O que é aluguel para um apartamento? Este conceito refere-se ao procedimento de transferência de uma determinada propriedade de uma pessoa (destinatária) para uma natureza pessoal para outra (pagador), que, em resposta, efetua regularmente pagamentos em dinheiro de uma quantia específica (acordada antecipadamente) por um determinado valor tangível. Hoje em dia, geralmente estamos falando de habitações de aluguel (na maioria das vezes apartamentos). Na maioria das situações, o imóvel é transferido por uma pessoa idosa. Em troca, ele conta com cuidado e manutenção até a morte. No entanto, este tipo de contrato é bastante complicado e tem um grande número de nuances.
O que é aluguel para um apartamento - vamos falar em detalhes
Os imóveis podem ser adquiridos de acordo com acordos de várias formas. É sobre comprar e vender, doar ou herdar. Na mesma linha é a opção de manutenção ao longo da vida com anuidade dependente ou vida em troca de habitação. Qual é o seu significado? Quais são as vantagens de um contrato de anuidade vitalícia de um apartamento para seu proprietário? Uma pessoa idosa é fornecida financeiramente, recebe a assistência necessária e paga pela sua propriedade principal - imóveis.
A razão tradicional pela qual tais acordos são feitos com pessoas idosas é a dificuldade, às vezes a impossibilidade de sua existência sem cuidado e apoio material decente. Em nosso país, o padrão de vida dos idosos é pobre. O tamanho da pensão é muitas vezes bastante baixo, os preços das contas de serviço público estão em constante crescimento e a idade requer cuidados e remédios.
Uma vez em uma situação financeira difícil, uma pessoa idosa solitária pode confiar apenas em seus próprios recursos. Na maioria das vezes, essa propriedade é de propriedade. Muitos, tendo aprendido o que é o aluguel de um apartamento, decidem encontrar um candidato para sua propriedade e entrar em um acordo com ele. Na maioria dos casos, isso ajuda a superar a desordem material. O aluguel pago como resultado da oferta do apartamento cobre a maior parte das despesas da pessoa idosa e lhes permite viver relativamente confortavelmente.
Esclareça os conceitos
Qual é a diferença entre anuidade vitalícia e os chamados contratos de manutenção dependentes? Tendo concluído o primeiro deles, o proprietário idoso do apartamento pode contar com o recebimento mensal do valor acordado. O segundo caso envolve o cumprimento pelo outro lado da obrigação de manutenção integral, cuidados físicos e fornecer ao idoso desamparado tudo o que ele precisa. O que é o aluguel de um apartamento neste caso? Um contrato celebrado com um homem idoso é comprar alimentos e roupas, consertar e limpar um apartamento, pagar por serviços públicos, comprar drogas e pagar tratamento para internação, se necessário. E também cuidados diários (independentemente ou com a ajuda de uma enfermeira) e, finalmente, a organização e pagamento do procedimento fúnebre.
Para algumas pessoas, participar da vida de uma pessoa idosa com assistência financeira para ele é a única oportunidade no futuro para resolver um complexo problema habitacional. As partes se encontram através do boca a boca ou através de parentes, às vezes graças às autoridades de proteção social. Ambos e outros querem saber com quem estão lidando. Um contrato de aluguel de apartamento entre parentes está longe de ser sempre concluído. Mais frequentemente - com bons amigos, vizinhos imediatos de confiança, antigos colegas.
Suponha que eles se encontrem - um homem idoso que "amadureceu" para transferir bens imóveis em troca de cuidados e manutenção até a sua morte, e um que possa assumir todas essas responsabilidades em troca de um apartamento. Quais etapas serão exigidas das partes para formalizar adequadamente seu relacionamento?
Primeiro passo: é importante considerar tudo
Antes de fazer uma anuidade para um apartamento, as partes formulam uma lista de condições importantes e menores (até os menores detalhes) de um contrato futuro. Em detalhe, cada detalhe deve ser acordado. A pressa em tal caso é inútil. Todos os prós e contras de alugar um apartamento devem ser pensados com antecedência. Ambos os lados exigem uma abordagem cuidadosa do processo de papelada. Tal acordo está ausente em um formulário padrão, seu conteúdo é sempre individual.
Uma pessoa idosa (o proprietário do apartamento) lista os requisitos apresentados no texto do contrato: o que exatamente o pagador do aluguel será obrigado a cumprir. É importante não perder nenhuma das condições essenciais e formular o esperado com extrema precisão. Por exemplo, a segunda parte é obrigada a pagar uma quantia especificada não mais que um determinado período. O conteúdo monetário deve ser indexado de acordo com a inflação. Qualquer um dos futuros serviços esperados da segunda parte para o atendimento, compra de medicamentos, cozinha, limpeza, etc. deve estar claramente refletido no texto do contrato.
Seja prudente
Na vida, uma variedade de situações pode ocorrer. Suponha que, na hora de preparar e assinar o contrato, a saúde de uma pessoa idosa como um todo não fosse satisfatória, mas no futuro sua condição piorou seriamente. Mas os serviços de uma enfermeira e o fornecimento de medicamentos com um contrato de anuidade não estavam previstos.
Outro caso. Qualquer um que age como pagador morre repentinamente antes de alcançar a propriedade desejada. Quem herda esse contrato? Seu texto não diz nada sobre isso.
Seria melhor se você previsse todas as situações teoricamente possíveis. É por isso que, decidindo sobre tal negócio, você deve definitivamente envolver um advogado no caso. Tendo uma experiência rica, ele explicará os futuros aluguéis no apartamento que os prós e contras trarão para cada uma das partes. O especialista será capaz de fornecer o alcance máximo de medidas para proteger o proprietário idoso da propriedade, se o pagador de repente se comportar de má-fé. Por outro lado, truques sujos são possíveis do dono do alojamento. Então, um documento legalmente competente removerá possíveis riscos para o segundo lado.
Etapa dois: siga para a coleta de documentos
O proprietário terá que coletar um pacote completo de documentos que possam confirmar sua propriedade dessa propriedade. Você precisará de um certificado de valor cadastral e dados sobre todas as pessoas registradas neste apartamento. Não faça sem os originais de documentos pessoais.
Alguns advogados experientes recomendam estocar um certificado de um dispensário neuropsiquiátrico. Seu papel é atestar que o proprietário do apartamento estava em seu juízo perfeito no momento da conclusão do contrato. Este passo não é obrigatório do ponto de vista da lei, mas às vezes pode salvar o futuro pagador de alguns problemas. O fato é que, se o dono é velho e tem doenças graves, os herdeiros podem tentar contestar o acordo, referindo-se à sua insanidade.
Terceiro Passo: Vá ao Notário
Tendo recolhido tudo o que você precisa, você deve visitar um notário, que avaliará a capacidade legal do proprietário do apartamento e o grau de conhecimento da decisão. Se ele não tiver dúvidas, o especialista é obrigado a elaborar e certificar um contrato vitalício para o apartamento. Essa notarização é obrigatória.
Depois de ser certificado por um notário, o contrato é transferido para a autoridade de registro, o imposto estadual é pago pelas partes e, quando a transação é registrada, um certificado de propriedade com gravame é emitido.
Os termos do contrato, o novo proprietário terá que cumprir até a morte do primeiro. Só depois disso ele tem o direito de apresentar um pedido de remoção do apartamento da oneração (com base em um atestado de óbito). E só depois disso com quaisquer restrições sobre o uso da habitação será mais.
Em que condições o contrato pode ser rescindido?
Tanto a anuidade quanto a manutenção ao longo da vida, celebradas sob a forma de acordos celebrados oficialmente, podem ser canceladas unicamente por acordo mútuo de ambas as partes ou em um processo judicial. Uma transação pode ser declarada nula e inválida em apenas dois motivos. Estes incluem a falta de cumprimento das condições indicadas ou o reconhecimento do proprietário do apartamento como legalmente incompetente no momento da assinatura do documento.
Se seus pontos forem respeitados e uma pessoa idosa fizer um acordo, sendo oficialmente legalmente responsável, então o reconhecimento de tal acordo como inválido de um ponto de vista legal é praticamente impossível. No caso em que a pessoa que recebe o aluguel tem reclamações seriamente fundamentadas sobre o cumprimento das condições prescritas que podem ser provadas no tribunal, tal transação pode ser encerrada.
A prática mostra que existem muitas situações desse tipo. Os advogados às vezes atribuem isso à fraude por parte dos antigos proprietários antigos, mas em grande parte - a cessação do apoio e dos cuidados reais do novo proprietário.
Aluguel vitalício por apartamento: possíveis problemas
As pessoas estão acostumadas a tratar esses acordos com cautela e não em vão. Afinal, o mercado imobiliário está cheio de golpistas. É por isso que apenas as pessoas mais conhecidas se tornam freqüentemente participantes de tais transações. Mas os advogados são reconfortantes - as condições e garantias de proteção podem ser explicitadas no próprio contrato e apoiadas por seu reconhecimento de firma.
Na sua essência, este acordo implica uma falta de oportunidade para o novo proprietário para vender ou tirar a sua casa do velho homem, para se mudar para lá (a menos que especificamente acordado). Ele não pode recusar a obrigação de manter a ala.
No entanto, os riscos são possíveis para ambas as partes. Um deles é a escolha errada por uma pessoa idosa de um parceiro contratado. Aqui, confiança e um documento legalmente elaborado corretamente não são suficientes. Uma pessoa idosa pode ser simpática ao outro lado, fechar os olhos para algumas manifestações de esquecimento e opcionalidade, mas no final obter uma violação regular dos termos da transação.
A situação oposta é quando o caráter do parceiro não combina com o gosto do velho, e ele busca meticulosamente as menores falhas no desempenho de suas obrigações acordadas. Com o tempo, os dois aprendem sobre o aluguel de um apartamento para toda a vida, o que não é uma questão tão simples. Infelizmente, a fórmula "nada pessoal" não funciona neste caso. Cada uma das partes terá que pensar muito e decidir se será capaz, durante muitos anos, de manter relações com o parceiro escolhido.
Outros riscos
O risco está na possível avaliação incorreta das próprias capacidades financeiras e físicas do parceiro de uma pessoa idosa. É possível que isso (aluguel vitalício de um apartamento) seja uma sobrecarga para o pagador. Afinal, os custos de manutenção e manutenção de uma pessoa doente idosa aumentarão de ano para ano.
Outro risco - o pagador de aluguel pode não esperar pelo apartamento. Às vezes os idosos experimentam seus parceiros um após o outro. Neste caso, o contrato deve estipular quem o apartamento é alugado após a morte do pagador - com a transferência de todos os direitos e obrigações anteriores.
Um dos possíveis riscos para uma pessoa idosa - novos proprietários podem exigir sua realocação.Se a recusa de possíveis realocações é fixada pelo contrato, esta ação refere-se à violação de suas condições, o que dá ao idoso o direito de recorrer ao tribunal. O principal é que o aluguel de um apartamento com uma estadia de vida deve ser registrado.
O que o pagador geralmente arrisca? Uma pessoa idosa, alguns anos após a assinatura do contrato, pode subitamente querer encerrá-la unilateralmente. Os advogados indicam que, se o pagador cumprir cuidadosamente todas as condições prescritas, isso não é possível. Ou seja, o destinatário da renda, neste caso, não tem o direito de mudar de idéia e encerrar a transação, guiado apenas por seu próprio desejo.
Quem vai enganar quem?
Os advogados observam que os casos de fraude ocorrem tanto por parte dos pagadores quanto dos avós, que, sob qualquer desculpa plausível, podem provocar um parceiro a desistir do cumprimento formal dos termos do contrato, com base no qual eles tentam rescindir a transação. Eles podem recusar dinheiro ou obstruir o pagamento de moradia e serviços comunitários. Então o tribunal declara que por alguns meses eles não viram o conteúdo monetário. Se o tribunal considerar as suas reivindicações justificadas, então o direito de propriedade pode ser devolvido ao idoso, mas ninguém compensa os fundos previamente pagos ao cuidador.
Para evitar tais circunstâncias tristes, os advogados geralmente aconselham os pagadores a iniciar imediatamente um diário especial para inserir todos os recibos e cheques confirmando os valores gastos e transferidos. Se o velho recebe dinheiro na mão, é imperativo que ele assine sempre. Este documento pode desempenhar um papel muito importante em um possível teste.
E, no entanto, a situação mais comum é quando o pagador do aluguel deixa gradualmente de cumprir suas obrigações. Aqui, o conselho para o velho parece inequívoco - ir a tribunal e terminar o contrato de anuidade para um apartamento com uma manutenção ao longo da vida.
Herdeiros não dormem
Os problemas podem ser de parentes. Após a morte de um locatário de aluguel idoso, este último muitas vezes tentam conseguir o término da transação, citando a suposta incapacidade do último. É para tal caso que o certificado acima mencionado de um dispensário neuropsiquiátrico é útil. Se estiver ausente, é teoricamente possível realizar um exame abrangente de natureza psicológica e psiquiátrica, realizado postumamente, com base em documentos e testemunhos. Mas esse processo é muito complicado, caro e às vezes não traz nenhum resultado.
Desde que o texto do contrato esteja corretamente redigido, todos os riscos são eliminados, com exceção do possível descumprimento de certas cláusulas do "contrato". Os problemas surgem quando, por exemplo, a indexação obrigatória do dinheiro em conexão com a inflação não é mencionada ou um ponto importante sobre a contratação de um enfermeiro para a doença está faltando. Se o documento não estipula um método e prazo específicos para o pagamento de somas em dinheiro, o velho pode recebê-las de maneira não sistemática, caso a caso. Como resultado, praticamente não se fala em melhorar sua situação financeira, e a moradia não é mais de propriedade. Portanto, repetimos uma vez mais - os serviços de um advogado serão exigidos por ambas as partes antes da conclusão da transação, e não na ocorrência de problemas.
Detalhes adicionais
Agora vamos abordar com mais detalhes as características de tais acordos e algumas questões legais importantes. Quais parágrafos do documento são considerados obrigatórios? Há apenas dois deles: uma indicação da propriedade alienada com detalhes do apartamento em particular e a determinação das obrigações do destinatário. Já consideramos a necessidade de uma decodificação detalhada do segundo parágrafo.
O destinatário pode ser um cidadão (individual) ou uma organização sem fins lucrativos. O pagador também pode ser uma pessoa física e legal.Não há uma definição clara das partes da transação na legislação. A forma escrita obrigatória de concluir um contrato de anuidade é regida pelo artigo 584 do Código Civil da Federação Russa, bem como a sua certificação notarial. Se esta condição não for cumprida, qualquer tribunal invalidará tal transação.
Se os participantes forem indivíduos, os dados do passaporte devem estar indicados nos documentos. Se for um comercial ou outra organização, você precisará fornecer as informações contidas nos documentos constituintes com os endereços de registro. Todos os dados com uma descrição detalhada da caixa alienada também devem ser listados em detalhes. Um ponto especial não é apenas obrigações, mas também a responsabilidade de cada uma das partes em caso de atrasos nos pagamentos. O contrato de anuidade vitalícia para o apartamento deve ser selado pelas assinaturas de todos os participantes.
Quais documentos são necessários
A lista desses documentos necessários pode ser diferente. Considere o principal deles, sem o qual você não pode fazer. Como tal, deve ser chamado a explicação da propriedade para ser alienado com uma planta baixa. Você pode solicitá-lo na BTI enviando um aplicativo apropriado e pagando por este serviço. Um número de certificados do MFC será necessário: conta pessoal, extrair do livro da casa. Além dos documentos de identificação pessoal das partes, você também precisará de um passaporte cadastral para o referido alojamento e um certificado do tamanho de seu valor estimado.
Se uma das partes atuar por meio de um representante, além de seu próprio passaporte, ele é obrigado a apresentar uma procuração para o direito de realizar uma transação. Já mencionamos os documentos do título da propriedade alienada, bem como os fundamentos para a ocorrência inicial de tais direitos (por exemplo, uma escritura de presente, um testamento ou um contrato de venda). Como já mencionado, um certificado de capacidade legal de uma instituição médica não vai doer. Outro documento obrigatório é um atestado relativo à ausência de gravame ou débitos financeiros do objeto do Cadastro Único de Empresas do Estado e um recibo para pagamento de imposto estadual referente ao procedimento de certificação. Três cópias do próprio contrato de anuidade são anexadas ao pacote.
Quanto pode um contrato similar custar?
Independentemente de o apartamento estar sendo alugado para um parente ou um estranho, os participantes terão que pagar uma certa quantia de dinheiro para a transferência da propriedade alienada. Como indicado no capítulo 30 do Código Civil da Federação Russa, um cidadão (individual) contribui no valor de 2000 rublos. Para uma entidade legal, é muito maior - 22.000 rublos. Fazer tal contrato com um notário exige o pagamento de uma taxa, cujo montante depende do valor da propriedade alienada no valor de 0,5%. Os limites superior e inferior desta quantidade são limitados, respectivamente, aos valores de 20.000 rublos. e 300 rublos, que é indicado no artigo correspondente do Código Civil.