Todo mundo quer ter sua própria moradia, mas hoje seu custo é bastante alto, então nem todos podem pagar por essa compra. Uma maneira de sair dessa situação é a construção compartilhada. Ele permite que você invista dinheiro na construção de qualquer propriedade e após a conclusão do trabalho para obter espaço vital. Mas aqui é importante entender que a construção compartilhada tem muitas nuances que devem ser levadas em conta, uma vez que esse método de aquisição de imóveis é um dos mais arriscados.
O que é um detentor de juros? Definição
Assim, a conversa sobre construção compartilhada e suas características deve começar com a definição de quem são os detentores de capital. Este termo refere-se a uma pessoa que participa da construção compartilhada de qualquer propriedade residencial e recebe o direito de comprar um apartamento em uma futura casa a um preço reduzido.
A formação de uma parte dos detentores de capital começa na fase de erigir as bases para a futura estrutura. Em alguns casos, você pode participar da construção em um estágio posterior, mas, nesse caso, o desconto na compra de habitação será menor.
Benefícios da construção compartilhada
O feedback dos acionistas sobre esse tipo de construção é bastante contraditório, mas suas vantagens são bastante óbvias:
- um desconto significativo na compra de habitação após a conclusão da construção;
- uma boa maneira de investir dinheiro em imóveis, tendo em suas mãos uma quantidade relativamente pequena de capital;
- a possibilidade de comprar um apartamento em parcelas, em que os pagamentos são feitos durante o processo de construção.
Assim, se você não tiver dinheiro para comprar sua própria moradia, a participação na construção compartilhada será uma boa solução.
Quem é parte no contrato: direitos e obrigações
Ao participar de uma construção compartilhada, um acordo é necessariamente concluído entre os proprietários da unidade e a construtora. De acordo com este acordo, os acionistas são obrigados a efetuar os pagamentos pontualmente se o espaço for adquirido em parcelas, bem como cumprir outras obrigações prescritas no documento. O desenvolvedor, por sua vez, é obrigado a concluir a construção da instalação e colocá-la em operação na data acordada.
A relação entre acionistas e desenvolvedores é regulada por lei em nível federal. Em 2004, várias alterações e melhorias foram feitas, graças às quais a participação na construção compartilhada se tornou mais segura. A razão para isso foi uma série de escândalos de alto perfil, quando os direitos dos detentores de capital foram violados.
O que é DDU
Então, já decidimos quem são os titulares de interesse, então agora é hora de entender um pouco sobre a terminologia da construção compartilhada. O termo mais comum encontrado pelos acionistas é o DDU. Este é um acordo de construção compartilhada (participação), que é concluído entre o desenvolvedor e os acionistas. Ele fornece uma garantia de que os direitos de ambas as partes não serão violados. O não cumprimento de quaisquer condições pode ser motivo para litígios. Como mostra a prática, na grande maioria das disputas entre acionistas e desenvolvedores, elas são resolvidas em favor do primeiro, mas resolver problemas em um processo judicial pode levar vários anos.
A essência da construção compartilhada
Informações completas sobre esse tipo de construção podem ser obtidas na lei “Sobre construção compartilhada”, com base na qual um acordo deve ser concluído entre acionistas e desenvolvedores, exigindo que o primeiro faça pagamentos pontuais e o segundo conclua a construção do prédio residencial a tempo.
Quando a casa termina, cada acionista recebe um apartamento em sua propriedade. Os parâmetros de habitação também são prescritos no contrato, de modo que o proprietário do compartilhamento de construção compartilhada receberá o apartamento que ele queria originalmente.
Direitos dos participantes em construção compartilhada
Nós já sabemos quem são os acionistas, então agora precisamos falar sobre os direitos legais que eles têm. Os direitos e obrigações de ambas as partes envolvidas na construção compartilhada são especificados no DDU. Qualquer não conformidade com um contrato por uma das partes dá outra razão para ir a tribunal.
Como mostra a prática, as causas da maioria das situações de conflito são as seguintes:
- se o acionista tiver em mãos documentos que lhe proporcionem o direito de propriedade do imóvel, o fato da entrega do objeto não é registrado em lugar nenhum;
- se o desenvolvedor não tiver tempo para entregar o objeto no prazo;
- a qualidade da habitação não corresponde à informação especificada no contrato;
- rescisão do contrato por culpa de qualquer das partes.
No caso de qualquer situação de conflito com a construção compartilhada, os detentores de capital podem solicitar proteção ao consumidor, onde receberão informações detalhadas sobre a situação atual, bem como sugerir a melhor maneira de proceder.
Compromisso de compromisso: o que é e por que é necessário
Se você comprar imóveis por parcelas, então, além do DDU, você terá que concluir um contrato de penhor. Este é um requisito da legislação atual e permite que você proteja os direitos dos detentores de ações e desenvolvedores. O documento é preparado em formato eletrônico, assinado por ambas as partes, e depois enviado ao registro estadual. Para isso, o documento deve ser elaborado no canteiro de obras e com firma reconhecida.
Ao enviar o contrato para inscrição estadual, um pacote dos seguintes documentos é anexado a ele:
- Uma cópia autenticada do DDU, seu número e data de registro.
- Documentação de projeto para um projeto de construção com uma indicação de sua localização.
- O original e uma cópia autenticada do recibo de pagamento do imposto estadual.
- Cópias de todos os documentos indicados no contrato de garantia.
Qualquer uma das partes envolvidas na assinatura do contrato pode enviar documentos para registro.
Como se tornar um participante da construção compartilhada
Detentores de interesse de uma casa ou de qualquer outra propriedade residencial para participar da construção compartilhada devem executar as seguintes ações:
- a construtora determina a localização do futuro prédio e adquire terras para construção;
- os detentores de acções estão à procura de projectos para os quais os accionistas estão envolvidos e concluem um acordo com o promotor para participação no capital;
- se a habitação é comprada em parcelas, um cronograma de pagamentos é elaborado, o montante do pagamento e a natureza dos pagamentos são determinados;
- uma construtora constrói uma casa e a transfere para a propriedade de acionistas.
Este é um procedimento padrão que um acionista de apartamento deve passar para adquirir sua própria habitação com construção compartilhada.
Monitoramento e supervisão da transparência das transações
Hoje, a proteção dos detentores de juros, ou seja, seus direitos, está em um nível muito alto. Se apenas alguns anos atrás a construção compartilhada fosse um negócio bastante arriscado, hoje você pode investir nela sem medo de perder seus recursos financeiros.
As instalações de construção compartilhadas estão sob a supervisão de representações regionais e municipais, portanto, a legitimidade de qualquer transação será respeitada.
O que fazer para detentores de patrimônio enganados
Apesar da rígida regulamentação da construção compartilhada pelo Estado, os detentores de ações enganados estão longe de ser raros. Isso se deve ao fato de que desenvolvedores inescrupulosos podem congelar a construção do objeto ou não iniciá-lo, enquanto tiram o dinheiro dos detentores de juros por metro quadrado.
Sinais de violação dos detentores de juros
Existe um registro separado de detentores de capital próprio fraudados, no qual são registradas todas as reclamações relativas a violações dos direitos dos acionistas.
Pode haver muitas razões para situações de conflito, porém as mais comuns são:
- perda pela construtora do direito de possuir a terra em que a casa está sendo construída;
- liquidação ou falência de uma construtora;
- atraso na transferência de espaço vital para seu legítimo proprietário por mais de 9 meses;
- O desenvolvedor não entra em contato, evita reuniões de todas as formas possíveis ou não permite que o acionista trabalhe no local da obra.
É importante entender que, ao firmar um contrato com o incorporador para participação em construção compartilhada, o acionista tem todo o direito de controlar o andamento dos trabalhos de construção de uma casa em todas as etapas. Se por alguma razão ele é negado, isso é uma violação grosseira de seus direitos legais.
Se o acionista tiver a menor suspeita de que a construtora não está cumprindo suas obrigações, você deve tentar esclarecer a situação o quanto antes.
Procedimento de Resolução de Conflitos
Se houver um conflito entre os detentores de interesse (São Petersburgo ou outra cidade) e o desenvolvedor, para resolvê-lo, você precisará executar as seguintes ações:
- Entre em contato com uma construtora. Para isso, uma reclamação por escrito é elaborada e enviada para o endereço no qual a empresa está registrada. De acordo com a lei, o desenvolvedor é obrigado a dar uma resposta por escrito indicando o motivo da interrupção ou congelamento da construção.
- Se não houver resposta ou se você suspeitar que a empresa é um fraudador, entre em contato com as autoridades competentes que supervisionam a construção compartilhada e o tribunal.
Se o desenvolvedor pediu a falência, então você precisa encontrar informações oficiais confirmando isso. A fonte verificada é o jornal Kommersant e o registro estadual unificado. Se os dados oficiais de falência não forem encontrados, então você precisa ir ao tribunal.
Para levar o caso a julgamento, você precisará preparar um pacote com os seguintes documentos:
- Uma cópia autenticada ou original do DDU.
- Passaporte de um cidadão da Federação Russa.
- Um documento sobre a transferência de dinheiro para o desenvolvedor.
Se o tribunal absolver o desenvolvedor, então você pode resolver o problema com a ajuda do tribunal de arbitragem. Para isso, uma decisão judicial deve ser anexada aos documentos listados acima.
Consideração de pedidos de acionistas sobre o fracasso do desenvolvedor para cumprir suas obrigações leva 20 dias, após o qual a denúncia é inserida em um único registro. Há momentos em que os detentores de ações não têm registro de reclamações. Neste caso, você precisa procurar o conselho de um advogado especializado neste assunto.
Como mostra a prática, a construção compartilhada é uma excelente opção para pessoas que não têm imediatamente o valor total para comprar habitação. Mas seja como for, antes de assinar o contrato, você deve se familiarizar completamente com ele, assim como descobrir quem são os detentores de interesse para não entrar em uma situação desagradável no futuro.