoritmo

Considere o algoritmo para calcular o valor do método de desconto dos fluxos de caixa.

A base para os cálculos é a lucratividade. Este é o fluxo de caixa real da propriedade avaliada com a abordagem de renda. O método de desconto de fluxo de caixa leva em consideração o fluxo livre líquido, ou seja, as finanças que permanecem à disposição do proprietário após a dedução de todos os custos, incluindo investimentos.

A determinação do período de faturamento depende do volume de dados de imóveis. Se eles são suficientes e necessários para fazer previsões para o longo prazo, você pode escolher um período de tempo mais longo ou aumentar a precisão da previsão.

Na Rússia, o período médio de previsão é de trinta e cinco anos.

Esse indicador fornece o valor da receita até a data em relação ao valor. Para fazer isso, os fluxos financeiros devem ser multiplicados pela taxa de desconto, que é a taxa de renda estabelecida que pode ser esperada pelo investidor que investiu no valor do empreendimento.

Método de desconto de fluxo de caixa e fatores de influência

Ao calcular a taxa, os seguintes fatores de influência são levados em conta:

taxa de inflação;
rentabilidade em objetos;
lucro tendo em conta todos os riscos;
Taxa do Banco Central;
percentagem de bancos comerciais para empréstimos de fundos;
custo médio de capital.

Método Método de Aplicação

Para o uso adequado do método de desconto dos fluxos de caixa na avaliação de um negócio, é necessário agir de acordo com o seguinte algoritmo:

A escolha do período para a avaliação. Na Rússia, não pode exceder trinta e cinco anos. O mundo usa períodos mais longos de avaliação.
Determinar o tipo de fluxo de caixa que está sendo investigado. Por exemplo, pode-se descrever a magnitude dos fluxos financeiros decrescentes e crescentes (receitas e perdas), descrevendo as demonstrações financeiras (anos atuais e anteriores) e a situação atual no mercado moderno, levando em consideração erros. Vários tipos de renda são considerados: receita total (líquida de impostos imobiliários e despesas comerciais); receita total projetada; lucro operacional líquido (líquido de investimentos em ativos fixos e pagamentos de empréstimos e financiamentos); fluxos financeiros antes e depois de pagar as taxas fiscais.
Cálculo da reversão ou valor residual do objeto avaliado após a saída da renda. A reversão pode ser determinada, estudando o custo de tais objetos no mercado russo ou prevendo a situação do mercado. É possível calcular a taxa de capitalização ou a receita anual após o final do período de previsão.
Cálculo da taxa de desconto. Um momento difícil nesse cálculo é a previsão correta da taxa de renda futura. Existem mais de dez maneiras de fazer isso no método de desconto de fluxo de caixa. Exemplos de métodos de cálculo econômico: método cumulativo ou adição de risco, métodos de comparação de investimento, método de alocação (cálculo do percentual de transações relativas a objetos similares), monitoramento baseado em monitoramento de mercado para análise de investimentos imobiliários, em que a taxa é derivada da comparação de indicadores resumidos.
Aplicação do método de desconto de fluxos de caixa de acordo com os indicadores iniciais calculados. Para o cálculo, a seguinte fórmula é usada: DDP = ∑^N_{t = 1}DP / (1+ Sd)^tonde DDP - fluxo de caixa descontado; DP - fluxo de caixa no período selecionado (t); SD - a taxa de rendimento futuro; t é o período de previsão de tempo; N é o número de períodos de previsão para fluxos de caixa futuros.

Métodos de taxa de desconto

Nas realidades, os especialistas usam os seguintes métodos para calcular a taxa de renda:

construção cumulativa;
comparação de investimentos alternativos;
alocação de juros;
monitoramento de mercado.

A maneira mais popular na Rússia

O método de construção cumulativo baseia-se no fato de que a taxa de desconto é uma função arriscada. É tomado como uma combinação de todos os riscos possíveis para cada propriedade separadamente. A taxa é igual à soma da taxa livre de risco e do prêmio de risco. O último componente é calculado somando os valores dos fatores disponíveis para a propriedade analisada.

Especialistas na Rússia geralmente calculam a taxa de desconto por construção cumulativa. Isto é devido à simplicidade de calcular a taxa de retorno para este método nas condições atuais do mercado imobiliário doméstico.

Compare e conclua

O método de diversos investimentos, ou melhor, sua comparação, é usado, como regra, no cálculo do valor futuro dos imóveis. Ou a taxa de retorno declarada pelo investidor pode ser tomada como a taxa de retorno, então a taxa é definida pelo patrocinador, ou a taxa esperada de retorno de outros projetos similares ou ferramentas entendidas por pessoas que investem dinheiro.

Realce o principal

O método de alocação é usado quando a taxa de retorno é calculada como uma taxa de juros. Considera-se baseado em informações sobre transações similares com objetos no mercado imobiliário. Este método é demorado e complicado. O mecanismo de cálculo é:

na construção de hipóteses sobre a magnitude da renda futura;
comparação de fluxos financeiros futuros com investimentos iniciais (custo de aquisição).

Nesse caso, a fórmula será calculada dependendo da quantidade de informações iniciais e do tamanho dos direitos declarados do comprador. A taxa de retorno, ao contrário do índice de investimentos iniciais, não pode ser alocada diretamente dos dados da venda. Não há como calculá-lo sem destacar e analisar as suposições do comprador em relação a futuras oportunidades financeiras.

A opção mais conveniente para calcular a taxa de desconto pelo método de alocação, desde que haja uma pesquisa com o investidor (patrocinador) e esclarecimento:

qual porcentagem foi usada na determinação do valor inicial de venda;
como as finanças futuras foram previstas.

Se o avaliador tiver obtido todos os dados necessários, ele poderá calcular a taxa interna de retorno de um objeto semelhante. Ele contará com o valor obtido para determinar a taxa de retorno de outras transações. Vale lembrar que cada objeto é único, inimitável e tem seus próprios recursos financeiros. Embora, com certos desvios (imprecisões), seja possível obter o valor da taxa de desconto pelo método de alocação, o que corresponderá ao desenvolvimento geral esperado no futuro. No entanto, você precisa saber que, como tais transações devem ser selecionadas aquelas para a venda de objetos semelhantes ao original, o uso existente é o mais eficaz.

O progresso de cálculo de acordo com o método de alocação em etapas:

modelagem para um objeto similar durante um determinado período de tempo de acordo com o cenário de uso mais eficiente de todos os fluxos financeiros disponíveis;
cálculo da taxa de retorno dos investimentos para o objeto de cálculo;
análise dos resultados por qualquer método estatístico ou especialista, a fim de trazer as características existentes da análise para a propriedade estimada.

Avalie o mercado

O método de monitoramento é baseado nos seguintes dados:

análise constante da situação do mercado;
acompanhamento de indicadores de transação de investimentos em imóveis.

As informações analisadas devem ser generalizadas para vários setores do mercado e regularmente cobertas. Os dados fornecem orientação para os avaliadores. Eles permitem que você realize uma análise comparativa dos indicadores calculados com os existentes, para verificar a veracidade de vários desvios de correção. Se você precisar levar em conta o efeito do risco sobre a taxa de desconto, alterações instantâneas devem ser feitas na taxa de retorno ao avaliar objetos imóveis. Se a renda consistir de duas ou mais fontes, uma das quais pode ser considerada garantida e confiável, uma taxa de renda é aplicada a ela e outras fontes são descontadas a uma taxa mais alta. Por exemplo, o tamanho dos prêmios na forma de porcentagens é definido no volume de negócios do inquilino e é uma variável que varia com o tempo, dependendo dos fatores sazonais. Essa técnica ajuda a levar em conta o grau de risco ao obter lucro de uma propriedade em um único formulário. Por analogia, é possível levar em consideração os diferentes graus de risco de geração de renda da propriedade ao longo do tempo.