Kod Awam memperuntukkan kebebasan kontrak sebagai salah satu asas undang-undang. Bagaimanapun, walaupun ini, pelbagai syarat dikemukakan kepada kontrak mengikut undang-undang dan kastam peredaran perniagaan. Yang terakhir ini termasuk peraturan kelakuan yang lazim dalam bidang aktiviti keusahawanan, yang mesti dilaksanakan tanpa mengira sama ada ia termaktub di dalam dokumen undang-undang atau tidak. Ini dinyatakan dalam Art. 5 Kod Awam Persekutuan Rusia. Artikel ini akan memberi tumpuan kepada syarat-syarat penting dari perjanjian penyewaan, iaitu, yang harus dimasukkan di dalamnya (sesuai dengan undang-undang atau adat dari perputaran bisnis).
Subjek kontrak
Syarat-syarat asas yang tanpa kontrak adalah tidak sah masih dibahaskan. Tetapi bagi pemilik hartanah yang dia ingin sewa, matlamat utama adalah untuk mengatur hubungan sedemikian rupa sehingga semua peraturan undang-undang dihormati dan situasi konflik tidak timbul.
Tesis-tesis ini akan kita fokuskan apabila merangka perjanjian. Dalam Seni. 432 Kanun Sivil Persekutuan Rusia menyatakan bahawa kontrak itu dibuat jika pihak-pihak itu mempunyai persetujuan mengenai semua terma penting kontrak (sewa premis, mengikut topik artikel).
Perkara utama, syarat-syarat yang dinyatakan dalam undang-undang, serta dalam tindakan undang-undang lain, dipanggil perlu, dan syarat-syarat lain di mana salah satu pihak memerlukan persetujuan, adalah penting.
Syarat struktur dan bahan
Undang-undang tidak menyediakan prosedur yang ketat untuk membuat perjanjian. Walau bagaimanapun, ia mesti mematuhi adat peredaran perniagaan dan mempunyai semua syarat penting perjanjian penyewaan sosial. Menurut mereka, struktur harus mempunyai bentuk berikut:
- Mukadimah.
- Subjek.
- Terma tambahan.
- Syarat-syarat lain.
Mukadimah itu hendaklah menyatakan nama kontrak, tarikh dan tempat kesimpulannya, maklumat tentang orang. Subjek termasuk apa yang disepakati pihak-pihak.
Seterusnya, harga dan prosedur penyelesaian ditunjukkan, di mana saiz yuran ditetapkan, serta prosedur pemindahan. Seksyen mengenai hak dan kewajiban para pihak menggambarkan secara terpisah hak dan kewajiban pemilik dan penyewa, termasuk perjanjian yang dicapai. Anda juga harus menunjukkan tanggungjawab untuk melanggar syarat-syarat perjanjian, keselamatan obligasi (misalnya, mengenai deposit), tempoh sah, alasan untuk pindaan dan penamatan, kerahsiaan dan prosedur untuk menyelesaikan situasi konflik. Semua ini adalah syarat penting bagi perjanjian penyewaan.
Syarat-syarat lain termasuk merujuk kepada peruntukan undang-undang, bilangan salinan, force force, dan sebagainya. Pada akhirnya, butiran diperlukan, dan pihak-pihak meletakkan tanda tangan mereka.
Harga
Harga dinyatakan dalam Art. 682 Kanun Sivil Persekutuan Rusia. Juga petunjuk ini boleh didapati dalam Seni. 671 Kanun Sivil Persekutuan Rusia. Ia ditubuhkan melalui persetujuan pihak-pihak. Bayaran sewa juga disediakan untuk kes perumahan negeri dan perbandaran, yang mana terdapat peruntukan Seni. 156 LCD RF.
Penunjuk kontraktual dari fee tersebut tidak bermaksud bahwa pihak-pihak itu menetapkannya secara sewenang-wenang dan tidak masuk akal. Mengikut bahagian 2 dan 4 Art. 156 LCD RF, jumlah penggunaan dan penyelenggaraan premis kediaman dana perbandaran dan negeri bergantung kepada kawasan, kemudahan, lokasi rumah. Kriteria yang sama diikuti apabila menetapkan harga di bawah perjanjian pajakan komersial.
Undang-undang boleh menetapkan jumlah maksimum sewa untuk kediaman.Kemudian, jika harga yang lebih tinggi ditunjukkan dalam kontrak, keadaan yang sama akan dinyatakan tidak sah. Ini tidak membatalkan kontrak secara keseluruhan. Walau bagaimanapun, daripada harga yang dinyatakan di dalamnya, jumlah maksimum akan dibayar. Dalam kes ini, tuan tanah tidak dapat membuat tuntutan terhadap penyewa. Benar, walaupun terdapat norma yang ditetapkan, belum ada yang menggunakannya, karena batas maksimum pembayaran di bawah perjanjian sewa komersial tidak disediakan di mana saja.
Terma
Syarat penting bagi perjanjian sewa adalah istilah. Ia boleh dibuat untuk jangka masa kurang dari setahun. Kemudian ia dianggap jangka pendek. Sekiranya tempoh melebihi satu tahun, maka kontrak itu adalah jangka panjang. Tempoh maksimum yang mana perjanjian penyewaan boleh dibuat adalah lima tahun. Oleh itu, walaupun pihak-pihak memasuki kontrak untuk tempoh yang lebih lama, ia hanya sah selama lima tahun.
Peruntukan pendaftaran kontrak jangka panjang tidak digunakan untuk pekerjaan. Walaupun begitu, banyak pakar hartanah percaya (atau berpura-pura) bahawa perjanjian itu perlu didaftarkan dengan Rosreestr. Dan mereka mengesyorkan menyimpulkan kontrak selama 11 bulan sahaja. Pada masa yang sama, pilihan ini seringkali sesuai untuk penyewa, kerana pada masa ini mereka akan dapat menyelesaikan persoalan bagaimana mereka berpuas hati dengan apartmen dan sama ada mereka mahu terus atau tidak.
Penamatan
Antara syarat penting kontrak untuk sewa premis Kanun Sivil Persekutuan Rusia memperuntukkan penamatannya oleh salah satu pihak (oleh tuan tanah melalui mahkamah, dan oleh penyewa pada bila-bila masa dengan notis tuan rumah selama 3 bulan). Para pihak juga boleh menandakan kontrak dalam tempoh yang lebih singkat untuk memberitahu pemilik tentang penamatan perjanjian. Walau bagaimanapun, ini bertentangan dengan undang-undang (Perkara 687 Kanun Sivil). Anda mesti memahami bahawa tanpa mengemukakan notis, tuan tanah boleh, melalui mahkamah undang-undang, memaksa penyewa membayar yuran hidup. Oleh itu, penyewa tidak boleh mengabaikan peringkat ini, tetapi ia harus ditetapkan sebagai syarat penting kontrak untuk sewa premis kediaman khusus.
Akta Penerimaan: Amalan Kehakiman
Antara majikan dan tuan tanah sering timbul pertikaian. Mereka mungkin berkaitan dengan kerosakan kepada harta, pembentukan hutang, berlakunya kerugian dan sebagainya. Resolusi mereka sebahagian besarnya bergantung pada perjanjian yang dibuat dan paparan terma penting kontrak untuk penyewaan premis komersial.
Di samping itu, satu tindakan pemindahan dan penerimaan harta sedang disediakan, yang menunjukkan maklumat mengenai keadaan dan kecacatan yang ada. Ini adalah perlu, kerana tanpa penyewa itu perlu bertanggungjawab untuk kekurangan bilik. Sekiranya akta itu menyatakan bahawa premis itu dipindahkan dalam keadaan baik, mahkamah tidak akan mengambil kira bantahan penyewa bahawa kecacatan yang sama wujud pada mulanya. Sekiranya perbuatan itu tidak hadir, tuan tanah tidak dapat membuktikan bahawa premis itu rosak, kerana tidak ada maklumat dokumentari tentang keadaan asalnya. Contohnya adalah penentuan mahkamah rayuan di daerah Ulyanovsk No. 33-3165 / 2013 pada 3 Mac 2013.
Senarai harta yang dilampirkan
Tindakan penerimaan mesti juga menunjukkan item yang dipindahkan untuk digunakan dan nilai anggarannya. Maka akan lebih mudah bagi pemilik membuktikan kewujudan kerugian jika harta itu rosak.
Pemilik mesti menghapuskan kecacatan jika tidak disebabkan oleh kesalahan penyewa. Jika ini dilakukan tidak lama lagi, penyewa mempunyai sebab untuk menamatkan kontrak. Dan jika kekurangan itu tidak penting, maka majikan tidak mempunyai alasan untuk menolak kontrak. Keputusan yang relevan dibuat oleh Mahkamah Daerah Moscow dalam kes No 33-26040 dari 18 Ogos 2011.
Kemungkinan kerugian bagi majikan
Di bawah syarat-syarat penting perjanjian pajakan dalam amalan kehakiman, keputusan dibuat baik untuk penyewa dan memihak kepada tuan-tuan tanah. Penyewa menjalankan risiko kerugian, contohnya, kerana perlu menyewa perumahan lain, jika pemilik menafikan akses ke apartmen yang disewa. Dalam kehidupan, sering terjadi bahawa pemilik mengusir penyewa, menyebabkan mereka kesulitan dan memaksa mereka mencari perumahan baru. Jika tidak ada alasan yang sesuai, pemajak mempunyai hak untuk menuntut pampasan dari tuan tanah.
Pada masa yang sama, perbelanjaan haruslah menjimatkan, dekat dengan pembayaran premis, atau bahkan kurang. Perumahan lain sepatutnya sama seperti yang sebelumnya, kerana ia adalah demi kepentingan penyewa untuk mengurangkan kerugian mereka jika mungkin. Ini dinyatakan dalam Art. 404 Kanun Sivil Persekutuan Rusia. Kerugian yang perlu dibayar balik tidak boleh dikaitkan dengan perbelanjaan yang melebihi harga sewa, contohnya ketika menyewa bilik hotel. Ini telah diterima pakai oleh Keputusan Mahkamah Bandar Moscow No. 4g / 8-9143 / 2012 23 Oktober 2012.
Selain itu, majikan tidak akan dapat menuntut ganti rugi jika sebabnya salahnya, sebagai contoh, jika hutang itu tidak dibayar. Oleh kerana bersama dengan kewajiban untuk menyediakan perumahan, di satu sisi, ada kewajiban untuk membayarnya, di sisi lain, tuan tanah berhak menggantung akses ke premis sampai hutang dibayar.
Kesimpulannya
Setiap penyewa dan pemilik tanah memutuskan bagaimana mereka membina hubungan. Tetapi untuk mengelakkan masalah di masa depan, adalah penting untuk mengkaji dengan teliti syarat-syarat penting kontrak untuk sewa perumahan dan memastikan bahawa semua kepentingan pihak dihormati. Kemudian, sekiranya berlaku konflik, anda boleh bergantung pada keputusan mahkamah adil, kerana untuk semua dokumen yang diperlukan ini akan tersedia.
