Semasa pembelian sebuah apartmen, kontrak awal sering dibuat. Ia mengandungi niat pihak-pihak untuk menyelesaikan transaksi utama. Biasanya ia dibentuk jika seorang peserta dalam proses untuk pelbagai sebab tidak dapat menandatangani perjanjian utama. Menurut Kanun Sivil Persekutuan Rusia, kontrak awal hanya sah mengikat jika ia disusun dengan betul. Oleh itu, peguam yang berpengalaman sering terlibat dalam proses ini, yang mengkaji kandungan kontrak, dan juga melakukan penyesuaian tertentu jika diperlukan.
Konsep persetujuan awal
Menurut Art. 429 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, kontrak awal untuk penjualan perumahan adalah dokumen rasmi yang disediakan dan ditandatangani oleh dua pihak untuk urusniaga tersebut. Strukturnya benar-benar mengulangi kandungan kontrak utama, tetapi ia tidak didaftarkan dengan Rosreestr atau dengan orang awam notaris.
Kontrak ini merangkumi semua syarat untuk transaksi. Di samping itu, tempoh di mana pihak-pihak yang dikehendaki untuk membuat transaksi diberikan.
Mengapa ia disusun?
Menurut Kanun Sivil Persekutuan Rusia, kontrak awal untuk penjualan apartmen disediakan untuk pelbagai sebab. Ini sering diperlukan dalam situasi berikut:
- kerana pelbagai sebab, pembeli pada masa kesimpulan perjanjian itu tidak mempunyai jumlah yang diperlukan untuk membeli harta tanah, contohnya, dia sedang menunggu apartmennya dijual atau dia akan menerima uang dengan warisan;
- perumahan dibeli dengan gadai janji, oleh itu, sebelum menandatangani kontrak utama, wakil-wakil bank terpilih harus menilai penyewa, kerana ia bertindak sebagai jaminan, maka pihak-pihak harus menunggu keputusan lembaga ini;
- penjual, atas pelbagai sebab, tidak mempunyai sebarang dokumen penting untuk apartmen, jadi memerlukan sedikit masa untuk memulihkannya;
- kesilapan atau kesilapan dalam dokumen rasmi diturunkan.
Untuk mengelakkan kesepakatan daripada melanggar, perjanjian awal dibuat. Ia menjelaskan akibatnya bagi mana-mana peserta yang enggan menandatangani dokumen utama. Selalunya dalam kontrak ini, saiz-saiz yang telah dimansuhkan ditunjukkan atau deposit dipindahkan sama sekali.
Jenis kontrak
Menurut Art. 429 Kanun Sivil Persekutuan Rusia kontrak permulaan boleh dibentangkan dalam beberapa versi. Ini termasuk:
- Dengan deposit atau pendahuluan. Dalam kes ini, jumlah yang sebenarnya dipindahkan kepada penjual ditetapkan. Jika deposit digunakan, ia tidak akan dikembalikan jika pembeli enggan menandatangani kontrak. Sekiranya penjual adalah punca keengganan urus niaga, maka dia mengembalikan saiz deposit double. Apabila menggunakan pendahuluan, jumlah wang dikembalikan kepada pembeli, tanpa mengira siapa yang enggan menolak urus niaga tersebut.
- Dari pemaju. Dengan cara lain, perjanjian sebegini dinamakan PDDU. Tetapi dokumen ini tidak mempunyai kuasa undang-undang, dan dengan bantuannya walaupun melalui pengadilan, tidak akan mungkin membawa pelanggar ke pengadilan. Oleh itu, kontrak semacam itu biasanya ditawarkan oleh penipu yang ingin menggunakan skema kelabu untuk pelbagai sebab.
- Apabila memohon gadai janji. Selalunya, mengikut Kod Awam Persekutuan Rusia, kontrak awal dibuat dengan tepat kerana pembeli memerlukan jumlah pinjaman untuk membeli hartanah. Dalam kes ini, sebelum menandatangani kontrak utama, anda perlu mendapatkan kelulusan untuk urus niaga dari bank terpilih, yang akan menilai keadaan dan harga objek yang dipilih. Tetapi kehadiran kontrak awal tidak selalu menjamin kesimpulan transaksi utama.Ini disebabkan oleh fakta bahawa jika pembeli tidak menerima kelulusan dari bank, maka dia akan perlu mencari pilihan yang lebih sesuai.
- Apabila membeli melalui agensi hartanah. Di bawah keadaan sedemikian, kontrak awal tiga pihak dibuat, kerana ia termasuk kewajiban pekerja organisasi ini. Ikrar boleh dipindahkan secara langsung kepada pakar agensi, oleh karena itu dia yang bertindak sebagai penjamin transaksi utama.
Setiap varieti mempunyai ciri-ciri dan nuansanya sendiri. Sebelum menyusun dokumentasi hendaklah mengkaji peruntukan Seni. 429 Kanun Sivil Persekutuan Rusia dengan komen. Kontrak awal hanya dengan pembentukan yang kompeten mempunyai kuasa perundangan.
Peraturan penyusunan
Semasa pembentukan dokumen ini, anda mesti mengikuti beberapa peraturan mandatori. Ini termasuk:
- penulisan mudah digunakan;
- Ia dibenarkan memasukkan maklumat menggunakan komputer atau secara manual;
- anda tidak boleh menggunakan perjanjian lisan, kerana kemungkinan pihak-pihak yang melakukan transaksi tidak akan memperlakukan kondisi yang telah dipersetujui sebelumnya dengan segala kesungguhan;
- ia tidak dikehendaki memohon kepada notari untuk mendapatkan pensijilan dokumen.
Sekiranya pihak-pihak dalam urus niaga tidak tahu bagaimana persetujuan awal dibuat dengan betul, maka mereka boleh beralih kepada seorang peguam untuk mendapatkan bantuan.
Dokumen apa yang diperlukan?
Untuk membuat perjanjian awal, anda perlu menyediakan dokumentasi tertentu. Dari maklumat dia dibawa masuk ke dalam dokumen ini. Ini termasuk kertas-kertas berikut:
- pasport peserta dalam transaksi;
- dokumentasi kadaster untuk perumahan;
- pasport teknikal untuk apartmen;
- ekstrak dari USRN, mengesahkan bahawa objek itu dijual oleh pemilik langsung, dan bukan oleh penipu;
- ekstrak dari buku rumah yang mengandungi maklumat mengenai orang yang didaftarkan di dalam apartmen.
Menggunakan dokumentasi di atas, bukan sahaja kontrak dibuat tetapi kesahihan urus niaga juga disahkan. Menurut 429 Seni. Kod Awam Persekutuan Rusia suatu kontrak permulaan harus mengandungi hanya maklumat yang relevan dan boleh dipercayai, jika tidak, ia akan mudah dibatalkan oleh keputusan mahkamah.
Maklumat apa yang dimasukkan?
Biasanya, perjanjian ini disusun oleh peserta langsung dalam urus niaga, tetapi mereka boleh beralih kepada seorang peguam untuk mendapatkan bantuan. Menurut Art. 429 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, kontrak awal semestinya termasuk maklumat berikut:
- jumlah deposit atau pendahuluan;
- kos perumahan;
- kaedah untuk pemindahan harta tanah;
- tempoh apabila kontrak utama ditandatangani;
- syarat-syarat di mana pangsapuri akan didaftarkan semula oleh pembeli;
- orang yang didaftarkan atau tinggal di perumahan ditunjukkan;
- Subjek transaksi yang diwakili oleh harta itu diterangkan;
- hak dan kewajipan setiap laman web.
Kadangkala klausa mengenai situasi yang mungkin dimasukkan ke dalam dokumen ini, apabila berlakunya kemungkinan untuk menamatkan perjanjian. Jika maklumat ini tidak tersedia, maka di bawah artikel 429 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, kontrak awal hanya boleh ditamatkan di mahkamah atau dengan membuat perjanjian damai.
Peraturan Pendaftaran
Perjanjian ini tidak boleh didaftarkan dengan Rosreestr. Menurut Kanun Sivil Persekutuan Rusia, kontrak awal hanya bertujuan untuk mengesahkan pembayaran pendahuluan atau deposit, dan juga mengesahkan niat pihak-pihak untuk menyimpulkan kontrak utama.
Di samping itu, anda tidak perlu menghubungi notari untuk mengesahkan dokumentasi. Tetapi pakar ini boleh memastikan bahawa kontrak dibuat dengan betul.
Apa yang perlu dicari?
Di bawah pasal 429 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, kontrak awal akan menjadi nilai hanya dengan syarat semua syarat dan fasal yang perlu dimasukkan ke dalamnya. Oleh itu, apabila membentuk dokumentasi ini, anda perlu memberi perhatian kepada perkara-perkara berikut:
- semestinya termasuk beberapa maklumat penting, sebagai contoh, maklumat tentang subjek kontrak, kerana jika tidak, tidak akan mungkin untuk mengenal pasti apartmen, yang diperoleh berdasarkan perjanjian ini;
- satu dokumen ditandatangani oleh kedua belah pihak untuk transaksi;
- ia tidak dibenarkan bagi mana-mana pihak untuk menerima lebih banyak faedah daripada dokumen itu;
- untuk melindungi diri daripada penipuan, data pasport kedua-dua peserta pastinya termasuk dalam perjanjian itu;
- Adalah penting untuk mengesahkan semua maklumat yang dimasukkan berdasarkan dokumen rasmi yang tersedia;
- anda perlu pastikan harta itu dijual oleh pemilik dewasa, dan warganegara lain tidak memohon untuk sebuah apartmen.
Sebelum menandatangani perjanjian itu, semua orang yang tidak dibenarkan mesti dilepaskan dari apartmen.
Tarikh tamat tempoh
Menurut Kanun Sivil Persekutuan Rusia, kontrak awal tidak kehilangan kepentingannya sehinggalah kontrak utama ditandatangani, yang meliputi kesimpulan transaksi untuk penjualan sebuah apartmen. Istilah ini biasanya dinyatakan secara langsung dalam teks perjanjian ini.
Jika, atas sebab-sebab tertentu, transaksi tidak berlaku dalam tempoh masa tertentu, perjanjian awal kehilangan tenaga undang-undang. Dalam kes ini, deposit itu tidak dikembalikan kepada pembeli, jika kontrak utama tidak diselesaikan melalui kesalahannya. Penjual juga boleh pergi ke mahkamah untuk memaksa pihak kedua untuk menyelesaikan transaksi.
Nuansa penamatan
Menurut Kanun Sivil Persekutuan Rusia, kontrak awal untuk penjualan hartanah boleh ditamatkan lebih awal daripada jadual jika pihak telah melanggar peruntukan utamanya. Di samping itu, proses itu dilakukan sekiranya terdapat bukti bahawa tekanan diletakkan pada peserta dalam urus niaga, dan ia boleh menjadi fizikal atau emosi.
Perjanjian ini diakui sebagai tidak sah jika salah seorang peserta adalah warganegara minor atau orang yang tidak cekap secara sah.
Kesimpulannya
Kontrak awal sering dibuat antara dua pihak untuk transaksi. Ia mengandungi maklumat tentang niat rakyat pada masa akan datang untuk membuat kesepakatan mengenai pemindahan pemilikan pangsapuri dari penjual kepada pembeli. Sesetengah data mandatori mesti dimasukkan di dalamnya supaya dokumen itu mempunyai kuasa undang-undang.
Setiap pihak untuk urus niaga mesti sedar akan akibat negatif dari menamatkan perjanjian ini. Momen negatif timbul jika deposit ditulis dalam teks.
