Komunālie dzīvokļi joprojām bieži atrodami Krievijas pilsētās. Pilsoņi, kas dzīvo atsevišķās istabās, var būt īrnieki, pamatojoties uz sociālās īres līgumu, kā arī tiešie īpašuma īpašnieki. Pēdējā gadījumā bieži ir nepieciešama telpas pārdošana komunālajā dzīvoklī. Šis process ir saistīts ar daudzām grūtībām, jo visiem pārējiem īrniekiem ir pirmpirkuma tiesības. Tāpēc ir iespējams pārdot mājokli nepilnvarotām personām tikai pēc citu istabu īpašnieku atteikuma iegādāties istabu.
Kā tiek apstiprinātas īpašumtiesības?
Jebkura īpašuma pārdošanai pārdevējam jābūt īpašumtiesībām uz šo īpašumu. To apstiprina tikai oficiāli dokumenti, tāpēc ir nepieciešams īpašumtiesību sertifikāts vai USRN izraksts, kas satur informāciju par telpas īpašnieku.
Dokumentos obligāti jānorāda, ka konkrēts pilsonis ir tikai vienas telpas īpašnieks. Ir noteikts istabas lielums, un istaba jāpiešķir dzīvoklī.
Normatīvais regulējums
Istabu īpašniekiem komunālajā dzīvoklī vajadzētu pārdot savu īpašumu tikai ievērojot daudzās likuma prasības. Pretējā gadījumā kaimiņi var apstrīdēt darījumu. Tāpēc, īstenojot šo procesu, tiek ņemts vērā HA un FA saturs.
Balstoties uz šiem noteikumiem, tiek noteikts, kam ir pirmpirkuma tiesības iegādāties istabu, kā arī kādas prasības ir jāievēro sastādītajam līgumam.
LCD īpašnieka pienākums ir paziņot visiem citiem dzīvokļa iemītniekiem par lēmumu.
Nianses par pārdošanu kaimiņiem
Visbiežāk istabu komunālā dzīvoklī pārdod kaimiņiem. Viņiem ir pirmtiesības iegūt šo īpašumu. Šī procesa funkcijas ietver:
- sākotnēji istabas īpašniekam jāpaziņo visiem kaimiņiem, ka viņš plāno pārdot īpašumu;
- turklāt 30 dienu laikā nevar veikt nekādus darījumus, jo šis periods tiek dots kaimiņiem, lai izlemtu par šī objekta iegādi;
- piekrišana vai atteikums ir rakstisks.
Ja kāds kaimiņš vēlas iegādāties istabu, tad ar viņu tiek sastādīts standarta pirkuma līgums. Cenu nosaka tiešais pārdevējs.
Kā pārdot istabu nepiederošām personām?
Istabas komunālā dzīvoklī pārdošana nepiederošajiem ir diezgan sarežģīts process, jo māju īpašniekiem bieži nākas saskarties ar faktu, ka kaimiņi rada dažādus šķēršļus darījumam. Procedūras niansēs ietilpst:
- sākotnēji bija jāsaņem no visiem kaimiņiem atteikums iegādāties istabu;
- mājokli pārdod svešiniekiem par tādu pašu cenu, kāda tika piedāvāta kaimiņiem;
- ja ir rakstiski pierādījumi par kaimiņu atteikšanos, tad objekta pārdošana tiek veikta saskaņā ar vispārējo kārtību, kurai tiek sastādīts standarta pārdošanas līgums
- darījums tiek reģistrēts Rosreestr.
Process jāveic, ņemot vērā daudzās likuma prasības. Ja ir pat nelieli pārkāpumi, tie var būt par pamatu kaimiņu darījuma apstrīdēšanai.Tāpēc darījumiem ar nekustamo īpašumu ieteicams izmantot juridisko atbalstu, jo pieredzējis jurists varēs ieteikt, kādas darbības pārdevējam jāveic attiecīgajā situācijā.
Kam ir pirmtiesības?
Pārdodot istabu, kas atrodas komunālajā dzīvoklī, jāņem vērā tiesības, kas ir citu dzīvokļa istabu īpašniekiem. Kaimiņiem ir pirmpirkuma tiesības iegādāties istabu pārdošanai. Tāpēc sākotnēji obligāti tiek piedāvāta iespēja iegādāties šo īpašumu kaimiņiem. Tikai šādos apstākļos būs likumīgi pārdot istabu komunālajā dzīvoklī. Kaimiņiem tiek paziņots rakstiski, kā arī 30 dienas pirms pārdošanas nepilnvarotām personām.
Pirmtiesības ir visiem pilsoņiem, kas dzīvo šajā dzīvoklī. Tikai pēc visu šo personu atteikuma saņemšanas no pārdotā īpašuma īpašnieks saņem atļauju pārdot istabu komunālajā dzīvoklī.
Bieži vien kaimiņi atsakās sastādīt rakstisku atteikumu. Šajā gadījumā ir svarīgi, lai pārdevējs saņemtu apstiprinājumu, ka paziņojums ir nosūtīts. Tāpēc šajos nolūkos ieteicams izmantot ierakstītu vēstuli ar piegādes apstiprinājumu.
Istabu pārdošanas procedūra
Istabas pārdošanas komunālajā dzīvoklī procedūra nozīmē nepieciešamību veikt noteiktas secīgas darbības. Tie ietver:
- tiek noteiktas istabas izmaksas, par kurām jūs pats varat izlemt vai izmantot vērtētāja palīdzību;
- visiem kaimiņiem tiek sastādīts paziņojums, pēc kura dokumentu personīgi pārsūta pilsoņiem ar parakstu vai nosūta pa pastu ar kvīti;
- ja kaimiņi nevēlas iegādāties istabu, mēneša laikā no viņiem jāsaņem rakstisks atteikums;
- pēc tam meklēt pircējus, kas ir nepiederošas personas;
- pēc pircēja atrašanas tiek parakstīts pirkuma līgums;
- Rosreestr nosaka tiesību uz nekustamo īpašumu nodošanu citai personai.
Ja nav iespējams atrast pircēju, ir atļauts samazināt cenu, taču ir svarīgi atkal aicināt kaimiņus iegādāties istabu par jaunām izmaksām. Tikai pēc otra atteikuma saņemšanas tiek pārdota telpa komunālajā dzīvoklī trešajām personām.
Objekta pārdošanas veidi
Procedūru var veikt dažādos veidos. Tie ietver:
- Pašpārdošanas istaba. Šajā gadījumā objekta īpašniekam visas darbības jāveic neatkarīgi. Viņam labi jāpārzina likumi, lai nepārkāptu kaimiņu tiesības. Būs jātiek galā ar pircēja meklēšanu un jāsastāda pirkuma līgums. Ja jebkādā veidā tiek pārkāptas istabas pārdošanas komunālajā dzīvoklī vai kaimiņu tiesības, darījumu var apstrīdēt tiesā.
- Apelācija nekustamo īpašumu tirgotājiem. Viņi piedāvā juridisko atbalstu darījumiem ar nekustamo īpašumu. Izmantojot profesionāļu pakalpojumus, varat būt pārliecināti, ka likumi nekādā veidā netiks pārkāpti. Pircēju meklējumos un darījuma veikšanā iesaistīsies aģentūras darbinieki. Pakalpojumus apmaksā pircējs vai pārdevējs.
Daudzi cilvēki domā par to, vai, pārdodot istabu komunālajā dzīvoklī, jums ir jāizmanto notāra pakalpojumi. Lai sertificētu pirkuma līgumu, nav nepieciešams sazināties ar šo speciālistu. Bet, lai nākotnē garantētu, ka nav iespēju apstrīdēt darījumu, varat sazināties ar valsts notāru, kurš izpētīs visus lietas materiālus un varēs pateikt, vai līgums ir likumīgs.
Kā saņemt kaimiņu piekrišanu?
Nekustamā īpašuma pārdošana vidusskolā vienmēr ir specifisks un sarežģīts process, bet telpu pārdošana komunālajā dzīvoklī tiek uzskatīta par visneparastāko procedūru. Tā ieviešanai kaimiņiem ir nepieciešams atteikums no nekustamā īpašuma.
Istabas īpašnieks var nepieprasīt kaimiņiem atļauju to pārdot, bet mēnesi pirms darījuma noslēgšanas viņiem būs jāpaziņo par plānoto lēmumu. Kaimiņi var pieņemt pozitīvu lēmumu, tāpēc būs nepieciešams ar viņiem sastādīt pirkuma līgumu.
Vai ir iespējams pārdot bez rakstiska atteikuma?
Bieži vien komunālajos dzīvokļos starp kaimiņiem ir pārāk sliktas attiecības, tāpēc viņi nekādā veidā nevēlas sazināties savā starpā. Tāpēc kaimiņi neatbild uz saņemto paziņojumu.
Lai izvairītos no turpmākām problēmām ar nekustamā īpašuma pārdošanu vidusskolā, ieteicams veikt šādas darbības:
- sākotnēji ieteicams nosūtīt paziņojumu ierakstītā vēstulē, samaksājot piegādes kvīti, tāpēc pilsonim būs pierādījumi, ka viņš tiešām ir paziņojis kaimiņiem par istabas pārdošanu;
- ja attiecības ir labas, tad kaimiņi sastāda rakstisku atteikumu iegādāties mājokli, uz kura tie noteikti jāparaksta;
- ir atļauts uzaicināt lieciniekus, pie kuriem tiek pārsūtīts paziņojums, tāpēc tieši šie pilsoņi varēs tiesā apstiprināt, ka telpas pārdevējs stingri ievēro likuma prasības.
Ja tiek pārkāptas kaimiņu tiesības, darījums tiesas ceļā tiek viegli atzīts par nederīgu, tāpēc pircēji var zaudēt iegūto īpašumu.
Kādi dokumenti ir nepieciešami pārdošanai?
Pareiza darījuma veikšana paredz noteiktas dokumentācijas sagatavošanu no pārdevēja puses. Kā pārdot istabu komunālajā dzīvoklī? Tam nepieciešami šādi dokumenti:
- pārdevēja pase;
- nekustamā īpašuma īpašumtiesību dokumenti, ar kuru palīdzību pilsonis apliecina savas tiesības uz istabu, turklāt tos var pārstāvēt ar privatizācijas līgumu, testamentu, dāvanu sertifikātu vai citu dokumentu;
- izraksts no USRN, kas norāda telpas īpašnieku, dažādu apgrūtinājumu esamību, telpas lielumu un citus svarīgus parametrus katram pircējam;
- tehniskais plāns un datu lapa, un, pamatojoties uz šiem dokumentiem, nākamie īpašnieki varēs pārbaudīt, vai nav nelikumīgas pārbūves;
- sertifikāts, kurā norādīts, ka komunālo pakalpojumu rēķinu apmaksai nav parādu;
- rakstisks atteikums iegādāties nekustamo īpašumu, kas saņemts no visiem dzīvokļa kaimiņiem.
Šie dokumenti ir nepieciešami ne tikai pircējiem, bet arī nekustamo īpašumu pārdošanas aģentiem, ja tiek pieņemts lēmums izmantot viņu pakalpojumus.
Līguma sastādīšanas noteikumi
Svarīgs punkts katram pārdevējam ir pareiza pirkuma līguma sagatavošana. Tas obligāti veidojas rakstiski. Tās pamatnosacījumos ietilpst punkti:
- Pārdevēja un pircēja sniegtā informācija par līguma pusēm;
- dati par līguma priekšmetu, kuram norādīta dzīvokļa adrese, istabas lielums, kā arī citi svarīgi parametri;
- istabas izmaksas, kas norādītas rubļos un vārdos;
- dota aprēķina procedūra;
- vienošanās noteikumu pārkāpšanas gadījumā ir norādīta katras puses atbildība;
- līguma datums;
- pušu paraksti.
Lai sastādītu šo dokumentu, varat izmantot standarta veidlapas. Ja nekustamo īpašumu apstrādā istabu pārdošanas dzīvoklī procedūra, tad dokumentu sastāda viņš.
Pelēko shēmu izmantošanas nianses
Daži komunālā dzīvokļa istabu īpašnieki domā par iespēju izmantot pelēkās shēmas, kas ļauj viņiem pēc iespējas ātrāk pārdot nekustamo īpašumu un neslēdzot līgumu ar kaimiņiem. Bieži vien tos izmanto, lai izvairītos no nodokļu uzlikšanas. Parasti šādas metodes izmanto, ja kaimiņi rada dažādus šķēršļus darījumam.
Visbiežāk izmantotās metodes ir:
- ieinteresētajam pircējam tiek pārdota tikai daļa telpas, un pēc tam atlikušie kvadrātmetri tiek nodoti, pamatojoties uz ziedojumu;
- istaba tiek ieķīlāta, pamatojoties uz aizdevuma līgumu, pēc kura aizdevums netiek apzināti samaksāts, tāpēc mājokli atgūst ar piespiedu metodi;
- Mājokļi tiek nodoti, pamatojoties uz dāvanu līgumu, bet faktiski jaunais īpašnieks pārskaita naudu bijušajam īpašniekam par īpašumu.
Visas iepriekš minētās shēmas tiek uzskatītas par riskantām, tāpēc vienmēr pastāv iespēja, ka pircējs būs krāpnieks un atsakās maksāt par istabu. Turklāt šādi darījumi var interesēt tiesībaizsardzības aģentūras vai Federālo nodokļu dienestu, tāpēc pārdevēju var saukt pie administratīvās vai kriminālatbildības.
Paziņojuma trūkuma sekas
Istabas, kas atrodas komunālajā dzīvoklī, pārdevējam par savu lēmumu jāinformē kaimiņi. Ja paziņojuma nav, tas var izraisīt negatīvas sekas. Kaimiņi var apstrīdēt darījumu tiesā, jo viņi paši vēlas kļūt par īpašuma īpašniekiem.
Tāpēc, ja nav zināšanu par darījuma pabeigšanu, ieteicams sazināties ar pieredzējušiem nekustamo īpašumu pārdevējiem vai saņemt padomu pie notāra.
Secinājums
Istabas, kas atrodas komunālajā dzīvoklī, pārdošana ir diezgan sarežģīta procedūra, kuras īstenošanai nepieciešams ņemt vērā likuma prasības. Par plānoto pārdošanu noteikti tiek paziņoti kaimiņi. Viņiem ir pirmpirkuma tiesības iegādāties mājokli.
Tikai pēc kaimiņu atteikuma saņemšanas jūs varat īpašumu pārdot nepiederošām personām. Šim nolūkam ir svarīgi pareizi noformēt pirkuma līgumu. Lai samazinātu istabas cenu, nav ieteicams izmantot pelēkās shēmas, jo pārdevējam tas ir saistīts ar daudziem riskiem.