Lembaga HOA: hak dan kewajipan

Perkongsian pemilik rumah (disingkat sebagai HOA) adalah bentuk pengurusan rumah yang unik. Kegiatan mereka diatur oleh banyak tindakan undang-undang peraturan. Kod Perumahan boleh dianggap sebagai dokumen utama yang menentukan kuasa dan keseluruhan kerja HOA. Mesyuarat umum dengan lembaga HOA dikehendaki bertindak dalam rangka undang-undang moden, dan hari ini dalam artikel yang dicadangkan kita akan mempertimbangkan dengan cara yang paling terperinci semua yang berkaitan dengan hak dan kewajiban HOA dan dewannya.

Apa yang HOA berhak lakukan?

Secara ringkas, ia adalah untuk menjalankan kerja yang berkaitan dengan pengurusan rumah, iaitu, untuk menjalankan aktiviti yang menjadi tumpuan syarikat pengurusan (dalam bentuk organisasi komersial atau jabatan perumahan).

Dan sekarang mari kita lihat lebih dekat pada keseluruhan ruang lingkup aktiviti yang termasuk dalam konsep ini. Apa sebenarnya penyewa yang membenarkan wakil mereka masuk dalam pilihan raya lembaga HOA?

Artikel ke-137 Kanun Perumahan, yang dikhaskan untuk pengawalan isu-isu tersebut, berbunyi:

1. HOA mempunyai hak untuk membuat perjanjian dengan syarikat pengurusan dan operasi yang berkaitan dengan servis bangunan pangsapuri dan menyediakan pelbagai utiliti.
2. Ia mempunyai hak untuk menjalankan kerja-kerja tertentu tanpa menggunakan perkhidmatan Kanun Jenayah (misalnya, menyewa pembersih untuk mengakses atau menguruskan pembuangan sampah secara bebas).
3. HOA terlibat dalam penghitungan pendapatan dan perbelanjaan dengan penentuan dana yang diperlukan untuk penyelenggaraan rumah, bayaran untuk kegiatan kontraktor, pembentukan dana rizab, serta yang dimaksudkan untuk perbaikan.

Dan juga?

Hak lain dari lembaga HOA termasuk yang berikut:

1. Perkongsian itu boleh menjalankan penyelesaian di bawah kontrak dengan kedua-dua individu dan entiti undang-undang untuk perkhidmatan yang disediakan.
2. Menurut prosedur yang ditetapkan oleh undang-undang, HOA boleh memohon kepada bank atau kepada individu untuk dana kredit.
3. Beliau bertanggungjawab untuk penjualan, pertukaran dan pemajakan hartanah, termasuk hartanah. Sebagai contoh, HOA mempunyai hak untuk mengutip yuran daripada usahawan yang ingin menyewa ruang pejabat di bangunan atau untuk perdagangan.
4. HOA mengira sewa berdasarkan anggaran kos.
5. Ia juga mengumpul sewa ini daripada pemilik dan penyewa premis bangunan pangsapuri.
6. Juga di antara hak-haknya adalah penggunaan langkah-langkah undang-undang terhadap orang-orang yang berhutang sewa atau sewa, yang pastinya akan tercermin dalam minit mesyuarat lembaga HOA.

Piagam HOA sebagai dokumen utama

Senarai lengkap dan lengkap kuasa-kuasa yang dimiliki oleh HOA dikehendaki disenaraikan dalam Piagam organisasi ini. Senarai ini, sebagai contoh, mungkin termasuk kebenaran untuk menjalankan pembinaan semula, membuat perubahan kepada kawasan tempatan dalam bentuk peralatan letak kereta untuk kereta, dan lain-lain. Semua hak organisasi ini yang tersenarai dalam Piagamnya tidak boleh bertentangan dengan kandungan Kod Perumahan. Mereka hanya boleh melengkapkan dan mengembangkan peruntukan utamanya dalam situasi tertentu.

Penjalanan majoriti hak oleh lembaga perkongsian itu dilakukan dalam perintah kerja - sewa dikira, dana diperuntukkan kepada akaun bank, protokol lembaga HOA disimpan. Tindakan ini adalah untuk kerja semasa. Pematuhan kesahihan semua operasi yang disebutkan diawasi oleh komisi khusus, yang disebut jawatankuasa audit, dalam jumlah tiga hingga empat orang. Komposisinya bukanlah antara ahli lembaga atau kakitangan HOA yang lain.

Jika anda perlu membuat perubahan besar (sebagai contoh, untuk menyusun semula struktur HOA, mengubah nisbah dana yang diperuntukkan kepada pelbagai dana, dan membekalkan semula bangunan itu), dewan dikehendaki menganjurkan mesyuarat agung semua penduduk dengan soalan yang dikemukakan kepada undi. Hak untuk menjalankan aktiviti yang diisytiharkan HOA akan menerima hanya dengan majoriti undi positif.

Mengenai ciri-ciri HOA

Seringkali, dalam proses melaksanakan hak mereka, ahli lembaga HOA mempunyai banyak persoalan yang berkaitan dengan beberapa topik yang kontroversial atau bermasalah. Di bawah ini kita memberi contoh yang paling berkaitan dengannya.

Salah satu isu yang mendesak adalah keengganan lembaga untuk mengeluarkan sijil penyewa (berdasarkan komposisi keluarga atau penyata lanjutan) berdasarkan tunggakan sewa. Persoalan semulajadi: adakah lembaga perkongsian mempunyai hak untuk enggan mengeluarkan apa-apa sijil kepada anggotanya dengan adanya hutang?

Amalan ini bertentangan dengan undang-undang. Pada masa yang sama, tindakan sedemikian digunakan secara universal oleh pihak berkuasa HOA dengan tujuan menggalakkan penduduk untuk menutup hutang atau sebahagian daripadanya. Anda perlu sedar bahawa pengeluaran sijil yang dikehendaki dianggap tidak benar, tetapi kewajipan HOA. Ini juga terpakai kepada kes-kes apabila penduduk mempunyai apa-apa saiz hutang untuk utiliti.

Adakah akses kepada undang-undang apartmen?

Satu lagi soalan yang sering ditanya dari kategori yang bermasalah adalah tentang kuasa pengerusi atau lembaga perkongsian untuk memasuki apartmen dan memeriksanya. Keadaan yang sama tidak biasa untuk protokol lembaga HOA biasa. Perlembagaan kita, sebagai undang-undang asas, menjejaskan hak mana-mana warganegara untuk kerusuhan rumahnya sendiri. Dalam amalan, ini bermakna tanpa izin pemilik pangsapuri, tiada siapa yang berhak memasukinya. Pengecualian hanya berlaku untuk kes-kes di mana terdapat waran atau ancaman serangan pengganas atau bencana bencana (buatan manusia atau semula jadi).

Dalam kes-kes lain (termasuk dalam situasi kecemasan, sebagai contoh, pemecah paip), laluan ke apartmen adalah mungkin hanya dengan kebenaran penyewa. Itulah sebabnya apa-apa alasan untuk hak akses ke bilik (untuk memeriksa meter atau mengambil bacaan, mengukur tekanan, mengukur suhu, dan lain-lain) adalah haram.

Mengenai penalti dan denda

Satu lagi isu yang tidak kurang akut adalah kuasa HOA dalam pengiraan kepentingan. Perkongsian itu mempunyai hak untuk ini sekiranya fungsi tersebut ditetapkan dalam Piagam, yang telah diterima pakai oleh mesyuarat umum penduduk. Ukuran ini merujuk kepada yang dipaksa, yang bertujuan untuk merangsang penghutang kepada pembayaran awal dana untuk perumahan.

Prosedur yang denda diberikan adalah dikawal ketat dan ditetapkan dalam Piagam. Dalam kes ini, seseorang harus memberi tumpuan kepada peruntukan Kod Cukai Persekutuan Rusia yang berkaitan dengan had atas denda. Sebagai contoh, adalah dilarang untuk mengenakan denda lebih daripada 1/30 daripada kadar pembiayaan semula untuk setiap hari pembayaran tertunggak.

Adakah kita diwajibkan menandatangani perjanjian dengan HOA?

Kadang-kadang penduduk mungkin marah dengan cadangan oleh HOA untuk menandatangani perjanjian perkhidmatan. Sekiranya perjanjian sedemikian diselesaikan dan adalah HOA yang wajib melakukan ini? Amalan ini benar-benar normal. Hak persatuan pemilik rumah untuk membuat kontrak, serta peruntukan yang mengawal pengiraan pembayaran, dinyatakan dalam pasal 137 Kod Perumahan RF.

Dengan kehadiran perjanjian yang ditandatangani, lembaga itu mempunyai hak untuk membuat kesimpulan bagi pihak penduduk semua jenis transaksi dengan penyedia utiliti. Sekiranya tidak ada persetujuan antara pemilik dan HOA, penduduk perlu membuat perjanjian yang diperlukan secara berasingan di pejabat perwakilan syarikat pengendali.

Perhatian: pelanggaran!

Masalah seterusnya, yang sering berlaku di bangunan apartmen, adalah untuk mempamerkan paparan awam oleh lembaga HOA senarai penghutang. Dalam kes ini, kemarahan penduduk adalah agak wajar dan logik.Oleh undang-undang (kita bercakap mengenai data peribadi), adalah dilarang untuk mendedahkan maklumat sedemikian secara langsung. Lembaga tidak mempunyai hak untuk menyiarkan apa-apa data mengenai penduduk tanpa kebenaran bertulisnya. Ini terpakai bukan sahaja untuk alamat, nama penuh dan data pasport penduduk, tetapi juga kepada saiz hutang yang sedia ada.

Senarai sedemikian boleh disusun oleh lembaga untuk penggunaan dalaman dan mengambil langkah-langkah untuk mempengaruhi penghutang. Mereka perlu disimpan di dalam rumah dengan selamat. Dalam kes penerbitan haram itu, penghutang mempunyai hak penuh untuk merayu kepada mahkamah untuk pampasan bagi kerosakan moral. Tindakan maksimum yang mungkin untuk HOA dalam kes ini adalah untuk menyiarkan pengumuman jumlah hutang bersama terkumpul dan amaran mengenai rayuan yang akan datang ke mahkamah.

Tanggungjawab Lembaga HOA

Senarai mereka diberikan dalam artikel Kanun Sivil Persekutuan Rusia No. 148-149. Apa sebenarnya HOA board berhutang kepada pemilik pangsapuri yang memilihnya?

1. Mematuhi peraturan perundangan dan peruntukan Piagam.
2. Mengawasi prestasi penduduk terhadap tugas mereka sendiri mengenai penyelenggaraan kemudahan tersebut.
3. Menguruskan bangunan pangsapuri secara langsung atau mengawal syarikat yang menjalankan pengurusan ini.
4. Menyelesaikan kontrak dengan pembekal utiliti dan subkontraktor.
5. Terlibat dalam kontrak mengenai pembaikan dan penyelenggaraan bangunan.
6. Simpan senarai penduduk yang menjadi ahli perkongsian.
7. Terlibat dalam perakaunan, membuat anggaran pendapatan dan perbelanjaan, caj sewa.
8. Simpan rekod dan mengeluarkan sijil yang diperlukan untuk penduduk - ahli HOA.
9. Mengadakan mesyuarat umum penduduk dengan penyediaan laporan daripada lembaga HOA mengenai kerja yang dilakukan.
10. Untuk mengawal aktiviti pengerusi perkongsian.

Apakah tanggungjawab terdekat pengerusi HOA?

1. Dia menyewa dan memberhentikan kakitangan yang diperlukan, memberi arahan kepada pegawai HOA yang lain.
2. Dalam kuasa sendiri, bertindak bagi pihak perkongsian itu, tanpa perlu memberi pemberitahuan terlebih dahulu kepada semua anggotanya.
3. Mengemukakan mana-mana dokumen yang dikemukakan olehnya kepada keputusan mesyuarat penduduk.

Mengenai liabiliti untuk tidak melaksanakan tugas

Ukuran sedemikian tidak didaftarkan sama ada dalam LC atau dalam Kanun Sivil Persekutuan Rusia. Tetapi ini tidak bermakna bahawa tidak mustahil untuk menahan pelanggar yang bertanggungjawab. Isu ini, sebagai peraturan, juga dikawal oleh Piagam perkongsian, yang memberikan hukuman jenis tertentu untuk salah laku tertentu. Dalam kes yang lebih umum, mungkin terdapat nota mengenai tindakan di bawah undang-undang yang sedia ada.

Liabiliti sivil umum adalah dalam hal kesalahan berikut:

1. Kelalaian (contohnya, kekurangan pemberitahuan oleh ahli lembaga penyewa HOA pada waktu yang ditetapkan mengenai mesyuarat akan datang).
2. Penipuan - ini boleh menjadi bukti palsu mengenai peranti pemeteran atau dokumen yang berkaitan dengan pemilik premis.
3. Rastraty atau peruntukan dana pemilik - kadang-kadang ada kes pembahagian dana yang tidak sah ke atas dana umum atau rizab.
4. Penipuan terhadap pemilik, termasuk keseluruhan mesyuarat.
5. Pemalsuan rasmi.
6. Lebihan kuasa sendiri (ini termasuk contoh di atas dengan senarai gantung penduduk, dll.).

Mana-mana anggota perkongsian, termasuk wakil-wakil lembaga HOA dan pengerusi sendiri, bertanggungjawab untuk menanggung tanggungjawab kewangan atas tindakannya sendiri. Sekiranya berlaku kerosakan kepada harta bersama melalui kesalahan pemunya (contohnya, disebabkan oleh banjir), kedua-duanya wajib membayar ganti rugi. Satu perbuatan khas disediakan untuk menentukan tahap kerosakan tersebut. Penilaian, jika perlu, dijalankan dengan penglibatan profesional. Selain itu, keterangan mengenai beberapa situasi tertentu yang berkaitan dengan kesalahan boleh terkandung dalam piagam HOA.

Kuasa Lembaga HOA

Apakah jenis kuasa yang kita bercakap? Tugas pengurusan perkongsian adalah untuk melibatkan diri dalam kegiatan langsungnya. Seluruh senarai kuasa yang diperlukan untuk ini dikawal oleh Kod Perumahan yang sama (artikelnya 147). Dalam Piagam organisasi mesti semestinya membezakan antara tindakan yang terkandung dalam kecekapan lembaga dan mesyuarat umum penduduk. Iaitu, perlu ada petunjuk yang jelas bahawa ia adalah pengerusi dan timbalannya yang boleh membuat keputusan di mesyuarat lembaga HOA tanpa perlu memberi pemberitahuan terlebih dahulu kepada penduduk.

Dalam kebanyakan kes, ini adalah kuasa lembaga:

1. Pengurusan langsung perkongsian dengan perlantikan pelaku tertentu untuk kerja tertentu dan pembentukan kakitangan HOA.
2. Menyelesaikan perjanjian perkhidmatan awam bagi pihak pemilik rumah.
3. Pengumpulan dana untuk pembaikan dan penyelenggaraan bangunan pangsapuri.
4. Mengendalikan kertas kerja dengan pengeluaran semua kertas dan sijil yang diperlukan.
5. Menjalankan perbankan dan perakaunan dengan pemindahan dana di bawah kontrak untuk imbuhan kontraktor.
6. Mengadakan mesyuarat umum penduduk dengan mengisi protokol yang berkaitan.
7. Perlindungan di mahkamah kepentingan ahli-ahli perkongsian itu.
8. Dalam keadaan tidak membayar oleh penghuni hutang untuk perkhidmatan perkauman - merayu kepada pihak berkuasa rasmi (dari pentadbiran bandar ke mahkamah dan pendakwa).

Kesimpulan

Ini menunjukkan bahawa keseluruhan senarai kuasa lembaga HOA ditentukan oleh fungsi langsung yang timbul daripada tujuan utama perkongsian - penyelenggaraan bangunan pangsapuri.

Di samping itu, pihak berkuasa HOA boleh merangkumi beberapa tambahan, yang pastinya akan ditetapkan dalam Piagam perkongsian itu. Kita boleh bercakap tentang mengatur wilayah yang bersebelahan, membina diri bangunan, mengumpul sewa dari orang-orang yang penyewa premis komersial dan kediaman rumah itu, serta membuang harta bersama rumah, termasuk bilik bawah tanah, lif, dan lain-lain.

Kod Perumahan mengesahkan bahawa kedua-dua hak dan kewajipan HOA adalah berkait rapat dengan fungsi mereka dan timbul daripada tugas mengekalkan bangunan pangsapuri dan semua harta yang berkaitan dengannya secara penuh.