Bercakap mengenai ciri-ciri jualan premis kediaman, ia harus dijelaskan bahawa perintah umum transaksi tidak berubah. Pelan tindakan dan peraturan tetap sama. Hanya dengan tindakan para peserta ditambah nuansa.
Peserta transaksi
Inti dari kontrak ialah penjual bersetuju untuk memindahkan pemilikan kediaman kepada pembeli, dan pembeli menerimanya. Ciri-ciri penjualan premis kediaman berhubung dengan pangsapuri, rumah, dan bilik di pangsapuri dan rumah.
Pihak-pihak kepada transaksi adalah pemilik dan pemeroleh, yang kepadanya semua hak atas objek dipindahkan. Kadang-kadang ada beberapa pemilik. Wakil-wakil kadang-kadang bertindak bagi pihaknya, bertindak berdasarkan kuasa peguam atau alasan lain. Sebagai contoh, ibu bapa seorang kanak-kanak yang belum berusia 18 tahun.
Sekiranya pemilik adalah negeri atau perbandaran, satu badan atau orang yang diberi kuasa untuk menjual harta itu mengambil bahagian dalam transaksi itu. Pengecualian adalah kes penswastaan perumahan, di mana pemindahan harta adalah percuma.
Ciri-ciri penjualan premis kediaman melibatkan penerimaan kebenaran yang disahkan oleh pasangan yang mempunyai hak untuk objek tersebut.
Kuasa Transaksi Peguam
Perkhidmatan pendaftaran dengan teliti memeriksa kontrak yang dipindahkan dan dokumen untuk pematuhan dengan undang-undang yang terpakai. Nasib ini tidak memintas kuasa wakil. Apa yang diperhatikan oleh pegawai?
- sama ada tarikh tamat tempohnya telah tamat;
- sama ada orang yang menandatangani kontrak itu mempunyai kuasa untuk berurusan;
- sama ada keperluan lain telah dipenuhi (contohnya, pakej dokumen mengandungi kebenaran pihak berkuasa penjagaan untuk transaksi dengan harta tanah kanak-kanak atau orang yang tidak cekap).
Masalahnya ialah pemeriksaan adalah terhad untuk mengkaji dokumen, terutama yang dikeluarkan oleh pihak berkuasa.
Sekiranya kuasa wakil dikeluarkan sejak lama dan tempohnya tidak tamat tempoh, adalah munasabah untuk terus bertanya kepada pemiliknya sama ada dia masih mahu membuat perjanjian. Sepatutnya mungkin bahawa kuasa wakil telah dibatalkan dan penipu menggunakannya. Mengendalikan cek surat kuasa dengan notari mungkin tidak berfungsi.
Sekiranya penjual adalah ahli waris
Perolehan harta yang telah diterima oleh orang lain dengan warisan dianggap sebagai perniagaan yang berisiko. Pada bila-bila masa, waris mungkin timbul menuntut bahagian mereka, dan juga memfailkan tuntutan mahkamah di mahkamah.
Masalahnya bukan sahaja dalam tempoh yang cukup lama. Undang-undang memperuntukkan pemulihan mereka.
Kes yang sama berlaku dengan hartanah, hak-hak yang melalui rantaian transaksi. Satu-satunya cara untuk menyimpan harta kediaman adalah membuktikan pembelian yang adil.
Subjek transaksi
Subjek transaksi adalah salah satu objek yang disenaraikan di atas. Ciri-ciri penjualan premis kediaman memaksa untuk memasukkan maklumat dokumen yang mencukupi untuk mengenal pasti objek tersebut. Litigasi dan undang-undang memanggil maklumat dari daftar hak negara sebagai maklumat yang mencukupi: nombor kadaster dan asas untuk mendaftarkan hak penjual (kontrak, perakuan warisan, dll.), Tarikh pendaftaran, dan ciri-ciri lain.
Sekiranya bangunan kediaman atau sebahagian daripadanya dijual, pihak kedua menerima hak yang sesuai untuk tanah atau sebahagian daripadanya. Urusniaga pemindahan tanah boleh digabungkan, atau dua dokumen ditandatangani serentak.
Akibat pelanggaran peraturan ini adalah pengiktirafan transaksi tersebut tidak disimpulkan. Ini bermakna syarat asasnya tidak dipersetujui, dan dokumen itu tidak mempunyai kuasa undang-undang: ia tidak menimbulkan hak dan kewajiban.
Jika barang yang dijual ialah bilik atau apartmen di bangunan apartmen, pemilik baru juga menerima hak untuk sebahagian daripada harta bersama. Penafian adalah haram.
Huraian subjek transaksi
Bagaimanakah ciri kontrak untuk penjualan premis kediaman dan subjek transaksi berkaitan? Maklumat berikut dimasukkan ke dalam dokumen:
- bandar atau bandar di mana ia terletak;
- Alamat
- jumlah kawasan;
- bilangan bilik;
- kehadiran balkoni dan loggias;
- nombor kadaster.
Pangsapuri mungkin mempunyai ciri yang penjual cuba menyembunyikan dari motif yang difahami. Walau bagaimanapun, pengenalpastian kekurangan tersembunyi memberi pembeli hak untuk memfailkan tuntutan ganti rugi. Jika mereka begitu serius bahawa pembelian itu kehilangan makna, hak untuk menamatkan urus niaga diberikan.
Pembinaan semula atau pembangunan semula mesti disahkan, kalau tidak, pangsapuri dijual, jadi untuk bercakap, tanpa mereka. Sekiranya perubahan serius, maka pemilik mungkin dikehendaki membawa objek tersebut ke kedudukan asalnya. Oleh itu, pengambilalihan perumahan dengan kecacatan itu penuh dengan kesulitan yang serius di masa depan.
Jika dicadangkan untuk membeli sebuah rumah dalam keadaan sedemikian, maka perubahannya disahkan lebih mudah. Permohonan atau pengisytiharan dikemukakan dan sijil dari pentadbiran bandar tempatan bahawa objek itu tidak melampaui tanah yang diperuntukkan, dan perubahan kepada objek dibuat kepada daftar hak.
Jika tanah diperoleh pada masa yang sama
Apakah ciri kontrak untuk penjualan premis kediaman dengan plot tanah di bawahnya?
Di LC meletakkan prinsip perpaduan nasib tanah dan harta yang terletak di atasnya. Jika rumah itu dipindahkan, maka tanah dipindahkan dengan sewajarnya.
Kekurangan kertas kerja untuk plot itu tidak melarang pemilik menjual harta benda. Kontrak hanya membuat catatan mengenai pemindahan tanah pada keadaan yang sama di mana ia dimiliki oleh penjual. Pengecualian adalah kes pembinaan haram di atas tanah yang tidak dimaksudkan untuk ini atau tidak sama sekali dalam penggunaan undang-undang penjual.
Undang-undang melarang penjualan tanah tanpa jualan serentak rumah yang terletak di atasnya.
Jika tanah di bawah rumah dipajak, maka pemilik baru akan menerimanya secara pegang pajak. Dalam kes ini, persetujuan pemilik tanah kepada transaksi tidak diperlukan.
Undang-undang juga boleh memperuntukkan pengecualian yang melarang penjualan tanah kepada orang tertentu, dalam kes ini, pajakan boleh dibenarkan.
Fasal perjanjian mengenai subjek transaksi menunjukkan nombor kadaster dan dasar untuk pendaftaran undang-undang.
Hak Pihak Ketiga
Menurut Kanun Sivil Persekutuan Rusia, keunikan penjualan premis kediaman adalah kewajipan penjual untuk diperhatikan dalam kontrak semua orang yang mengekalkan hak untuk tinggal.
Ini termasuk semua saudara mara yang hidup bersamanya, suami atau isteri. Bekas ahli keluarga dimasukkan ke dalam senarai tertakluk kepada bersekedudukan. Undang-undang memperluaskan status mereka kepada orang yang tidak mempunyai persaudaraan atau hubungan lain dengan pemilik, tetapi ditanamkan olehnya sebagai anggota keluarga.
Sekiranya sebelum ini ahli keluarga tidak menyertai penswastaan, dia tetap berhak menggunakan premis itu.
Asas untuk hak tinggal adalah: bukti, perjanjian penyewaan, kontrak sewa dengan tanggungan.
Ketiadaan dokumen yang disempurnakan sepenuhnya tidak bermakna tiada siapa yang mempunyai hak untuk perumahan, kecuali pemiliknya. Pengecualian adalah kes-kes di mana pelanggaran formaliti adalah penting (contohnya, kontrak tertakluk kepada pensijilan notari mandatori).
Teks itu mengandungi nama, patronimik, nama akhir dan hak khusus kediaman di apartmen, dan data pasport untuk mengenal pasti individu. Peruntukan mengenai perkara ini terkandung dalam artikel mengenai ciri-ciri penjualan premis kediaman.
Item yang berasingan adalah hak kanak-kanak.Sekiranya salah satu daripada pihak yang terlibat dalam urus niaga mempunyai kanak-kanak kecil yang hanya berhak untuk menetap dan bukan harta, undang-undang mengharuskan mereka mengambil langkah-langkah untuk memastikan keadaan hidup mereka tidak bertambah buruk.
Harga urusniaga
Fasal ini adalah wajib bagi kontrak jualan. Tanpa itu, urus niaga itu dianggap tidak diselesaikan, dan makna undang-undangnya hilang. Saiz harga diperlukan bukan sahaja untuk melindungi hak peserta, tetapi juga untuk mengira jumlah cukai.
Bagaimanakah harga ditentukan ketika menjual hartanah? Keanehan penjualan premis kediaman dalam penyediaan kebebasan kepada pihak-pihak adalah terhad hanya dengan larangan untuk memindahkan perumahan untuk harga yang tidak sesuai dengan harga pasaran. Penilaian objek oleh kadaster nilai tidak memungkinkan untuk menjimatkan cukai, negara akan mewajibkan untuk membuat pembayaran berdasarkan harga pasaran mengikut amalan Mahkamah Perlembagaan Persekutuan Rusia.
Jika satu pihak mencadangkan draf kontrak dan yang kedua menerimanya, ini tidak bermakna secara automatik menerima harga yang ditunjukkan dalam draf.
Nuansa pengiraan dan petunjuk harga
Apabila membeli apartmen, kosnya ditunjukkan untuk apartmen itu sendiri dan untuk sebahagian daripada jumlah harta di kompleks kediaman.
Jika rumah dengan plot tanah atau bahagian rumah dengan bahagian plot diambilalih ke pemilikan, harga bagi setiap objek individu ditetapkan.
Jumlahnya boleh dikira berdasarkan penilaian unit unit, dan kemudian pembeli wajib membayar untuk kawasan yang sebenarnya ditransfer.
Harga itu dimasukkan ke dalam kontrak pada masa yang sama dalam nombor dan dalam kata-kata, supaya tidak ada pertikaian kerana kesalahan yang mungkin dibuat dalam penyediaannya.
Ini bukan untuk mengatakan bahawa perenggan terakhir hanya merujuk kepada ciri-ciri kontrak untuk penjualan premis kediaman.
Borang kontrak
Undang-undang menetapkan keperluan yang lebih ketat untuk transaksi penjualan harta tanah dan premis kediaman, khususnya, kontrak dibuat dalam bentuk dokumen tunggal. Kegagalan mematuhi keperluan borang membatalkan transaksi. Tidak boleh merujuk kepada korespondensi sebagai bukti yang mengesahkan kesimpulan perjanjian.
Notarization
Pada tahun 2015, pindaan telah dibuat kepada undang-undang mengenai pendaftaran hak harta tanah. Sesetengah transaksi kini diselesaikan dengan penyertaan notari.
Kes-kes berikut dimasukkan dalam senarai:
- urus niaga untuk penjualan saham dalam hak pemilikan bersama, walaupun pembeli adalah salah satu pemegang;
- penjualan sebuah apartmen oleh pemilik tunggal yang pada masa transaksi belum berusia 18 tahun;
- penjualan harta bersama.
Pengenalan peruntukan baru tidak mengecualikan kewajipan untuk mendapatkan kebenaran untuk transaksi dari pihak berkuasa penjagaan. Malangnya, ciri-ciri yang disenaraikan dari penjualan premis kediaman tidak diambil kira oleh ibu bapa atau penjaga.
Pendaftaran negeri
Undang-undang mewajibkan peserta dalam transaksi untuk mendaftarkan pemindahan hak kepada harta benda. Seseorang dianggap pemilik hartanah kediaman sepenuhnya dari masa pendaftaran hak. Seni. 558 mengenai keunikan jualan premis kediaman ditentukan saat membuat catatan dalam daftar hak sebagai saat kesimpulan transaksi.
Jika salah satu pihak enggan mendaftarkan atau mengelakkannya, pihak kedua berhak untuk memfailkan tuntutan mahkamah di mahkamah untuk pendaftaran paksa. Oleh itu, ia disahkan bahawa pembeli adalah pemilik sah harta yang diperolehi, walaupun kekurangan pendaftaran.
Transaksi Bersalin
Penggunaan dana modal bersalin atau sebahagian penuh untuk pembelian rumah memerlukan pemenuhan beberapa keperluan perundangan. Ciri-ciri mempengaruhi kedua-dua rumusan transaksi dan tatacara pelaksanaannya.
Di samping itu, undang-undang menetapkan senarai keperluan untuk perumahan yang dibeli dengan cara ini. Khususnya, beberapa kedudukan telah dinyatakan oleh Angkatan Bersenjata RF dalam semakan semula amalan kehakiman mengenai penggunaan modal bersalin.
Kesimpulannya
Kami menyenaraikan secara ringkas ciri-ciri jualan premis kediaman, yang ditunjukkan dalam 558 Kod Awam:
- syarat penting ialah pemindahan hak pihak ketiga ke apartmen;
- tanpa pendaftaran negeri, kontrak tidak dianggap dibuat;
- ciri-ciri lain berkaitan dengan umur peserta dalam transaksi atau keupayaan undang-undang mereka.
Pindaan diperkenalkan untuk mengawal selia urus niaga dengan perumahan kelas ekonomi oleh undang-undang persekutuan, yang belum diterima pakai.