A taxa de capitalização é de grande importância no planejamento de atividades financeiras ou de investimento. Ao mesmo tempo, na Rússia, a taxa de capitalização nem sempre pode ser determinada com precisão confiável. Isso se deve ao fato de que informações de vários mercados são incompletas. Além disso, muitas vezes não é inteiramente verdade. O que é uma taxa de capitalização?
O que é uma taxa de capitalização?
Este indicador é a razão entre o valor da propriedade e a receita que pode trazer durante o ano. A taxa de capitalização permite que o investidor avalie as perspectivas de investir dinheiro em um ativo específico. Existem vários tipos deste indicador. Ao analisar cada um deles, você pode entender melhor os recursos característicos das taxas de capitalização.
Indicador característico
Por exemplo, uma taxa de capitalização livre de risco fornece a direção dos investimentos nos ativos para os quais pelo menos um retorno sobre o investimento é garantido. Tanto quanto sabemos, o investimento sem riscos praticamente não existe. Nesse caso, queremos dizer investimentos de tal forma que a probabilidade de acidentes desagradáveis seja reduzida a zero.
Um exemplo de tal investimento é o investimento, o fiador do qual é o estado ou um banco confiável da Suíça. Ao mesmo tempo, os riscos de mercado estão intrinsecamente ligados a instrumentos financeiros como ações, títulos e outros títulos. O rendimento desses investimentos depende diretamente do sucesso da empresa emissora.
Os investidores foram os primeiros a sentir a baixa rentabilidade de um negócio para investir seus próprios fundos em títulos. Mas não apenas esse tipo de financiamento é acompanhado por riscos. Por exemplo, o mercado imobiliário é tradicional e uma das formas mais confiáveis de investir. No entanto, esse ativo também está sujeito a riscos como baixa liquidez, depreciação durante a operação, bem como mudanças na legislação, incluindo impostos.
Métodos para calcular a taxa de capitalização
Quais são os métodos de cálculo para a taxa de capitalização? Existem vários deles:
- construção cumulativa;
- investimentos relacionados;
- método de compressão de mercado;
- O método de Inwood e outros.
Na prática, o mais comum é o método de construção cumulativo. Quais são os componentes da taxa de capitalização? Esse método usa o princípio de somar um indicador de taxa livre de risco, um prêmio de risco de mercado e um prêmio de risco associado ao investimento em um ativo específico. O que isso significa? Em outras palavras, para prever o lucro provável, é necessário levar em conta indicadores como a taxa livre de risco, o nível total de riscos de mercado e o grau de risco relativo a um determinado ativo.
Taxa de Capitalização Imobiliária
No processo de analisar a lucratividade provável do investimento em imóveis, os investidores calculam o lucro que podem obter durante sua operação. Esse método permite prever o efeito do investimento e comparar o preço de compra do objeto com a receita.
A taxa de capitalização para imóveis é calculada usando uma fórmula que é derivada da seguinte equação:
V = I / R, onde:
- V é o valor da propriedade;
- I - a rentabilidade estimada da operação da instalação;
- R é a taxa de capitalização de imóveis.
Por conseguinte, a taxa de capitalização: R = I / V.
Note-se que a taxa de capitalização de rendimentos é por vezes também chamada de rácio de capitalização, taxa de capitalização ou multiplicador líquido de rendas. Esses termos são sinônimos. O cálculo deste indicador é bastante eficaz e objetivo. Isto é devido ao custo fixo do imóvel, que define o mercado e que pode ser encontrado a partir de fontes abertas. Além disso, o preço do aluguel de imóveis também é regulado pelo mercado, o que simplifica a tarefa.
Os princípios de cálculo da taxa de capitalização para imóveis
Deve-se enfatizar que ao calcular a lucratividade de um objeto, as despesas necessárias devem ser deduzidas da receita total. Estes incluem:
- pagamento por eletricidade;
- pagamento por segurança de objetos;
- salários de vários funcionários;
- outros custos associados ao processo de operação de imóveis.
Além disso, a partir do parâmetro I é necessário subtrair o lucro perdido devido ao arrendamento de nem todos os 100% do edifício. Além disso, as despesas que reduzem a rentabilidade geral incluem impostos, juros sobre empréstimos e outros custos fixos. E somente depois de deduzir todos os custos, obtemos uma receita operacional líquida, que é usada na fórmula para calcular a taxa de capitalização de imóveis.
Tendo recebido todos os dados necessários, podemos calcular o indicador necessário de acordo com a fórmula acima. Considere um exemplo. Suponha que você invista em um tipo de imóvel, como espaço de armazenamento. O custo da instalação é de 50 milhões de rublos. Após a dedução de todos os custos, o investidor determina que a receita operacional líquida será de 13 milhões de rublos por ano. Para determinar a taxa de capitalização para imóveis, você deve usar a fórmula: 13 milhões / 50 milhões = 0,26. Esse valor mostra que, a cada ano, o investidor receberá 26% de seu investimento do aluguel de instalações de armazenamento.
Escolhendo a propriedade com a maior taxa de capitalização
Ao escolher uma propriedade imóvel para investir dinheiro, deve-se dar preferência àqueles que têm a maior taxa de capitalização. Além disso, deve-se notar que, sem levar em conta tal coeficiente, é impossível prever a eficácia dos investimentos e avaliar o objeto antes de sua aquisição. Ele também requer análise de mercado e acompanhamento de indicadores econômicos importantes com base nos dados disponíveis sobre investimentos imobiliários.
No processo de monitoramento completo, as informações recebidas devem ser generalizadas. Ao mesmo tempo, é necessário avaliar vários segmentos do mercado imobiliário. Posteriormente, essas informações servirão como guia e permitirão uma avaliação correta da instalação. Além disso, permite realizar uma análise comparativa qualitativa dos indicadores calculados disponíveis e dos valores médios do mercado.
Método de Investimento Vinculado
Muitas vezes, o montante de capital e capital emprestado é usado para comprar imóveis. Portanto, para o cálculo correto da taxa de capitalização, é necessário considerar as duas fontes de investimento. Como calcular o indicador? Nesse caso, o método de investimento direto é usado para determinar o índice de capitalização ou, como também é chamado, a técnica do grupo de investimento. Além disso, a fórmula da taxa de capitalização para fundos de crédito é a seguinte:
Rm = DO / IR, onde:
- Rm - rácio de capitalização de fundos emprestados, ou constante de hipoteca;
- DO - pagamentos anuais de fundos emprestados;
- IR é o valor principal de um empréstimo hipotecário.
Nesse caso, a taxa de capitalização para o capital próprio é calculada usando a fórmula da seguinte forma:
Re = DP / K, onde:
- Re é a taxa de retorno sobre o capital próprio;
- DP - fluxo de caixa para o ano anterior ao pagamento de todos os impostos;
- K é o montante do patrimônio.
A taxa de capitalização total quando se utiliza o método de investimento direto é determinada pelo cálculo da média ponderada dos dois primeiros indicadores: P = M x Pm + (1 - M) x Re, onde M é a parte dos fundos emprestados no custo total do objeto.
Método do aperto do mercado
Esse método envolve o uso no cálculo da taxa de capitalização do indicador de receita operacional líquida das atividades de uma empresa similar ou de seus imóveis, bem como do valor de venda de seus ativos. Para determinar o índice de capitalização usando o método de compressão de mercado, é necessário dividir a receita operacional líquida pelo custo de um objeto ou empresa similar.
Como entender isso? Em outras palavras, para determinar a taxa de capitalização da empresa desejada, são usados indicadores da fórmula básica para o índice de capitalização, mas para outra empresa similar que ocupa o mesmo segmento de mercado e é comparável em tamanho. Uma característica deste método de cálculo é a falta de contabilização do retorno sobre o investimento e o retorno do investimento.
Essa técnica tem vantagens e desvantagens óbvias. As características positivas incluem a relativa simplicidade de determinar o índice de capitalização. Uma aposta calculada desta maneira tem suas desvantagens. Por exemplo, as desvantagens incluem a falta de dados necessários em relação à receita operacional líquida e valor de vendas da empresa, que é tomado como base para a análise. Portanto, nem sempre é possível selecionar os exemplos corretos e adequados.
Método de Inwood
Este método é utilizado nos casos em que, de acordo com a previsão, durante todo o ciclo de investimento, o retorno dos investimentos será igual. Ao mesmo tempo, parte da renda representa o retorno sobre o investimento e a outra é o retorno sobre o capital investido. A quantia de recuperação de capital é reinvestida. Isso leva em consideração a taxa de retorno do investimento. É possível determinar a taxa de capitalização na condição de obter receita igual, obtendo a soma da taxa de retorno dos investimentos e o fator do fundo de retorno para o mesmo percentual.