Ao realizar a alienação de uma propriedade, muitas vezes as partes usam um adiantamento como um arranjo preliminar. No entanto, você deve levar em conta certas nuances da elaboração de um contrato antecipado ao comprar um apartamento e fazê-lo corretamente. Isto é o que será discutido abaixo.
A necessidade de um contrato antecipado
Muitas pessoas têm uma pergunta: "Um contrato antecipado é realmente necessário ao comprar um apartamento?" A resposta é simples: é necessário, e há várias razões para isso: com sua ajuda, a intenção do comprador de adquirir essa propriedade específica é fixa e a intenção do vendedor de não mais pesquisar possíveis futuros proprietários. Após um acordo preliminar e pagamento antecipado, as partes podem iniciar os preparativos para a transação principal. Assim, o avanço confirma a seriedade das intenções de ambas as partes.
A transferência antecipada é especialmente relevante nos casos em que é impossível concluir uma transação dentro de alguns dias a partir do momento em que se chega a um acordo sobre a aquisição de uma propriedade particular. Pode haver muitas razões para tal atraso, por exemplo, a ausência no momento atual da quantidade necessária, documentos, etc. Outras razões, mais banais, por exemplo, a falta de um notário público, também podem desempenhar um papel.
Para que as partes da transação fiquem mais calmas e não precisem se preocupar durante o tempo previsto para a preparação da transação, o comprador transfere o adiantamento para o vendedor e este, por sua vez, interrompe a exibição do apartamento. Um acordo antecipado ao comprar um apartamento é importante principalmente para o comprador.
Recursos Avançados
Relações de direito civil não fornecem uma definição claramente definida do conceito de "avanço". O direito civil e outros códigos que regem o processo de alienação de propriedade não cobrem este termo. Um avanço pode ser entendido e definido somente depois de estudar a essência desse fenômeno do ponto de vista econômico. Só depois disso será possível refletir com confiança sobre os mecanismos de regulação legal desse fenômeno.
Avanço - quanto?
Um adiantamento pode ser chamado de pré-pagamento parcial, ou seja, a quantia de dinheiro transferida ao vendedor antes da assinatura do contrato. Na maioria das vezes, o valor do adiantamento é de 10% do valor total do objeto. O restante do valor é pago após a assinatura do contrato de venda, a menos que seja exigido de outra forma.
Um exemplo de um contrato antecipado para a compra de um apartamento é apresentado abaixo.
Avanço e depósito
No campo da venda de imóveis, o pagamento antecipado é encontrado no artigo 380 do Código Civil, que descreve uma coisa como um depósito. O artigo diz que, se houver dúvidas sobre a possibilidade de considerar fundos parcialmente depositados como depósito, especialmente sem observar a forma escrita do contrato, esse valor automaticamente se torna um adiantamento. Como resultado, neste caso, sanções apropriadas são aplicadas se as condições do contrato assinado não forem cumpridas.
Deve-se notar que existem diferenças significativas entre um adiantamento e um depósito. Eles executam funções diferentes, apesar de serem usados em situações idênticas. As conseqüências de violar os termos do contrato antecipado ao comprar um apartamento e um depósito serão diferentes.
Consequências do não cumprimento dos termos do acordo
Então, como mencionado acima, entre o depósito e o adiantamento existem certas diferenças.O principal é que o depósito garante a implementação das condições estipuladas pelo contrato. Se uma das partes violar suas obrigações, o depósito atuará como uma medida responsável. Em caso de recusa da transação, o comprador não receberá o depósito de volta, e se o vendedor mudar de idéia sobre a venda do apartamento, ele terá que devolver os fundos recebidos em volume duplo. Entre outras coisas, a parte lesada pode tentar recuperar as perdas incorridas como resultado do fracasso da transação.
Um acordo antecipado ao comprar um apartamento em uma hipoteca é necessário.
As conseqüências
No caso de um adiantamento, o cancelamento da transação terá conseqüências ligeiramente diferentes. Se o comprador iniciar o cancelamento, ele arcará com as consequências de acordo com o Código Civil. Nesse caso, o vendedor tem o direito de exigir uma compensação pelas perdas incorridas. Se o cancelamento da transação ocorreu devido a culpa do vendedor, o comprador tem o direito de devolver o adiantamento. Há também situações em que o vendedor atrasa o processo de devolução do adiantamento. Sob tais circunstâncias, as penalidades estão sujeitas ao regulamento do empréstimo.
Assim, o vendedor é preferível aos termos do adiantamento, em vez do depósito, uma vez que em caso de circunstâncias adversas ele só terá que devolver o dinheiro recebido, e não pagar o dobro do depósito.
Considere um exemplo de um contrato de adiantamento ao comprar um apartamento com mais detalhes.
Contrato
O registro de um contrato antecipado deve ser feito por escrito. Antes de assiná-lo, as partes devem concordar com os seguintes pontos:
1. O montante do adiantamento. Como o adiantamento é um adiantamento, seu cálculo é baseado no valor do objeto do contrato. Em primeiro lugar, as partes devem determinar o custo final do contrato de venda e, em seguida, decidir sobre o valor a ser pago antecipadamente. A legislação prévia não é regulamentada de forma alguma e é determinada a critério das partes. O principal aqui é chegar a um compromisso que satisfaça os interesses de todas as partes. Nem sempre é possível fazer isso rapidamente, já que o comprador quer depositar menos dinheiro, e o vendedor, ao contrário, está interessado em receber uma quantia maior.
2. O método de transferir o adiantamento. Nesse caso, o seguinte deve ser determinado:
- O dinheiro será transferido em dinheiro ou por transferência bancária.
- Prazo para recebimento de dinheiro.
- Escrevendo um recibo adicional sobre o recebimento de dinheiro pelo vendedor.
- Todas essas nuances devem ser explicadas no acordo de pagamento antecipado ao comprar um apartamento, para que, em caso de conflito, possa ser apresentada uma prova de pagamento.
3. O objeto do contrato de venda. Este parágrafo indica não apenas o endereço real da propriedade, mas também uma descrição detalhada da condição no momento da conclusão do acordo sobre o pagamento do adiantamento. Também é necessário indicar as pessoas registradas neste endereço, a presença de filhos menores, a oneração de direitos de propriedade, etc. Todas essas nuances são geralmente esclarecidas durante um cheque de apartamento padrão.
4. Responsabilidade das partes pelo não cumprimento dos termos do contrato. Aqui é necessário prever o número máximo de opções que podem levar ao cancelamento da transação e descrever cuidadosamente a responsabilidade de cada uma das partes.
O contrato antecipado também indica a data da transação de compra e venda e os dados do passaporte das partes do contrato são registrados. Em alguns casos, certas alterações podem ser feitas no contrato, que devem ser acordadas por ambas as partes. Depois disso, o contrato antecipado é certificado pelas assinaturas dos participantes.
Se a transação for realizada por um terceiro representado por um corretor de imóveis, ele oferece um contrato de adiantamento padrão para a compra de um apartamento, que leva em consideração os requisitos e interesses de ambas as partes.
Nuances
Ao assinar o contrato de venda, muita atenção é dada à limpeza legal do apartamento.Isso envolve a verificação da exatidão dos dados fornecidos sobre a propriedade, a autenticidade dos documentos, a disponibilidade de redesenvolvimento e sua legalidade, a identidade do vendedor, o ônus do apartamento e muitos outros fatores.
Assinar um acordo antecipado ao comprar um apartamento (um modelo pode ser feito com antecedência) não implica a transferência do apartamento, no entanto, neste caso, vale a pena verificar todos os pontos acima. Afinal, o montante do adiantamento, embora nem todo o custo do imóvel, ainda é bastante grande, e é improvável que o comprador queira perdê-lo.
Cheque Completo
Por esta razão, mesmo na fase de pagamento do adiantamento, deve ser realizada uma verificação completa e aprofundada da propriedade adquirida. Isso também pode ser feito através de um corretor de imóveis. Assim, você pode obter uma lista de todos os antigos proprietários do apartamento, bem como vários fatores que podem invalidar a transação. Se houver suspeita de que o vendedor pode ser declarado incompetente no momento da transação, ele deve ser abandonado mesmo na fase de pagamento antecipado.
Também é necessário verificar se o vendedor é legalmente casado sem uma marca no passaporte. O consentimento do cônjuge é considerado um pré-requisito para transações com imóveis. Caso contrário, o cônjuge pode contestar a transação e reconhecê-la como inválida, o que levará a conseqüências desagradáveis para o comprador.