Comprar um apartamento é um momento importante na vida de cada pessoa. Este investimento não é apenas grande, mas também exposto a um certo risco. "O apartamento é possuído menos de 3 anos" - tais títulos de anúncios são muito comuns hoje em dia. A maioria das pessoas não entende por que o vendedor indica esses detalhes em um anúncio. Como evitar erros e comprar um apartamento sem risco? Para fazer isso, você precisa se familiarizar em detalhes com todas as formalidades e condições de compra e venda.
Regras de segurança ao comprar um imóvel
Os riscos associados à aquisição de um apartamento são muito altos hoje. Como não cair no engano de um corretor de imóveis e vendedor? Como se proteger durante a compra e venda de instalações residenciais? Um potencial comprador, a fim de não ser enganado, deve prestar atenção a detalhes como a história de uma propriedade residencial, documentos para um apartamento, candidatos a habitação, conformidade de habitação com documentos.
Antes de processar os documentos de compra, é necessário estudar a história da habitação em detalhes. Você deve saber as respostas para várias perguntas:
- Quem é o dono do apartamento;
- quem era o dono antes;
- quem está registrado neste apartamento;
- quantos moradores não registrados vivem.
Quanto aos papéis, antes do registro, é necessário estudar cuidadosamente os documentos para as instalações. Muitas vezes, os golpistas usam documentos falsos.
Além disso, o comprador deve ter certeza de que está adquirindo o apartamento legalmente, e a caixa deve estar em conformidade com os documentos. Por exemplo, aqui estão algumas perguntas esclarecedoras que devem ser feitas ao proprietário se o apartamento foi reconstruído: “A reforma do apartamento foi legal?”, “Serviços de gerenciamento concordaram em transferir comunicações?”.
Documentos necessários para o apartamento
Comprar um apartamento é uma transação séria, portanto, é importante estar ciente do pacote de documentos necessário ao elaborar um contrato. A maioria dos compradores acha que todas as questões sobre a venda podem ser transferidas para um agente imobiliário. Deve ser lembrado que ele não assume responsabilidade financeira e legal pela assinatura da transação. Um agente imobiliário fornece apenas serviços de informação.
Apartamentos geralmente podem ser primários ou secundários. Durante a compra em um novo prédio, o cliente pode comprar moradia já na casa alugada ou participar de construção compartilhada. Os procedimentos para comprar uma casa em uma nova casa já comissionada e os procedimentos para aquisição de moradia no mercado secundário são os mesmos.
Se o cliente participa da construção compartilhada, primeiro ele entra em um acordo de participação compartilhada (DDU) com ele e, após a construção do prédio, o comprador elabora o direito de propriedade. Para registrar um DDU, um cliente é obrigado a:
- aplicação (formulário de candidatura pode ser obtido no local);
- acordo DU;
- verifique o pagamento do imposto estadual, no valor de 100 rublos, mais uma cópia do cheque.
Armadilhas ao comprar uma propriedade
Durante a venda, o principal objetivo do vendedor é ganhar o máximo possível na transação. Para não comprar habitação que não corresponda ao preço, você deve tomar cuidado com os erros comuns. Erros comuns durante a compra:
- Comprando um apartamento com pressa. Não há necessidade de se apressar sobre este assunto, e pelo menos dez opções devem ser consideradas antes de completar a papelada.
- A aquisição de habitação no verão. Para identificar erros de sala, você precisa considerar as opções no outono ou inverno.Então você pode entender o quão bem a sala está aquecida, se o telhado está vazando, verifique as paredes para o molde.
- Windows e ver a partir deles. Você precisa prestar atenção se há um canteiro de obras ou uma estrada barulhenta sob as janelas.
- Reconstrução do quarto. Para evitar problemas com a lei, o plano de apartamento deve estar em conformidade com o passaporte da BTI.
- Instalações de fornecimento de energia. De acordo com as leis da Federação Russa, a fim de transferir as tomadas, o proprietário deve ter um projeto para fornecimento de energia de uma instalação residencial.
- Inspeção de alojamento à noite. Especialistas aconselham inspecionar habitação durante o dia para ver todos os erros da sala.
- Recusa da ajuda de um advogado. Ao comprar um imóvel, você deve usar os serviços de um advogado. Isso ajudará a evitar problemas no futuro.
Possíveis métodos de fraude durante a compra e venda de alojamento
Como se proteger e não entrar em um scammer? Hoje os vigaristas de apartamento trabalham de acordo com tais esquemas:
- Várias vendas de casas. Durante essa transação, os fraudadores dão documentos falsos e exigem pagamento integral após o registro por um notário.
- Vendendo o apartamento de outra pessoa. Os bandidos estão preparando um pacote falso de documentos para um apartamento alugado e tentando vendê-lo.
- Pagamento antecipado. O vigarista exige um adiantamento do comprador, após o qual o vigarista desaparece rapidamente.
Para não cair em engano, você deve seguir algumas recomendações:
- Você deve concluir um contrato de venda na presença de um advogado.
- É necessário pedir todas as cópias dos documentos assinados do proprietário do apartamento.
- Antes de assinar o contrato, você deve aprender o máximo possível sobre o proprietário.
- O comprador no momento da conclusão do contrato tem todo o direito de fazer alterações. Se o vendedor proibir a introdução de alterações, tal contrato deverá ser dispensado.
- No momento da transação, duas pessoas devem estar presentes. Eles podem ser testemunhas no tribunal, se algum problema surgir.
Comprando uma casa que é possuída por menos de 3 anos
Vender um apartamento por menos de 3 anos na propriedade é devido às condições e procedimentos que são prescritos no artigo 220 do Código Tributário da Federação Russa. Se o custo da habitação é de mais de um milhão de rublos, a lei exige que o vendedor pague imposto de renda sobre a venda de habitação. Se o apartamento para venda é de menos de 3 anos, o imposto é treze por cento do custo total da habitação.
Muitos vendedores podem tentar burlar a lei e não pagar o imposto devido. Eles oferecem ao comprador para assinar um acordo no valor de menos de um milhão de rublos e pagar a parte que falta, informalmente. Tais acordos não devem ser aceitos, pois você pode se meter em grandes problemas. Por exemplo, o vendedor pode rescindir o contrato de venda e, durante a sessão judicial, o vendedor receberá o apartamento e o comprador receberá o dinheiro especificado no contrato. Se o apartamento foi vendido por menos de 3 anos na propriedade, o imposto deve ser pago por lei. Caso contrário, isso resultará em punição legal.
Riscos típicos
Comprar um apartamento a menos de 3 anos na propriedade pode levar a grandes riscos. Existem várias razões para preocupação:
- Um apartamento doado de menos de 3 anos na propriedade pode retornar ao proprietário se não mais do que três anos se passaram desde o momento da doação.
- O contrato pode ser cancelado se menores ou pessoas legalmente incapacitadas estiverem registradas no apartamento.
- Não é possível receber uma dedução fiscal de uma propriedade residencial se o apartamento for de propriedade inferior a 3 anos.
Tais riscos são possíveis, mas não em todos os casos. Hoje, um apartamento possuído menos de 3 anos, por via de regra, não traz problemas e preocupações ao comprador. Embora, claro, sempre haja exceções. Você pode entrar em scammers, habitação com dívidas ou como garantia.
Riscos durante a compra de habitação por procuração
Durante a compra de um apartamento por procuração, existem riscos. Três ameaças principais:
- A compra de um apartamento por procuração falsa.
- Alienação de imóvel devido a procuração vencida ou revogada.
- A morte do dono, de quem o procurador age. Neste caso, é melhor se encontrar com o proprietário e concordar que o comprador estará envolvido no registro sem um intermediário.
Se houver vários proprietários da propriedade, é necessário obter uma renúncia por escrito de cada proprietário.
O que uma genuína procuração deve consistir em
Para verificar a autenticidade da procuração, esta deve ser verificada quanto à validade. Um documento genuíno deve indicar:
- Dados do passaporte do diretor (nome, data de nascimento, local de registro, série e número do passaporte);
- dados sobre o representante autorizado;
- endereço do alojamento alienado;
- a assinatura da pessoa que emitiu esta procuração;
- inscrição de certificação e selo notarial.
Riscos durante a compra de bens obtidos através de herança
O vendedor pode ser uma pessoa que herdou um apartamento de outra pessoa. Você precisa conhecer as nuances de tal herança:
- herança pode passar junto com dívidas;
- a herança pode ser transferida para o herdeiro, sendo um penhor; em tal situação, ele não tem o direito de dispor da herança;
Alguns problemas que podem surgir:
- apresentar uma ação judicial para quebrar a transação de herança;
- sobrecarga do apartamento, por exemplo, se um contrato de arrendamento de longo prazo foi assinado, então tal contrato permanece legal, mesmo se o dono mudar.
Limpeza legal do apartamento
A fim de proteger-se e não cair na fraude de um fraudador, você deve verificar o apartamento para limpeza legal. O novo proprietário precisa:
- aprenda sobre o momento da entrada do direito à herança;
- entre em contato com o notário que executou a herança, a fim de evitar o aparecimento de outros sucessores.
Desafiando uma transação
Há casos em que o comprador inicia o término do contrato de venda. De acordo com a lei (artigo 450 do Código Civil da Rússia), uma transação pode ser cancelada legalmente:
- se o vendedor violou seriamente o contrato assinado;
- no caso de os termos da transação serem contrários aos atos legais regulamentares;
- em caso de violação dos direitos de um terceiro (herdeiro);
Esta questão pode ser resolvida de duas maneiras: por acordo mútuo das partes ou em tribunal, se uma das partes não quiser quebrar o contrato.
Troca de um apartamento com menos de 3 anos
A troca de casas tornou-se relevante hoje em dia. Muitas pessoas têm dúvidas:
- Um apartamento de menos de 3 anos é permutável?
- Os proprietários são obrigados a pagar impostos no momento da troca?
Se a propriedade estiver na posse por menos de 3 anos, então o proprietário está isento de impostos durante a troca de habitação, reivindicando uma dedução fiscal. Esta dedução é igual a treze por cento do total da habitação.
Mas se o mandato exceder pelo menos um mês, o proprietário deve pagar o imposto estadual para que a transação seja considerada válida e registrada.
Todas as leis da Federação Russa sobre a troca de apartamentos são prescritas no Código Civil (artigo 567), e no artigo 217 do Código Tributário o valor do imposto para pagamento é indicado.